Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer

Einfach eine Hypothek aufnehmen und die Wohnung oder das Haus beleihen: So kommen Hausbesitzer an günstiges Geld.

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Anmerkung: Wenn Sie auf Ihr bestehendes Immobilieneigentum eine Hypothek aufnehmen möchten, dann wählen Sie bitte im sich öffnenden Zinsrechner „modernisieren“ als Finanzierungszweck aus. Sollte das zu beleihende Objekt nicht schuldenfrei sein, so erhöhen Sie bitte für eine zutreffende Zinsindikation den anzugebenden Darlehensbetrag um die aktuelle Restschuld. Vielen Dank.

Was ist eine Kapitalbeschaffung?

Unter dem Begriff Kapitalbeschaffung werden per Definition sämtliche Maßnahmen zur Finanzierung verstanden, die erforderlich sind, um einen Kapitalbedarf zu decken. Da nach der Herkunft des Kapitals unterschieden wird, gibt es verschiedene Arten der Kapitalbeschaffung. Insbesondere wird zwischen einer Eigenkapitalbeschaffung und einer Fremdkapitalbeschaffung differenziert. Zu Eigenkapital können Sie beispielsweise kommen, indem Sie Sparverträge auflösen, Wertobjekte veräußern oder Aktien verkaufen. Nehmen Sie hingegen einen Konsumentenkredit auf, so handelt es sich um Fremdkapital: Sie erhalten Kapital von einem Kreditgeber.

Was ist eine Kapitalbeschaffung mit einem Hypothekendarlehen?

Die Kapitalbeschaffung für andere Zwecke stellt eine Sonderform der Kapitalaufnahme dar. Eigentümer von Grundbesitz, Wohnungen oder Häusern können ihre lastenfreie bzw. nahezu abbezahlte Immobilie beleihen (oder ihr Baugrundstück) und dafür einen zinsgünstigen Hypothekenkredit zur freien Verfügung in Anspruch nehmen. Streng genommen handelt es sich hierbei um eine Fremdkapitalbeschaffung. Da Hausbesitzer allerdings Eigenkapital in Form Ihrer abzutretenden Immobilie einbringen, bildet diese Art der Kapitalbeschaffung eine Kombination aus Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung.

Die Besonderheit der Kapitalbeschaffung für Hausbesitzer oder Grundbesitzer besteht darin, dass normalerweise zweckgebundenes Kapital aus einem Immobilienkredit frei verwendet werden darf.

Was sind die Voraussetzungen einer Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer?

Grundvoraussetzung für diese Form der Finanzierung ist zunächst einmal, dass Sie ein Grundstück oder eine Immobilie besitzen und über regelmäßige Einkünfte verfügen. Sollte Ihnen persönlich keine Immobilie gehören, können Sie beispielsweise auch eine Hypothek auf das Haus der Eltern aufnehmen. Ob das Beleihungsobjekt gekauft, geerbt oder erbaut wurde, ob es eine Schenkung war und ob Sie es selbst bewohnen bzw. vermieten, ist unerheblich. Das inländische Eigentum sollte jedoch entweder lastenfrei oder nahezu abbezahlt sein. Manche Banken machen es zur Bedingung, dass das neu zu beleihende Haus unbelastet ist, andere Kapitalgeber wiederum akzeptieren Vorlasten (Restschulden) bis zu einer gewissen Höhe und begnügen sich dementsprechend mit einer nachrangigen Eintragung von Grundschuld oder Hypothek.

Der zur Verfügung stehende Rang im Grundbuch

Der Rang im Grundbuch gibt an, in welcher Reihenfolge Gläubiger ihr Geld im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie zurückerhalten. Können Darlehensnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen, steht dem Kreditinstitut das Recht zu, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Der Versteigerungserlös wird an die Gläubiger in der Reihenfolge ausgezahlt, in der das jeweilige Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen ist. Ist der Erlös der Zwangsversteigerung nicht hoch genug, um die Forderungen aller Gläubiger zu bedienen, läuft der nachrangige Gläubiger Gefahr, seine Forderungen als uneinbringlich abschreiben zu müssen. Aus diesem Grund unterscheiden Banken zwischen Erstrangfinanzierungen und Nachrangfinanzierungen bzw. Nachrangdarlehen und belohnen erstrangige Besicherungen mit günstigeren Zinsen. Schon der zweite Rang kann einen deutlichen Zinsaufschlag für das nachrangige Darlehen mit sich bringen.

