Günstige Bauzinsen für Ihre Finanzierung
Bauzinsen / Hypothekenzinsen: Vergleich, Rechner und alles Wissenswerte
Welche Faktoren beeinflussen Ihren Zinssatz?

Günstige Bauzinsen für Ihre Finanzierung

Bauzinsen Vergleich und Bauzinsrechner für beste Hypothekenzinsen.

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Welche Faktoren im Einzelnen auf die Bauzinsen und Ihren persönlichen Zinssatz einwirken, erfahren Sie weiter unten unter dem Punkt: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

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Auf dem Weg zu Ihrer optimalen Baufinanzierung empfehlen wir Ihnen, die Zinsen zu vergleichen und Ihr Vorhaben mit unserem Bauzinsrechner zu planen. Berechnen Sie, wie Ihr persönlicher Hypothekenzins aussehen könnte.

Beachten Sie
Auch wenn die vom Bauzinsrechner ermittelten Konditionen auf tagesaktuellen Zinsen basieren, können die Hypothekenzinsen für Ihr ganz persönliches Vorhaben von den dargestellten Zinssätzen unter Umständen abweichen. Je nach Finanzierungsvorhaben sind für belastbare und verbindliche Zinskonditionen noch weitere Informationen erforderlich.

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Die Vielschichtigkeit einer Immobilienfinanzierung macht jedes Vorhaben einzigartig. Eine Vielzahl von persönlichen Parametern und Objektfaktoren fließt in Ihre Zinskondition ein.

Der Bauzinsvergleich im Internet vermittelt allerdings überwiegend ein verzerrtes Bild, da nur sehr wenige Informationen zur Finanzierung abgefragt werden. Auf Grundlage dieser wenigen Eckdaten wird dann vornehmlich ein Idealzins ausgewiesen, der jedoch für die meisten Darlehensnehmer überhaupt nicht zu erzielen ist. Hinzu kommt, dass sich die Zinssätze für Immobilienkredite täglich ändern, was einen aussagekräftigen Bauzinsvergleich für Kreditnehmer praktisch unmöglich macht: Um einen belastbaren Vergleich der Hypothekenzinsen vornehmen zu können, müssten Sie nämlich an ein und demselben Tag mit Ihren persönlichen Daten und den Informationen zu Ihrer Wunschimmobilie bei vielen verschiedenen Kreditinstituten vorstellig werden und Angebote einholen.

Wir können dagegen diese von Ihnen nicht leistbare Arbeit für Sie übernehmen: Als unabhängiger Finanzierungsvermittler sind wir mit über 500 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen sowie Versicherungen direkt verbunden und können mit Ihren Angaben zu jeder Zeit Angebote auf elektronischem Wege einholen und einen Banken übergreifenden Zinsvergleich vornehmen. Dabei erfolgt keinerlei Meldung an die Schufa. Darüber hinaus beraten wir Sie kostenfrei, unterstützen Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Dokumente, stehen Ihnen mit nützlichen Tipps zur Seite und vertreten Ihre Interessen gegenüber den Banken. Letztendlich macht unser Bauzinsenvergleich den unübersichtlichen Markt der Immobilienfinanzierungen für Sie einfach transparenter.

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Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen
Architektur der Bauzinsen
Wie setzt sich Ihr persönlicher Zins zusammen?

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Diese Faktoren machen die Zinsen Ihrer Baufinanzierung günstiger oder teurer.

Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz, SchaubildIhr persönlicher Darlehenszinssatz wird durch eine Vielzahl an Einflussfaktoren bestimmt. Auf einige können Sie einwirken, auf andere wiederum nicht. Anhand unseres Schaubildes erläutern wir Ihnen, welche Faktoren dies sind und wie sie Ihre Hypothekenzinsen beeinflusssen.

Bitte beachten Sie, dass die verschiedenen Banken die Kundenfaktoren (Punkt 2 des Schaubildes) und die Finanzierungsfaktoren (Punkt 3 des Schaubildes) oftmals sehr unterschiedlich bewerten.

1. Finanzmarkt

Der Finanzmarkt ist in 3 Teilmärkte untergliedert: den Kapitalmarkt, den Geldmarkt und den Devisenmarkt. Für die Bildung des Marktzinses von Baufinanzierungen sind in erster Linie der Kapitalmarkt und der Geldmarkt von Bedeutung. Der Einfluss des Devisenmarktes beschränkt sich auf Fremdwährungsdarlehen, weshalb wir im Folgenden auf diesen Markt nicht weiter eingehen.

Kapitalmarkt

Auf dem Kapitalmarkt, welcher den Rentenmarkt und den Aktienmarkt umfasst, werden langfristige Anlagen mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungen von mindestens einem Jahr gehandelt. Hierzu gehören zum Beispiel Aktien, Anleihen und Pfandbriefe (eine besonders sichere Anleiheform).

Woran orientieren sich die Hypothekenzinsen?

Der Marktzins für Immobilienfinanzierungen orientiert sich überwiegend an den Renditen (also der Verzinsung) langfristiger Anleihen, insbesondere an denen von Pfandbriefen. Daher hat der Trend auf dem Kapitalmarkt, welche durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, einen maßgeblichen Einfluss auf die Bauzinsen.

Je niedriger die Zinsen der Staatsanleihen, desto niedriger die Bauzinsen

Der Grund für die Abhängigkeit der Bauzinsen von der Verzinsung für Staatsanleihen liegt in der Art und Weise, wie Hypothekenbanken ihre Immobilienfinanzierungen refinanzieren. Um Ihnen einen Hypothekenkredit zu gewähren, greifen Banken selten nur auf ihre eigenen Kundeneinlagen zurück, sondern nehmen ihrerseits ebenso Fremdkapital von Anlegern auf.

