Umbaukredit: Welche Umbauarten gibt es und welcher Kredit ist der richtige? Umbauen = baulich verändern. StartseiteImmobilienfinanzierungUmbaukredit Umbaukredit Günstig den Umbau Ihrer Immobilie finanzieren. Autor: Matthias SteenkenAls Bankkaufmann mit über zwei Jahrzehnten Expertise in der Baufinanzierung steht Matthias Steenken unseren Kundinnen und Kunden als kompetenter Berater zur Seite. Das Wichtigste in Kürze Mit einem Umbaukredit finanzieren Sie eine größere Veränderung eines bestehenden Gebäudes. Für einen Umbaukredit stehen Ihnen beispielsweise ein neuer Immobilienkredit, ein Konsumentenkredit und staatliche Förderkredite zur Verfügung. Ein Umbau unterliegt in vielen Fällen dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Was ist ein Umbau? Bei einem Umbau erfährt ein bestehendes Gebäude eine bauliche Veränderung und wird an aktuelle oder zukünftige Anforderungen angepasst. Ein Umbau kann Modernisierungs- oder Erweiterungsmaßnahmen beinhalten, bei denen kleinere Grundrissänderungen erforderlich werden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Ihre Immobilie umbauen können. Was sind die gängigsten Umbauarten? Abriss Bei einem Abriss (auch Abbruch oder Rückbau genannt) wird ein Bauwerk oder ein Gebäudeteil (beispielsweise eine Wand) zerstört und entsorgt. Selbst bei einem Teilabriss kann das Einholen einer Abrissgenehmigung notwendig werden. Insbesondere wenn Sie planen, tragende Bauteile zu entfernen. Anbau Ein Anbau ist eine nachträgliche Erweiterung einer Wohnung oder eines Hauses. Hierzu zählen unter anderem Balkone, Terrassen, Garagen, Vordächer oder Wintergärten. Eine Erweiterung schafft oftmals zusätzlichen Wohnraum. Im Gegensatz zu einer Aufstockung, bei welcher Sie Stockwerke hinzufügen, wird mit einem Anbau die Nutzfläche horizontal erweitert. Ein Anbau wird direkt an das Gebäude angebunden. Für die Umsetzung eines Anbaus müssen Sie eine Baugenehmigung einholen. Bauen im Bestand Im Gegensatz zu einem Abriss wird bei Bauen im Bestand ein Bauteil (wie zum Beispiel eine Wand) neu errichtet. Dies kann die Statik des Gebäudes verändern. Daher sollte diese Maßnahme von einem Experten durchgeführt werden. Altersgerecht umbauen Über die Jahre und Jahrzehnte ändern sich Lebensumstände und Anforderungen eines jeden Einzelnen, sodass die Einrichtung regelmäßig an die individuellen Bedürfnissen angepasst werden muss. Altersgerechtes Umbauen bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie auf neue Herausforderungen abstimmen. Sie können beispielsweise Stolperfallen und Barrieren reduzieren, breitere Türen installieren, rutschhemmende Bodenbeläge aufbringen, Handläufe anbringen oder Ihr Bad durch eine bodengleiche Dusche komfortabler gestalten. Häufig werden zusätzlich Maßnahmen zum Einbruchschutz getroffen, wie etwa der Einbau von sicheren Haus- und Wohnungseingangstüren und die Installation von Sicherheitstechnik oder Assistenzsystemen in Form von Gegensprechanlagen bzw. Bewegungsmeldern. Behindertengerecht umbauen Nicht immer meint es das Schicksal gut mit einem. Plötzlich eintretende und unerwartete Ereignisse können Bedürfnisse an eine Immobilie grundlegend verändern. Sind Sie beispielsweise an einen Rollstuhl gebunden, so werden Stufen zu einem großen Problem. Mit einem Umbau