Mieten oder Kaufen?

Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner ermittelt schnell, was für Sie besser ist.

Bei der Frage „mieten oder kaufen?“ handelt es sich um eine der schwierigsten finanziellen Entscheidungen des Lebens. Mit unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner können Sie unkompliziert online berechnen, welche der beiden Möglichkeiten für Sie persönlich finanziell von Vorteil ist. Wir sagen Ihnen, wann sich der Kauf oder Bau einer Immobilie lohnt, wie der Kaufpreis-Miete-Faktor errechnet wird und was die jeweiligen Vor- und Nachteile von mieten oder kaufen sind.

Ist es sinnvoll, jeden Monat Miete zu zahlen, wenn Sie von den Mietzahlungen den Kauf einer Immobilie finanzieren könnten? Wäre es da nicht vorteilhafter, eine monatliche Finanzierungsrate zu entrichten, bis die Immobilie abbezahlt ist und Ihnen gehört, anstatt dauerhaft Miete abzuführen?

Mithilfe unseres Mieten-oder-Kaufen-Rechners können Sie sich diese Frage einfach und schnell selbst beantworten. Detaillierte Erläuterungen zu den Eingabefeldern und Ergebniswerten finden Sie unterhalb des Rechners.

Wie funktioniert unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

Mit nur wenigen Eingaben die Kosten vergleichen.

Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner beantwortet anhand der Eingabewerte Ihres Vorhabens Ihre Frage, ob kaufen oder mieten die für Sie finanziell lohnendere Variante ist und wie viel Geld Sie mit der jeweils rentableren Option voraussichtlich einsparen können. Mit nur wenigen Pflichteingaben können Sie bereits die finanzielle Belastung vergleichen und erhalten Angaben zum alternativen Vermögensaufbau. Für eine genauere Analyse füllen Sie bitte einfach die zusätzlichen optionalen Felder aus.

Was bedeuten die einzelnen Eingabefelder in unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

Ihre Angaben zur Miete

1. Kaltmiete

In dieses Feld tragen Sie den Teil der Miete ein, der nur für die Raumnutzung Ihrer Wohnung anfällt. In der Kaltmiete sind keine Betriebskosten enthalten. Zu den Betriebskosten gehören beispielsweise: Heizung, Wasser, Erdgas, Müllabfuhr oder Kabelanschluss, welche in Form einer Nebenkostenpauschale abgerechnet werden. Kosten für das Internet und Strom gehören ebenfalls nicht zur Kaltmiete.

Die Gesamtmiete, welche Sie monatlich an Ihren Vermieter zahlen, ergibt sich aus der Kaltmiete plus der Nebenkostenpauschale. Für unsere Mieten-oder-Kaufen-Berechnung ist allerdings nur die Kaltmiete von Bedeutung, welche Sie separat ausgewiesen Ihrem Mietvertrag entnehmen können.

2. Erwartete Mietsteigerung (optional)

Da wir einen Vergleich über einen längeren Zeitraum durchführen, ist es wahrscheinlich, dass Ihr Vermieter von Zeit zu Zeit die Miete anheben wird. In einigen Mietverträgen findet sich die sogenannte Staffelmiete, mit welcher jährliche Mietpreiserhöhungen über einen vereinbarten Zeitraum festgelegt werden. Wurde keine Staffelmiete vereinbart, müssen sich Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung halten. Wenn Sie die voraussichtlichen Mieterhöhungen noch gar nicht absehen können, tragen Sie am besten 2 % Ihrer aktuellen Jahresmiete als Richtwert in das Eingabefeld ein.

Ihre Angaben zum Kauf

1. Kaufpreis

Möchten Sie eine Immobilie kaufen, so geben Sie bitte hier den Kaufpreis ohne Nebenkosten an. Planen Sie ein eigenes Haus zu bauen, so rechnen Sie die Kosten für den Kauf des Grundstückes sowie die Baukosten zusammen und tragen die Summe in das Feld ein. Wenn Sie noch kein Eigenheim in Aussicht haben und sich nicht sicher sind, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, hilft Ihnen unser Budgetrechner weiter.