Da Immobilienfinanzierungen für gewöhnlich über lange Zeiträume abgeschlossen werden und die EZB nicht unbegrenzt Geldmittel zur Verfügung stellt, refinanzieren Banken ihre Immobilienfinanzierungen ebenfalls überwiegend langfristig. Dies erfolgt dann unter anderem über die Herausgabe von Pfandbriefen. Hierbei beleiht die Pfandbriefbank eigene Grundstücke oder Immobilien sowie fremde Grundstücke oder Immobilien, welche als Sicherheit an das Bankhaus abgetreten wurden, und gibt Hypothekenpfandbriefe (festverzinsliche Wertpapiere bzw. festverzinsliche Schuldverschreibungen) an Anleger heraus.

Da die Pfandbriefe mit grundpfandrechtlichen Sicherheiten unterlegt sind, welche aus dem Vermögen der Banken ausgesondert werden, gelten Pfandbriefe als besonders sicher und vor Zahlungsausfällen geschützt.

Wussten Sie schon
Pfandbriefe dürfen nur von Pfandbriefbanken (früher Realkreditinstitute wie Hypothekenbanken, Landesbanken und Pfandbriefanstalten) ausgegeben werden. Sie unterliegen dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) und wer sie emittieren darf, entscheidet die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Zusammengeschlossen sind diese Banken im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Wie werden Bauzinsen berechnet?
Der Bauzins entspricht dem Pfandbriefzins plus Bankenmarge.

Die Anleger leihen der Bank zu dem Pfandbrief-Zinssatz Geld. Dieses Geld zahlt die Bank, mit einem Margenaufschlag (Risikoaufschlag plus Gewinnmarge) versehen, als Immobilienkredit an Sie aus. Die Verzinsung der Pfandbriefe steht in direktem Zusammenhang mit der Verzinsung der deutschen Staatsanleihen. Grund hierfür ist, dass die DeKaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt die Zinskonditionen für Pfandbriefe mit 10-jähriger Laufzeit für alle Banken vorgibt. Bei der Konditionsfindung für Pfandbriefe orientiert sich die DeKaBank Deutsche Girozentrale an den Zinsen für Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit, da Pfandbriefe ebenfalls eine Anleiheform darstellen.

Wussten Sie schon
Je höher die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen ist, umso mehr gehen deren Zinssätze in den Keller und desto niedriger sind die Zinsen der Pfandbriefe. Je niedriger die Zinsen der Pfandbriefe sind, desto günstiger sind die Refinanzierungsmöglichkeiten der Kreditinstitute. In der Folge geben die Kreditanstalten diesen Refinanzierungsvorteil in Form von niedrigeren Hypothekenzinsen an ihre Darlehensnehmer weiter.

Geldmarkt

Der Geldmarkt stellt den Markt für kurzfristige Anlagen mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungen von einem Tag bis zu 12 Monaten dar. Hierzu gehören beispielsweise Termingelder, Wertpapiere mit kurzen Fristigkeiten als auch EZB-Gelder. Der Geldmarkt dient den Banken zum Ausgleich ihrer kurzfristigen Liquiditätsüberschüsse und Liquiditätsdefizite. Indem die EZB mit dem Leitzins die Konditionen zur Refinanzierung der Kreditinstitute vorgibt, nimmt sie auf dem Geldmarkt eine Schlüsselrolle ein. Des Weiteren hat der Geldmarkt insbesondere Einfluss auf Immobilienkredite mit variabler Verzinsung, da sich diese zumeist am EURIBOR orientieren und der EURIBOR wiederum ein Zinsbarometer für den Geldmarkt darstellt.

Wie wirkt sich eine EZB-Leitzinsänderung auf die Hypothekenzinsen aus?

Um diese Frage zu beantworten, möchten wir Ihnen zu Anfang kurz erklären, worum es sich bei dem Leitzins der Europäischen Zentralbank handelt.

Was ist der EZB-Leitzins?

Der Leitzins wird von der Europäischen Zentralbank festgelegt. Er ist ein wichtiges geldpolitisches Instrument und stellt den Zinssatz dar, zu dem sich Kreditinstitute bei der EZB Geld leihen können. Der Leitzins beeinflusst primär die kurzfristigen Marktzinsen wie beispielsweise die Zinsen für Tagesgelder und Festgelder.

Setzt die EZB den Leitzins niedrig an, können sich die Geschäftsbanken zu besten Konditionen Kredite besorgen und in der Folge günstige Darlehen an ihre Kunden vergeben. Es können mehr Investitionen getätigt werden, wodurch wiederum das Wirtschaftswachstum angekurbelt wird. Die Inflationsrate steigt.

Blüht die Wirtschaft, ist der Ablauf der Ereigniskette entgegengesetzt. Um einer zu hohen Inflationsrate entgegenzuwirken, greift die EZB zu einer Leitzinserhöhung. Die Kreditinstitute geben die Zinserhöhungen an ihre Kunden weiter, wodurch die Nachfrage nach Krediten wiederum sinkt und Investitionen zurückgehen. Den EZB-Leitzins können Sie hier einsehen.

Hat der EZB-Leitzins einen direkten Einfluss auf die Bauzinsen?

Wenn man es genau nimmt, lautet die Antwort: nein. Die Leitzinsen geben in erster Linie die Konditionen vor, zu welchen sich Banken bei der Zentralbank kurzfristig Geld leihen können. Da Immobilienfinanzierungen vorwiegend langfristig über Pfandbriefe auf dem Kapitalmarkt refinanziert werden, ist ein direkter Einfluss des Leitzinses auf den Baugeldzins nicht gegeben.

