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Bauzinsen: Alles rund um die Hypothekenzinsen
Was beeinflusst meinen Zinssatz?

Bauzinsen

Bauzinsen aktuell, historische Zinsentwicklung und Prognose der Hypothekenzinsen.

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie günstig die aktuellen Bauzinsen (auch Hypothekenzinsen genannt) im Vergleich zur Zinshistorie der letzten 25 Jahre einzuordnen sind, wie sich die Prognose über die zukünftige Zinsentwicklung darstellt und wodurch Bauzinsen (also der Zinssatz, zu dem Sie einen Immobilienkredit aufnehmen) beeinflusst werden.

Aktuelle Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung

Günstige Bauzinsen sind eines der wichtigsten Entscheidungskriterien einer Baufinanzierung. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Differenz können sich maßgeblich auf die Gesamtkosten einer Finanzierung sowie die monatliche Belastung auswirken und eine deutliche Teuerung oder Vergünstigung hervorrufen.

Unserer Zinstabelle können Sie die tagesaktuellen Bauzinsen zu verschiedenen Sollzinsbindungen entnehmen. Welche Einflussfaktoren im Einzelnen auf die Bauzinsen und

Ihren persönlichen Zinssatz einwirken, erfahren Sie weiter unten unter dem Punkt: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Wenn Sie erfahren möchten, wo Ihr aktueller Bauzins steht und an einem konkreten Zinsangebot interessiert sind, ermitteln wir gerne für Sie den besten Zinssatz aus den Angeboten von über 450 Banken: Angebote anfordern.

Beachten Sie
Den im Zinstableau abgebildeten Konditionen liegen beispielhafte Annahmen zugrunde, unter welchen die tagesaktuellen Immobilienzinsen berechnet werden. Die Zinssätze für Ihr ganz persönliches Vorhaben können von den dargestellten Finanzierungszinsen unter Umständen abweichen.
Historische Entwicklung der Bauzinsen und HypothekenzinsenHistorische Entwicklung der Bauzinsen und HypothekenzinsenHistorische Entwicklung der Bauzinsen und HypothekenzinsenHistorische Entwicklung der Bauzinsen und Hypothekenzinsen
Entwicklung der Hypothekenzinsen
Im Zeitverlauf.

Historische Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Um das Niveau der aktuellen Bauzinsen richtig einordnen zu können, empfiehlt sich ein Blick in die Geschichte der Zinsentwicklung. Eine Orientierungshilfe bietet unser Bauzinsen Chart. Es bildet die Entwicklung der Hypothekenzinsen über einen Zeitraum von 25 Jahren ab.

Zinsentwicklung: Baufinanzierung war noch nie so günstig

Historische Zinsentwicklung, Bauzinsen ChartDie historische Zinsentwicklung, welche unser Chart aufzeigt, verdeutlicht: Der Zinssatz für Baufinanzierungen befand sich über viele Jahre in einem anhaltenden Abwärtstrend. Schlugen die Bauzinsen 1995 noch mit annährend 9 % per anno zu Buche, rangierten die Zinsen für 10-jährige Zinsbindungen in der Talsohle, im Herbst 2016, bei nur knapp über 1 % per anno. Bei den kleineren Kursanstiegen während dieser Zeit handelte es sich lediglich um Kurskorrekturen. Obwohl die Zinsen seit 2017 wieder leicht gestiegen sind, befinden sich die Bauzinsen aktuell nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau.

XPERT-Tipp
In Zeiten niedriger Bauzinsen sollten Sie eine lange Zinsfestschreibung wählen, denn die Wahrscheinlichkeit ist gegeben, dass die zukünftige Anschlussfinanzierung zu höheren Hypothekenzinsen abgeschlossen werden muss. Durch eine lange Zinsbindung wird die Restschuld reduziert, welche von einem möglichen Zinsänderungsrisiko betroffen wäre. Das Risiko einer steigenden Kreditrate wird dementsprechend verringert.

Umgekehrt sollten Sie sich in Zeiten höherer Baugeldzinsen für eine kürzere Sollzinsbindung entscheiden. Die kürzere vertragliche Bindung ermöglicht es Ihnen, von eventuellen Zinssenkungen zu profitieren.

Bauzinsen Prognose: Wie ist die zukünftige Zinsentwicklung?Bauzinsen Prognose: Wie ist die zukünftige Zinsentwicklung?Bauzinsen Prognose: Wie ist die zukünftige Zinsentwicklung?Bauzinsen Prognose: Wie ist die zukünftige Zinsentwicklung?
Ausblick auf die zukünftigen Immobilienzinsen
Steigen die Zinsen?

Bauzinsen Prognose 2019: Wohin tendiert die Zinsentwicklung?

Um die wirtschaftlich schwächer aufgestellten Länder der Europäischen Union zu unterstützen und ihnen Kredit zu gewähren (und damit deren lahmender Konjunktur entgegenzuwirken), hat die Europäische Zentralbank (EZB) seit März 2015 mithilfe eines Milliarden-Ankaufprogramms in Staatsanleihen investiert und den Leitzins im März 2016 erstmals auf 0,0 Prozent herabgesetzt. Durch die massiven Ankäufe hält die EZB die Nachfrage nach Staatsanleihen hoch, wodurch deren Zinsen sinken. Diese expansive Geldpolitik der EZB erntete viel Kritik, da sich mit klassischen Geldanlagen fortan nur noch geringe Verzinsungen erzielen ließen. Im Gegensatz zu den Sparern profitieren allerdings die Kreditnehmer von den niedrigen Darlehenszinsen der Staatsanleihen.

Sie können sich in der Folge das für ihre Baufinanzierung erforderliche Kapital zu sehr günstigen Hypothekenzinsen aktuell von Kreditinstituten leihen.

Obwohl der monatliche Ankauf von Staatsanleihen zwischenzeitlich von ursprünglich 80 Milliarden, über 60 Milliarden (seit April 2017) und 30 Milliarden (seit Januar 2018) auf 15 Milliarden (seit Oktober 2018) gedrosselt wurde, soll das Anleihekaufprogramm noch bis zum Jahresende 2018 fortgesetzt werden. Die Drosselung der Anleihekäufe hatte bereits eine leichte Erhöhung der Bauzinsen zur Folge.

Die mehrfachen Leitzinserhöhungen (seit Dezember 2015) der US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) setzen die EZB allmählich unter Druck, da die höher verzinsten US-Anlagen an Attraktivität gewinnen und Anleger in den Dollar-Raum abwandern. Eine Gegenüberstellung der Leitzinsentwicklung in den USA und Europa können Sie hier einsehen.

Zinsprognose Fazit

Auch wenn die Inflation zwischenzeitlich deutlich angezogen hat und die jährliche Inflationsrate den Zielwert der EZB von unter aber nahe 2 Prozent in den vergangenen Monaten sogar überschritten hat, geht die Mehrzahl der Finanz- und Zinsexperten in ihrer Bauzinsprognose davon aus, dass eine Anhebung des Leitzinssatzes vor Sommer 2019 noch nicht zu erwarten ist. Hierfür müsste die Konjunkturerholung in Europa zunächst nachhaltiger werden. Sollte jedoch seitens der EZB – entgegen ihres Zinsausblickes – eine Ankündigung zur Leitzinserhöhung erfolgen, sind steigende Bauzinsen wahrscheinlich.

