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Darlehensarten einfach erklärt

Die Vorteile und Nachteile der verschiedenen Kreditarten.

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie die einzelnen Darlehensarten funktionieren, wo die jeweiligen Vor- und Nachteile liegen und welche Kreditart für Ihr Finanzierungsvorhaben infrage kommt.

Jedes Immobilienprojekt ist einzigartig und facettenreich. Das Fundament zur Realisierung Ihres Vorhabens bildet das Immobiliendarlehen, welches in seinen Formen mindestens ebenso vielfältig ist. Da verschiedene Kreditinstitute häufig eigene Begriffskreationen für ein und dasselbe Darlehen verwenden, befinden sich eine Reihe von Darlehensbezeichnungen auf dem Markt.

Lassen Sie sich davon allerdings nicht irritieren. Gerne sind wir Ihnen bei der Suche nach dem optimalen und günstigen Immobilienkredit sowie der Anpassung an Ihr ganz individuelles Vorhaben behilflich.

Aus welchen Darlehensarten kann ich für eine Immobilienfinanzierung wählen?

Die richtige Darlehensart ergibt sich aus den Vorgaben Ihres Finanzierungsprojektes und Ihren ganz persönlichen Wünschen. Bei genauer Betrachtung Ihrer Anforderungen und unter Berücksichtigung Ihrer Interessen kristallisiert sich am Ende die passende Darlehensform heraus.

Um den Kreis der möglichen Darlehensarten zu verkleinern, bestimmen Sie zunächst, ob es sich bei Ihrem Vorhaben um eine Neufinanzierung, eine Anschlussfinanzierung oder eine Zwischenfinanzierung handelt.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, hilft Ihnen die Beantwortung folgender Fragen weiter:

Möchten Sie erstmalig eine Immobilie finanzieren oder besitzen Sie bereits Wohneigentum und möchten eine weitere Immobilie kaufen oder bauen? Für Ihr Vorhaben benötigen Sie eine Neufinanzierung.
Haben Sie bereits eine Immobilie finanziert und die Zinsbindung läuft bald aus? Dann benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Möchten Sie eine neue Immobilie mithilfe von Eigenkapital (zum Beispiel aus dem Verkauf einer bestehenden Immobilie oder aus der Auszahlung einer Kapitallebensversicherung) finanzieren, welches Ihnen erst in naher Zukunft zur Verfügung stehen wird? In diesem Fall benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung.

Die Vor- und Nachteile der wichtigsten Kreditarten in der Übersicht

Unsere folgende Übersicht zeigt Ihnen die Vor- und Nachteile der verschiedenen Darlehensarten im Vergleich:

Darlehensart	Geeignet zur	Eigenschaften
Annuitätendarlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung	Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten Zinssicherheit während der Dauer der Zinsbindung Planungssicherheit Sinkende Zinsbelastung mit jeder Darlehensrate Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung) Nach Ablauf der Zinsfestschreibung verbleibt in der Regel eine Restschuld Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
Bausparvertrag / Bauspardarlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung	Klassisch: für den Immobilienerwerb in der Zukunft Zur Sofortfinanzierung: in Kombination mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen Als Instrument der Zinssicherung: in Kombination mit einem Annuitätendarlehen Feste monatliche Raten und Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit Keine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung Möglichkeit von Sondertilgungen in beliebiger Höhe Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Förderungen Abschlussgebühr Bausparkassen dürfen den Zuteilungszeitpunkt nicht garantieren
Cap-Darlehen	Zwischenfinanzierung	Variables Darlehen mit Zinsobergrenze Möglichkeit, von fallenden Zinsen auf dem Finanzmarkt zu profitieren Im 3-Monats-Rhythmus teilweise oder vollständig ablösbar Wandelbar in ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung Keine feste und gleichbleibende Kreditrate Darlehenszins kann bis zur Zinsobergrenze ansteigen, da er sich am EURIBOR orientiert Zinsaufschlag gegenüber einem variablen Darlehen
Endfälliges Darlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung Zwischenfinanzierung	Tilgungsfreies Darlehen, welches am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückgezahlt wird Rückzahlung erfolgt über Tilgungsersatzprodukt oder Kapitalanlage Beliebt bei Kapitalanlegern (Vermietern) und Zwischenfinanzierern Geringe monatliche Belastung (wenn eine regelmäßige Tilgungsleistung in ein Tilgungsersatzprodukt nicht mehr erfolgen muss, da bereits ein Tilgungsersatz in ausreichender Höhe vorhanden ist) Zinssicherheit während der Laufzeit Höhere Gesamtzinskosten Oftmals Zinsaufschläge Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung)
Forward-Darlehen	Anschlussfinanzierung	Sicherung des aktuellen Zinsniveaus für die zukünftige Anschlussfinanzierung (bis zu 5 Jahre im Voraus) Feste monatliche Raten Zinssicherheit während der Dauer der Zinsbindung Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung) Nach Ablauf der Zinsfestschreibung verbleibt in der Regel eine Restschuld Zinsaufschlag (die Höhe des Aufschlags ist abhängig von der Länge der Forward-Phase)
KfW-Kredit	Neufinanzierung	Staatlich geförderte Darlehen Vergünstigte Zinssätze und tilgungsfreie Anlaufjahre Zinssicherheit während der Dauer der Zinsbindung Teilweise Tilgungszuschüsse Mit anderen Darlehensarten kombinierbar Während der Zinsbindung ist nur die Rückzahlung der gesamten Restschuld gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich Nach oben hin gedeckelte Darlehensbeträge und begrenzte Zinsbindungen sowie Laufzeiten Nach Ablauf der Zinsfestschreibung verbleibt in der Regel eine Restschuld
Kombi-Darlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung	Kombination aus Annuitätendarlehen und variablem Darlehen Flexibilität hinsichtlich des variablen Darlehensteils Zinssicherheit und Planungssicherheit hinsichtlich des annuitätischen Darlehensteils Möglichkeit, von fallenden Zinsen auf dem Finanzmarkt zu profitieren (variabler Teil) Im 3-Monats-Rhythmus teilweise oder vollständig ablösbar (variabler Teil) Wandelbar in ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung (variabler Teil) Keine feste und gleichbleibende Kreditrate (variabler Teil) Zinserhöhungen sind möglich, da sich der Zins am EURIBOR orientiert (variabler Teil) Annuitätischer Teil ist nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung) Nach Ablauf der Zinsfestschreibung verbleibt in der Regel eine Restschuld (annuitätischer Teil) Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung (annuitätischer Teil)
Konstantdarlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung	Kombination aus tilgungsfreiem Vorausdarlehen und Bausparvertrag Zur sofortigen Finanzierung einer Immobilie Feste monatliche Raten Zinssicherheit über die gesamt Darlehenslaufzeit Keine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Förderungen Abschlussgebühr Bausparkassen dürfen den Zuteilungszeitpunkt nicht garantieren Kompliziertes Produkt mit wenig Transparenz und erschwerten Vergleichsmöglichkeiten Tilgungsfreies Vorausdarlehen ist nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung)
Kündbare Darlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung	Vorzeitig kündbares Annuitätendarlehen (ohne Vorfälligkeitsentschädigung) Keine Angabe von Kündigungsgründen erforderlich Zinssicherheit während der Dauer der Zinsbindung Planungssicherheit Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung Nach Ablauf der Zinsfestschreibung verbleibt in der Regel eine Restschuld Zinsaufschlag gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen
Variables Darlehen	Zwischenfinanzierung	Darlehen mit variablem Zins, welcher sich am EURIBOR orientiert Möglichkeit, von fallenden Zinsen auf dem Finanzmarkt zu profitieren Im 3-Monats-Rhythmus teilweise oder vollständig ablösbar Keine feste und gleichbleibende Kreditrate Hohes Zinsänderungsrisiko (keine Zinsobergrenze)
Volltilgerdarlehen	Neufinanzierung Anschlussfinanzierung	Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung über die gesamte Laufzeit Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit Planungssicherheit Keine Anschlussfinanzierung erforderlich Keine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung Häufig höhere Rate gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen (tendenziell höherer Tilgungssatz aufgrund begrenzter Laufzeiten) Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung)

Darlehensarten für eine Neufinanzierung

Stellt Ihre Baufinanzierung eine Erstfinanzierung dar, so kommen für Sie die folgenden Kreditformen infrage. Um detaillierte Informationen zu einer Kreditart zu erhalten, klicken Sie bitte einfach auf den Namen der jeweiligen Finanzierungsart.

Alle zuvor genannten Finanzierungsarten sind dafür geeignet, Ihre Immobilie erstzufinanzieren. Dabei bringt jede Darlehensform sehr unterschiedliche Vorteile und Nachteile mit sich.

Annuiätendarlehen

Dank gleichbleibend hoher Darlehensrate während der Zinsbindung verhilft ein Annuitätendarlehen zu Planungssicherheit und stellt somit eine Darlehensform für sicherheitsbewusste Verbraucher dar. Nachteilig bei einem Annuitätenkredit ist, dass überwiegend eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird und diese mit einem Zinsänderungsrisiko einhergeht.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens, bei der sich die Sollzinsbindung über die gesamte Darlehenslaufzeit erstreckt. Dementsprechend ist keine Anschlussfinanzierung erforderlich und die Zinskondition ist bis zur vollständigen Darlehensrückzahlung gesichert (Volltilgungsrechner). Da Volltilgerdarlehen nicht mit unbegrenzt langen Kreditlaufzeiten angeboten werden, sind erhöhte Tilgungssätze und Kreditraten oftmals die Folge.

Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen (auch Festdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen genannt) tilgen Sie mithilfe eines sogenannten Tilgungsersatzproduktes (beispielsweise einem Bausparvertrag oder einer Kapitallebensversicherung) bzw. einer Kapitalanlage zum Ende der Finanzierungslaufzeit auf einen Schlag. Trotz der höheren Gesamtzinskosten kann diese Darlehensform insbesondere für Kapitalanleger (Vermieter) steuerlich sinnvoll sein.

Konstantdarlehen

Ein Konstantdarlehen ist eine Kombination aus tilgungsfreiem Vorausdarlehen (endfälligem Darlehen) und Bausparvertrag, welche 100 % Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit bietet. Nachteilig ist die Abschlussgebühr des Bausparvertrages.

Bausparvertrag / Bauspardarlehen

Ein Bausparvertrag kann für die Finanzierung eines in der Zukunft liegenden Immobilienprojektes klassisch verwendet werden oder in Kombination mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen der Sofortfinanzierung dienen. Zudem eignet sich ein Bausparvertrag als Instrument der Zinssicherung. Gekoppelt mit einem Annuitätendarlehen schützt er die zukünftige Restschuld vor Zinserhöhungen. Risiken bestehen bei dem Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehens (diesen dürfen Bausparkassen nicht garantieren) und es ist mit einer Abschlussgebühr zu rechnen.

Kündbare Darlehen

Kündbare Darlehen sind im Grunde Annuitätendarlehen mit Zusatzvereinbarung, welche die kurzfristige Kreditkündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt. Für diese sofortige Rückzahlungsmöglichkeit erheben Banken einen Zinsaufschlag.

Kombi-Darlehen

Bei einem Kombi-Darlehen wird ein Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen kombiniert. Das heißt, Sie profitieren bei diesem (Teil-)variablen Darlehen einerseits von einer Zinsbindung und andererseits von dem aktuellen Zinsniveau. Auch wenn der variable Darlehensteil im 3-Monats-Rhythmus teilweise oder vollständig abgelöst werden kann, besteht das Risiko eines steigenden Zinssatzes. Grund dafür ist, dass sich die Zinskondition des variablen Teils an den Zinsen auf dem Finanzmarkt orientiert und alle 3 Monate angepasst wird.

KfW-Kredit / KfW-Förderung

Ein KfW-Kredit kann Ihnen günstige Zinsen, tilgungsfreie Anlaufjahre und gegebenenfalls Tilgungszuschüsse bescheren. Darüber hinaus können KfW-Kredite problemlos mit anderen Darlehensarten kombiniert werden. Die Darlehensbeträge sind allerdings nach oben hin gedeckelt und die zur Auswahl stehenden Sollzinsbindungen sowie Darlehenslaufzeiten beschränkt.

Darlehensarten für eine Anschlussfinanzierung

Nehmen wir an, Sie sind bereits stolzer Immobilienbesitzer und Sie haben Ihr Objekt in der Vergangenheit mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Sie haben das Darlehen mit einer Zinsfestschreibung abgeschlossen, welche in absehbarer Zeit ausläuft. Am Ende der Zinsbindung wird Ihr Darlehen eine Restschuld aufweisen, welche es anschlusszufinanzieren gilt.

Für Ihre Anschlussfinanzierung kommen generell die Darlehensarten einer Neufinanzierung (bis auf KfW-Kredite, da die KfW-Bank keine Anschlussfinanzierungen fördert) infrage. Darüber hinaus möchten wir Ihnen an dieser Stelle eine weitere Finanzierungsmöglichkeit vorstellen. Für detaillierte Informationen zu der Kreditform klicken Sie bitte einfach auf den Darlehensnamen.

Ihre derzeitige Bank wird Ihnen in der Regel ein Prolongationsangebot unterbreiten. Prolongation bedeutet, dass Sie Ihr Darlehen zu neuen Zinskonditionen bei der bisherigen Bank anschlussfinanzieren. Häufig beinhalten Prolongationsangebote jedoch schlechtere Zinskonditionen, als es der aktuelle Marktzins hergibt. Daher empfiehlt es sich, ebenso Vergleichsangebote anderer Anbieter einzuholen. Mit einer Umschuldung (also einem Wechsel des Kreditgebers) können Sie oftmals viel Geld einsparen und die Darlehenslaufzeit verkürzen.

