Endfälliges Darlehen: Vorteile und Nachteile von Fälligkeitsdarlehen und Festdarlehen
Endfälliges Darlehen: Am Ende alles auf einen Schlag
Immobilienfinanzierung ohne direkte Tilgung.

Endfälliges Darlehen

Vergleich von Fälligkeitsdarlehen für günstige Konditionen und wertvolle Tipps.

Diese Seite befasst sich damit, was ein endfälliges Darlehen ist, wie es funktioniert, worin die Vorteile und Nachteile bestehen und für wen ein Fälligkeitsdarlehen sinnvoll ist.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Für ein endfälliges Darlehen gibt es viele Bezeichnungen. So wird es unter anderem Fälligkeitsdarlehen, Zinszahlungsdarlehen, tilgungsfreies Darlehen oder Festdarlehen genannt. Das Wort „endfällig“ bedeutet bei dieser Finanzierungsart, dass die Rückführung des gesamten Kreditbetrages auf einen Schlag am Ende der Darlehenslaufzeit erfolgt. Damit die Darlehensrückzahlung zum Zeitpunkt der Endfälligkeit gewährleistet ist, lassen sich Kreditgeber Kapitalanlagen oder Tilgungsersatzprodukte zur Forderungssicherung abtreten.

Wie funktioniert ein endfälliges Darlehen?

Annuitätendarlehen: Verlauf der Tilgung, DiagrammAm einfachsten lässt sich die Funktionsweise eines endfälligen Darlehens erklären, indem es der in Deutschland beliebtesten Darlehensform gegenübergestellt wird: dem Annuitätendarlehen.

Ein Annuitätendarlehen wird in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Die Rate setzt sich dabei aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Über den Tilgungsanteil zahlen Sie mit jeder einzelnen Kreditrate einen Teil der aufgenommenen Darlehenssumme an die Bank zurück, während Sie mit dem Zinsanteil die vertraglich vereinbarten Zinsen auf die jeweilige Restschuld Ihres Kredites entrichten.

Aufgrund der Tatsache, dass sich die Restschuld mit jeder Ratenzahlung reduziert, müssen Sie im Laufe der Zeit immer weniger Zinsen bezahlen. Der Zinsanteil innerhalb Ihrer Darlehensrate sinkt somit kontinuierlich ab, währenddessen der Tilgungsanteil steigt. Unser Diagramm veranschaulicht diesen Zusammenhang.

Endfälliges Darlehen, auch Fälligkeitsdarlehen oder Festdarlehen genannt, im zeitlichen Verlauf, DiagrammBei einem endfälligen Darlehen hingegen entfällt der Tilgungsanteil, da die Tilgung des gesamten Kreditbetrages erst zum Ende der Laufzeit erfolgt (siehe Diagramm). Ihre regelmäßige Kreditrate besteht folglich allein aus der Zinszahlung.

Gegenüber einem Annuitätendarlehen ergibt sich dadurch ein Zinsnachteil, welcher mit höheren Gesamtzinskosten verbunden ist. Denn die monatlichen Raten, welche ausschließlich aus Zinszahlungen bestehen, mindern die Restschuld nicht und in der Folge bleiben die Zinskosten über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich hoch.

Wie zahle ich ein Fälligkeitsdarlehen am Ende der Laufzeit zurück?

In der Baufinanzierung müssen endfällige Darlehen in der Regel mit einem Tilgungsersatzprodukt (auch Tilgungssurrogat genannt) oder mit einer Kapitalanlage unterlegt werden. Als Tilgungsträger eignen sich beispielsweise Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Fonds, festverzinsliche Wertpapiere, Sparpläne oder Bausparverträge, welche zur Ablösung der Restschuld dienen können und an die Kredit gebende Bank als Sicherheit abgetreten werden. Wird ein endfälliges Darlehen mit einem Bausparvertrag kombiniert, entsteht ein neues Finanzierungsprodukt: das Konstantdarlehen.

Lag die Wertentwicklung des Tilgungsträgers während der Darlehenslaufzeit über den Erwartungen, so können Sie etwaige Überschüsse nach Rückzahlung des endfälligen Darlehens behalten.

Beachten Sie
Die Steuervorteile für Erträge aus kapitalbildenden Lebensversicherungen sind weitestgehend entfallen. Erträge aus Lebensversicherungen sind lediglich dann steuerfrei, wenn der Vertrag vor dem 31.12.2004 für mindestens 12 Jahre abgeschlossen wurde. Anteilige Steuerfreiheit besteht, wenn die Auszahlung nach Vollendung des 60. Lebensjahres erfolgt.

Für wen ist ein endfälliges Darlehen sinnvoll?