Für die Zinsentwicklung Ihres Baugeldes bedeutet das: Obwohl vor Mitte 2019 aller Voraussicht nach kein schneller und deutlicher Anstieg der Immobilienzinsen zu befürchten ist, ziehen die Hypothekenzinsen aufgrund weiterer Leitzinserhöhungen in den USA vermutlich moderat an. Günstiger wird das Zinsniveau wohl nicht mehr werden.

XPERT-Tipp
Bewahren Sie Ruhe und lassen Sie sich bei der Wahl Ihrer Immobilie sowie bei Ihrer Kaufentscheidung nicht unter Druck setzen. Jedoch sollten Sie Ihre Entscheidung auch nicht zu lange hinauszögern, sonst kann sich Ihre Immobilienfinanzierung unter Umständen verteuern.

Zinsentwicklung: Prognose für Sie selbst

Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick. Die folgenden Punkte können Indikatoren für eine anstehende Zinserhöhung sein:

  1. Anleihen: Beobachten Sie aufmerksam die Zinsentwicklung von Pfandbriefen mit 10-jähriger Laufzeit. Die Bauzinsen folgen dieser Entwicklung in der Regel mit zeitlicher Verzögerung.
  2. Inflationsrate: Behalten Sie die Inflationsrate in Europa im Auge. Wenn die jährliche Inflationsrate kontinuierlich bei knapp unter 2 % liegt, wird eine Leitzinserhöhung der EZB wahrscheinlicher. Die Hypothekenzinsen steigen erfahrungsgemäß schon vorher an.
  3. Europäische Zentralbank: Verfolgen Sie die Debatte der EZB. Wird eine Leitzinserhöhung angekündigt, ist eine Erhöhung der Hypothekenzinsen möglich.
  4. US-Notenbank Federal Reserve System: Beachten Sie, wie sich die Leitzinsen in den USA entwickeln. Leitzinserhöhungen der Fed können unsere Bauzinsen beeinflussen, auch wenn unser Leitzins unverändert bleibt.
Bauzinsen: Vergleich und BauzinsrechnerBauzinsen: Vergleich und BauzinsrechnerBauzinsen: Vergleich und BauzinsrechnerBauzinsen: Vergleich und Bauzinsrechner
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Bauzinsen Vergleich für günstige Immobilienkredite

Die Vielschichtigkeit einer Immobilienfinanzierung macht jedes Vorhaben einzigartig. Eine Vielzahl von persönlichen Parametern sowie verschiedene Objektfaktoren fließen in Ihre Zinskondition ein.

Der Bauzinsvergleich im Internet vermittelt allerdings überwiegend ein verzerrtes Bild, da nur sehr wenige Informationen zur Finanzierung abgefragt werden. Auf Grundlage dieser wenigen Eckdaten wird dann vornehmlich der Idealzins ausgewiesen, der jedoch für den Großteil der Verbraucher nicht zu erzielen ist. Hinzu kommt die Problematik, dass sich die Zinssätze für Immobilienkredite täglich ändern.

Um einen belastbaren Vergleich der Hypothekenzinsen vornehmen zu können, müssten Sie demnach an ein und demselben Tag mit Ihren persönlichen Daten und den Informationen zu Ihrer Wunschimmobilie bei vielen verschiedenen Kreditinstituten vorstellig werden und Angebote einholen.

Als unabhängiger Baufinanzierungsvermittler sind wir mit über 450 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen sowie Versicherungen direkt verbunden und können mit Ihren Angaben zu jeder Zeit Angebote auf elektronischem Wege einholen und einen Banken übergreifenden Zinsvergleich vornehmen. Dabei erfolgt keinerlei Meldung an die Schufa. Darüber hinaus beraten wir Sie kostenfrei, unterstützen Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Dokumente, stehen Ihnen mit nützlichen Tipps zur Seite und vertreten Ihre Interessen gegenüber den Kreditbanken. Letztendlich macht unser Bauzinsenvergleich den unübersichtlichen Markt der Immobilienfinanzierungen für Sie einfach transparenter.

Sind Sie an unserem kostenfreien und für Sie unverbindlichen Vergleich der Bauzinsen interessiert? Dann fordern Sie jetzt Ihre individuellen Finanzierungsvorschläge an: Angebote anfordern.

Bauzinsrechner: Berechnen Sie Ihren persönlichen Hypothekenzins

Auf dem Weg zu Ihrer optimalen Baufinanzierung empfehlen wir Ihnen, Ihr Vorhaben mit unseren Bauzinsrechnern zu planen. Berechnen Sie, wie Ihr persönlicher Bauzins aktuell aussehen könnte und erstellen Sie dazu einen passenden Tilgungsplan.

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Wie wirken sich günstige Hypothekenzinsen auf die Kosten Ihrer Finanzierung aus?

Bereits geringfügig niedrigere Hypothekenzinsen können aufgrund der langen Laufzeiten von Baufinanzierungen gravierende Kosteneinsparungen mit sich bringen. Im Folgenden haben wir zwei repräsentative Beispielrechnungen für Sie zusammengestellt, welche dies belegen. Schauen Sie, wie sich die Gesamtzinskosten Ihrer Finanzierung verändern, wenn:

1. der Hypothekenzins um 0,50 % über die gesamte Laufzeit günstiger ist:

Ihre Hausbank

Darlehensbetrag200.000 €
Auszahlung100 %
Anfängliche Tilgung1,30 %
Gebundener Sollzins3,00 %
Monatliche Rate716,67 €
Darlehenslaufzeit39,92 Jahre
Zinszahlungen gesamt143.353,77 €

Unser Finanzierungspartner

Darlehensbetrag200.000 €
Auszahlung100 %
Anfängliche Tilgung1,30 %
Gebundener Sollzins2,50 %
Monatliche Rate633,33 €
Darlehenslaufzeit42,95 Jahre
Zinszahlungen gesamt126.421,30 €

(Sie würden Zinskosten in Höhe von 16.932,47 Euro einsparen, und Ihre monatliche Rate wäre um 83,34 Euro reduziert.)

2. der Hypothekenzins um 0,50 % über die gesamte Laufzeit günstiger ist und Sie die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung nutzen:

Ihre Hausbank

Darlehensbetrag200.000 €
Auszahlung100 %
Anfängliche Tilgung1,30 %
Gebundener Sollzins3,00 %
Monatliche Rate716,67 €
Darlehenslaufzeit39,92 Jahre
Zinszahlungen gesamt143.353,77 €

Unser Finanzierungspartner

Darlehensbetrag200.000 €
Auszahlung100 %
Anfängliche Tilgung1,80 %
Gebundener Sollzins2,50 %
Monatliche Rate716,67 €
Darlehenslaufzeit34,87 Jahre
Zinszahlungen gesamt99.877,08 €

(Sie würden Zinskosten in Höhe von 43.476,69 Euro einsparen, und Ihr Darlehen wäre rund 5 Jahre früher zurückgezahlt.)

Wie wirken sich um 2,00 % gestiegene Bauzinsen auf Ihre Monatsrate und die Zinskosten aus?