Allerdings wirkt sich die Zinspolitik der EZB dennoch indirekt auf die Hypothekenzinsen aus. Die Vergangenheit zeigt, dass der Bauzinsverlauf den Leitzinstrend häufig vorweggenommen hat. Grund dafür ist, dass EZB-Leitzinsänderungen frühzeitig angekündigt werden und der Zinsmarkt bereits auf die Ankündigungen reagiert.

Wussten Sie schon
Vorrangige Aufgabe der Europäischen Zentralbank ist es, die Preisstabilität in der Europäischen Union sicherzustellen und so die Kaufkraft der gemeinsamen Währung zu erhalten. Dieses Ziel erreicht die EZB, indem sie die im Umlauf befindliche Geldmenge mithilfe des Leitzinses sowie weiterer geldpolitischer Maßnahmen reguliert und somit dafür sorgt, dass die jährliche Inflationsrate (die Vergleichsgröße für die Preisstabilität) bei unter, aber trotzdem nahe 2 % liegt. Gemessen wird die Inflationsrate am Harmonisierten Verbraucherindex.
Hypothekenzinsen: Einfluss der Bonitätsprüfung
Lebenssituation und Immobilie
So beeinflussen sie Ihre Zinskondition.

2. Kunde

Gute Bonität sorgt für günstigere Bauzinsen

Die Bonität sagt aus, ob Verbraucher aus Bankensicht kreditwürdig sind und bei welcher prozentualen Höhe – statistisch gesehen – ihr Kreditausfallrisiko liegt. Im Rahmen von Kreditanträgen fragen Darlehensgeber eine Reihe von personenbezogenen Daten ab und unterziehen diese einer Bonitätsprüfung. Das Ergebnis der Bonitätsprüfung hat einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Hypothekenzinsen.

Personenbezogene Daten

Seit Inkrafttreten des deutschen Gesetzes zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie am 31.03.2016 muss gewährleistet sein, dass Kreditnehmer Immobiliendarlehen entweder vor ihrem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt haben oder von ihrer Rente die Lebenshaltungskosten und die Kreditrate bestreiten können. Mit Inkrafttreten des Gesetzes ist es für Antragsteller im fortgeschrittenen Alter ungleich schwieriger geworden, Immobilienkredite zu erhalten. Auch wenn die Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht darauf abzielte, die Kreditaufnahme für ältere Menschen zu erschweren, haben einige Banken zwischenzeitlich die Kreditvergabe an Altershöchstgrenzen gekoppelt. Generell bevorzugen Geldhäuser Darlehensnehmer zwischen 25 und 40 Jahren, denn mit fortschreitendem Alter steigen sowohl das Sterberisiko als auch die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann.

Abschrecken lassen sollten Sie sich davon allerdings nicht. Es gibt nach wie vor viele Hypothekenbanken, die bei der Kreditvergabe keine Altersgrenzen setzen. Gibt es Erben und wurde das Erbe bereits geregelt, kommt dies den Banken bei ihrer Entscheidungsfindung entgegen.

Familienstand

Neben dem Alter wird überdies Ihr Familienstand abgefragt. Ledige und kinderlose Kreditnehmer verlieren im Zweifel eher ihre Anstellung als verheiratete Kollegen mit Nachwuchs. Die ordnungsgemäße Bedienung der Kreditraten wäre dann nicht mehr sichergestellt. Dieses erhöhte Risiko kompensieren viele Banken durch einen Zinsaufschlag. Sollten Sie verheiratet sein und in einer Zugewinngemeinschaft leben (in unserem Land ist das der gesetzliche Güterstand ohne Vereinbarung einer Gütertrennung), erwartet der Kreditgeber häufig, dass Sie den Hauskredit mit Ihrem Ehepartner gemeinsam aufnehmen. Dies ist oftmals nicht nur eine Grundvoraussetzung, sondern kann sich ebenfalls positiv auf Ihren Darlehenszins auswirken.

Vermögensbilanz und Kapitaldienstfähigkeit

Finanzunternehmen beurteilen die Vermögensverhältnisse der Antragsteller. Dafür ermitteln sie sowohl die Vermögenswerte als auch die Verbindlichkeiten und stellen diese einander gegenüber. Haben Verbraucher mehr Verbindlichkeiten als Vermögen, wird von einer negativen Vermögensbilanz bzw. von Negativkapital gesprochen. Je höher der Verschuldungsgrad ist, desto mehr Finanzinstitute lehnen einen Kreditantrag ab.

Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit der Darlehensnehmer, ihre monatlichen Kreditraten ordnungsgemäß bedienen zu können. Ob die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist, ermitteln die Kreditinstitute, indem sie eine sogenannte Haushaltsrechnung aufstellen.

Haushaltsrechnung

Auf Grundlage Ihrer regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben erstellt der Darlehensgeber eine Haushaltsrechnung. Die Haushaltsrechnung gibt Aufschluss darüber, ob Sie finanziell in der Lage sind, die monatlichen Kreditraten aus Ihrem Haushaltsüberschuss zu bedienen. Weist die Haushaltsrechnung einen Fehlbetrag aus (negative Haushaltsrechnung), wird der Finanzierungsantrag üblicherweise abgelehnt.

