Anschlussfinanzierung

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Zins-Check

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Mit einem klassischen Annuitätendarlehen haben Sie bei Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum vertraglich festgelegt. Für gewöhnlich wird der Sollzins für eine Dauer von 5 bis 20 Jahren festgelegt. Wenn Sie sich nicht für ein Volltilgerdarlehen (ein Darlehen, bei dem der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gebunden wird) entschieden haben, verbleibt in der Regel zum Ende der Zinsbindung eine Restschuld.

Diese Restschuld muss mit Auslauf der Zinsbindung anschlussfinanziert werden, wenn Sie auch zukünftig eine Bindung Ihrer Zinskondition und eine damit einhergehende Zinssicherheit wünschen. Andernfalls würde Ihr Immobilienkredit in ein variables Darlehen, also in ein Darlehen mit veränderlichem Zins, gewandelt. Für die Laufzeitverlängerung Ihrer bestehenden Immobilienfinanzierung bieten sich Ihnen zwei Möglichkeiten: Sie können entweder den Kreditgeber wechseln und bei einer anderen Bank einen neuen Darlehensvertrag abschließen (Umschuldung) oder Sie verlängern Ihren Kreditvertrag bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation).

Anschlussfinanzierung: Umschuldung oder Prolongation?

Für welche Variante der Anschlussfinanzierung Sie sich entscheiden, ist maßgeblich davon abhängig, wie lange der Zinssatz Ihres aktuellen Kreditvertrages noch gebunden ist. Weiterhin ist es wichtig, ob Ihr Vertrag bereits eine Laufzeit von 10 Jahren überschritten hat. Welche Möglichkeiten sich Ihnen bei welcher restlichen Zinsbindungsdauer bieten, können Sie unserem Ablaufdiagramm entnehmen.

Je nach Dauer der verbleibenden Zinsfestschreibung haben Sie die Wahl zwischen einer Prolongation, einer Umschuldung oder einem Forward-Darlehen, welches ebenfalls als Umschuldung oder Prolongation abgeschlossen werden kann. Sollten Sie sich allerdings erst kurz vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung mit Ihrer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen, entfällt die Option auf ein Forward-Darlehen.

Umschuldung: Günstige Zinsen bei einer neuen Bank

Kümmern Sie sich frühzeitig um Angebote für Ihre nächste Finanzierungsrunde und wechseln Sie Ihren Kreditanbieter nach Auslauf der Zinsfestschreibung, so handelt es sich um eine Umschuldung.

Eine Umschuldung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Vergleichsangebote anderer Kreditgeber günstigere Zinskonditionen aufweisen als das Verlängerungsangebot Ihrer Hausbank. Beachten Sie dabei, dass der Gläubigerwechsel Kosten für die Änderung im Grundbuch verursacht, da die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten werden muss. Die hierfür anfallenden Kosten sollten Sie den Ersparnissen aufgrund niedrigerer Zinsen gegenüberstellen. Unser Notar- und Grundbuchkostenrechner hilft Ihnen bei der Ermittlung der voraussichtlichen Umschreibungskosten. Allerdings lohnt sich bereits ein geringer Zinsvorteil, um diese Gebühren wieder auszugleichen.

Bei einer Umschuldung sind Sie für Ihren zukünftigen Kreditgeber ein Neukunde, er kennt Sie bislang nicht. Daher ist es notwendig, wie bei Neufinanzierungen üblich, einige Dokumente vorzulegen. Häufig wird der Aufwand für eine Umschuldung allerdings überschätzt und der bequeme und oftmals teurere Weg der Vertragsverlängerung bevorzugt. Dazu besteht in der Regel jedoch kein Grund, schließlich liegen Ihnen noch viele der benötigten Unterlagen von der ursprünglichen Finanzierung vor.

Wurden alle Unterlagen seitens der neuen Bank geprüft und haben Sie eine Kreditzusage erhalten, kann der neue Kreditvertrag unterzeichnet werden. Die Ablösung des Darlehens regeln die Banken für gewöhnlich untereinander.

Prolongation: Bei Ihrer alten Bank die bestehende Finanzierung verlängern

Bei einer Prolongation (kommt aus dem Lateinischen und bedeutet „Verlängerung“) verlängern Sie Ihren bestehenden Darlehensvertrag bei Ihrem aktuellen Kreditgeber. Mit der neuen Vereinbarung wird die Zinsbindung angepasst. Dabei wählen Sie, wie lange Sie Ihre neue Zinsfestschreibung festlegen möchten. Idealerweise entscheiden Sie sich für eine Bindung des Zinssatzes über die gesamte Restlaufzeit, damit keine weitere Anschlussfinanzierung erforderlich wird.

Ihr aktueller Kreditgeber muss Sie bis spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihres laufenden Vertrages kontaktieren und Ihnen entweder ein Verlängerungsangebot unterbreiten oder Ihnen mitteilen, ob eine Weiterführung des Vertragsverhältnisses gewünscht ist oder nicht. Ihre Hausbank ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Ihnen einen Anschlusskredit anzubieten. Sie müssen allerdings nicht abwarten, bis Ihr bisheriger Darlehensgeber Sie benachrichtigt, Sie können vielmehr selbst aktiv werden und Ihre Bank um ein Angebot bitten, vorausgesetzt, die Zinsbindung endet in weniger als 12 Monaten. Ein frühzeitiger Vertragsabschluss lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau innerhalb der nächsten Monate ansteigen wird.

Der große Vorteil einer Vertragsverlängerung liegt in der einfachen und unbürokratischen Abwicklung. Ihr aktueller Kreditgeber kennt Sie und das Finanzierungsobjekt und benötigt folglich nur wenige neue Dokumente. Eine erneute Bonitätsprüfung wird üblicherweise kein weiteres Mal durchgeführt.

Der größte Nachteil einer Vertragsverlängerung besteht hingegen in einem oftmals überteuerten Zinsangebot seitens des aktuellen Darlehensgebers. Die Bank ist sich ihres psychologischen Vorteils bewusst. Sie weiß, dass sich Kunden häufig für die unkompliziertere Variante der Verlängerung entscheiden, anstatt sich um ein besseres Angebot zu bemühen.

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Forward-Anschlussfinanzierung: Zinsen von heute für die Zukunft sichern

Das Forward-Darlehen, eine Sonderform der Umschuldung bzw. der Prolongation, ist ein Darlehensvertrag für die Zukunft. Mit ihm kann das aktuelle Zinsniveau bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung gesichert werden. Abgesehen von der Besonderheit der vorzeitigen Zinssicherung handelt es sich bei dieser Darlehensart um ein reguläres Annuitätendarlehen.

Ein Forward-Darlehen kommt einer Wette auf steigende Zinsen gleich. Die genauen Zusammenhänge veranschaulicht unsere Infografik.

Anschlussfinanzierung: Vergleich hilft viel Geld zu sparen

Eine Zinsersparnis von wenigen Zehntelprozentpunkten senkt die Zinskosten einer Finanzierung bereits deutlich. Daher lohnt es sich, frühzeitig Angebote zur Anschlussfinanzierung zu vergleichen. Allerdings ist der Markt für Immobilienfinanzierungen groß, unübersichtlich und die Bauzinsen ändern sich täglich. Wir sind mit über 500 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen und Versicherungen digital verbunden und können das für Ihr Vorhaben optimale und zinsgünstigste Angebot tagesaktuell ermitteln. Dabei stehen wir Ihnen mit unserer kostenlosen Expertenberatung zur Seite und vertreten Ihre Interessen gegenüber den Kreditbanken.

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