Angenommen, Sie beabsichtigen in der Zukunft eine Immobilie für 250.000 Euro zu erwerben. Um wie viel Euro fallen Ihre monatliche Darlehensrate und die Gesamtzinskosten höher aus, wenn das Zinsniveau bis zum Zeitpunkt des Kaufes um nur 2,00 % steigt und die Zinskondition für die gesamte Laufzeit der Finanzierung gilt? Im Folgenden haben wir eine repräsentative Beispielrechnung für Sie aufgestellt:

Niedriges Zinsniveau

Darlehensbetrag250.000 €
Auszahlung100 %
Anfängliche Tilgung2,00 %
Gebundener Sollzins1,50 %
Monatliche Rate729,17 €
Darlehenslaufzeit37,33 Jahre
Zinszahlungen gesamt76.646,54 €

Erhöhtes Zinsniveau

Darlehensbetrag250.000 €
Auszahlung100 %
Anfängliche Tilgung2,00 %
Gebundener Sollzins3,50 %
Monatliche Rate1.145,83 €
Darlehenslaufzeit28,95 Jahre
Zinszahlungen gesamt147.994,30 €

(Ihre monatliche Darlehensrate würde um 416,66 Euro höher ausfallen, und die gesamten Zinszahlungen wären um 71.347,76 Euro erhöht.)

Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen die HypothekenzinsenBauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen die HypothekenzinsenBauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen die HypothekenzinsenBauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen
Architektur der Bauzinsen
Wie setzt sich Ihr persönlicher Zins zusammen?

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Diese Faktoren machen Ihren Zinssatz günstiger oder teurer.

Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz, SchaubildIhr persönlicher Darlehenszinssatz wird durch eine Vielzahl an Faktoren beeinflusst. Auf einige können Sie einwirken, auf andere wiederum nicht. Anhand unseres Schaubildes erläutern wir Ihnen, welche Faktoren dies sind und wie sie auf Ihre Baufinanzierungszinsen Einfluss nehmen.

Bitte beachten Sie, dass die verschiedenen Banken die Kundenfaktoren (Punkt 2 des Schaubildes) und die Finanzierungsfaktoren (Punkt 3 des Schaubildes) oftmals sehr unterschiedlich bewerten.

1. Finanzmarkt

Der Finanzmarkt ist in 3 Teilmärkte untergliedert: den Kapitalmarkt, den Geldmarkt und den Devisenmarkt. Für die Bildung des Marktzinses von Baufinanzierungen sind in erster Linie der Kapitalmarkt sowie der Geldmarkt von Bedeutung. Der Einfluss des Devisenmarktes beschränkt sich auf Fremdwährungsdarlehen, weshalb wir im Folgenden auf diesen Markt nicht weiter eingehen.

Kapitalmarkt

Auf dem Kapitalmarkt, welcher den Rentenmarkt sowie den Aktienmarkt umfasst, werden langfristige Anlagen mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungen von mindestens einem Jahr gehandelt. Hierzu gehören zum Beispiel Aktien, Anleihen und Pfandbriefe (eine besonders sichere Anleiheform).

Woran orientieren sich die Hypothekenzinsen?

Der Marktzins für Immobilienfinanzierungen orientiert sich vorwiegend an den Renditen (also der Verzinsung) langfristiger Anleihen, insbesondere an denen von Pfandbriefen. Daher hat die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt, welche durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, einen maßgeblichen Einfluss auf die Bauzinsen.

Je niedriger die Zinsen der Staatsanleihen, desto niedriger die Bauzinsen

Der Grund für die Abhängigkeit der Bauzinsen von der Verzinsung für Staatsanleihen liegt in der Art und Weise, wie Hypothekenbanken ihre Immobilienfinanzierungen refinanzieren. Um Ihnen einen Hypothekenkredit zu gewähren, greifen Banken selten nur auf ihre Kundeneinlagen zurück, sondern nehmen ihrerseits ebenso Fremdkapital von Anlegern auf.

Da Immobilienfinanzierungen für gewöhnlich über lange Zeiträume abgeschlossen werden und die EZB nicht unbegrenzt Geldmittel zur Verfügung stellt, refinanzieren Banken Immobilienfinanzierungen ebenfalls überwiegend langfristig. Dies erfolgt dann unter anderem über die Herausgabe von Pfandbriefen.

Hierbei beleiht die Pfandbriefbank eigene Grundstücke oder Immobilien sowie fremde Grundstücke oder Immobilien, welche als Sicherheit an das Bankhaus abgetreten wurden und gibt Hypothekenpfandbriefe (festverzinsliche Wertpapiere bzw. festverzinsliche Schuldverschreibungen) an Anleger heraus.

Zumal die Pfandbriefe mit grundpfandrechtlichen Sicherheiten unterlegt sind, welche aus dem Vermögen der Banken ausgesondert werden, gelten Pfandbriefe als besonders sicher und vor Zahlungsausfällen geschützt.

Pfandbriefe dürfen nur von Pfandbriefbanken (früher Realkreditinstitute wie Hypothekenbanken, Landesbanken und Pfandbriefanstalten) ausgegeben werden. Sie unterliegen dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) und wer sie emittieren darf, entscheidet die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Zusammengeschlossen sind diese Banken im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Wie werden Bauzinsen berechnet?
Der Bauzins entspricht dem Pfandbriefzins plus Bankenmarge.

Die Anleger leihen der Bank zu dem Pfandbrief-Zinssatz Geld. Dieses Geld zahlt die Bank, mit einem Margenaufschlag (Risikoaufschlag plus Gewinnmarge) versehen, als Immobilienkredit an Sie aus. Der Marktzins für Immobiliendarlehen liegt daher in der Regel rund 0,5 Prozent über der DGZF-Pfandbriefrendite. Die Verzinsung der Pfandbriefe steht in direktem Zusammenhang mit

der Verzinsung der deutschen Staatsanleihen. Grund hierfür ist, dass die DeKaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt die Zinskonditionen für Pfandbriefe mit 10-jähriger Laufzeit für alle Banken vorgibt. Bei der Konditionsfindung für Pfandbriefe orientiert sich die DeKaBank Deutsche Girozentrale an den Zinsen für Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit, da Pfandbriefe ebenfalls eine Anleiheform darstellen.

Wussten Sie schon
Je höher die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen ist, desto mehr gehen deren Zinssätze in den Keller und desto niedriger sind die Zinsen der Pfandbriefe. Je niedriger die Zinsen der Pfandbriefe sind, desto günstiger sind die Refinanzierungsmöglichkeiten der Kreditinstitute. In der Folge geben die Kreditanstalten diesen Refinanzierungsvorteil in Form von niedrigen Hypothekenzinsen an ihre Darlehensnehmer weiter.

Geldmarkt

Der Geldmarkt stellt den Markt für kurzfristige Anlagen mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungen von einem Tag bis zu 12 Monaten dar. Hierzu gehören beispielsweise Termingelder, Wertpapiere mit kurzen Fristigkeiten sowie EZB-Gelder. Der Geldmarkt dient den Banken zum Ausgleich ihrer kurzfristigen Liquiditätsüberschüsse und Liquiditätsdefizite. Indem die EZB mit dem Leitzins die Konditionen zur Refinanzierung der Kreditinstitute vorgibt, nimmt sie auf dem Geldmarkt eine Schlüsselrolle ein. Des Weiteren hat der Geldmarkt insbesondere Einfluss auf Immobilienkredite mit variabler Verzinsung, da sich diese zumeist am EURIBOR orientieren und der EURIBOR wiederum ein Zinsbarometer für den Geldmarkt darstellt.

Wie wirkt sich eine EZB-Leitzinsänderung auf die Hypothekenzinsen aus?

Um diese Frage zu beantworten, möchten wir Ihnen zu Anfang kurz erklären, worum es sich bei dem Leitzins der Europäischen Zentralbank handelt.

Was ist der EZB-Leitzins?