Wussten Sie schon
Kreditgeber ziehen für die Erstellung der Haushaltsrechnung sehr unterschiedliche Berechnungsweisen heran. So setzen manche Banken zum Beispiel als Lebenshaltungskostenpauschale 600 Euro monatlich für eine Person, weitere 400 Euro für die zweite Person und 200 Euro für jedes weitere Mitglied des Haushaltes an. Andere Kreditinstitute veranschlagen wiederum bis zu 40 % des Familiennettoeinkommens für die Lebenshaltungskosten.
Krediterfahrung, Kredithistorie und Kontoführung

Weitere Bestandteile der Bonitätsprüfung sind die Durchführung eines bankinternen Scorings und das Einholen Ihrer Schufa-Auskunft.

Scoring

Bei dem internen Scoring der Bankhäuser handelt es sich um ein analytisch-statistisches Verfahren, welches unter anderem zur Risikoeinschätzung bei der Vergabe von Immobilienkrediten verwendet wird. Dabei werden Finanzierungsdaten in einem automatisierten Vorgang zusammengeführt. Die Gewichtung der Daten fällt je nach Kreditinstitut unterschiedlich aus, sodass dieselben Daten zu verschiedenen Resultaten führen können und sich demzufolge unterschiedlich auf den Bauzins auswirken können.

Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung)

Die Schufa Holding AG gibt in Deutschland Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Privatpersonen und Unternehmen. Bevor Darlehensgeber Immobilienkredite vergeben, fragen sie Daten über die Antragsteller in Form einer Schufa-Auskunft ab. Verbraucher müssen hierfür zuvor ihre Einwilligung erteilen.

Aus der Kredithistorie (dazu gehören die Anzahl der bisherigen Kredite, seit wann bereits Erfahrungen mit Krediten gesammelt wurden und etwaige Zahlungsausfälle) ermittelt die Schufa den sogenannten Schufa-Score. Dieser Score und gegebenenfalls Negativmerkmale wirken sich unmittelbar auf Ihren Hypothekenzins aus.

Liegt der Schufa-Basisscore unter 95 % oder bestehen negative Einträge (unabhängig davon, ob die Angelegenheit zwischenzeitlich erledigt ist oder nicht), lehnt die Mehrzahl der Kreditgeber den Baufinanzierungsantrag ab. Die wenigen Geldinstitute, die einen Finanzierungsantrag trotz niedrigerem Score oder negativer Merkmale akzeptieren, verlangen üblicherweise hohe Zinsaufschläge.

Schufa-Einträge aufgrund von nicht vertragsgemäß erfolgten Zahlungen und aufgrund von Insolvenz werden taggenau 3 Jahre nach Erledigung oder Beendigung der Wohlverhaltensphase (bei Insolvenz) gelöscht. Vertragsgemäß zurückgezahlte und vollständig abgelöste Bankkredite bleiben ebenfalls für weitere 3 Jahre in der Auskunftei bestehen.

XPERT-Tipp
Bereits eine Kreditanfrage kann sich negativ auf Ihren Schufa-Score auswirken. Daher sollten Sie darauf achten, dass Ihr Kreditsachbearbeiter bei seiner Anfrage stets das Schufa-neutrale Merkmal „Anfrage Kreditkonditionen (KK)“ verwendet und nicht das Score-relevante Merkmal „Anfrage Kredit (AK)“. Bei unseren Konditionsabfragen erfolgen grundsätzlich keine Schufa-Anfragen.

Art der Erwerbstätigkeit beeinflusst Ihren Hypothekenzins

Für Finanzierungsgeber ist es wichtig, dass Verbraucher in zukunftssicheren Branchen arbeiten. Beschäftigungsverhältnisse in kriselnden Berufszweigen können negative Auswirkungen auf die Zinskondition der Immobilienfinanzierung haben. Ebenso ist die Art der Erwerbstätigkeit für Kreditanstalten von Bedeutung. Banken nehmen beispielsweise an, dass Beamte ihren Zahlungsverpflichtungen eher nachkommen können als freischaffende Künstler.

Arbeitnehmer haben den Vorteil, dass sie wenig Aufwand betreiben müssen, um ihre Einkünfte nachzuweisen. In der Regel sind die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, die Lohnsteuerbescheinigung des Vorjahres sowie der letzte Einkommensteuerbescheid ausreichend. Ein Großteil der Kreditinstitute achtet zudem darauf, ob sich der Antragsteller noch in der Probezeit befindet, wie lange das Beschäftigungsverhältnis bereits besteht und ob der Arbeitsvertrag zeitlich befristet ist.

Bei Selbstständigen oder Freiberuflern ist der Aufwand ungleich höher. Von ihnen verlangen die Finanzinstitute üblicherweise die letzten 3 Jahresabschlüsse (Einnahmenüberschussrechnungen oder Bilanzen), die letzte Einkommensteuererklärung, die letzten beiden Einkommensteuerbescheide sowie eine zeitnahe betriebswirtschaftliche Auswertung (inkl. Summen- und Saldenliste). Einige Kreditinstitute nehmen überhaupt keine Finanzierungswünsche von Selbstständigen an oder verlangen Bauzinsaufschläge. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite Immobilienfinanzierung für Selbstständige.

Bevorzugte Objektlage lässt Bauzinsen sinken

Die Lage der gewünschten Immobilie hat Einfluss auf den Hypothekenzins Ihrer Finanzierung. Kreditgeber errechnen das mögliche Kreditausfallrisiko anhand von Ausfallstatistiken. Dies hat zur Folge, dass einige Kreditgeber keine Immobiliendarlehen in bestimmten Postleitzahlengebieten vergeben bzw. dass mit deutlichen Aufschlägen auf den Kreditzins zu rechnen ist.

Für Regionen mit geringer Immobiliennachfrage, strukturschwache Gegenden und ländliche Gebiete werden oftmals sogenannte Marktanpassungsaufschläge erhoben. Darüber hinaus gibt es Banken, welche ausschließlich Objekte in ihrer Region finanzieren.