2. Gebundener Sollzinssatz

Für den Vergleich wird bereits der gebundene Sollzinssatz (früher auch Nominalzinssatz genannt) Ihres Immobiliendarlehens benötigt. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen setzt sich Ihre monatliche Rate aus dem Zinssatz und dem Tilgungssatz zusammen. Die Rate bleibt über die Dauer der Zinsfestschreibung immer gleich hoch.

Während Sie über die Tilgung das geliehene Geld an die Bank Schritt für Schritt zurückzahlen, gibt der prozentuale Sollzins die Höhe der Zinsen an, die Sie jährlich an die Bank abführen. Der Sollzins wird über eine vorher vereinbarte Dauer festgeschrieben und unterliegt während dieser Zeit keinen Zinsschwankungen. Daher wird in diesem Zusammenhang von einem gebundenen Sollzins gesprochen.

In Kreditangeboten wird neben dem Sollzins auch der Effektivzins ausgewiesen. Der Effektivzins setzt sich aus dem Sollzins plus Zusatzkosten zusammen. Für die Kalkulation benötigt unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner nur den Sollzins und nicht den Effektivzins. Falls Sie noch keine Vorstellung von Ihrem möglichen Sollzins haben, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner einen Richtwert ermitteln.

3. Rückzahlung

Hier geben Sie an, wie schnell Sie Ihren Immobilienkredit an die Bank zurückzahlen wollen. Bei der Eingabe können Sie zwischen einem anfänglichen Tilgungssatz Ihres Immobilienkredites und einer gewünschten monatlichen Ratenhöhe wählen. Die monatliche Rate setzt sich aus dem Tilgungssatz und dem Zinssatz zusammen. Ihren Zinssatz hatten Sie mit dem gebundenen Sollzins bereits eingetragen. Geben Sie nun einen Tilgungssatz an, errechnet das System automatisch die monatliche Rate, da der Kaufpreis sowie der Zinssatz bekannt sind. Tragen Sie Ihre gewünschte Ratenhöhe ein, so errechnet das System automatisch Ihren Tilgungssatz.

Je höher Sie den Tilgungssatz ansetzen, desto höher ist die monatliche Rate, desto schneller zahlen Sie aber auch das Darlehen zurück, und je schneller Sie den Kredit zurückzahlen, desto geringer fallen die Gesamtzinskosten aus.

4. Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals

An dieser Stelle fragt der Mieten-vs-Kaufen-Rechner, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen möchten. Zum Eigenkapital zählen beispielsweise Bankguthaben, Lebensversicherungen, Aktien, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oder Eigenleistungen (wenn Sie beispielsweise bei einem Bauvorhaben selbst mit Hand anlegen). Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einfließen lassen, desto geringer ist das Kreditausfallrisiko für die Bank. Ein niedrigeres Risiko belohnen Kreditgeber mit günstigeren Zinskonditionen. Wir empfehlen einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten. Wenn Sie kein Eigenkapital in Ihre Finanzierung einbringen möchten, können Sie dieses Feld übergehen.

5. Unterstellte Wertsteigerung des Objektes (optional)

Dieses Feld müssen Sie nicht ausfüllen. Für einen besseren Mieten-oder-Kaufen-Vergleich hilft es allerdings, hier einen realistischen Wert einzusetzen. Die Wertsteigerung Ihrer Immobilie hängt von vielen Aspekten ab. Ganz wesentliche Kriterien sind jedoch die Lage des Objektes, die zukünftige demografische Entwicklung des Ortes oder Stadtviertels sowie Zustand und Ausstattung des Gebäudes.