Der Leitzins wird von der Europäischen Zentralbank festgelegt. Er ist ein wichtiges geldpolitisches Instrument und stellt den Zinssatz dar, zu dem sich Kreditinstitute bei der EZB Geld leihen können. Der Leitzins beeinflusst primär die kurzfristigen Marktzinsen, wie beispielsweise die Zinsen für Tagesgelder und Festgelder.

Setzt die EZB den Leitzins niedrig an, können sich die Geschäftsbanken zu günstigen Konditionen Kredite besorgen und in der Folge günstige Darlehen an ihre Kunden vergeben. Es können mehr Investitionen getätigt werden, wodurch wiederum das Wirtschaftswachstum ankurbelt wird. Die Inflationsrate steigt.

Blüht die Wirtschaft, ist der Ablauf der Ereigniskette entgegengesetzt. Um einer zu hohen Inflationsrate entgegenzuwirken, greift die EZB zu einer Leitzinserhöhung. Die Kreditinstitute geben die Zinserhöhungen an ihre Kunden weiter, wodurch die Nachfrage nach Krediten wiederum sinkt und Investitionen zurückgehen. Den aktuellen EZB-Leitzins können Sie hier einsehen.

Wussten Sie schon
Vorrangige Aufgabe der Europäischen Zentralbank ist es, die Preisstabilität in der Europäischen Union sicherzustellen und so die Kaufkraft der gemeinsamen Währung zu erhalten. Dieses Ziel erreicht die EZB, indem sie die im Umlauf befindliche Geldmenge mithilfe des Leitzinses sowie weiterer geldpolitischer Maßnahmen reguliert und somit dafür sorgt, dass die jährliche Inflationsrate (die Vergleichsgröße für die Preisstabilität) bei unter aber nahe 2 % liegt. Gemessen wird die Inflationsrate am Harmonisierten Verbraucherindex.
Hat der EZB-Leitzins einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung von Baugeld?

Wenn man es genau nimmt, lautet die Antwort: nein. Der EZB-Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung von Baugeld. Die Leitzinsen geben in erster Linie die Konditionen vor, zu welchen sich Banken bei der Zentralbank kurzfristig Geld leihen können. Da Immobilienfinanzierungen vorwiegend langfristig über Pfandbriefe refinanziert werden und dies auf dem Kapitalmarkt geschieht, ist der direkte Einfluss des Leitzinses auf den Bauzins nicht gegeben.

Allerdings wirkt sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank dennoch indirekt auf die Hypothekenzinsen aus. Die Zinsentwicklung der Vergangenheit zeigt, dass die Bauzinsentwicklung die Leitzinsentwicklung häufig vorweggenommen hat. Grund dafür ist, dass Leitzinsänderungen seitens der EZB frühzeitig angekündigt werden und der Markt bereits auf die Ankündigungen reagiert.

Hebt die EZB den Leitzins an, steigen die Zinsen für kurzfristige Anlagen auf dem Geldmarkt. Die gestiegenen Renditen ziehen wiederum vermehrt Anleger an. In der Folge sinkt das Interesse an Anlagen mit langen Zinsbindungen auf dem Kapitalmarkt. Der Nachfragerückgang auf dem Kapitalmarkt (Rentenmärkte und Aktienmärkte) führt dort ebenfalls zu steigenden Zinsen für Anleihen, wie etwa Pfandbriefe.

Zinsentwicklung: Hypothekenzinsen im Vergleich zum EZB-Leitzins, ZinschartDa Baufinanzierungen größtenteils über Pfandbriefe refinanziert werden, ziehen die Immobilienkredit-Zinsen gleichermaßen an. Ein gewisser Zusammenhang zwischen Leitzinsänderungen und Entwicklung der Bauzinsen lässt sich dementsprechend nicht bestreiten.

Unser Zinschart, welches die Entwicklung der Bauzinsen mit 10-jähriger Sollzinsbindung der EZB-Leitzinsentwicklung über einen Zeitraum von 15 Jahren gegenüberstellt, veranschaulicht die Tatsache, dass der Bauzins die Leitzinsentwicklung häufig vorwegnimmt.

Zumal es in der Vergangenheit jedoch immer wieder zu gegenläufigen Entwicklungen der Bauzinsen und Leitzinsen gekommen ist (zum Beispiel steigende Hypothekenzinsen bei Leitzinssenkungen), sollte der Blick vorrangig auf die Renditeentwicklung von Pfandbriefen mit 10-jähriger Laufzeit gerichtet werden. Diese Renditeentwicklung ist hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung für Bauzinsen erfahrungsgemäß aussagekräftiger.

Hypothekenzinsen: Einfluss der BonitätsprüfungHypothekenzinsen: Einfluss der BonitätsprüfungHypothekenzinsen: Einfluss der BonitätsprüfungHypothekenzinsen: Einfluss der Bonitätsprüfung
Lebenssituation und Immobilie
So beeinflussen sie Ihre Zinskondition.

2. Kunde

Bonität

Die Bonität sagt aus, ob Verbraucher aus Bankensicht kreditwürdig sind und bei welcher prozentualen Höhe – statistisch gesehen – deren Kreditausfallrisiko liegt. Im Rahmen von Kreditanträgen fragen Darlehensgeber eine Reihe von personenbezogenen Daten ab und unterziehen diese einer Bonitätsprüfung. Das Ergebnis der Bonitätsprüfung hat einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Hypothekenzinsen.

Personenbezogene Daten

Seit Inkrafttreten des deutschen Gesetzes zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie am 31.03.2016 muss gewährleistet sein, dass Kreditnehmer Immobiliendarlehen entweder vor ihrem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt haben oder von ihrer Rente sowohl die Lebenshaltungskosten als auch die Kreditrate bestreiten können. Mit Inkrafttreten des Gesetzes ist es für Antragsteller im fortgeschrittenen Alter ungleich schwieriger geworden, Immobilienkredite zu erhalten. Auch wenn die Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht darauf abzielte, die Kreditaufnahme für ältere Menschen zu erschweren, haben einige Banken zwischenzeitlich die Kreditvergabe an Altershöchstgrenzen gekoppelt. Generell bevorzugen Geldhäuser Darlehensnehmer zwischen 25 und 40 Jahren. Denn mit fortschreitendem Alter steigen das Sterberisiko sowie die Kreditausfallwahrscheinlichkeit.

Abschrecken lassen sollten Sie sich davon allerdings nicht. Es gibt nach wie vor viele Hypothekenbanken, die bei der Kreditvergabe losgelöst von Altersgrenzen entscheiden. Gibt es Erben und wurde das Erbe bereits geregelt, kommt dies den Banken bei ihrer Entscheidungsfindung entgegen.

Familienstand

Neben dem Alter wird überdies Ihr Familienstand abgefragt. Ledige und kinderlose Kreditnehmer verlieren im Zweifel eher ihre Anstellung als verheiratete Kollegen mit Nachwuchs. Die ordnungsgemäße Bedienung der Kreditraten wäre dann nicht mehr sichergestellt. Dieses erhöhte Risiko kompensieren viele Banken durch einen Zinsaufschlag. Sollten Sie verheiratet sein und in einer Zugewinngemeinschaft

leben (in unserem Land der gesetzliche Güterstand ohne Vereinbarung einer Gütertrennung), erwartet der Kreditgeber häufig, dass Sie den Hauskredit mit Ihrem Ehepartner gemeinsam aufnehmen. Dies ist oftmals nicht nur eine Grundvoraussetzung, sondern kann sich ebenfalls positiv auf Ihren Darlehenszins auswirken.