passen Sie Ihr Wohnumfeld Ihren Bedürfnissen an. So könnte etwa ein Treppen-, Hebe- oder Plattformlift, ein barrierefreier Zugang zu Ihrer Wohnung oder zu Ihrem Haus, eine Verbreiterung von Türen, Rampen zum Überwinden von Hindernissen oder ein Umbau Ihres Badezimmers geeignete Umbaumaßnahmen sein. Beachten Sie bei Ihrem Umbau das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt die Anforderungen an beheizte bzw. klimatisierte Gebäude fest. In Deutschland entfällt ein Großteil aller CO2-Emissionen auf Gebäude. Dementsprechend bieten diese ein hohes Potenzial, Emissionen zu verringern und die von der Bundesregierung angestrebten Klimaschutzziele zu erreichen. Ein Umbau Ihres Gebäudes unterliegt infolgedessen oftmals dem GEG. Möchten Sie zum Beispiel eine beheizte Fläche Ihres Gebäudes durch einen Anbau oder einen Dachausbau erweitern, unterscheidet die Verordnung zwischen folgenden zwei Szenarien: Erweiterung einer beheizten oder gekühlten Nutzfläche ohne Einbau einer neuen Heizung Erweiterung einer beheizten oder gekühlten Nutzfläche mit Einbau einer neuen Heizung Ausschlaggebend für die einzuhaltenden Anforderungen und Energiewerte ist, ob Sie mit Ihrer bereits bestehenden Heizungsanlage nach dem Umbau weiter heizen oder eine neue Heizung einbauen möchten. Darüber hinaus ist es von Bedeutung, wie groß die neue Nutzfläche ausfallen wird. Erweiterung der Nutzfläche um bis zu 50 m2 Bei Erweiterungen der Nutzfläche um bis zu 50 m2 müssen die neuen Außenbauteile nur den Anforderungen für die Bauteil-Sanierung im Bestand genügen. Ob Sie eine neue Heizung einbauen oder nicht, ist dabei unerheblich. Die Baumaterialen dürfen dabei aber einen festgelegten Wert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) nicht überschreiten. Dieser Wert zeigt an, wie viel Wärme durch das Material abfließt. Erweiterung der Nutzfläche um mehr als 50 m2 Erweitern Sie die neue Nutzfläche um mehr als 50 m2, erhöhen sich die Anforderungen und es wird der Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes für die Flächenerweiterung verlangt. Planen Sie, keine neue Heizung einzubauen, verschärfen sich die Anforderungen zusätzlich. In jedem Fall ist es sinnvoll, dass Sie sich vor einem Umbau fachmännische Unterstützung von einem Energieberater einholen. Nach der Umbaumaßnahme ist der beteiligte Handwerker verpflichtet, Ihnen einen Beleg über die sachgemäße Durchführung gemäß den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes auszustellen. Diesen Beleg sollten Sie mindestens 5 Jahre aufbewahren, um etwaige Bußgelder zu vermeiden. Was sind die 5 häufigsten Fehler beim Umbau? Für die 5 häufigsten Fehler bei einem Umbau sind in der Regel die Bauherren selbst verantwortlich. Selten kann die Schuld Handwerksbetrieben, Banken oder Witterungsverhältnissen zugewiesen werden. Daher sollten Sie versuchen, diese Fehler zu vermeiden: Lage ist wichtiger als Bausubstanz: Im Zuge eines Immobilienkaufs werden oftmals an der falschen Stelle Abstriche gemacht. So könnten Sie z. B. der Ansicht sein, dass Ihnen die Lage eines Objektes wichtiger ist als dessen Zustand. Das kann dazu führen, dass die Umbaukosten aus dem Ruder laufen. Unklare Ideen: Im Rahmen der Planung eines Umbaus sollten ebenso die Ziele vorab klar definiert werden. Wenn Sie