Die zukünftige Wertsteigerung unterliegt dabei dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. In Zeiten niedriger Bauzinsen sind in der Regel mehr Menschen an einem Immobilienerwerb interessiert. Dementsprechend steigt die Nachfrage und die Immobilienpreise ziehen an. Sinken die Hypothekenzinsen über einen längeren Zeitraum, bestehen gute Chancen, dass Ihre Immobilie an Wert gewinnt. Steigt der Marktzins hingegen, so verteuern sich die Finanzierungen und weniger Menschen möchten Immobilien erwerben. Müssen Sie zu solch einem Zeitpunkt Ihr Objekt verkaufen, wird der Erlös voraussichtlich geringer ausfallen. Ganz unabhängig davon kann eine Immobilie in weniger bevorzugter Lage selbst in Niedrigzinsphasen an Wert verlieren.

Wenn Sie unschlüssig sind, welchen Wert Sie in dieses Feld eintragen sollen, so können Sie als Durchschnittswert 1,5 % pro Jahr eingeben.

6. Nebenkosten beim Kauf (optional)

Neben dem Kaufpreis der Immobilie, den Sie in das erste Feld eingetragen haben, fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Hierbei wird zwischen den obligatorischen Kaufnebenkosten und den flexiblen Kaufnebenkosten unterschieden.

Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie die wichtigsten Werte der Kaufnebenkosten ermitteln. Im Anschluss addieren Sie Ihre Werte und tragen diese in das Feld ein.

7. Sonstige Kosten beim Kauf (optional)

Hier tragen Sie Kosten ein, die Sie eventuell für eine Renovierung, Sanierung, Modernisierung oder einen Umbau einplanen. Wenn noch keine konkreten Maßnahmen geplant beziehungsweise durchkalkuliert sind, können Sie als Faustregel 1 % des Objektwertes errechnen und diesen Betrag in dieses Feld einfügen.

8. Instandhaltungskosten / sonstige laufende Kosten (optional)

Eine Immobilie altert im Laufe der Zeit und nutzt sich ab. Daher fallen immer wieder Kosten für die Instandhaltung Ihres Wohneigentums an. Unserer Übersicht können Sie entnehmen, welche Gebäudeteile durchschnittlich zu welchem Zeitpunkt einer Erneuerung bedürfen.

Die Instandhaltungskosten werden häufig unterschätzt. Als Richtgröße können Sie bei neueren Objekten mit einer Instandhaltungspauschale von 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat rechnen, für ältere Objekte sogar mit bis zu 2 Euro.

Dies bedeutet in Zahlen: Haben Sie beispielsweise eine 130 Quadratmeter große Immobilie erworben, sollten Sie mindestens mit 130 Euro, bei einem Altbau mit 260 Euro Instandhaltungskosten pro Monat rechnen. Diese Beträge sollten Sie monatlich zurücklegen, um bei einer erforderlich werdenden Instandhaltungsmaßnahme nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

9. Erwarteter Anstieg der Instandhaltungskosten (optional)

Die Instandhaltungskosten steigen mit zunehmendem Alter der Immobilie an und auch die Inflation spielt hierbei eine Rolle. In dieses Feld können Sie den erwarteten Anstieg der Instandhaltungskosten in Prozent pro Jahr eintragen. Wenn Sie sich unsicher sind, welchen Wert Sie eintragen sollen, können Sie eine durchschnittliche Steigerungsrate von 2 % pro Jahr angeben.

Welche Ergebnisse zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner an?

Jetzt sollte sich eine Ergebnisseite geöffnet haben, welche Ihnen zunächst die Zwischenergebnisse ausspielt und Ihnen abschließend das Resultat präsentiert, ob entweder kaufen oder mieten sich für Ihr Vorhaben eher lohnt. Wir erklären Ihnen im Folgenden die einzelnen Felder der Ergebnisseite.