Vermögensbilanz und Kapitaldienstfähigkeit

Finanzunternehmen beurteilen die Vermögensverhältnisse der Antragsteller. Dafür ermitteln sie sowohl die Vermögenswerte als auch die Verbindlichkeiten und stellen diese einander gegenüber. Haben Verbraucher mehr Verbindlichkeiten als Vermögen, wird von einer negativen Vermögensbilanz bzw. von Negativkapital gesprochen. Je höher der Verschuldungsgrad ist, desto mehr Finanzinstitute lehnen einen Kreditantrag ab.

Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit der Darlehensnehmer, ihre monatlichen Kreditraten ordnungsgemäß bedienen zu können. Ob die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist, ermitteln die Kreditinstitute, indem sie eine sogenannte Haushaltsrechnung aufstellen.

Haushaltsrechnung

Auf Grundlage Ihrer regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben erstellt der Darlehensgeber eine Haushaltsrechnung. Die Haushaltsrechnung gibt Aufschluss darüber, ob Sie finanziell in der Lage sind, die monatlichen Kreditraten aus Ihrem Haushaltsüberschuss zu bedienen. Weist die Haushaltsrechnung einen Fehlbetrag aus (negative Haushaltsrechnung), wird der Finanzierungsantrag üblicherweise abgelehnt.

Wussten Sie schon
Kreditgeber ziehen für die Erstellung der Haushaltsrechnung unterschiedliche Berechnungsweisen heran. So setzen Banken zum Beispiel für Lebenshaltungskosten einer Person im Haushalt sehr unterschiedliche Pauschalen an.
Krediterfahrung, Kredithistorie und Kontoführung

Weitere Bestandteile der Bonitätsprüfung sind die Durchführung eines bankinternen Scorings sowie das Einholen Ihrer Schufa-Auskunft.

Scoring

Bei dem internen Scoring der Bankhäuser handelt es sich um ein analytisch-statistisches Verfahren, welches unter anderem zur Risikoeinschätzung bei der Vergabe von Immobilienkrediten verwendet wird. Dabei werden Finanzierungsdaten in einem automatisierten Vorgang zusammengeführt. Die Gewichtung der Daten fällt je nach Kreditinstitut unterschiedlich aus, sodass dieselben Daten zu verschiedenen Resultaten führen können und sich demzufolge unterschiedlich auf den Bauzins auswirken können.

Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung)

Die Schufa Holding AG gibt in Deutschland Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Privatpersonen und Unternehmen. Bevor Darlehensgeber Immobilienkredite vergeben,

fragen sie Daten über die Antragsteller in Form einer Schufa-Auskunft ab. Verbraucher müssen hierfür zuvor ihre Einwilligung erteilen.

Aus der Kredithistorie (dazu gehören die Anzahl der bisherigen Kredite, seit wann bereits Erfahrungen mit Krediten gesammelt wurden sowie etwaige Zahlungsausfälle) ermittelt die Schufa den sogenannten Schufa-Score. Dieser Score und gegebenenfalls Negativmerkmale wirken sich unmittelbar auf Ihren Hypothekenzins aus.

Liegt der Schufa-Score unter 95 % oder bestehen negative Einträge (unabhängig davon, ob die Angelegenheit zwischenzeitlich erledigt ist oder nicht), lehnt die Mehrzahl der Kreditgeber den Baufinanzierungsantrag ab. Die wenigen Geldinstitute, die einen Finanzierungsantrag trotz negativer Merkmale akzeptieren, verlangen üblicherweise hohe Zinsaufschläge.

Schufa-Einträge aufgrund von nicht vertragsgemäß erfolgten Zahlungen sowie aufgrund von Insolvenz werden 3 Jahre nach Erledigung oder Beendigung der Wohlverhaltensphase (bei Insolvenz) zum Jahresende gelöscht. Vertragsgemäß zurückgezahlte und vollständig abgelöste Bankkredite bleiben ebenfalls für weitere 3 Jahre in der Auskunftei bestehen.

XPERT-Tipp
Bereits eine Kreditanfrage kann sich negativ auf Ihren Schufa-Score auswirken. Daher sollten Sie darauf achten, dass Ihr Kreditsachbearbeiter bei seiner Anfrage stets das Schufa-neutrale Merkmal „Anfrage Kreditkonditionen (KK)“ verwendet und nicht das Score-relevante Merkmal „Anfrage Kredit (AK)“. Bei unseren Konditionsabfragen erfolgen grundsätzlich keine Schufa-Anfragen.

Erwerbstätigkeit

Für Finanzierungsgeber ist es wichtig, dass Verbraucher in zukunftssicheren Branchen arbeiten. Beschäftigungsverhältnisse in kriselnden Berufszweigen können negative Auswirkungen auf die Zinskondition der Immobilienfinanzierung haben. Ebenso ist die Art der Erwerbstätigkeit für Kreditanstalten von Bedeutung. Banken nehmen beispielsweise an, dass Beamte ihren Zahlungsverpflichtungen eher nachkommen können als freischaffende Künstler.

Arbeitnehmer haben den Vorteil, dass sie wenig Aufwand betreiben müssen, um ihre Einkünfte nachzuweisen. In der Regel sind die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, die Lohnsteuerbescheinigung des Vorjahres sowie der letzte Einkommensteuerbescheid ausreichend. Ein Großteil der Kreditinstitute achtet zudem darauf, ob sich der Antragsteller noch in der Probezeit befindet, wie lange das aktuelle Beschäftigungsverhältnis bereits besteht und ob der Arbeitsvertrag zeitlich befristet ist.

Bei Selbstständigen oder Freiberuflern ist der Aufwand ungleich höher. Von ihnen verlangen die Finanzinstitute üblicherweise die letzten 3 Jahresabschlüsse (Einnahmenüberschussrechnungen oder Bilanzen), die letzte Einkommensteuererklärung, die letzten beiden Einkommensteuerbescheide sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (inkl. Summen- und Saldenliste). Zudem finanzieren einige Kreditinstitute keine Selbstständigen bzw. verlangen Bauzinsaufschläge. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite Baufinanzierung für Selbstständige.

Objektlage

Die Lage der gewünschten Immobilie hat Einfluss auf den Hypothekenzins Ihrer Finanzierung. Kreditgeber errechnen das mögliche Kreditausfallrisiko anhand von Ausfallstatistiken. Dies hat zur Folge, dass einige Kreditgeber keine Immobiliendarlehen in bestimmten Postleitzahlengebieten vergeben bzw. dass mit deutlichen Aufschlägen auf den Kreditzins zu rechnen ist.

Für Regionen mit geringer Immobiliennachfrage, strukturschwache Gegenden sowie ländliche Gebiete werden oftmals sogenannte Marktanpassungsaufschläge erhoben. Darüber hinaus gibt es Banken, welche ausschließlich regional finanzieren.

Kaufpreis

Zahlt der Kreditnehmer einen überhöhten Kaufpreis für das zu finanzierende Objekt, kann es vorkommen, dass die Bank bei der Objektbewertung einen Beleihungswert ermittelt, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt.

Infolgedessen verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Objektwert und die Zinskondition steigt. Dieser Zinserhöhung kann der Kreditnehmer durch mehr Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten entgegenwirken.

Beachten Sie
Sobald die Bauzinsen steigen, sinkt die Immobiliennachfrage und die Preise fallen. Erwerben Sie eine überteuerte Immobilie und müssen sich zukünftig von dieser trennen, kann eine Veräußerung oder Zwangsversteigerung mit erheblichen finanziellen Einbußen einhergehen.