Mit einem Forward-Darlehen den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sichern

Falls Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern, stellt das Forward-Darlehen eine attraktive Finanzierungsform dar. Mithilfe dieser Darlehensart können Sie sich den aktuellen Marktzins bis zu 5 Jahre im Voraus (vor Ablauf Ihrer derzeitigen Zinsbindung) sichern. Dies ist insbesondere in Niedrigzinsphasen und in Phasen des gemäßigten Zinsniveaus sinnvoll, da die Wahrscheinlichkeit gegeben ist, dass die Bauzinsen bis zum Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung steigen werden. Der Zinsaufschlag für die vorzeitige Zinssicherung ist abhängig von der Länge der sogenannten Forward-Phase.

Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann erforderlich, wenn Sie eine Finanzierungslücke überbrücken müssen. Diese Lücke entsteht, wenn Sie Kapital zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigen, es Ihnen allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Verfügung stehen wird.

Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie besitzen eine Immobilie, müssen aber aus beruflichen Gründen umziehen. Sie möchten eine neue Immobilie erwerben und die Finanzierung aus dem Verkauf der alten Immobilie bestreiten. Wenn Sie die alte Immobilie jedoch nicht so kurzfristig veräußern können, wie Sie den Kaufpreis für das neue Objekt bezahlen müssen, so hilft eine Zwischenfinanzierung bei der Überbrückung dieser Finanzierungslücke.

Ein weiteres denkbares Szenario: Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und beabsichtigen, den Kauf von der Auszahlung Ihrer Kapitallebensversicherung darzustellen. Da der Ablaufzeitpunkt Ihrer Lebensversicherung erst in naher Zukunft ansteht, können Sie sich auch in diesem Fall einer Zwischenfinanzierung bedienen.

Für eine Zwischenfinanzierung bieten sich die folgenden Festzinsdarlehen und Gleitzinsdarlehen an. Um detaillierte Informationen zu einer Darlehensart zu erhalten, klicken Sie bitte einfach auf den Namen der jeweiligen Kreditform.

Ein klassisches Annuitätendarlehen ist für eine Zwischenfinanzierung in der Regel zu unflexibel. Sie benötigen eine Finanzierung, welche es Ihnen erlaubt, die Restschuld kurzfristig abzulösen.

Die echte Zwischenfinanzierung: Eine Variante des endfälligen Darlehens

Ein endfälliges Darlehen bildet die Grundlage für die sogenannte „echte Zwischenfinanzierung”. Diese kann für 6 bis maximal 24 Monate Darlehenslaufzeit abgeschlossen werden. Während der Laufzeit sind lediglich Kreditzinsen zu zahlen, wodurch die monatliche Belastung gering ausfällt. Der größte Vorteil dieser speziellen Finanzierungsvariante besteht, im Gegensatz zu variablen Darlehen und Cap-Darlehen, in der Sollzinsbindung, welche selbst für den kurzen Zeitraum der Zwischenfinanzierung Zinssicherheit garantiert. Wird die Finanzierung nicht weiter benötigt, ist sie jederzeit kündbar und kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden.

Variables Darlehen

Ein variables Darlehen ist ein Kredit ohne Zinsbindung, welcher ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im 3-Monats-Rhythmus abgelöst werden kann. Der nicht gebundene Zinssatz birgt ein gewisses Risiko, da er sich am EURIBOR orientiert und alle drei Monate angepasst wird. In der Folge eines steigenden Marktzinses würden sich die Kreditrate und die Darlehenskosten erhöhen. Wird die Flexibilität eines variablen Darlehens nicht mehr benötigt, lässt es sich in ein Annuitätendarlehen mit gebundenem Zins umwandeln.

Cap-Darlehen

Wenn Sie sich bei einem variablen Darlehen nicht von allzu stark steigenden Zinsen überraschen lassen möchten, können Sie mit einem Cap-Darlehen den Zinssatz nach oben hin deckeln (begrenzen). Unabhängig von der Zinsentwicklung auf dem Geldmarkt kann Ihr Darlehenszins dank des „Deckels” (Cap) die vereinbarte Zinsobergrenze nicht überschreiten. Das Cap-Darlehen stellt somit die Sicherheitsvariante des variablen Darlehens dar, wobei sich alle Kreditbanken den Sicherheitsaspekt mit einem Zinsaufschlag vergüten lassen. Auch Cap-Darlehen lassen sich bei Bedarf in Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung wandeln.

Sie können sich nicht für eine Kreditart entscheiden?

Macht nichts, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Wenn Sie sich unschlüssig sind, welche Darlehensart für Sie die richtige ist, helfen wir Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns, mit Ihnen gemeinsam die für Ihr Projekt geeignetste und günstigste Finanzierungsform zu identifizieren: Kostenlos und unverbindlich Finanzierung anfragen.