Zugrunde gelegter Vergleichszeitraum

Anhand der eingegebenen Daten ermittelt der Mieten-Kaufen-Rechner die Darlehenslaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Hierbei handelt es sich um die Gesamtlaufzeit, also den Zeitraum von der Auszahlung des Kredites bis zur vollständigen Rückzahlung. Für unseren Mieten-oder-Kaufen-Vergleich stellt die Laufzeit gleichzeitig den Vergleichszeitraum dar.

Die Darlehenslaufzeit wird maßgeblich durch die Höhe des Zinssatzes und die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt. Hierbei gilt es zu beachten: Je niedriger der aktuelle Zinssatz ist, desto länger entwickelt sich die Laufzeit, falls der anfängliche Tilgungssatz nicht angehoben wird. Die genauen Zusammenhänge dieser zunächst widersprüchlich klingenden Tatsache erklären wir Ihnen hier: Baufinanzierung Tilgungslücke.

Wenn die errechnete Darlehenslaufzeit für Ihr Vorhaben zu lang ist, können Sie den Tilgungssatz erhöhen und damit die Laufzeit verkürzen. Um den richtigen Tilgungssatz für Ihr Vorhaben zu ermitteln, hilft Ihnen unser Tilgungsrechner.

So viel Miete geben Sie im Vergleichszeitraum aus

Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner fasst noch einmal Ihre derzeitige Monatsmiete sowie Ihre erwartete Mietpreissteigerung zusammen und berechnet anschließend Ihre monatliche Miete zum Ende des Vergleichszeitraumes. Mit einem Klick auf das Informationssymbol können Sie die Mietpreisentwicklung für den Zeitraum des Vergleichs einsehen. Die folgende Gesamtmiete des Vergleichszeitraumes ergibt sich aus der Summe aller monatlichen Mietzahlungen und stellt den ersten der beiden Vergleichswerte dar.

So viel würden Sie beim Kauf einer Immobilie ausgeben

An dieser Stelle greift der Kaufen-Mieten-Rechner noch einmal Ihre Eingaben zum heutigen Wert Ihrer Immobilie sowie die unterstellte Wertsteigerung pro Jahr auf. Hieraus ermittelt der Rechner den voraussichtlichen Wert Ihres Objektes zum Ende des Vergleichszeitraumes beziehungsweise zum Ende der Darlehenslaufzeit. Wenn Sie auf das Informationssymbol klicken, sehen Sie die Wertsteigerung Ihrer Immobilie in einer monatlichen Auflistung.

Der nächste Wert gibt die Summe aus Kaufpreis, Nebenkosten und sonstigen Kosten an. Von dieser Summe wird Ihr eingesetztes Eigenkapital abgezogen, woraus sich der erforderliche Darlehensbetrag ergibt. Die Darlehenssumme, die anfängliche Tilgung und der Sollzinssatz bestimmen Ihre monatliche Darlehensrate. Anschließend gibt der Rechner den Wert Ihres Vermögens mit Ablauf der Darlehenslaufzeit an, indem die Restschuld vom Objektwert abgezogen wird.

Die vorangegangenen Ergebnisse bilden die Basis für den zweiten wichtigen Vergleichswert: die Gesamtkosten für den Kauf der Immobilie im Vergleichszeitraum. Die ausführliche Berechnung können Sie einsehen, wenn Sie auf das Informationssymbol klicken.

Im letzten Schritt stellt der Miete-oder-Eigentum-Rechner die Gesamtmiete den Gesamtkosten für den Kauf gegenüber. Welche Option für Sie vorteilhafter ist, können Sie leicht am Ergebniswert ablesen.

Wiederanlageeffekt

Die Ersparnisse gegenüber der jeweils weniger lukrativen Alternative können wieder investiert werden, beispielsweise in Aktien, Fonds oder in die Immobilie. Der Rechner unterstellt einen Wiederanlageeffekt mit einer Anlagerendite von 2,0 % pro Jahr nach Steuern. Dies ist der letzte Wert, den der Mieten-oder-Kaufen-Rechner ausgibt.