Immobiliennutzung

Die Finanzinstitute bewerten eigengenutzte Immobilien anders als vermietete Immobilien oder gewerblich genutzte Immobilien.

Eigengenutzte Immobilien

Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst bewohnen, sind niedrigere Bauzinsen für gewöhnlich einfacher zu realisieren. Die Banken gehen nämlich davon aus, dass Eigentümer zu eigengenutzten Immobilien eine engere emotionale Bindung aufbauen und sich dementsprechend intensiver um den Erhalt der Objekte kümmern. Die Kreditanstalten nehmen weiterhin an, dass Verbraucher, die ihre Immobilien selbst nutzen, die Kreditraten überwiegend ordnungsgemäß bedienen, da sie die Objekte nicht durch eine Zwangsversteigerung verlieren möchten.

Vermietete Immobilien

Werden die Immobilien vermietet (fremdgenutzt) oder teilweise vermietet, bewerten Finanzinstitute diese als Kapitalanlagen und veranschlagen in der Regel höhere Hypothekenzinsen für die Immobiliendarlehen. Die Kredit gebenden Institute nehmen an, dass

die emotionale Bindung zu vermieteten Objekten geringer ist und die Instandhaltung der Immobilien darunter leidet. Darüber hinaus finanzieren manche Banken keine Objekte, welche sich nicht in Wohnsitznähe der Eigentümer befinden. Dies ist dadurch begründet, dass sie Eigentümern bei einer größeren Objektdistanz eine gewisse Nachlässigkeit hinsichtlich der Objektpflege unterstellen.

Gewerblich genutzte Immobilien

Für Kreditgeber ist die Finanzierung von Gewerbeobjekten risikobehaftet. Kündigt ein Gewerbemieter, lässt sich häufig ein geeigneter Nachmieter nicht kurzfristig finden. Des Weiteren bereitet den Banken die Bewertung von Gewerbeimmobilien Probleme, da sie bei Zwangsversteigerungen häufig unter Wert veräußert werden.

Dies liegt unter anderem daran, dass Gewerbemieter überwiegend speziellere Anforderungen an die anzumietenden Flächen stellen und Umnutzungen mit erheblichen Umbaumaßnahmen und Kosten verbunden sind. Demgemäß kommen für Gewerbeobjekt-Finanzierungen einige Banken nicht in Betracht. Bei den übrigen Kreditgebern müssen Sie mit Aufschlägen auf den Bauzins rechnen.

Hypothekenzinsen: Einfluss von Eigenkapital auf die FinanzierungHypothekenzinsen: Einfluss von Eigenkapital auf die FinanzierungHypothekenzinsen: Einfluss von Eigenkapital auf die FinanzierungHypothekenzinsen: Einfluss von Eigenkapital auf die Finanzierung
Finanzierungsfaktoren
Diese Kriterien wirken sich auf die Zinshöhe aus.

3. Finanzierung

Eigenkapital

Ein sehr wichtiger Faktor hinsichtlich der Höhe der Bauzinsen ist der Eigenkapitalanteil bei einer Immobilienfinanzierung. Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Kreditfinanzierung einbringen, desto niedriger muss das zu finanzierende Objekt aus Bankensicht beliehen werden. Dadurch verringert sich das Finanzierungsrisiko für die Bank und Ihr Hypothekenzins fällt günstiger aus. Beste Zinsen lassen sich für gewöhnlich bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes erzielen. Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis der Immobilie, sondern ein von der Bank ermittelter Objektwert, welcher sich mutmaßlich dauerhaft am Immobilienmarkt realisieren lässt.

Obgleich wenige Banken bei sehr guter Einkommens- und Vermögenssituation eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbieten, ist ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten bei selbst genutzten Immobilien ratsam.

Geringstenfalls sollten jedoch die Kaufnebenkosten (bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision zzgl. Mehrwertsteuer) bzw. Baunebenkosten aus eigenen Finanzmitteln bestritten werden.

Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen vorteilhaft sein, den Eigenkapitaleinsatz zu verringern. Sie können die Bauzinsen steuerlich geltend machen.

Mithilfe unseres Zinsrechners können Sie unkompliziert ermitteln, wie sich die Zinskondition bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz verändert: Zinsrechner.

XPERT-Tipp
Sie sollten nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in Ihre Hausfinanzierung einfließen lassen, sondern eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes (wie etwa Reparaturen) in der Hinterhand behalten. Als Richtgröße für die Liquiditätsreserve empfehlen wir Ihnen 3 bis 5 Nettomonatslöhne. Kapitalanleger sollten bei ihrer Liquiditätsreserve ebenso eventuelle Mietausfälle einkalkulieren.

Eigenleistung

Viele Banken erkennen Eigenleistungen (auch Muskelhypothek genannt) als eine Form von Eigenkapital an. Dementsprechend können Darlehensnehmer oftmals die Bauzinskondition zu ihren Gunsten beeinflussen, indem sie einfache Arbeiten selbst ausführen bzw. von Freunden ausführen lassen.

Die Lohnkosten (nicht die Materialkosten), welche Handwerksbetriebe für die Arbeiten in Rechnung stellen würden und welche Kreditnehmer durch ihre Eigenleistungen einsparen, können so als Eigenkapital angesetzt werden.

Ohne handwerklichen Qualifikationsnachweis werden Eigenleistungen häufig in einer Größenordnung zwischen 10.000 und 30.000 Euro akzeptiert. Mit Qualifikationsnachweis kann sich dies in Ausnahmefällen auf bis zu 30 % der Gesamtkosten des Vorhabens erhöhen.

Zusatzsicherheiten

Werden Zusatzsicherheiten (nicht liquide Vermögenswerte) in Form von lastenfreiem oder weitestgehend abbezahltem Immobilienvermögen an das Geldinstitut abgetreten, reduzieren diese ebenfalls die Beleihungshöhe und in der Folge den Hypothekenzins. Für die Mehrheit der Banken hat das eingesetzte Immobilienvermögen eigenkapitalersetzenden Charakter. Ist der erste Grundbuchrang durch Vorlasten (bestehende Darlehen) auf dem Immobilienvermögen bereits vergeben, fällt die Zinsersparnis geringer aus.

Des Weiteren kommen Rentenversicherungen, kapitalbildende Lebensversicherungen, Guthaben auf Festgeldkonten und Wertpapiere als Zusatzsicherheit infrage. Bei Wertpapieren wird aufgrund der Kursschwankungen allerdings ein Risikoabschlag vorgenommen, sodass sie zumeist mit maximal 60 % ihres Kurswertes bewertet werden.

Wenn Sie erfahren möchten, welche maximale Darlehenssumme Sie sich leisten können, dann nutzen Sie unseren Budgetrechner.

Beleihungswert

Der Beleihungswert bezeichnet den Objektwert der zu beleihenden Immobilie (nicht den Kaufpreis), welcher sich wahrscheinlich dauerhaft am Markt erzielen lässt (zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt und das Geldhaus das Objekt im Zuge einer Zwangsversteigerung verkauft).

Wie wird der Beleihungswert seitens der Bank errechnet?

Bei der Berechnung des Beleihungswertes bedienen sich die Kreditinstitute unterschiedlicher Methoden. Hierzu gehören das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Aufgrund der verschiedenen Berechnungsweisen können unterschiedliche Kreditgeber zu voneinander abweichenden Beleihungswerten kommen.

Wenn bei der Objektbewertung ein Beleihungswert ermittelt wird, der deutlich unter dem angenommenen Immobilienwert liegt, verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Objektwert und in der Folge die Kondition. Durch mehr Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten kann dieser Konditionserhöhung entgegengewirkt werden.