Dienstbarkeiten mindern den Immobilienwert

Sind Dienstbarkeiten (wie etwa ein Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Nießbrauch) in Abteilung II des Grundbuches eingetragen, verlangen Kreditgeber üblicherweise eine Rangrücktrittserklärung der Rechteinhaber. Wird einem Rangrücktritt nicht zugestimmt, lehnen Darlehensgeber die Finanzierung aufgrund der Wertminderung und der Risiken, welche mit einer Zwangsversteigerung einhergehen würden, überwiegend ab.

Banken überprüfen Ihre Kapitaldienstfähigkeit, wenn Sie eine Immobilie beleihen möchten

Um sicherzustellen, dass Ihre Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist, erstellen Banken eine Haushaltsrechnung. Den Kreditgebern ist es wichtig zu wissen, dass Sie neben Ihren Kosten der normalen Lebenshaltung ebenso die Kosten des Kapitaldienstes (die monatliche Darlehensrate) aus Ihren regelmäßigen Einkünften bestreiten können.

Welche Art von Immobilie oder Grundstück beleiht die Bank?

Zu den drei Grundarten von Immobilien, welche Banken beleihen, gehören das Haus, die Wohnung und das Grundstück. Allerdings gibt es zu jeder Grundart Untergliederungen sowie Sonderformen. Auf folgende inländische Immobilienarten können Sie eine Hypothek aufnehmen:

In welcher Höhe ist eine Kapitalbeschaffung über Immobilien oder Grundbesitz möglich?

Wie hoch Sie Ihr Wohnungseigentum, Ihr Wohngebäude oder Wohnhaus, Ihr Mietshaus (auch Zinshaus genannt) bzw. Ihr Grundstück beleihen können, hängt im Wesentlichen von folgenden zwei Faktoren ab:

Zur Bestimmung der möglichen Höhe einer Kapitalbeschaffung ermittelt der Kreditgeber zunächst den sogenannten Beleihungswert. Der Beleihungswert stellt den Objektwert einer Immobilie dar (nicht den Marktwert oder Kaufpreis), der sich mit hoher Wahrscheinlichkeit dauerhaft am Markt oder im Zuge einer Zwangsversteigerung erzielen lässt. Manche Banken setzen den Beleihungswert mit dem Verkehrswert einer Immobilie gleich, andere Kreditinstitute wiederum nehmen vom Verkehrswert einen Risikoabschlag in Höhe von 10 % für konjunkturelle Wertschwankungen vor. Nennenswert in diesem Zusammenhang ist, dass der Beleihungswert gemäß § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen darf. Eine Kapitalbeschaffung für andere Zwecke wird allerdings nicht über den gesamten Beleihungswert gewährt, sondern – von Bank zu Bank unterschiedlich – bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 85 % dieser Größe.

Neben der Obergrenze für Kapitalbeschaffungen mit Immobilienvermögen, welche vom Marktwert des Beleihungsobjektes sowie einer ggf. vorhandenen Restschuld abhängig ist, gibt es ebenfalls eine Untergrenze. Banken bieten diese Finanzierungsform erst ab einem Kreditbetrag von 50.000 Euro an.

Um herauszufinden, welchen Betrag Sie monatlich zurückzahlen können, sollten Sie eine eigene Haushaltsrechnung aufstellen. Hierzu schreiben Sie auf die eine Seite, welche monatlichen Ausgaben Sie haben, und auf die andere Seite, welche monatlichen Einnahmen Sie verzeichnen. Die Differenz der beiden Summen ist die maximale finanzielle Belastung, die Sie sich leisten können. Von diesem Maximalbetrag – Ihrem Finanzierungspotenzial – sollten Sie jedoch noch einen Betrag für Unvorhergesehenes zurückhalten.

Für wen lohnt sich eine Kapitalbeschaffung durch Beleihung von Immobilien?

Diese Kapitalbeschaffungsmöglichkeit ist für jeden Wohnungs-, Haus- und Grundbesitzer sinnvoll, der einen größeren Darlehensbetrag benötigt und von einem günstigen Zinssatz profitieren möchte. Planen Sie zum Beispiel den Erwerb einer Auslandsimmobilie, so können Sie eine Hypothek auf Ihr schuldenfreies Haus aufnehmen. Deutsche Kreditinstitute finanzieren Eigentum im Ausland für gewöhnlich nicht, da dieses anderen Regularien unterworfen ist und im Fall einer eventuellen Zwangsveräußerung Probleme zu erwarten sind. Wenn Sie jedoch Ihr inländisches Grundstück oder Ihr Wohneigentum beleihen und dadurch das erforderliche Kapital beschaffen, steht Ihrem Immobilienerwerb im Ausland nichts mehr im Wege.

Welche Faktoren beeinflussen den Zinssatz, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen?

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen und Ihre fast abbezahlte Wohnung oder Ihr schuldenfreies Haus beleihen, ist die Zinskondition der Kapitalbeschaffung vorrangig abhängig von folgenden Faktoren:

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Kapitalbeschaffung für andere Zwecke oder Konsumentenkredit: Was sind die Vorteile und Nachteile?