Ihre gesamte Darlehenslaufzeit (Angabe ändern)

Mit diesem Eingabefeld ändern Sie die Darlehenslaufzeit und somit den gewünschten Vergleichszeitraum. In dieses Feld können Sie nur ganze Werte eingeben und der Wert darf nicht über der zuvor errechneten Gesamtlaufzeit liegen.

Unterstellte Anlagerendite nach Steuern (Angabe ändern)

Falls Sie davon ausgehen, dass Sie eine höhere oder geringere Anlagerendite als den voreingestellten Wert von 2,0 % erzielen, können Sie den Betrag hier natürlich gerne anpassen. Die Eintragung ist optional.

Warum gibt der Kaufen-oder-Mieten-Rechner nur Richtwerte aus?

Bitte beachten Sie, dass unser Kaufen vs Mieten – Rechner lediglich einen groben Orientierungswert ausgibt. Für eine wirklich belastbare Berechnung würden Ihrerseits deutlich mehr Angaben benötigt.

Wann lohnt sich der Kauf oder Bau einer Immobilie?

Ob es wirtschaftlicher ist, Wohneigentum zu erwerben oder Miete zu zahlen, hängt unter anderem von Ihren ganz persönlichen Lebensplänen ab und davon, wie sich die Immobilienpreise in der Zukunft entwickeln. Bei einem angemessenen Kaufpreis und einer langfristig stabilen und positiven Wertentwicklung der Immobilie zahlt sich ein Kauf gegenüber langfristigen Mietzahlungen meistens aus.

Berechnung des Kaufpreis-Miete-Faktors

Wenn Sie ermitteln möchten, ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist, so können Sie mithilfe der Maklerformel den Kaufpreis-Miete-Faktor (auch Kaufpreisfaktor genannt) errechnen.

Sollte Ihnen die für die Kalkulation erforderliche Kaltmiete (Miete ohne Nebenkosten) des Kaufobjektes nicht bekannt sein, können Sie diese bei dem Eigentümer bzw. Makler erfragen.

Beispiel:

Nehmen wir an, Ihre Wunschimmobilie wird zu einem Kaufpreis von 220.000 Euro angeboten und die monatliche Nettokaltmiete beträgt 950 Euro. Dementsprechend liegt die Jahresnettokaltmiete bei 11.400 Euro.

In unserem Beispiel beläuft sich der Kaufpreis-Miete-Faktor auf 19,30. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 19,30-fache der Jahresnettokaltmiete beträgt.

Als grober Richtwert kann angegeben werden, dass bis zu einem Faktor von 20 der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete als tendenziell günstig anzusehen ist. Ab einem Faktor von 25 können die Kaufpreise (im Verhältnis zur Miete) als eher teuer bezeichnet werden.

Die Bruttomietrendite mit anderen Formen der Geldanlage vergleichen

Insbesondere Kapitalanleger nutzen den Kaufpreis-Miete-Faktor, um die Bruttomietrendite zu ermitteln. Beabsichtigen Sie Ihre Immobilie zu vermieten, lohnt sich der Vergleich mit Renditen anderer Anlagen. Die Bruttomietrendite ermitteln Sie, indem Sie die Zahl 100 durch den zuvor berechneten Kaufpreis-Miete-Faktor teilen, also:

Je höher das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist, desto niedriger fällt die Mietrendite aus. Werden die Kaufnebenkosten sowie Verwaltungs- und Instandhaltungsausgaben ebenfalls in die Berechnung mit einbezogen, reduziert sich die Mietrendite.

Die Bruttomietrendite können Sie nun mit Renditen anderer Anlageformen vergleichen.

Bei üblichen Voraussetzungen stellt sich der Käufer bei der Vermögensbildung rasch besser

Unter der Annahme, dass in den nächsten Jahren die Preise für Immobilien weiter moderat steigen, die Hypothekenzinsen lediglich mäßig ansteigen und für den Mieter bei alternativen Geldanlagen wenig Aussicht auf Rendite besteht, liegt der Käufer in Bezug auf die Vermögensbildung gegenüber dem Mieter binnen kurzer Zeit vorn.

