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Umbaukredit: Welche Umbauarten gibt es und welcher Kredit ist der richtige?
Umbauen = baulich verändern.

Umbaukredit

Günstig den Umbau Ihrer Immobilie finanzieren.

Auf dieser Seite erklären wir Ihnen umfassend, wie ein Umbau definiert wird, welche Umbauarten es gibt und mit welchem Umbaukredit Sie Ihr Umbauvorhaben optimal finanzieren können. Dabei gehen wir unter anderem auf die Förderprogramme der KfW ein.

Was ist ein Umbau?

Bei einem Umbau erfährt ein bestehendes Gebäude eine bauliche Veränderung und wird an aktuelle oder zukünftige Anforderungen angepasst. Ein Umbau kann Modernisierungs- oder Erweiterungsmaßnahmen enthalten. Dabei kommen unter anderem kleinere Grundrisslösungen zum Tragen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie ihre Immobilie umbauen können. Die gängigsten Umbauarten stellen wir Ihnen im Folgenden kurz vor:

Abriss

Bei einem Abriss (auch Abbruch oder Rückbau genannt) wird ein Bauwerk oder ein Gebäudeteil (beispielsweise eine Wand) zerstört und entsorgt. Selbst bei einem Teilabriss kann es erforderlich werden, eine Abrissgenehmigung einzuholen, insbesondere wenn Sie planen, tragende Bauteile zu entfernen.

Anbau

Ein Anbau ist eine nachträgliche Erweiterung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Hierzu zählen beispielsweise Balkone, Terrassen, Garagen, Vordächer oder Wintergärten. Eine Erweiterung schafft oftmals zusätzlichen Wohnraum. Im Gegensatz zu einer Aufstockung, bei welcher Sie Stockwerke hinzufügen, wird mit einem Anbau die Nutzfläche horizontal erweitert. Ein Anbau wird direkt an das Gebäude angebunden. Für die Umsetzung eines Anbaus müssen Sie eine Baugenehmigung einholen.

Neubau bei Bauen im Bestand

Im Gegensatz zu einem Abriss wird bei einem Neubau im Bestand ein Bauteil (wie zum Beispiel eine Wand) neu errichtet. Dies kann die Statik des Gebäudes verändern. Daher sollte ein Experte diese Maßnahme durchführen.

Altersgerecht umbauen

Über die Jahre und Jahrzehnte ändern sich die Vorlieben und Lebensumstände eines jeden Einzelnen. Dementsprechend passen Sie Ihre Einrichtung Ihren Bedürfnissen regelmäßig an. Altersgerechtes Umbauen bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie auf Ihre neuen Lebensstandards für ein entspannteres Wohnen abstimmen. Sie können beispielsweise Stolperfallen und Barrieren reduzieren, breitere Türen einsetzten, rutschhemmende Bodenbeläge einarbeiten, Handläufe anbringen oder Ihr Bad komfortabler gestalten. Häufig werden zusätzlich Maßnahmen zum Einbruchschutz getroffen, wie zum Beispiel der Einbau von sicheren Haus- und Wohnungseingangstüren, die Installation von Sicherheitstechnik oder baugebundener Assistenzsysteme in Form einer Gegensprechanlage oder Bewegungsmeldern.

Behindertengerecht umbauen

Nicht immer wird einem das Leben einfach gemacht. Plötzlich eintretende und unerwartete Ereignisse können Bedürfnisse an eine Immobilie grundlegend verändern. Sind Sie beispielsweise an einen Rollstuhl gebunden, so werden Stufen zum Problem. Mit einem Umbau passen Sie Ihre Immobilie Ihren Bedürfnissen an. Dabei hilft Ihnen beispielsweise ein Treppen-, Hebe- oder Plattformlift, ein barrierefreier Zugang zu Ihrer Wohnung oder zu Ihrem Haus, eine Verbreiterungen von Türen und Rampen zur Überwindung von Hindernissen oder einem Umbau Ihres Bads.