Wie wirkt sich der Beleihungswert auf Ihren Bauzins aus?

Die günstigsten Zinssätze lassen sich erzielen, wenn die Bank das Finanzierungsobjekt erstrangig besichern kann und die Immobilie bis zu einer Beleihungshöhe von maximal 60 % des Beleihungswertes beliehen wird.

Warum steigen die Bauzinsen für Kredite, welche eine Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes übersteigen?

Der Grund für diese Tatsache ist in der Art und Weise begründet, wie Hypothekenbanken Immobiliendarlehen refinanzieren. Hierzu geben die Banken Pfandbriefe an Anleger heraus. Diese Pfandbriefe werden durch Immobilien abgesichert, die einerseits der Bank selbst gehören und andererseits an die Bank abgetreten wurden. Gemäß Pfandbriefgesetz (PfandBG) dürfen diese Immobilien allerdings nicht höher als 60 % ihres Beleihungswertes beliehen werden. Wenn Ihre gewünschte Darlehenssumme diese Grenze von 60 % des Beleihungswertes überschreitet, muss die Bank den Differenzbetrag anderweitig refinanzieren, wodurch dem Finanzinstitut höhere Refinanzierungskosten entstehen. Da der Kreditgeber diese höheren Aufwendungen an Sie weiterleitet, erhöht sich Ihr Bauzins ab einer Beleihungshöhe von über 60 % des Beleihungswertes schrittweise.

Ihre maximale Darlehenshöhe hängt von der Beleihungsgrenze ab

Überschreitet Ihr gewünschter Kreditbetrag die sogenannte Beleihungsgrenze, wird der Baukredit in der Regel nicht gewährt. Die Beleihungsgrenze bildet sich aus dem von der Bank ermittelten Beleihungswert abzüglich eines Sicherheitsabschlages, welcher ebenso von der Kreditanstalt errechnet wird. Infolgedessen, dass Banken eigene Berechnungen für die Ermittlung des Beleihungswertes und des Sicherheitsabschlages anstellen, kann sich die Beleihungsgrenze je nach Kreditinstitut deutlich unterscheiden.

Fazit: Die maximale Darlehenssumme wird nicht durch den Beleihungswert beschränkt, sondern durch die oftmals niedrigere Beleihungsgrenze.

Wussten Sie schon
Anstatt der Bezeichnung Beleihungswert verwenden Kreditinstitute auch häufig den Begriff Beleihungsauslauf (BLA). Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Wohnungskredit (inklusive aller Vorlasten) und dem Beleihungswert.

Zinsbindung

Bankhäuser müssen das Kapital, welches sie in Form von Wohnbaukrediten an ihre Kunden ausbezahlen, zunächst einmal beschaffen bzw. refinanzieren.

Eine Refinanzierung erfolgt in der Regel auf verschiedenen Wegen. Zum Beispiel über die Einlagen der eigenen Kunden, über kurzfristige Fremdmittel am Geldmarkt und über langfristige Anleihen (insbesondere Pfandbriefe) auf dem Kapitalmarkt. Um das Refinanzierungsrisiko zu mindern, kombinieren die Kreditinstitute die verschiedenen Refinanzierungsmöglichkeiten.

Da Banken langfristige Refinanzierungsmaßnahmen teurer zu stehen kommen als kurzfristige, hat dies zur Folge, dass Verbraucher für lange Zinsbindungen Bauzinsaufschläge in Kauf nehmen müssen. Somit gilt: Je länger die Zinsbindung der Immobilienfinanzierung, desto höher fallen die Hypothekenzinsen aus.

Wenn Sie erfahren möchten, wie sich die Bankzinsen für die unterschiedlichen Sollzinsbindungen verändern, können Sie dies einfach und schnell mit unserem Zinsrechner ermitteln.

XPERT-Tipp
In Niedrigzinsphasen empfehlen wir Zinsbindungen von mindestens 15 bis 20 Jahren. Auch wenn kurze Sollzinsbindungen, je nach Zinsentwicklung, Kosteneinsparungen mit sich bringen können, ist das Risiko steigender Baukreditzinsen zu hoch, um sich bei der Entscheidung von einer Spekulation leiten zu lassen.

Darlehenshöhe

Banken veranschlagen in der Regel sogenannte Mindermengenaufschläge, wird lediglich eine kleinere Darlehenssumme für den Wohnkredit benötigt. Dies steht im Zusammenhang mit einem, im Verhältnis zum Bankenertrag, hohen Prüfungs- und Verwaltungsaufwand. Mindermengenaufschläge kommen nicht selten für Darlehensbeträge unter 100.000 Euro zum Tragen.

Bei höheren Darlehensbeträgen hingegen gewähren einige Kreditinstitute Nachlässe auf die Hypothekenzinsen, da der Prüfungs- und Verwaltungsaufwand in Relation zu deren Ertrag sinkt.

Tilgungshöhe

Die Tilgung beschreibt die Rückzahlung des Darlehens. Dabei gibt der Tilgungssatz die prozentuale Höhe der Rückzahlung an. Je höher der vereinbarte anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller wird das Immobiliendarlehen zurückgezahlt und desto geringer fallen die Gesamtzinzkosten aus (siehe Infografik). Von anfänglicher Tilgung wird gesprochen, da bei einem Annuitätendarlehen der Tilgungssatz

Tilgung: Einfluss von Tilgungssatz auf Darlehenslaufzeit und Zinskosten, Infografikim Laufe der Kreditrückzahlung ansteigt. Dies kommt dadurch zustande, dass sich die monatliche Kreditrate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Da mit voranschreitender Rückzahlung des Darlehens die Restschuld sinkt und der Zinsanteil dementsprechend abnimmt, steigt der Tilgungsanteil in gleichem Maße an.

Indem eine höhere Tilgung die Darlehenslaufzeit verkürzt, dies in der Regel mit kürzeren Zinsbindungen einhergeht und Kreditgeber kurzfristige Refinanzierungen zu niedrigeren Zinskonditionen erhalten, geben einige Banken diesen Zinsvorteil an ihre Kunden weiter.

Bei Volltilgerdarlehen wird zusätzlich der verminderte Verwaltungsaufwand aufgrund einer zeitlichen Übereinstimmung von Zinsbindung und Darlehenslaufzeit mit Bauzinsrabatten belohnt.

XPERT-Tipp
Je niedriger die Hypothekenzinsen sind, desto höher sollte die anfängliche Tilgung sein. In Niedrigzinsphasen empfehlen wir einen Tilgungssatz von mindestens 2 %.

Auszahlung

Wird das Immobiliendarlehen in einer Summe ausbezahlt, wie es bei einem Immobilienkauf üblich ist, hält sich der Bearbeitungsaufwand für den Kreditgeber in Grenzen.

Erfolgt die Auszahlung hingegen in mehreren Teilauszahlungen nach Baufortschritt, wie es bei Bauvorhaben gängig ist, erhöht dies den Verwaltungsaufwand des Kreditgebers. Einige Banken stellen diesen erhöhten Aufwand ihren Kreditnehmern in Form von geringen Zinsaufschlägen in Rechnung.

Stückkosten

Wünscht der Kreditnehmer eine Aufteilung der Darlehenssumme in mehrere Darlehenstranchen (zum Beispiel bei Einbindung mehrerer KfW-Kredite oder Tranchen mit unterschiedlichen Tilgungssätzen sowie verschiedenen Sollzinsbindungen), erhöht sich für den Darlehensgeber der Bearbeitungsaufwand.

