Darlehensarten einfach erklärt: Dies sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Kreditarten
Auf dieser Seite erfahren Sie, wie die verschiedenen Darlehensarten funktionieren, wo die jeweiligen Vor- und Nachteile liegen und welche Kreditart für Ihr Finanzierungsvorhaben infrage kommt.
Jedes Immobilienprojekt ist einzigartig und facettenreich. Das Fundament zur Realisierung Ihres Vorhabens bildet das Immobiliendarlehen, welches in seinen Formen mindestens ebenso vielfältig ist: Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, endfälliges Darlehen, Cap-Darlehen, variables Darlehen, Kombi-Darlehen, Konstantdarlehen, kündbare Darlehen, Bauspardarlehen mit einem Bausparvertrag, Forward-Darlehen oder eine staatliche Förderung mit einem KfW-Kredit. Auf dem Markt befinden sich noch eine Reihe anderer Bezeichnungen für die genannten Darlehensarten. Dabei verwenden verschiedene Kreditinstitute häufig eigene Begriffskreationen für ein und dasselbe Darlehen.
Lassen Sie sich davon jedoch nicht überfordern. Bei genauer Betrachtung Ihrer Anforderungen und unter Berücksichtigung Ihrer ganz persönlichen Wünsche kristallisiert sich am Ende die passende Darlehensform heraus. Gerne sind wir Ihnen bei der Suche nach dem optimalen BEST-ZINS-Immobilienkredit sowie der Anpassung an Ihr ganz individuelles Vorhaben behilflich.
Aus welchen Darlehensarten kann ich wählen?
Die richtige Darlehensart ergibt sich aus den Vorgaben Ihres Immobilienvorhabens und Ihren ganz eigenen individuellen Wünschen. Um den Kreis der möglichen Darlehensarten zu verkleinern, schauen wir gemeinsam, worum es sich bei Ihrem Vorhaben handelt. Dazu beantworten Sie einfach folgende Fragen:
- Ist es das erste Mal, dass Sie eine Immobilie erwerben möchten? Oder besitzen Sie bereits eine lastenfreie Immobilie und möchten eine weitere erwerben? Für Ihr Vorhaben brauchen Sie eine Neufinanzierung.
- Besitzen Sie bereits eine Immobilie und Ihre Zinsbindung läuft bald aus? Schieben Sie Ihre Entscheidung nicht auf die lange Bank. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung.
- Besitzen Sie eine Immobilie, möchten diese verkaufen und von dem Erlös eine neue Immobilie erwerben? Der Immobilienkredit wird allerdings früher gebraucht, als sich das Objekt verkaufen lässt? In diesem Fall benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung.
Darlehen für eine Neufinanzierung
Stellt Ihre Baufinanzierung eine Erstfinanzierung dar, so kommen für Sie die folgenden Darlehensarten infrage:
Alle diese Darlehensarten sind dafür geeignet, Ihre erste Immobilie zu finanzieren. Welche für Sie die richtige ist, hängt von Ihrem Vorhaben ab, aber ebenso von Ihren persönlichen Wünschen. Dabei bringt jede Form der verschiedenen Darlehen unterschiedliche Vorteile und Nachteile mit sich.
Jede Darlehensform hat ihre Vor- und Nachteile
Ein Großteil der Verbraucher entscheidet sich am Ende für ein klassisches Annuitätendarlehen. Hierbei bleibt die Höhe der Rate während der Zinsbindung immer gleich, also eine Darlehensform für sicherheitsbewusste Verbraucher. Ein Annuitätendarlehen kann mit einem KfW-Kredit gekoppelt werden, wenn dies sinnvoll ist (im Fall, dass der Zinssatz des KfW-Darlehens niedriger liegt als der des klassischen Annuitätendarlehens bei gleicher Zinsbindungsdauer). Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich Ihren Zinssatz über die gesamte Laufzeit, müssen allerdings mit Risiken bei der Zuteilung und einer Abschlussgebühr rechnen. Ein KfW-Kredit kann Ihnen einen günstigen Zinssatz bescheren, jedoch nur zu einem gedeckelten Darlehensbetrag und zu einer beschränkten Zinsbindungsdauer.
Darlehen für eine Anschlussfinanzierung
Nehmen wir an, Sie sind bereits seit einigen Jahren ein stolzer Immobilienbesitzer und haben Ihr Objekt damals, zum Beispiel, mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Sie haben das Darlehen mit einer begrenzten Zinsbindung abgeschlossen, welche in absehbarer Zeit ausläuft. Am Ende der Zinsbindung wird Ihr Darlehen eine Restschuld aufweisen, die es im Anschluss zu finanzieren gilt.
Für Ihre Anschlussfinanzierung kommen generell die Darlehensarten einer Neufinanzierung (allerdings kein KfW-Kredit, die KfW-Bank fördert keine Anschlussfinanzierungen) infrage. Wir möchten Ihnen an dieser Stelle zwei weitere Möglichkeiten vorstellen:
- Forward-Darlehen
- Bausparvertrag / Bauspardarlehen
Ihre Bank wird Ihnen in der Regel ein Angebot unterbreiten, Ihr Darlehen zu neuen Zinskonditionen weiterzuführen (wenn Sie das Angebot annehmen, wird von einer Prolongation gesprochen). Häufig geschieht dies zu schlechteren Konditionen, als es der aktuelle Marktzins hergibt. Daher empfiehlt es sich, Angebote anderer Anbieter zu vergleichen. Mit einer Umschuldung (also ein Wechsel zu einem neuen Kreditgeber zu besseren Konditionen) können Sie viel Geld sparen und die Gesamtdarlehenslaufzeit verkürzen.