Bei Ihrem Umbau die Energieeinsparverordnung beachten (EnEV)

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt fest, welche Anforderungen an beheizte bzw. klimatisierte Gebäude bestehen. In Deutschland entfällt ein Großteil aller CO2-Emissionen auf Gebäude. Diese bieten somit ein hohes Potenzial, Emissionen zu verringern und die von der Bundesregierung angestrebten Klimaschutzziele zu erreichen.

Ein Umbau Ihres Gebäudes unterliegt infolgedessen oftmals der Energieeinsparverordnung. Möchten Sie beispielsweise eine beheizte Fläche Ihres Gebäudes durch einen Anbau, eine Dachaufstockung oder einen Dachausbau erweitern, unterscheidet die Verordnung dabei zwischen zwei Fällen:

  1. Erweiterung einer beheizten oder gekühlten Nutzfläche ohne Einbau einer neuen Heizung
  2. Erweiterung einer beheizten oder gekühlten Nutzfläche mit Einbau einer neuen Heizung

Ausschlaggebend für die unterschiedlichen einzuhaltenden Anforderungen und Energiewerte ist es, ob Sie mit Ihrer bereits bestehenden Heizungsanlage nach dem Umbau weiter heizen oder eine neue Heizung einbauen möchten und wie groß die neue Nutzfläche ausfallen wird.

Neue Nutzfläche beträgt maximal 50 m2

Bei kleineren Erweiterungen der Nutzfläche auf unter 50 mmüssen die neuen Außenbauteile nur den Anforderungen für die Bauteil-Sanierung im Bestand erfüllen unabhängig davon, ob Sie eine neue Heizung einbauen oder nicht. Hierbei müssen die Baumaterialen einen bestimmten Wert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) erreichen. Dieser Wert zeigt an, inwiefern Wärme durch das Material abfließen kann.

Neue Nutzfläche beträgt mehr als 50 m2

Erweitern Sie die neue Nutzfläche auf über 50 m2, so erhöhen sich die Anforderungen und es wird der Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes verlangt. Planen Sie, keine neue Heizung einzubauen, verschärfen sich die Anforderungen deutlich.

Es ist sinnvoll, dass Sie sich vor einem Umbau fachmännische Unterstützung von einem Energieberater holen. Nach der Umbaumaßnahme ist der beteiligte Handwerker verpflichtet, Ihnen einen Beleg über die sachgemäße Durchführung gemäß den Anforderungen der Energieeinsparverordnung ausstellen. Diesen Beleg sollten Sie mindestens 5 Jahre aufbewahren, um Bußgelder zu vermeiden.

Die 5 größten Fehler beim Umbau

Die 5 größten Fehler beim Umbau entstehen meist bei den Bauherren selbst und weniger bei den Handwerkern, der Bank oder Wetterbedingungen. Daher sollten Sie bei der Planung die folgenden Fehler vermeiden:

  1. Lage ist wichtiger als Bausubstanz: Im Zuge eines Immobilienkaufs werden häufig an der falschen Stelle Abstriche vorgenommen. So wird beispielsweise die Lage des Objektes als wichtiger erachtet als der Zustand des Objektes. Folglich kann es vorkommen, dass der Umbau deutlich teurer ausfällt als geplant und die Kosten auf dem Ruder laufen.
  2. Unklare Ideen: Die richtige Planung des Umbaus ist wichtig. Die Ziele sollten vorab klar definiert werden. Wenn Sie vor dem Umbau noch nicht wissen, welcher Bodenbelag Ihnen am Ende besser gefällt, werden Sie mit dem Ergebnis gegebenenfalls nicht zufrieden sein.
  3. Am falschen Ende sparen: Häufig werden Kosten für einen Architekten eingespart. Die Schäden und Folgekosten, die durch Planungsfehler entstehen können, übersteigen schlussendlich meist das Architektenhonorar.
  4. Fehlende Einplanung von Überraschungen: Ein Umbau birgt immer Überraschungen und Unvorhergesehenes. Oftmals treten Schäden erst zum Vorschein, wenn im Zuge der geplanten Umbaumaßnahmen Bauteile offengelegt werden. Damit sollten Sie rechnen und eventuelle Zusatzkosten oder Zeitverzögerungen mit einkalkulieren.
  5. Zu hohe Erwartungen: Ein Umbau soll schnell vonstatten gehen, handwerklich perfekt ausgeführt werden und günstig sein. Diese Kombination ist in der Regel nicht zu verwirklichen. Zügige und qualitativ hochwertige Arbeit hat ihren Preis. Falls Sie sich für ein äußerst günstiges Umbauangebot entschieden haben, sollten Sie dementsprechend Ihre Erwartungen insbesondere beim Faktor Zeit anpassen.

Wie finanziere ich einen Umbau günstig?

Ein Umbauprojekt kann schnell zu einer kostspieligen Angelegenheit werden. Oftmals reichen die eigenen angesparten Geldmittel nicht aus, um einen Umbau vollständig zu finanzieren. Für Ihr Projekt stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsarten als Umbaukredit zur Verfügung.

  1. Umbau als neue Baufinanzierung
  2. Zweckgebundener Ratenkredit
  3. Freier Ratenkredit
  4. KfW-Förderkredite

Umbaukredit Möglichkeit 1: Umbau als neue Baufinanzierung

Für Immobilienbesitzer

Für den Fall, dass Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie bereits komplett oder zumindest größtenteils getilgt haben, wäre es gegebenenfalls möglich Ihren Umbau über eine Baufinanzierung abzuwickeln. Diese Form der Finanzierung ist insbesondere bei höheren Umbaukosten sinnvoll, da Sie mit deutlich günstigeren Zinssätzen rechnen können, als dies zum Beispiel bei einem freien Ratenkredit der Fall ist.

Der Nachteil dieser Finanzierungsart liegt im erhöhten Aufwand durch die Vorlage einiger Dokumente zur Immobilie sowie Ihrer Bonität beim Kreditgeber. Zudem ergeben sich einige Nebenkosten. Ihre Immobilie wird seitens der Bank für das Umbaudarlehen beliehen. Hierzu lässt sich die Bank als Gläubiger in das Grundbuch eintragen. Die Kosten für die Grundbuchgebühren und den Notar müssen dann in der Regel Sie übernehmen. Wie hoch diese Kosten ausfallen, können Sie mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner kalkulieren.

Für Ersterwerber

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und für diese eine Baufinanzierung benötigen, so können Sie die Umbaukosten mit der Kauffinanzierung kombinieren. Gerne unterbreiten wir Ihnen hierzu kostenlos und unverbindlich günstige Finanzierungsvorschläge: Angebote anfordern.

Umbau sollte den Immobilienwert steigern

Banken werfen ein Auge darauf, ob Ihre geplanten Umbaumaßnahmen einen werterhaltenden oder wertvermehrenden Charakter aufweisen. Wertsteigernde Maßnahmen wirken sich gegenüber werterhaltenden Maßnahmen häufig positiv auf Ihren Zinssatz aus, da der Beleihungswert gesteigert wird. Schaffen Sie mithilfe eines Umbaus neuen zusätzlichen Wohnraum, so ist dies eine wertsteigernde Maßnahme. Bauen Sie allerdings Ihr Eigenheim altersgerecht oder barrierefrei um, so steigern Sie nicht zwangsläufig den Wert der Immobilie.

