Hauskauf ohne eigenes Kapital Was Sie bei einer Vollfinanzierung beachten sollten. StartseiteImmobilienfinanzierungBaufinanzierung ohne Eigenkapital Baufinanzierung ohne Eigenkapital Autor: Matthias SteenkenAls Bankkaufmann mit über zwei Jahrzehnten Expertise in der Baufinanzierung steht Matthias Steenken unseren Kundinnen und Kunden als kompetenter Berater zur Seite. Das Wichtigste in Kürze Baufinanzierungen ohne Eigenkapital bergen ein höheres Risiko, vor dem die meisten Banken zurückschrecken. Daher werden überdurchschnittliche Einkünfte und ein sehr guter Schufa-Score vorausgesetzt. Idealerweise befindet sich Ihre Wunschimmobilie in bevorzugter Lage und soll von Ihnen selbst bewohnt werden. Mit einer Vollfinanzierung zur eigenen Immobilie Beabsichtigen Sie, eine Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten ohne eigenes Kapital zu finanzieren, handelt es sich um eine Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Auch wenn für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur wenige Kreditgeber infrage kommen, so ist diese Finanzierung unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Kommen Sie hingegen für die Nebenkosten selbst auf und finanzieren die Immobilie zu 100 Prozent, so wird dies als Kaufpreisfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Eine Vollfinanzierung birgt ein höheres Risiko, dauert im Allgemeinen länger und kostet mehr. Die erhöhten Kosten bzw. Zinskonditionen ergeben sich dabei aufgrund von Risikoaufschlägen und der begrenzten Anzahl von Banken, die Vollfinanzierungen anbieten. Finden Sie die beste Zinskondition für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital Ermitteln Sie die günstigste Vollfinanzierung aus den Angeboten der Anbieter. Schnell und unkompliziert. Zins-Check Voraussetzungen einer Vollfinanzierung Banken erwarten für eine Vollfinanzierung, dass der Kreditnehmer einige wichtige Kriterien erfüllt: Der Darlehensnehmer verfügt über gesicherte und überdurchschnittliche Einkünfte (Selbstständige und Freiberufler mit schwankenden Einkommen haben geringere Chancen auf Kreditgewährung). Der Schufa-Score ist tadellos. Die Immobilie steht in bevorzugter Lage, befindet sich in einem guten Zustand und weist keine größeren Mängel auf. Dies ist für die Bank von großer Bedeutung, da ihr die Immobilie als Sicherheit dient und diese aufgrund der Vollfinanzierung höher beliehen werden muss. Die Immobilie wird selbst bewohnt (steigert die Chancen auf Kreditzusage). Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern Die Bewertung von Mehrfamilienhäusern erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, im Gegensatz zu Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, die nach dem Sachwertverfahren eingewertet werden. Dies führt jedoch häufig zu einem ermittelten Objektwert, der deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Dadurch entsteht eine Unterdeckung in der Besicherung, auch als Blanko-Anteil bekannt. Banken erwarten von den Käufern in der Regel schon Eigenkapital, um allein diese Lücke auszugleichen. In der Praxis gestaltet sich daher die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern, insbesondere bei Vollfinanzierungen, als äußerst schwierig. Besonderheiten bei Kapitalanlegern Für Kapitalanlagen (vermietete Objekte) wird aus steuerlichen Gründen oft eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital angestrebt. Allerdings erwarten Banken von Kapitalanlegern in der Regel einen höheren Eigenkapitaleinsatz im Vergleich zur Finanzierung von selbst genutzten Immobilien. Die Geldinstitute folgen dem Motto: „Wer Kapitalanleger ist, muss auch Kapital anlegen“. Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz klingt zunächst verlockend. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich neben den Vorteilen auch der Risiken bewusst sein. Im Folgenden haben wir für Sie die Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt: Vorteile Sie können umgehend eine Baufinanzierung abschließen, ohne das Eigenkapital anzusparen. In Niedrigzinsphasen können Sie das günstige Zinsniveau sofort in Anspruch nehmen und müssen nicht befürchten, dass die Hypothekenzinsen zu einem späteren Zeitpunkt auf höherem Niveau rangieren. Wenn Sie eine Vollfinanzierung abschließen, bewahren Sie sich Ihr liquides Vermögen. Nachteile Der fehlenden Eigenkapitaleinsatz erhöht das Risiko für die Bank. Die Nebenkosten, welche durch das Kredit gebende Institut ebenfalls mitfinanziert werden müssen, sind nach dem Kauf ausgegeben. Für dieses Risiko verlangt der Darlehensgeber Zinsaufschläge. Die Laufzeit einer Vollfinanzierung ist üblicherweise länger als die einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, wodurch die Gesamtzinskosten deutlich steigen. XPERT-TippWir empfehlen, mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten (inklusive Nebenkosten) an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Sollten Sie sich dennoch für eine Finanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie folgende Punkte unbedingt berücksichtigen: Finanzierung ohne Eigenkapital – auf diese Punkte sollten Sie achten: 1. Durch Versicherungen absichern. Insbesondere bei einem Baukredit ohne Eigenkapital sollten Sie sich und Ihren Ehepartner mit einer Risikolebensversicherung sowie gegebenenfalls mit einer Restschuldversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung vor den finanziellen Folgen von Zahlungsunfähigkeit schützen. 