Kaufpreis

Zahlt der Kreditnehmer einen überhöhten Kaufpreis für das zu finanzierende Objekt, kann es vorkommen, dass die Bank bei der Objekteinwertung einen Beleihungswert ermittelt, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Infolgedessen verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Objektwert und die Zinskondition steigt. Dieser Zinserhöhung kann der Kreditnehmer durch mehr Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten entgegenwirken.

Beachten Sie
Sobald die Bauzinsen steigen, sinkt die Immobiliennachfrage und die Preise fallen. Erwerben Sie eine überteuerte Immobilie und müssen sich zukünftig von dieser trennen, kann eine Veräußerung oder Zwangsversteigerung mit erheblichen finanziellen Einbußen einhergehen.

Art der Immobiliennutzung hat Einfluss auf die Zinsen

Die Finanzinstitute bewerten eigengenutzte Immobilien anders als vermietete Immobilien oder gewerblich genutzte Immobilien.

Eigengenutzte Immobilien

Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst bewohnen, sind günstigste Bauzinsen einfacher zu realisieren. Die Banken gehen nämlich davon aus, dass Eigentümer zu eigengenutzten Immobilien eine engere emotionale Bindung aufbauen und sich dementsprechend intensiver um den Erhalt der Objekte kümmern. Die Kreditanstalten nehmen weiterhin an, dass Verbraucher, die ihre Immobilien selbst nutzen, die Kreditraten überwiegend ordnungsgemäß bedienen, da sie die Objekte nicht durch eine Zwangsversteigerung verlieren möchten.

Vermietete Immobilien

Werden die Immobilien vermietet (fremdgenutzt) oder teilweise vermietet, bewerten Finanzinstitute diese als Kapitalanlagen und veranschlagen in der Regel höhere Hypothekenzinsen für die Immobiliendarlehen. Die Kredit gebenden Institute nehmen an, dass die emotionale Bindung zu vermieteten Objekten geringer ist und die Instandhaltung der Immobilien darunter leidet. Darüber hinaus finanzieren manche Banken keine Objekte, welche sich nicht in Wohnsitznähe der Eigentümer befinden. Dies ist dadurch begründet, dass sie Eigentümern bei einer größeren Objektdistanz eine gewisse Nachlässigkeit hinsichtlich der Objektpflege unterstellen.

Gewerblich genutzte Immobilien

Für Kreditgeber ist die Finanzierung von Gewerbeobjekten und Objekten mit einem Gewerbeanteil risikobehaftet. Kündigt ein Gewerbemieter, lässt sich kurzfristig oftmals kein geeigneter Nachmieter finden. Des Weiteren bereitet den Banken die Bewertung von Gewerbeimmobilien Probleme, da sie bei Zwangsversteigerungen häufig unter Wert veräußert werden.

Dies liegt unter anderem daran, dass Gewerbemieter überwiegend speziellere Anforderungen an die anzumietenden Flächen stellen und Umnutzungen mit erheblichen Umbaumaßnahmen und Kosten verbunden sind. Demgemäß kommen für Gewerbeobjekt-Finanzierungen sowie Finanzierungen von Objekten mit einem Gewerbeanteil nur wenige Banken in Betracht und es muss mit Aufschlägen auf den Bauzins gerechnet werden.

Hypothekenzinsen: Einfluss von Eigenkapital auf die Finanzierung
Finanzierungsfaktoren
Diese Kriterien wirken sich auf die Zinshöhe aus.

3. Finanzierung

Viel Eigenkapital verbessert die Zinskondition

Wenn es um die Höhe der Bauzinsen für Ihr Finanzierungsprojekt geht, ist die Höhe des Eigenkapitals, das Sie einbringen können, ein wichtiger Faktor. Je mehr Eigenkapital Sie zur Verfügung stellen können, desto niedriger muss das zu finanzierende Objekt aus Bankensicht beliehen werden. Dadurch verringert sich das Finanzierungsrisiko für die Bank und Ihr Hypothekenzins fällt günstiger aus. Beste Immobilienzinsen lassen sich für gewöhnlich bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes erzielen. Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie, sondern ein von der Bank ermittelter Objektwert, welcher sich mutmaßlich dauerhaft am Immobilienmarkt realisieren lässt.

Obgleich es einige wenige Banken gibt, die bei sehr guter Einkommens- und Vermögenssituation eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital anbieten, ist ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten bei selbst genutzten Immobilien ratsam. Zumindest aber sollten die Kaufnebenkosten (bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision zzgl. Mehrwertsteuer) bzw. Baunebenkosten aus eigenen Finanzmitteln bestritten werden.

Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen vorteilhaft sein, den Eigenkapitaleinsatz zu verringern, denn Sie können die Baufinanzierungszinsen steuerlich geltend machen.

Mithilfe unseres Bauzinsrechners können Sie unkompliziert ermitteln, wie sich die Zinskondition bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz verändert: Bauzinsrechner.

XPERT-Tipp
Sie sollten nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in Ihre Hausfinanzierung einfließen lassen, sondern eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes (wie etwa Reparaturen) in der Hinterhand behalten. Als Richtgröße für die Liquiditätsreserve empfehlen wir Ihnen 3 bis 5 Nettomonatslöhne.

Kapitalanleger sollten auch einkalkulieren, dass sie es möglicherweise mit unzuverlässigen Mietern zu tun haben, die ihre Miete nicht fristgerecht zahlen. Für solche Fälle sollten sie ebenfalls eine Rücklage bilden.