Bleibt der Wertzuwachs bei Immobilien aus, verbessert sich die Situation für den Mieter

Verzeichnet die erworbene Immobilie langfristig keinerlei Wertzuwachs, kann der Mieter gegenüber dem Käufer aufholen, und sinken die Immobilienpreise, kann der Mieter aber den Käufer gar überholen. Als Gewinner geht der Mieter aus der Gleichung hervor, wenn der Kaufpreis der Immobilie hoch ist, die Immobilienpreise nicht steigen und das Eigenkapital (welches ein Mieter ja nicht für eine Baufinanzierung verwenden muss) sowie weitere Einsparungen für Betriebsnebenkosten mit Aussicht auf langfristig gute Renditen anders angelegt werden können.

Mieten oder Kaufen: Immobilieneigentum zahlt sich im Rentenalter oftmals aus

Der Frage „mieten versus kaufen?“ liegt die Überlegung zugrunde, ob es nicht sinnvoller ist, monatlich eine Rate für ein Immobiliendarlehen zu zahlen, bis das Wohneigentum vollständig Ihnen selbst gehört, als jeden Monat Miete zu entrichten und im Rentenalter mit leeren Händen dazustehen. Schließlich kommt eine beachtliche Summe an Mietzahlungen über die Jahre zusammen, wie Sie unserem Chart entnehmen können.

Wohneigentum als Altersvorsorge

Wenn Sie bis zum Renteneintritt die Immobilie vollständig abbezahlt haben, entfallen im Ruhestand Mietzahlungen sowie Ratenzahlungen für die Geldaufnahme. Mieter hingegen müssen die Kosten für das Wohnen aus Ihrer Rente bestreiten, wodurch sich oftmals eine finanzielle Unterdeckung im Rentenalter ergibt (siehe Infografik).

Mieten oder Kaufen: Vorteile und Nachteile

Neben der rein finanziellen Überlegung, ob eine Kauf- oder Mietentscheidung für Sie die richtige ist, spielen Ihre persönlichen Präferenzen eine wichtige Rolle. Mit Ihrer Entscheidung zu mieten sind Sie nicht an einen Ort gebunden, müssten im Gegenzug allerdings mit steigenden Mieten rechnen. Die Infografik gibt Ihnen einen Überblick über die jeweiligen Vor- und Nachteile bei Kauf und Miete.

Mieten oder Kaufen: Fazit

Ob Kauf oder Miete langfristig die richtige Entscheidung ist, hängt insbesondere von der Entwicklung der Immobilienpreise in Ihrer Region ab. Unter Berücksichtigung üblicher Marktgegebenheiten fahren Immobilienkäufer aus finanzieller Sicht besser als Mieter. Dabei spielt der Kaufpreis der Immobilie eine wichtige Rolle. Achten Sie deshalb auf einen niedrigen Kaufpreis-Miete-Faktor und erhöhen Sie so Ihre Chancen auf Vorteile gegenüber einer anhaltenden Mietsituation. Haben Sie das Immobiliendarlehen bis zum Eintritt in das Rentenalter vollständig zurückgezahlt, können Sie getrost Ihren Ruhestand genießen, ohne größere finanzielle Engpässe befürchten zu müssen.

Sie interessieren sich für den Kauf oder Bau einer Immobilie?

Sind Sie zu dem Ergebnis gekommen, dass sich der Kauf oder Bau einer Immobilie für Sie finanziell auszahlt? Gerne unterstützen wir Sie bei der Finanzierung Ihres Vorhabens. Bei uns können Sie kostenlos und unverbindlich die günstigsten Zinskonditionen aus den Angeboten der 500 besten Kreditbanken, Sparkassen und Versicherungen anfragen: Finanzierungsangebot anfordern.