Vorteile

  • Meist weitaus günstiger als andere Umbaukredite
  • Lange Sollzinsbindungsoptionen
  • Flexible Gestaltung der monatlichen Rate
  • Fester Rückzahlungsplan
  • Kostenfreie Tilgungssatzwechsel sind möglich

Nachteile

  • Die Immobilie muss weitestgehend schuldenfrei sein
  • Sondertilgungsmöglichkeiten sind begrenzt, oftmals nicht höher als 5 %
  • Die Eintragung einer neuen Grundschuld in das Grundbuch ist mit Kosten verbunden
  • In aller Regel werden nur wertsteigernde Maßnahmen finanziert

Umbaukredit Möglichkeit 2: Zweckgebundener Ratenkredit

Bei einem zweckgebundenen Ratenkredit müssen Sie den Darlehensbetrag für den Umbau Ihrer Immobilie verwenden. Sie können den Geldbetrag nicht dazu nutzen, um beispielsweise ein neues Auto zu kaufen. Durch die Einschränkung der Zweckgebundenheit gewährt Ihnen die Bank in der Regel einen besseren Zinssatz als bei Abschluss eines freien Ratenkredites.

Eine Voraussetzung für den zweckgebundenen Ratenkredit ist, dass Ihnen die Immobilie auch wirklich gehört. Dies müssen Sie dem Kreditgeber nachweisen. Dabei ist nicht relevant, ob Ihr Eigenheim frei von Lasten ist. Die Bank wird sich nicht als Gläubiger in das Grundbuch eintragen lassen. Aus ebendiesem Grund liegt Ihr Zinssatz für Ihr Darlehen höher als bei einer Baufinanzierung. Schließlich erfolgt keine Absicherung seitens der Bank, wodurch das Risiko für diese höher ausfällt.

Bei einem zweckgebundenen Ratenkredit schaut der Kreditgeber nicht darauf, ob die Umbaumaßnahmen den Wert der Immobilie steigern oder erhalten, da die Bank das Objekt nicht beleiht.

Vorteile

  • Günstigere Zinssätze als bei einem freien Ratenkredit
  • Es erfolgt keine Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch
  • Es fallen keine Notarkosten und Grundbuchgebühren an
  • Werterhaltende Maßnahmen können mitfinanziert werden

Nachteile

  • Die Zinssätze liegen höher als bei einer neuen Baufinanzierung
  • Das Darlehen ist zweckgebunden und kann nur für Ihre Immobilie genutzt werden

Umbaukredit Möglichkeit 3: Freier Ratenkredit

Der Vorteil eines freien Ratenkredites als Umbaukredit liegt in der Flexibilität. Diese Form des Umbaukredites ist nicht an einen Zweck gebunden. Sie könnten sich beispielsweise entscheiden, neben Ihrem Umbau noch einen Fernseher mitzufinanzieren. Zudem ist ein freier Ratenkredit wesentlich unbürokratischer als eine Baufinanzierung, da Ihre Immobilie nicht besichert wird und somit keine Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Diese Flexibilität hat allerdings Ihren Preis. Freie Ratenkredite werden von den von uns vorgestellten Möglichkeiten in der Regel mit den höchsten Zinssätzen ausgewiesen. Die Finanzierungssumme für Ihren Umbau beginnt bei einem freien Ratenkredit bei wenigen Hundert Euro und wird bis zu einem Betrag von maximal 50.000 Euro gewährt. Aufgrund der hohen Zinssätze ist ein Ratenkredit allerdings eher für kleinere Umbaumaßnahmen zu empfehlen.

Die günstigsten Angebote zu Ratenkrediten erhalten Sie auf unserer Seite Kredit.