Unabhängig davon, ob Sie sich Kapital mithilfe eines Konsumentenkredites oder über eine Kapitalbeschaffung für andere Zwecke besorgen, sind die erhaltenen Geldmittel nicht zweckgebunden. Das aufgenommene Kapital steht Ihnen zur freien Verfügung. Die Frage, ob entweder ein Konsumentenkredit oder ein Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung (üblicherweise ein Annuitätendarlehen) die richtige Finanzierungsform für Ihr Vorhaben darstellt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Beide Kreditformen bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile, die es abzuwägen gilt.

Konsumentenkredite können schnell und unkompliziert beantragt werden

Der primäre Vorteil eines Konsumentenkredites besteht in der schnellen und unbürokratischen Vergabe. Beschaffen sich Immobilienbesitzer Kapital über eine Baufinanzierung, benötigt die Bank – zuzüglich zu den persönlichen Unterlagen – sämtliche Unterlagen zu der Immobilie. Dementsprechend ist der Antrag mit einem erhöhten Aufwand verbunden und der Kreditentscheid kann, je nach Bank, deutlich länger auf sich warten lassen als bei einem Konsumentendarlehen. Außerdem besichert die Kredit gebende Bank, Sparkasse oder Versicherung das Objekt, das heißt, sie lässt sich als Sicherheit eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Lässt sich keine bestehende Grundschuld beleihen, entstehen für eine neue Eintragung zusätzliche Kosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren. Wie hoch diese Kosten ausfallen, können Sie unkompliziert mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner ermitteln. Ein Konsumentenkredit hingegen wird blanko, also ohne dingliche Sicherung, vergeben.

Vorzeitige Rückzahlung ist meistens ohne weitere Kosten möglich

Ein weiterer Vorteil des Ratendarlehens besteht darin, dass dieser in den meisten Fällen jederzeit ohne weitere Kosten zurückgezahlt werden kann, also bereits vor Ende der vorgesehenen Laufzeit. Die vorzeitige Ablösung einer Immobilienfinanzierung hat in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge, mit welcher der Kreditgeber seinen voraussichtlichen Refinanzierungs- und Margenschaden kompensiert (Vorfälligkeitsentschädigung berechnen). Eine Möglichkeit der Laufzeitreduzierung von Hauskrediten bietet die Vereinbarung von jährlichen Sondertilgungsoptionen, mithilfe derer Sie einen prozentualen Betrag der ursprünglichen Kreditsumme Jahr für Jahr zusätzlich tilgen können. Dadurch senken Sie neben der Laufzeit die Gesamtzinskosten Ihres Darlehens.

Immobilienkredite sind zinsgünstig

Aufgrund der dinglichen Absicherung des Immobiliendarlehens fällt die Zinskondition im Vergleich zu einem Konsumentenkredit deutlich niedriger aus. Statistisch gesehen beträgt der durchschnittliche Zinssatz von Hypothekendarlehen zur freien Verfügung nur etwa 30 % des Durchschnitts-Zinssatzes eines nicht besicherten Konsumentenkredites. Je nach Darlehensbetrag lassen sich so leicht mehrere tausend Euro an Zinskosten einsparen.

Weiterhin spricht für eine Immobilienbeleihung statt Ratenkredit die Tatsache, dass deutlich höhere Kreditsummen möglich sind. Konsumentenkredite können bereits ab wenigen hundert Euro beantragt werden und sind zumeist auf 50.000 Euro begrenzt. Im Zuge einer Kapitalbeschaffung für andere Zwecke sind dagegen weitaus höhere Beträge realisierbar, je nachdem, wie hoch der Wert Ihrer Immobilie ist. Im Gegensatz zu einem Privatdarlehen sind zudem längere Kreditlaufzeiten verhandelbar.

Fazit: Legen Sie Wert auf eine schnelle Kreditabwicklung, benötigen eine kleinere Kapitalsumme und möchten, dass Ihre Immobilie schuldenfrei bleibt, so bietet sich ein Konsumentenkredit an. Sind Sie an einer höheren Darlehenssumme interessiert und möchten diese zu möglichst niedrigen Bauzinsen über einen längeren Zeitraum in kleinen Monatsraten zurückzahlen, bietet sich eine Kapitalbeschaffung mittels Abtretung Ihres Immobilienbesitzes an (Angebote einholen).

Wie funktioniert der Ablauf einer Kapitalbeschaffung für Hausbesitzer?

Einfach und schnell. Schritt für Schritt begleiten wir Sie durch den unkomplizierten Prozess.

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