sich vor dem Umbau nicht sicher sind, welcher Bodenbelag Ihnen letztendlich gefällt, werden Sie mit dem Ergebnis gegebenenfalls nicht zufrieden sein. Am falschen Ende sparen: Häufig werden die Kosten für einen Architekten eingespart. Bedenken Sie aber, dass die Schäden und Folgekosten, die durch Planungsfehler entstehen können, dann möglicherweise höher sind, als das Architektenhonorar gewesen wäre. Fehlende Einplanung von Unvorhergesehenem: Ein Umbau birgt immer die Gefahr negativer Überraschungen. Oftmals treten Schäden erst zum Vorschein, wenn im Zuge der geplanten Umbaumaßnahme Bauteile offengelegt werden. Damit sollten Sie allerdings rechnen und eventuelle Zusatzkosten sowie Zeitverzögerungen mit einkalkulieren. Zu hohe Erwartungen: Ein Umbau soll schnell vonstatten gehen, handwerklich perfekt ausgeführt werden und obendrein noch kostengünstig sein? Eine solche Wunschkonstellation lässt sich in der Regel nicht verwirklichen. Zügige und qualitativ hochwertige Arbeit hat nun einmal ihren Preis. Falls Sie sich für ein äußerst günstiges Umbauangebot entschieden haben, sollten Sie Ihre Erwartungen dann zumindest beim Faktor Zeit anpassen. Mit welchem Umbaukredit finanziere ich einen Umbau günstig? Ein Umbauprojekt kann schnell zu einer kostspieligen Angelegenheit werden und oftmals reichen die angesparten Geldmittel nicht aus, um einen Umbau vollständig zu finanzieren. Deshalb stehen Ihnen für die Finanzierung Ihres Umbaus nachfolgende Umbaukredite zur Verfügung: Neues Hypothekendarlehen Zweckgebundener Konsumentenkredit Konsumentenkredit zur freien Verfügung Staatliche Förderkredite Umbaukredit, Möglichkeit 1: Neues Hypothekendarlehen Für Immobilienbesitzer Für den Fall, dass Sie Ihr Hypothekendarlehen bereits zum großen Teil getilgt haben und in der Folge freie Grundschuldanteile zur Verfügung stehen oder eine zusätzliche Beleihung möglich ist, können Sie Ihren Umbau als neue Immobilienfinanzierung abwickeln. Diese Form der Finanzierung ist insbesondere bei höheren Umbaukosten sinnvoll, da Sie – im Vergleich zu Konsumentenkrediten ohne Zweckbindung – mit deutlich günstigeren Bauzinsen rechnen können. Nachteilig bei dieser Finanzierungsart ist, dass Sie in größerem Umfang Dokumente zu Ihrer Immobilie sowie Ihrer Bonität bei dem Kreditgeber einreichen müssen. Wird eine weitere Grundschuldbestellung erforderlich, da die freien Grundschuldanteile nicht ausreichend sind oder weil Sie den Umbaukredit bei einem neuen Finanzierungsgeber aufnehmen, entstehen Kosten für Notar und Grundbuchamt. Wie hoch diese Gebühren ausfallen, können Sie mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner kalkulieren. Zins-Check Möchten Sie dem Kreditgeber keine Belege über die Umbaumaßnahme einreichen, so können Sie ein Hypothekendarlehen zur freien Verfügung in Anspruch nehmen. Weitere Informationen diesbezüglich erhalten Sie hier: Immobilie beleihen. Für Ersterwerber Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und für diese ein Hypothekendarlehen benötigen, können Sie die Umbaukosten mit der Kauffinanzierung kombinieren. Gerne unterbreiten wir Ihnen hierzu Finanzierungsvorschläge mit besten Konditionen: Kostenlos und unverbindlich Angebote anfordern. Beachten SieBanken achten darauf, ob Ihre geplante Umbaumaßnahme