Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen einer Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-Finanzierung
Hauskauf ohne eigenes Kapital
Was Sie bei einer Vollfinanzierung beachten sollten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Mit einer Vollfinanzierung zur eigenen Immobilie.

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten ohne eigenes Kapital zu finanzieren, handelt es sich um eine Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Auch wenn für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur wenige Kreditgeber infrage kommen, so ist diese Finanzierung unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Kommen Sie hingegen für die Nebenkosten selbst auf und finanzieren die Immobilie zu 100 Prozent, so wird dies als Kaufpreisfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Eine Vollfinanzierung birgt ein höheres Risiko, dauert im Allgemeinen länger und kostet mehr.

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Voraussetzungen einer Vollfinanzierung

Banken erwarten für eine Vollfinanzierung, dass der Kreditnehmer einige wichtige Kriterien erfüllt:

  • Der Darlehensnehmer verfügt über gesicherte und überdurchschnittliche Einkünfte (Selbstständige und Freiberufler mit schwankenden Einkommen haben geringere Chancen auf Kreditgewährung).
  • Der Schufa-Score ist tadellos.
  • Die Immobilie steht in bevorzugter Lage, befindet sich in einem guten Zustand und weist keine größeren Mängel auf. Dies ist für die Bank von großer Bedeutung, da ihr die Immobilie als Sicherheit dient und diese aufgrund der Vollfinanzierung höher beliehen werden muss.
  • Die Immobilie wird selbst bewohnt (steigert die Chancen auf Kreditzusage).

Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz klingt zunächst verlockend. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich neben den Vorteilen auch der Risiken bewusst sein. Im Folgenden haben wir für Sie die Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt:

Vorteile

  • Sie können umgehend eine Baufinanzierung abschließen, ohne das Eigenkapital anzusparen.
  • In Niedrigzinsphasen können Sie das günstige Zinsniveau sofort in Anspruch nehmen und müssen nicht befürchten, dass die Hypothekenzinsen zu einem späteren Zeitpunkt auf höherem Niveau rangieren.
  • Verfügen Sie über liquides Vermögen und möchten eine Vollfinanzierung abschließen, steht Ihnen Ihre Liquidität weiterhin zur Verfügung.

Nachteile

  • Der fehlenden Eigenkapitaleinsatz erhöht das Risiko für die Bank. Die Nebenkosten, welche durch das Kredit gebende Institut ebenfalls mitfinanziert werden müssen, sind nach dem Kauf ausgegeben. Für dieses Risiko verlangt der Darlehensgeber Zinsaufschläge.
  • Die Laufzeit einer Vollfinanzierung ist üblicherweise länger als die einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, wodurch die Gesamtzinskosten deutlich steigen.
XPERT-Tipp
Wir empfehlen, mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten (inklusive Nebenkosten) an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Sollten Sie sich dennoch für eine Finanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie folgende Punkte unbedingt berücksichtigen:

Finanzierung ohne Eigenkapital – auf diese Punkte sollten Sie achten:

1. Durch Versicherungen absichern. Insbesondere bei einem Baukredit ohne Eigenkapital sollten Sie sich und Ihren Ehepartner mit einer Risikolebensversicherung sowie gegebenenfalls mit einer Restschuldversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung vor den finanziellen Folgen von Zahlungsunfähigkeit schützen.

2. Bausparverträge zur Zinsabsicherung. Wählen Sie ein Konstantdarlehen als Darlehensart oder schließen Sie parallel zum Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag ab, wenn Ihre monatliche Belastbarkeit dies zulässt. Auf diese Weise schließen Sie das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Sollzinsbindung aus.

3. Instandhaltungsrücklage bilden. Gerade bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital sollten Sie monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Rücklage für die Instandhaltung zur Seite legen, um bei erforderlich werdenden Reparaturen nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

4. Zwischenfinanzierung zur Überbrückung von Engpässen. Möchten Sie eine Immobilie finanzieren, planen aber gleichzeitig, eine schon existierende eigene Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie den finanziellen Engpass in der Zeit, in der Sie auf den Erlös aus dem Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie warten, durch eine Zwischenfinanzierung überbrücken.

Zwischenfinanzierungen bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen sind endfällige Darlehen mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie können jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Mit einem Nachrangdarlehen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung finanzieren und keinerlei Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung investieren, dann benötigen Sie eine Vollfinanzierung bzw. 110-%-Finanzierung. Eine Vollfinanzierung ist zwar (wie zuvor geschrieben) unter bestimmten Rahmenbedingungen möglich, wird jedoch lediglich von sehr wenigen Kreditinstituten angeboten. Da einige Kreditgeber Gelder aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital behandeln, bietet sich die Möglichkeit, die anfallenden Nebenkosten über solch ein Nachrangdarlehen zu finanzieren. Hierdurch können Sie den Kreis der infrage kommenden Banken erweitern: denn jetzt kämen auch Geldinstitute in Betracht, welche zwar keine 110-%-Finanzierungen anbieten, aber 100-%-Finanzierungen (Kaufpreisfinanzierungen).

Nachrangdarlehen werden mit oder ohne Absicherung über eine Grundschuld angeboten. Wie der Name vermuten lässt, wird der Immobilienkredit bei der Variante mit dinglicher Absicherung dabei im Grundbuch nicht an erster Rangstelle eingetragen, sondern nachrangig. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und muss seine Immobilie zwangsversteigert werden, wird der Gläubiger des Nachrangdarlehens erst bedient, nachdem vorrangige Forderungen befriedigt wurden. Ist der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreichend groß, wird das Nachrangdarlehen nur teilweise oder überhaupt nicht zurückgezahlt. Dementsprechend sind Nachrangdarlehen (mit oder ohne dingliche Absicherung) für Gläubiger mit einem erhöhten Ausfallrisiko verbunden. Dieses erhöhte Risiko lassen sich die Geldgeber durch einen satten Zinsaufschlag vergüten.

Mit der KfW-Bank zum Hauskredit ohne Eigenkapital

Als weitere Bausteine einer Vollfinanzierung können Programme der KfW-Förderung dienen. Einige Banken behandeln nämlich einen KfW-Baustein als Einbringung von Eigenkapital. Dadurch können Sie nicht nur von einem günstigen KfW-Zins profitieren, sondern ebenso von simuliertem Eigenkapital, ohne Ihr eigenes Kapital einzusetzen. Die Möglichkeiten variieren von Bank zu Bank und sind ebenso abhängig von Ihrem individuellen Vorhaben.

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