Eigenleistung sorgt für niedrigere Bauzinsen

Viele Banken erkennen Eigenleistungen (auch Muskelhypothek genannt) als eine Form von Eigenkapital an. Dementsprechend können Darlehensnehmer oftmals die Bauzinskondition zu ihren Gunsten beeinflussen, indem sie einfache Arbeiten selbst ausführen bzw. von Freunden ausführen lassen.

Die Lohnkosten (nicht die Materialkosten), welche Handwerksbetriebe für die Arbeiten in Rechnung stellen würden und welche Kreditnehmer durch ihre Eigenleistungen einsparen, können so als Eigenkapital angesetzt werden.

Ohne handwerklichen Qualifikationsnachweis werden Eigenleistungen häufig in einer Größenordnung zwischen 10.000 und 30.000 Euro akzeptiert. Mit Qualifikationsnachweis kann sich dies in Ausnahmefällen auf bis zu 30 % der Gesamtkosten des Vorhabens erhöhen.

Zusatzsicherheiten machen den Zinssatz günstiger

Werden Zusatzsicherheiten (nicht liquide Vermögenswerte) in Form von lastenfreiem oder weitestgehend abbezahltem Immobilienvermögen an das Geldinstitut abgetreten, reduzieren diese ebenfalls die Beleihungshöhe und in der Folge den Hypothekenzins. Die Mehrheit der Banken behandelt das eingesetzte Immobilienvermögen wie Eigenkapital. Ist allerdings der erste Grundbuchrang durch Vorlasten (bestehende Darlehen) auf dem Immobilienvermögen bereits vergeben, fällt die Zinsersparnis geringer aus.

Des Weiteren kommen Rentenversicherungen, kapitalbildende Lebensversicherungen, Guthaben auf Festgeldkonten und Wertpapiere als Zusatzsicherheit infrage. Bei Wertpapieren wird aufgrund der Kursschwankungen allerdings ein Risikoabschlag vorgenommen, sodass sie zumeist mit maximal 60 % ihres Kurswertes bewertet werden.

Der Beleihungswert beeinflusst die Hypothekenzinsen maßgeblich

Der Beleihungswert bezeichnet den Objektwert der zu beleihenden Immobilie (nicht den Kaufpreis oder die Herstellungskosten), welcher sich wahrscheinlich dauerhaft am Markt erzielen lässt. Dies ist zum Beispiel von Bedeutung, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt und das Geldhaus das Objekt im Zuge einer Zwangsversteigerung verkaufen muss.

Wie wird der Beleihungswert seitens der Bank errechnet?

Bei der Berechnung des Beleihungswertes bedienen sich die Kreditinstitute unterschiedlicher Methoden. Hierzu gehören das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Aufgrund der verschiedenen Berechnungsweisen können unterschiedliche Kreditgeber zu voneinander abweichenden Beleihungswerten kommen.

Wenn bei der Objektbewertung ein Beleihungswert ermittelt wird, der deutlich unter dem angenommenen Immobilienwert liegt, verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Objektwert und in der Folge die Kondition. Durch mehr Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten können Sie einer solchen Verschlechterung der Zinskonditionen entgegenwirken.

Wie wirkt sich der Beleihungswert auf Ihren Bauzins aus?

Die besten Bauzinsen lassen sich erzielen, wenn die Bank das Finanzierungsobjekt erstrangig besichern kann und die Immobilie bis zu einer Beleihungshöhe von maximal 60 % des Beleihungswertes beliehen wird.

Warum steigen die Bauzinsen für Kredite, welche eine Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes übersteigen?

Der Grund für diese Tatsache ist in der Art und Weise begründet, wie Hypothekenbanken Immobiliendarlehen refinanzieren: Sie geben dafür Pfandbriefe an Anleger heraus. Diese Pfandbriefe werden durch Immobilien abgesichert, die entweder der Bank selbst gehören oder an die Bank abgetreten wurden. Gemäß Pfandbriefgesetz (PfandBG) dürfen diese Immobilien allerdings nicht höher als bis zu 60 % ihres Beleihungswertes beliehen werden. Wenn Ihre gewünschte Darlehenssumme diese Grenze von 60 % des Beleihungswertes überschreitet, muss die Bank den Differenzbetrag anderweitig refinanzieren, wodurch ihr höhere Refinanzierungskosten entstehen. Da der Kreditgeber diese höheren Aufwendungen an Sie weiterleitet, erhöht sich Ihr Bauzins ab einer Beleihungshöhe von über 60 % des Beleihungswertes schrittweise.

Ihre maximale Darlehenshöhe hängt von der Beleihungsgrenze ab

Überschreitet Ihr gewünschter Kreditbetrag die sogenannte Beleihungsgrenze, wird der Baukredit in der Regel nicht gewährt. Die Beleihungsgrenze bildet sich aus dem von der Bank ermittelten Beleihungswert abzüglich eines Sicherheitsabschlages, welcher ebenso von der Kreditanstalt errechnet wird. Da allerdings Banken eigene Berechnungen für die Ermittlung des Beleihungswertes und des Sicherheitsabschlages anstellen, können sich die Beleihungsgrenzen je nach Kreditinstitut deutlich unterscheiden.

Fazit: Die maximale Darlehenssumme wird nicht durch den Beleihungswert beschränkt, sondern durch die oftmals niedrigere Beleihungsgrenze.

Im Zusammenhang mit der Kreditvergabe und Zinsberechnung verwenden Banken häufig den Begriff Beleihungsauslauf (BLA). Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag (aufgenommener Wohnungskredit inklusive eventuell bestehender Vorlasten) und dem ermittelten Beleihungswert (Objektwert).