einen werterhaltenden oder wertsteigernden Charakter besitzt. Wertsteigernde Maßnahmen wirken sich gegenüber werterhaltenden Maßnahmen häufig positiv auf Ihren Zinssatz aus. Schaffen Sie mithilfe eines Umbaus zusätzlichen Wohnraum, so ist dies werterhöhend. Bauen Sie allerdings Ihr Eigenheim altersgerecht oder barrierefrei um, muss dies nicht zwangsläufig den Wert der Immobilie steigern. Vorteile Meist weitaus günstigere Zinskonditionen als bei anderen Umbaukrediten Möglichkeit langer Zinsfestschreibungen Flexible Gestaltung der Monatsrate Je nach Bank können kostenfreie Tilgungssatzwechsel vereinbart werden Nachteile Größerer Aufwand aufgrund von erhöhten Unterlagenanforderungen Gegebenenfalls Kosten für Notar und Grundbuchamt Begrenzte Sondertilgungsmöglichkeiten Frühzeitige Kreditkündigung häufig nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitsentschädigungsrechner) möglich Umbaukredit, Möglichkeit 2: Zweckgebundener Konsumentenkredit Bei einem zweckgebundenen Konsumentenkredit bzw. Wohnkredit dürfen Sie den Darlehensbetrag nur für den Umbau Ihrer Immobilie verwenden. Sie können den Geldbetrag also beispielsweise nicht dazu nutzen, um etwa ein neues Auto zu erwerben. Diese Einschränkung der Zweckbindung ermöglicht es aber andererseits dem Kreditinstitut, Ihnen einen niedrigeren Zinssatz anzubieten als bei einem Konsumentenkredites zur freien Verfügung. Eine Voraussetzung für den zweckgebundenen Konsumentenkredit ist, dass Sie tatsächlich Eigentümer der Immobilie sind. Dies müssen Sie auch dem Kreditgeber gegenüber nachweisen. Dabei ist es irrelevant, ob Ihr Eigenheim frei von Vorlasten ist, denn die Bank wird sich nicht als Gläubiger in das Grundbuch eintragen lassen. Aus ebendiesem Grund liegt Ihr Zinssatz für den zweckgebundenen Konsumentenkredit höher als die Zinskondition des Hypothekendarlehens. Da der Kreditgeber bei einem Konsumentenkredit mit Zweckbindung das Objekt nicht beleiht, ist es unerheblich, ob die Umbaumaßnahme den Wert der Immobilie steigert oder nicht. Vergeben werden zweckgebundene Konsumentenkredite für gewöhnlich in einer Größenordnung von 5.000 bis 65.000 Euro. Für zweckgebundene Konsumentenkredite empfehlen wir Ihnen unseren Kreditvergleich. Vorteile Günstigere Zinssätze im Gegensatz zu einem Konsumentenkredit ohne Zweckbindung Keine Grundschuldeintragung Keine Notarkosten und Grundbuchgebühren Möglichkeit, auch Maßnahmen mitzufinanzieren, die nur werterhaltend sind Nachteile Die Zinssätze liegen höher als bei einem Hypothekendarlehen Der Kredit ist zweckgebunden Umbaukredit, Möglichkeit 3: Konsumentenkredit zur freien Verfügung Der Vorteil eines nicht gebundenen Konsumentenkredites als Umbaufinanzierung liegt in seiner Flexibilität. Sie könnten sich beispielsweise entscheiden, neben Ihrem Umbau auch einen neuen großen Fernseher mitzufinanzieren. Zudem verläuft die Vergabe eines Konsumentenkredites zur freien Verwendung weitaus unbürokratischer als die eines Hypothekendarlehens. Diese Flexibilität hat allerdings Ihren Preis. Für nicht gebundene Konsumentenkredite werden allerdings in der Regel die höchsten Zinssätzen verlangt. Die Finanzierungssumme beginnt bei einem Konsumentenkredit zur freien Verfügung bei wenigen hundert Euro und wird für gewöhnlich bis zu einem Betrag von