Mit einem Forward-Darlehen den aktuellen Zinssatz sichern
Falls Sie sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern, ist das Forward-Darlehen eine attraktive Alternative. Mithilfe dieser Darlehensart können Sie sich den aktuellen Marktzins bereits bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Dies ist insbesondere in einer Niedrigzinsphase sinnvoll, da die Wahrscheinlichkeit gegeben ist, dass der Zinssatz zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ansteigen wird.
Bauspardarlehen / Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kann nicht nur für die Erstfinanzierung einer Immobilie, sondern durchaus für eine Anschlussfinanzierung genutzt werden. Der Bausparvertrag untergliedert sich in die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. In der Ansparphase wird ein monatlich vereinbarter Betrag eingezahlt. Die durchschnittliche Dauer der Ansparphase liegt zwischen 8 und 10 Jahren. Längere oder kürzere Sparphasen sind jedoch ebenfalls möglich. Mit Ende der Ansparphase (idealerweise dann, wenn die Anschlussfinanzierung fällig wird) gewährt Ihnen die Bausparkasse im Zuge der Zuteilungsphase ein Bauspardarlehen, welches Sie zur Anschlussfinanzierung nutzen können. Die Bausparsumme sollte dabei die Restschuld Ihrer ersten Immobilienfinanzierung komplett decken. Der Zinssatz für das anschließende Bauspardarlehen wird bereits mit Vertragsabschluss festgelegt. So können Sie sich den aktuellen Zins sogar länger als mit einem Forward-Darlehen im Voraus sichern.
Aber Vorsicht: Der Bausparvertrag hat den Nachteil, dass nach der Ansparphase zunächst die Zuteilung des Darlehens erfolgen muss. Da für jede Zuteilungsperiode eine beschränkte Anzahl an Auszahlungen vorgenommen wird, kann sich die Auszahlung verzögern und die Darlehensphase verschiebt sich. Im unglücklichsten Fall beginnt die Darlehensphase später, als Sie die Anschlussfinanzierung benötigen. Dies geschieht zwar selten, Sie sollten sich dieses Risikos allerdings bewusst sein.
Darlehen für eine Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann notwendig, wenn Sie eine Finanzierungslücke überbrücken müssen. Diese Lücke entsteht, wenn Sie Kapital zu einem bestimmten Zeitpunkt brauchen, es Ihnen allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Verfügung steht. Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie besitzen eine Immobilie, müssen aber aus beruflichen Gründen umziehen. Sie möchten eine neue Immobilie erwerben und die Finanzierung aus dem Verkauf der alten Immobilie bestreiten. Wenn Sie die alte Immobilie allerdings nicht so schnell verkaufen können, wie Sie einen Kredit für das neue Objekt benötigen, so hilft eine Zwischenfinanzierung bei der Überbrückung dieser Lücke. Für eine Zwischenfinanzierung bieten sich die folgenden Darlehensarten an:
Ein klassisches Annuitätendarlehen ist für eine Zwischenfinanzierung meist nicht geeignet, da es durch die Zinsbindung nicht flexibel genug ist. Sie brauchen eine Finanzierung, mit welcher Sie die Restschuld kurzfristig ablösen können.
Die echte Zwischenfinanzierung: eine Variante des endfälligen Darlehens
Eine sogenannte „echte Zwischenfinanzierung“ ist eine spezielle Variante eines endfälligen Darlehens. Diese kann für maximal 24 Monate abgeschlossen werden und die Höhe des Darlehens ist auf den Wert Ihrer bereits existierenden Immobilie begrenzt.
Variables Darlehen
Ein variables Darlehen kann jederzeit abgelöst werden (im Gegensatz zu einem endfälligen Darlehen mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist) und der Zinssatz ist nicht gebunden. Der nicht gebundene Zinssatz birgt ein gewisses Risiko, da er sich alle drei Monate an den aktuellen Marktzins anpasst und dieser kräftig steigen kann. Dadurch würde sich die Rate erhöhen und das Darlehen deutlich verteuern.
Cap-Darlehen
Wenn Sie sich nicht von allzu stark steigenden Zinsen überraschen lassen möchten, können Sie mit einem Cap-Darlehen den Zinssatz nach oben hin deckeln. Das Cap-Darlehen stellt die Sicherheitsvariante des variablen Darlehens dar, wobei sich die Banken den Sicherheitsvorteil mit Zinsaufschlägen vergüten lassen. Ein variables Darlehen lässt sich bei Bedarf in ein Annuitätendarlehen umwandeln, wenn die Flexibilität nicht mehr benötigt wird.
Dies sind die wichtigsten Darlehensarten für Ihre Immobilienfinanzierung.
Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der einzelnen Darlehensformen. Um detaillierte Informationen zu einer Kreditart zu erhalten, klicken Sie bitte einfach auf den jeweiligen Darlehensnamen.
Sie können sich noch nicht für eine Darlehensart entscheiden? Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Obwohl es viele verschiedene Darlehensarten mit den unterschiedlichsten Namensgebungen auf dem Markt gibt, kristallisieren sich am Ende die für Ihr Vorhaben infrage kommenden Kreditformen relativ schnell heraus. Wenn Sie sich nach wie vor nicht sicher sind, welche Darlehensart die richtige für Sie ist, helfen wir Ihnen gerne bei der Suche nach dem für Sie optimalen Darlehen. Kontaktieren Sie uns einfach. Wir freuen uns auf Sie! Finanzierung anfragen.