2. Bausparverträge zur Zinsabsicherung. Wählen Sie ein Konstantdarlehen als Darlehensart oder schließen Sie parallel zum Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag ab, wenn Ihre monatliche Belastbarkeit dies zulässt. Auf diese Weise schließen Sie das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Sollzinsbindung aus. 3. Instandhaltungsrücklage bilden. Gerade bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital sollten Sie monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Rücklage für die Instandhaltung zur Seite legen, um bei erforderlich werdenden Reparaturen nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten. 4. Zwischenfinanzierung zur Überbrückung von Engpässen. Möchten Sie eine Immobilie finanzieren, planen aber gleichzeitig, eine schon existierende eigene Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie den finanziellen Engpass in der Zeit, in der Sie auf den Erlös aus dem Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie warten, durch eine Zwischenfinanzierung überbrücken. Zwischenfinanzierungen bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen sind endfällige Darlehen mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie können jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Mit einem Nachrangdarlehen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung finanzieren und keinerlei Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung investieren, dann benötigen Sie eine Vollfinanzierung bzw. 110-%-Finanzierung. Eine Vollfinanzierung ist zwar (wie zuvor geschrieben) unter bestimmten Rahmenbedingungen möglich, wird jedoch lediglich von sehr wenigen Kreditinstituten angeboten. Da einige Kreditgeber Gelder aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital behandeln, bietet sich die Möglichkeit, die anfallenden Nebenkosten über solch ein Nachrangdarlehen zu finanzieren. Hierdurch können Sie den Kreis der infrage kommenden Banken erweitern: denn jetzt kämen auch Geldinstitute in Betracht, welche zwar keine 110-%-Finanzierungen anbieten, aber 100-%-Finanzierungen (Kaufpreisfinanzierungen). Nachrangdarlehen werden mit oder ohne Absicherung über eine Grundschuld angeboten. Wie der Name vermuten lässt, wird der Immobilienkredit bei der Variante mit dinglicher Absicherung dabei im Grundbuch nicht an erster Rangstelle eingetragen, sondern nachrangig. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und muss seine Immobilie zwangsversteigert werden, wird der Gläubiger des Nachrangdarlehens erst bedient, nachdem vorrangige Forderungen befriedigt wurden. Ist der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreichend groß, wird das Nachrangdarlehen nur teilweise oder überhaupt nicht zurückgezahlt. Dementsprechend sind Nachrangdarlehen (mit oder ohne dingliche Absicherung) für Gläubiger mit einem erhöhten Ausfallrisiko verbunden. Dieses erhöhte Risiko lassen sich die Geldgeber durch einen spürbaren Zinsaufschlag vergüten. Dafür kann dieses Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden. Mit der KfW-Bank zum Hauskredit ohne Eigenkapital Als weitere Bausteine einer Vollfinanzierung können Programme der KfW-Förderung dienen. Einige Banken behandeln nämlich einen KfW-Baustein als Einbringung von Eigenkapital. Dadurch können Sie nicht nur von einem günstigen KfW-Zins profitieren, sondern ebenso von simuliertem Eigenkapital, ohne Ihr eigenes Kapital einzusetzen. Die Möglichkeiten variieren von Bank zu Bank und sind ebenso abhängig von Ihrem individuellen Vorhaben. Online-Rechner für Ihre 110-Prozent-Finanzierung Berechnen Sie mühelos Richtwerte für den Zinssatz Ihrer 110-Prozent-Finanzierung. Möchten Sie kein Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen? Dann nutzen Sie unsere kostenlosen Online-Rechner und ermitteln Sie eine Zinsindikation für Ihre persönliche 110-Prozent-Kondition. Zinsrechner Berechnen Sie Richtwerte für den Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Zinsen berechnen Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kalkulieren Sie mit diesem Baufinanzierung-ohne-Eigenkapital-Rechner, wie viel eine Immobilie kosten darf, damit Sie in Ihr Budget passt. Budgetrechner Sie interessieren sich für eine günstige Hausfinanzierung ohne Eigenkapital? Fragen Sie bitte unverbindlich Angebote für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an. Unsere erfahrenen Finanzierungsberater vergleichen für Sie die Angebote der Kreditbanken und ermitteln so die günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten. Hier können Sie kostenfrei Angebote anfordern.