Einige Geldinstitute erheben für diesen Mehraufwand sogenannte Stückkosten, welche den Bauzinsen aufgeschlagen werden.

Sondertilgungsrechte

Sondertilgung: Zinskosten reduzieren und Darlehenslaufzeit verkürzen, InfografikViele Bankhäuser bieten ihren Kunden Sondertilgungsmöglichkeiten innerhalb der Immobilienfinanzierung an. Dadurch erhalten Darlehensnehmer das Recht, einen prozentualen Betrag der ursprünglichen Darlehenssumme jährlich (zusätzlich zur monatlichen Kreditrate) zurückzuführen. Nehmen Kreditnehmer Sondertilgungsrechte für ihre Baufinanzierung in Anspruch, können diese die Darlehenslaufzeit sowie die Gesamtzinskosten zu ihren Gunsten beeinflussen (siehe Infografik).

Einige Finanzinstitute bieten Sondertilgungsmöglichkeiten in Verbindung mit Bauzinsaufschlägen an, andere Anbieter haben diese Option pauschal in ihr Angebot aufgenommen. Werden Aufschläge auf die Hypothekenzinsen erhoben, rangieren diese bei rund 0,05 % für Optionen in Höhe von 5 % jährlich. Üblicherweise können Sondertilgungsoptionen zwischen 1 und 5 % jährlich vereinbart werden. In Ausnahmefällen sogar bis zu 10 % jährlich.

XPERT-Tipp
Sondertilgungsrechte vertraglich zu vereinbaren ist insbesondere dann sinnvoll, wenn beispielsweise Bonuszahlungen, eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Versicherung zu erwarten sind.

Tilgungssatzwechsel

Mögliche Tilgungssatzwechsel erhöhen die Flexibilität bei der Rückzahlung von Immobilienkrediten. Verändern sich die Lebensumstände, kann die Kreditrate in gewissem Maße an die neue finanzielle Lebenssituation angepasst werden.

Viele Banken bieten die Möglichkeit von kostenlosen Tilgungssatzwechseln innerhalb der Vertragslaufzeit an. Andere Anbieter wiederum erheben hierfür geringe Zinsaufschläge oder stellen einen gewünschten Tilgungssatzwechsel einmalig in Rechnung.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Rufen Darlehensnehmer ihr Hausdarlehen nicht zeitnah ab, verlangen Banken Bereitstellungszinsen für den noch nicht ausbezahlten Darlehensteil. Die Bereitstellungszinsen sollen Kreditgebern den Zinsverlust für

bis dahin einbehaltene Kreditteile kompensieren. Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich zumeist auf 0,25 % pro Monat.

Können Kreditnehmer absehen, dass sie Darlehensteile erst später abrufen (betrifft häufig Bauherren, bei denen das Baudarlehen nach Baufortschritt ausgezahlt wird) und dementsprechend Bereitstellungszinsen zu zahlen hätten, kann es sich für sie rechnen, eine bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) mit der Bank zu vereinbaren. Acht Wochen sind in der Regel im Angebot der Kreditgeber inbegriffen. Für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten (3 bis 24 Monate) werden Aufschläge auf die Hypozinsen erhoben.

Stellen Sie den voraussichtlichen Bereitstellungszinsen die zusätzlichen Zinskosten für bereitstellungszinsfreie Zeiten gegenüber und ermitteln Sie die für Ihr Vorhaben günstigere Variante.

Beachten Sie
Bereitstellungszinsen werden lediglich auf nicht abgerufene Darlehensteile und für den in Anspruch genommenen Zeitraum berechnet. Bauzinsaufschläge für bereitstellungszinsfreie Zeiten beziehen sich auf die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung und auf den vollen Darlehensbetrag.

Förderdarlehen

Für Darlehensnehmer besteht die Möglichkeit, staatliche Förderprogramme (wie etwa die Programme der KfW-Bank) in ihre Baufinanzierung einzubinden. Durch die günstigen Kreditzinsen der KfW-Förderung kann sich der Zinssatz in der Mischkondition verbessern. Zudem betrachten manche Bankhäuser staatliche Fördermittel als Eigenkapital, wodurch sich der Beleihungsauslauf der Eigenheimfinanzierung verbessert und dies wiederum zu einem günstigeren Bauzins führen kann.

Informieren Sie sich gerne über weitere Vorteile der Förderprogramme auf unserer Seite KfW-Förderung.

Rang

Im Rahmen der Baufinanzierung lässt sich die Bank zur Kreditabsicherung ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld oder Hypothek in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Dabei ist es wichtig, in welchem Rang die Eintragung erfolgt. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und sollte das Wohneigentum in der Folge zwangsversteigert werden, entscheidet der Rang in Abteilung III des Grundbuches darüber, in welcher Reihenfolge die Gläubiger aus dem Versteigerungserlös bedient werden. Das Ziel einer jeden Geschäftsbank ist somit der erste Rang. Kann sich das Kreditinstitut lediglich in einen niedrigeren Rang eintragen lassen, da bereits Vorlasten (Hypothekenkredite) bestehen, muss der Darlehensnehmer mit Aufschlägen auf seine Bauzinsen rechnen.

Aktuelle Hypothekenzinsen für die Anschlussfinanzierung sichernAktuelle Hypothekenzinsen für die Anschlussfinanzierung sichernAktuelle Hypothekenzinsen für die Anschlussfinanzierung sichernAktuelle Hypothekenzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern
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So sichern Sie sich günstige Zinskonditionen für Ihre Laufzeitverlängerung.

Niedrige Bauzinsen für Ihre Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierern stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, von günstigen Bauzinsen zu profitieren. Ab 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können Sie eine Anschlussfinanzierung zu Ihrem laufenden Hypothekendarlehen abschließen. In der Regel übersendet Ihnen der aktuelle Kreditgeber ein Angebot zur Verlängerung (Prolongation) Ihres bestehenden Darlehensvertrages.

Oftmals spekulieren die Banken jedoch auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und offerieren überteuerte Zinskonditionen. Holen Sie sich deshalb Angebote von weiteren Anbietern ein und vergleichen diese mit Ihrem Verlängerungsangebot. Häufig spart eine Umschuldung viel Geld.

Aktuelle Hypothekenzinsen für die Zukunft sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich aktuelle Zinsen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung. Läuft Ihre Zinsfestschreibung exemplarisch in 3 Jahren aus, können Sie sich bereits jetzt das vorherrschende Zinsniveau für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung reservieren. Eine normale Anschlussfinanzierung kann

Forward-Darlehen: Aktuelles Zinsniveau für die Zukunft sichern, Infografikfrühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung abgeschlossen werden, ein Forward-Darlehen hingegen bereits bis zu 60 Monate im Voraus. Unsere Infografik veranschaulicht diesen Zusammenhang. Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Forward-Darlehens und dem Zinsbindungsende der derzeit laufenden Baufinanzierung wird Forward-Phase bzw. Forward-Periode genannt. Die Forward-Phase lässt sich die Bank mit einem Forward-Aufschlag (Zinsaufschlag) vergüten, welcher 0,01 % bis 0,03 % pro Monat der Forward-Periode beträgt.

Ob sich ein Forward-Darlehen finanziell rechnet oder nicht, hängt letztendlich von der zukünftigen Zinsentwicklung ab. Auf unserer Seite Forward-Darlehen erhalten Sie detailliertere Informationen zu diesem Thema.

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