Beachten Sie: Je höher der Darlehensbetrag in Relation zum Beleihungswert ist, desto höher ist der Beleihungsauslauf. Je höher der Beleihungsauslauf ist, umso größer ist das Beleihungsrisiko des Kreditgebers und desto höher fällt die Zinskondition aus.

Der Beleihungsauslauf wird mithilfe der folgenden Formel berechnet:
Bauzinsen: Berechnung des Beleihungsauslaufes mithilfe des Beleihungswertes, Formel

Für unser Rechenbeispiel haben wir die folgenden Werte gewählt:

Darlehenssumme: 200.000 Euro
Beleihungswert: 250.000 Euro
Bauzinsen: Berechnung des Beleihungsauslaufes mithilfe des Beleihungswertes, Rechenbeispiel

Beleihungsauslauf = 80 %

Längere Zinsbindung bedeutet höhere Zinsen

Bankhäuser müssen das Kapital, welches sie in Form von Wohnbaukrediten an ihre Kunden ausbezahlen, zunächst einmal beschaffen bzw. refinanzieren.

Eine Refinanzierung erfolgt in der Regel auf verschiedenen Wegen, beispielsweise über die Einlagen der eigenen Kunden, über kurzfristige Fremdmittel am Geldmarkt und über langfristige Anleihen (insbesondere Pfandbriefe) auf dem Kapitalmarkt. Um das Refinanzierungsrisiko zu mindern, kombinieren die Kreditinstitute die verschiedenen Refinanzierungsmöglichkeiten. Da langfristige Refinanzierungsmaßnahmen für die Banken teurer sind als kurzfristige, müssen Sie als Kreditnehmer für eine gewünschte lange Zinsbindung Bauzinsaufschläge in Kauf nehmen. Ganz einfach: Je länger die Zinsbindung bei Ihrer Immobilienfinanzierung sein soll, desto höher ist der Hypothekenzinssatz.

Wenn Sie erfahren möchten, wie sich die Bankzinsen für die unterschiedlichen Sollzinsbindungen verändern, können Sie dies schnell und unkompliziert mit unserem Bauzinsrechner ermitteln.

XPERT-Tipp
In Niedrigzinsphasen empfehlen wir mindestens 15 bis 20 Jahre Zinsbindung. Auch wenn kurze Sollzinsbindungen Kosteneinsparungen mit sich bringen können, ist das Risiko steigender Baukreditzinsen zu hoch, um sich bei der Entscheidung von einer Spekulation leiten zu lassen.

Darlehenshöhe beeinflusst Ihren persönlichen Zinssatz

Wenn Sie nur eine kleinere Summe für Ihren Wohnkredit benötigen, veranschlagen die Banken in der Regel einen „Mindermengenzuschlag“. Begründet wird das damit, dass der Prüfungs- und Verwaltungsaufwand angesichts des möglichen Ertrags für die Bank unverhältnismäßig hoch sein. Nicht selten müssen Sie bei Darlehensbeträgen unter 100.000 Euro mit einem solchen Mindermengenaufschlag rechnen.

Bei höheren Darlehensbeträgen hingegen gewähren einige Kreditinstitute Nachlässe auf die Hypothekenzinsen, da der Prüfungs- und Verwaltungsaufwand in Relation zum Ertrag sinkt.

Tilgungshöhe

Tilgungssatz bestimmt Laufzeit und Zinskosten, InfografikDie Tilgung beschreibt die Rückzahlung des Darlehens. Dabei gibt der Tilgungssatz die prozentuale Höhe der Rückzahlung an. Je höher der vereinbarte anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller wird das Immobiliendarlehen zurückgezahlt und desto geringer fallen die Gesamtzinzkosten aus (siehe Infografik). Von anfänglicher Tilgung wird gesprochen, da bei einem Annuitätendarlehen der Tilgungssatz im Laufe der Kreditrückzahlung ansteigt. Dies kommt dadurch zustande, dass sich die monatliche Kreditrate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Da mit voranschreitender Rückzahlung des Darlehens die Restschuld sinkt und der Zinsanteil dementsprechend abnimmt, steigt der Tilgungsanteil in gleichem Maße an.

Indem eine höhere Tilgung die Darlehenslaufzeit verkürzt, dies in der Regel mit kürzeren Zinsbindungen einhergeht und Kreditgeber kurzfristige Refinanzierungen zu niedrigeren Zinskonditionen erhalten, geben einige Banken diesen Zinsvorteil an ihre Kunden weiter.

Bei Volltilgerdarlehen wird zusätzlich der verminderte Verwaltungsaufwand aufgrund einer zeitlichen Übereinstimmung von Zinsbindung und Darlehenslaufzeit mit Bauzinsrabatten belohnt.

XPERT-Tipp
Je niedriger die Hypothekenzinsen sind, desto höher sollte die anfängliche Tilgung sein. In Niedrigzinsphasen empfehlen wir einen Tilgungssatz von mindestens 2 %.

Auszahlung

Wird das Immobiliendarlehen in einer Summe ausbezahlt, wie es bei einem Immobilienkauf üblich ist, hält sich der Bearbeitungsaufwand für den Kreditgeber in Grenzen.

Erfolgt die Auszahlung hingegen in mehreren Teilauszahlungen je nach Baufortschritt, wie es bei Bauvorhaben gängig ist, erhöht dies den Verwaltungsaufwand des Kreditgebers. Einige Banken stellen diesen erhöhten Aufwand ihren Kreditnehmern in Form von geringen Zinsaufschlägen in Rechnung.