maximal 50.000 Euro gewährt. Weil die Zinsen aber zumeist relativ hoch sind, ist dieser Konsumentenkredit eher für kleinere Umbaumaßnahmen zu empfehlen. Die günstigsten Angebote zu Konsumentenkrediten erhalten Sie auf unserer Seite Kredit. Vorteile Die Rückzahlung des Kredites ist jederzeit möglich Eine Grundbucheintragung ist nicht erforderlich Sie müssen nicht nachweisen, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind Kreditantrag und Kreditvergabe erfolgen schnell und unbürokratisch Die Kreditsumme wird kurzfristig ausgezahlt Nachteile Der Zinssatz liegt höher als bei einem zweckgebundenen Konsumentenkredit oder einem Hypothekendarlehen Umbaukredit, Möglichkeit 4: Staatliche Förderkredite Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist ein staatlicher Kreditgeber und gehört zu den größten Förderbanken der Welt. Die KfW-Bank unterstützt Sie bei Ihrem Umbauprojekt mit vergünstigten Zinssätzen und – in Abhängigkeit von dem jeweiligen Förderprogramm – zusätzlich mit Tilgungszuschüssen. Dabei gilt es zu beachten: Sie beantragen einen KfW-Kredit nicht über die KfW-Bank selbst, sondern über eine ihrer Partnerbanken. Unsere Infografik veranschaulicht diese Vorgehensweise. Planen Sie, für Ihren Umbau ein KfW-Darlehen mit einer klassischen Baufinanzierung zu kombinieren, so ist der Kreditgeber Ihres Immobilienkredites automatisch das durchleitende Institut für die KfW. Die verschiedenen KfW-Programme für Ihren Umbau Möchten Sie altersgerecht, barrierereduzierend oder einbruchsicher umbauen, so empfiehlt sich das KfW-Programm 159 „Altersgerecht Umbauen“. Als Umbaumaßnahmen zum barrierefreien Wohnen zählen unter anderem die Installation eines Treppenliftes, einer Rampe zur Eingangstür, Haltegriffe in Badezimmern, Änderungen des Raumzuschnittes sowie schwellenfreie Übergänge zwischen den Räumen. Wenn Sie Ihr Eigenheim einbruchsicher umbauen möchten, werden beispielsweise der Einbau von Nachrüstsystemen bei vorhandenen Fenstern, der Einbau von Überfallmeldeanlagen (z. B. Kamerasysteme, Panikschalter und intelligente Türschlösser) und baugebundene Assistenzsysteme (wie etwa Gegensprechanlagen und Bewegungsmelder) gefördert. Die Vergabe des Kredites erfolgt dabei unabhängig von Ihrem Alter und das Programm lässt sich problemlos mit anderen KfW-Förderungen koppeln. Damit die KfW eine Förderung befürwortet, müssen bei einigen Programmen bestimmte technische Voraussetzungen und Anforderungen erfüllt werden. Einen generellen Überblick der immobilienbezogenen KfW-Programme finden Sie auf unserer Seite KfW-Förderung. Vorteile Zinsgünstige Umbaukredite Kombinierbar mit anderen KfW-Förderdarlehen Kombinierbar mit anderen Kreditformen Nachteile KfW-Kredite erfordern eine grundbuchliche Absicherung Je nach Beleihungsauslauf bieten die Förderprogramme nicht immer den günstigsten Zinssatz Sie interessieren sich für günstige Umbaukredite? Ein Umbaudarlehen kann mit Ihrer Immobilienfinanzierung kombiniert werden. Nehmen Sie persönlich mit uns Kontakt auf, indem Sie Finanzierungsvorschläge von unseren Kreditbanken anfragen. Unsere erfahrenen Finanzierungsexperten nehmen für Sie jederzeit gerne einen Umbaukredit-Vergleich vor und beantworten Ihre Fragen. Hier geht’s zur kostenfreien und unverbindlichen Finanzierungsanfrage.