Vorteile

  • Komplette Rückzahlung des Kredites ist jederzeit möglich
  • Es ist keine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch erforderlich
  • Sie müssen nicht nachweisen, dass die Immobilie Ihnen gehört
  • Der Antrag wird schnell und unbürokratisch bearbeitet
  • Die Kreditsumme wird in nur wenigen Tagen ausgezahlt

Nachteile

  • Der Zinssatz liegt höher als bei einem zweckgebundenen Ratenkredit oder einer Baufinanzierung

Umbaukredit Möglichkeit 4: KfW-Förderkredite

KfW-Kredit: Darlehen werden durchgeleitet, InfografikDie Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist ein staatlicher Kreditgeber und gehört zu den größten Förderbanken der Welt. Die KfW-Bank unterstützt Sie bei Ihrem Umbauprojekt mit vergünstigten Zinssätzen und in einigen Programmen zusätzlich mit Tilgungszuschüssen. Beachten Sie dabei: Sie beantragen einen KfW-Kredite nicht über die KfW-Bank direkt, sondern über eine Partnerbank der KfW, welcher Ihre Hausbank oder ein anderer Anbieter sein kann. Unsere Infografik veranschaulicht diese Vorgehensweise. Planen Sie, ein KfW-Darlehen für einen Umbau mit einer klassischen Baufinanzierung zu kombinieren, so handelt die von Ihnen für die Baufinanzierung gewählte Bank automatisch als durchleitendes Institut der KfW.

Die verschiedenen KfW-Programme für Ihren Umbau

Möchten Sie altersgerecht, barrierereduzierend oder einbruchsicher umzubauen, so empfiehlt sich das KfW-Programm 159 „Altersgerecht Umbauen“. Als Umbaumaßnahmen zum barrierefreien Wohnen zählen unter anderem die Installation eines Treppenlifts, einer Rampe zur Eingangstür, Haltegriffe in Badezimmern, Änderungen des Raumzuschnittes und Übergänge ohne Schwellen zwischen den Räumen. Wenn Sie Ihr Eigenheim einbruchsicher umbauen möchten, werden beispielsweise der Einbau von Nachrüstsystemen bei vorhandenen Fenstern, der Einbau von Überfallmeldeanlagen (z. B. Kamerasysteme, Panikschalter und intelligente Türschlösser) und baugebundene Assistenzsysteme (beispielsweise Gegensprechanlagen und Bewegungsmelder) gefördert.

Die Vergabe des Kredites erfolgt dabei unabhängig von Ihrem Alter. Die maximale Kredithöhe beträgt 50.000 Euro pro Wohneinheit. Dieses Programm lässt sich problemlos mit einer anderen KfW-Förderung, wie beispielsweise das Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“ koppeln.

Umfasst Ihr Umbau Einzelmaßnahmen, mit welchen Sie die Energieeffizienz Ihres Eigenheimes verbessern, so kommt das KfW-Programm 152 „Energieeffizient Sanieren – Einzelmaßnahmen“ für Sie infrage. Hierbei wird ein Kredit in einer Höhe von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit vergeben. Einzelne energetische Maßnahmen in Verbindung mit Ihrem Umbau können beispielsweise die Wärmedämmung von Wänden oder Dachflächen sowie die Erneuerung von Fenstern und Außentüren sein.

Damit die KfW eine Förderung anerkennt, müssen bei einigen Programmen bestimmte technische Voraussetzungen und Anforderungen erfüllt werden. Einen generellen Überblick der immobilienbezogenen KfW-Programme finden Sie hier: KfW-Förderung.

Vorteile

  • Zinsgünstige Umbaukredite
  • Kombinierbar mit einer klassischen Baufinanzierung
  • Kombinierbar mit anderen KfW-Förderdarlehen

Nachteile

  • KfW-Kredite erfordern eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch
  • Die Programme bieten nicht immer den günstigsten Markt-Zinssatz

Sie sind an einem günstigen Umbaukredit interessiert?

Ein Umbaukredit kann mit Ihrer Immobilienfinanzierung kombiniert werden. Nehmen Sie persönlich mit uns Kontakt auf, indem Sie Finanzierungsvorschläge anfragen. Unsere erfahrenen Finanzierungsexperten beantworten Ihre Fragen jederzeit gerne. Jetzt Finanzierung anfragen.

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