Stückkosten

Wünscht der Kreditnehmer eine Aufteilung der Darlehenssumme in mehrere Darlehenstranchen (zum Beispiel bei Einbindung mehrerer KfW-Kredite oder Tranchen mit unterschiedlichen Tilgungssätzen und verschiedenen Sollzinsbindungen), erhöht sich für den Darlehensgeber der Bearbeitungsaufwand. Einige Geldinstitute erheben für diesen Mehraufwand sogenannte Stückkosten, welche den Bauzinsen aufgeschlagen werden.

Sondertilgungsrechte

Sondertilgung: Zinskosten reduzieren und Darlehenslaufzeit verkürzen, InfografikViele Bankhäuser bieten ihren Kunden Sondertilgungsmöglichkeiten innerhalb der Immobilienfinanzierung an. Dadurch erhalten Darlehensnehmer das Recht, einen prozentualen Betrag der ursprünglichen Darlehenssumme jährlich (zusätzlich zur monatlichen Kreditrate) zurückzuzahlen. Nehmen Kreditnehmer Sondertilgungsrechte für ihre Baufinanzierung in Anspruch, können diese die Darlehenslaufzeit und die Gesamtzinskosten zu ihren Gunsten beeinflussen (siehe Infografik).

Einige Finanzinstitute bieten Sondertilgungsmöglichkeiten in Verbindung mit Bauzinsaufschlägen an, andere Anbieter haben diese Option pauschal in ihr Angebot aufgenommen. Werden Aufschläge auf die Hypothekenzinsen erhoben, rangieren diese bei bis zu 0,05 % für Optionen in Höhe von 5 % jährlich. Üblicherweise können Sondertilgungsoptionen zwischen 1 und 5 % jährlich vereinbart werden, in Ausnahmefällen sogar bis zu 10 % jährlich.

XPERT-Tipp
Sondertilgungsrechte vertraglich zu vereinbaren, ist insbesondere dann sinnvoll, wenn beispielsweise Bonuszahlungen, eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Versicherung zu erwarten sind.

Tilgungssatzwechsel

Mögliche Tilgungssatzwechsel erhöhen die Flexibilität bei der Rückzahlung von Immobilienkrediten. Verändern sich die Lebensumstände, kann die Kreditrate in gewissem Maße an die neue finanzielle Lebenssituation angepasst werden.

Viele Banken bieten die Möglichkeit von 1 bis 2 kostenlosen Tilgungssatzwechseln (häufig in einem Rahmen von 2 % bis 5 %) innerhalb der Vertragslaufzeit an. Andere Anbieter wiederum erheben hierfür geringe Zinsaufschläge oder stellen einen gewünschten Tilgungssatzwechsel einmalig in Rechnung.

Längere bereitstellungszinsfreie Zeiten führen zu höheren Hypothekenzinsen

Rufen Darlehensnehmer ihr Hausdarlehen nicht zeitnah ab, verlangen Banken Bereitstellungszinsen für den noch nicht ausbezahlten Darlehensteil. Die Bereitstellungszinsen sollen Kreditgebern den Zinsverlust für bis dahin noch nicht ausgezahlte Kreditteile kompensieren. Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich zumeist auf 0,25 % pro Monat.

Können Kreditnehmer absehen, dass sie Darlehensteile erst später abrufen (was häufig Bauherren betrifft, bei denen das Baudarlehen nach Baufortschritt ausgezahlt wird) und müssen sie deshalb Bereitstellungszinsen zahlen, kann es für sie finanziell günstiger sein, eine bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) mit der Bank zu vereinbaren. Acht Wochen sind in der Regel im Angebot der Kreditgeber inbegriffen. Für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten (3 bis 24 Monate) werden Aufschläge auf die Hypozinsen erhoben.

Stellen Sie den voraussichtlichen Bereitstellungszinsen die zusätzlichen Zinskosten für bereitstellungszinsfreie Zeiten gegenüber und ermitteln Sie die für Ihr Vorhaben günstigere Variante.

Beachten Sie
Bereitstellungszinsen werden lediglich auf nicht abgerufene Darlehensteile und für den in Anspruch genommenen Zeitraum berechnet. Bauzinsaufschläge für bereitstellungszinsfreie Zeiten beziehen sich auf die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung und auf den vollen Darlehensbetrag.

Förderdarlehen können Ihren Bauzins vergünstigen

Für Darlehensnehmer besteht die Möglichkeit, staatliche Förderprogramme (wie etwa die Programme der KfW-Bank) in ihre Baufinanzierung einzubinden. Durch die günstigen Kreditzinsen der KfW-Förderung kann sich der Zinssatz in der Mischkondition verbessern. Zudem betrachten manche Bankhäuser staatliche Fördermittel als Eigenkapital, wodurch sich der Beleihungsauslauf der Eigenheimfinanzierung verbessert, was wiederum zu einem günstigeren Bauzins führen kann.

Hier können Sie sich gerne über weitere Vorteile der Förderprogramme informieren: KfW-Förderung.

Rang

Im Rahmen der Baufinanzierung lässt sich die Bank zur Kreditabsicherung ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld oder Hypothek in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Dabei ist es wichtig, in welchem Rang die Eintragung erfolgt. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und sollte das Wohneigentum in der Folge zwangsversteigert werden, entscheidet der Rang in Abteilung III des Grundbuches darüber, in welcher Reihenfolge die Gläubiger aus dem Versteigerungserlös bedient werden. Das Ziel einer jeden Geschäftsbank ist somit der erste Rang. Kann sich das Kreditinstitut lediglich in einen niedrigeren Rang eintragen lassen, da bereits Vorlasten (Hypothekenkredite) bestehen, muss der Darlehensnehmer mit Aufschlägen auf seine Bauzinsen rechnen.

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