Zusammenfassend gibt es drei Personengruppen, für die der Einsatz von endfälligen Darlehen durchaus von Vorteil sein kann:

1. Für Kapitalanleger (Vermieter)

Endfällige Darlehen lohnen sich insbesondere für Kreditnehmer, die ihre Immobilie als Kapitalanlage erwerben und diese vermieten möchten. Kosten des Kapitaldienstes (Kreditzinsen) für nicht selbst genutzten Wohnraum können steuerlich geltend gemacht werden. Bei der Vermietung der Immobilie können sich dementsprechend positive Steuereffekte ergeben, da die in Summe höhere Zinslast gegen die Mieteinnahmen gerechnet und so die Steuerlast verringert werden kann.

Für selbst genutzten Wohnraum sind Zinskosten im Übrigen nicht steuerlich absetzbar.

XPERT-Tipp
Falls Sie Kapitalanleger sind und an einem endfälligen Darlehen als Steuersparmodell Interesse haben, sollten Sie die möglichen Steuervorteile den höheren Zinskosten gegenüberstellen. Lassen Sie Ihre Steuerberatung kalkulieren, ob sich das künstliche Hochhalten der Zinsbelastung für Sie rechnet oder nicht.

2. Für Verbraucher, die einen finanziellen Engpass überbrücken müssen

Aus verschiedenen Gründen kann es vorkommen, dass Sie Eigenkapital in eine Finanzierung einbringen möchten, welches Ihnen erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Verfügung stehen wird.

Nehmen wir beispielsweise an, Sie besitzen bereits ein Eigenheim, schauen sich aber aufgrund von Familienzuwachs nach einer größeren Immobilie um. Lässt es sich nicht so darstellen, dass Sie zunächst Ihre Bestandsimmobilie veräußern und von dem Verkaufserlös Ihr neues Eigenheim im Anschluss erwerben, müssen Sie die Kaufpreiszahlung Ihrer neuen Immobilie zwischenfinanzieren.

Ähnlich verhält es sich, wenn die Auszahlung Ihrer Kapitallebensversicherung zwar in naher Zukunft ansteht, Sie aber bereits jetzt den Kaufpreis für Ihre neu erworbene Immobilie bezahlen müssen. Da Sie beabsichtigen, das Geld aus der Auszahlung Ihrer Lebensversicherung in den Immobilienerwerb einzubringen, ist auch in diesem Fall eine Zwischenfinanzierung zur Überbrückung der Finanzierungslücke ratsam.

Für Personen, die sich in solchen oder vergleichbaren Situationen befinden, bietet sich die sogenannte „echte Zwischenfinanzierung“ an. Bei der echten Zwischenfinanzierung handelt es sich um eine spezielle Form des endfälligen Darlehens, welche Sie mit einer Zinsfestschreibung und Kreditlaufzeit von 6 bis maximal 24 Monate abschließen können. Sobald Sie dieses endfällige Darlehen nicht mehr benötigen, können Sie es zu jedem Zeitpunkt ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen.

3. Für Sicherheitsbewusste mit Wunsch nach 100 % Zinssicherheit (in Kombination mit einem Bausparvertrag)

Kombinieren Sie ein endfälliges Darlehen mit einem Bausparvertrag, so wird die Finanzierungsform als Konstantdarlehen bezeichnet. Mithilfe dieses Kombimodells können Sie den Zinssatz Ihrer Baufinanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit festschreiben.

Gegenüberstellung der Zinskosten von endfälligen Darlehen und Annuitätendarlehen

Rechenbeispiel.

Inwiefern ein endfälliges Darlehen gegenüber einem Annuitätendarlehen mit höheren Zinskosten einhergeht, veranschaulicht unsere folgende Beispielrechnung:

Finanzierung

Endfälliges Darlehen

Annuitätendarlehen

Darlehensbetrag200.000 €200.000 €
Gebundener Sollzins p.a.2,50 %2,50 %
Zinsbindung20 Jahre20 Jahre
Anfängliche Tilgung p.a.0,00 %2,00 %
Monatliche Rate416,67 €750,00 €
Restschuld nach 20 Jahren200.000 €96.341,76 €
Tilgung nach 20 Jahren0,00 €103.658,24 €
Zinskosten nach 20 Jahren100.000 €76.341,76 €

Werden die Zinskosten isoliert betrachtet, ergibt sich in unserem Rechenbeispiel für das endfällige Darlehen ein Zinsnachteil in Höhe von 23.658,24 Euro.

Allerdings verzerrt diese einseitige Betrachtungsweise das Bild. Wie hoch der Zinsnachteil oder -vorteil unter dem Strich ausfällt, hängt insbesondere von der Rendite des Tilgungsersatzproduktes bzw. der Kapitalanlage und, falls Sie die Immobilie vermieten, von der jeweiligen steuerlichen Anrechenbarkeit der Zinskosten ab.

Vorteile und Nachteile von endfälligen Darlehen

Ein endfälliges Darlehen unterscheidet sich aufgrund der fehlenden regelmäßigen Tilgungsleistung deutlich von einem klassischen Annuitätendarlehen. Die Vor- und Nachteile stellen sich folgendermaßen dar:

Vorteile

  • Je nach Vertrag können Sie zwischen einem gebundenen oder variablen Zinssatz wählen
  • Geringe monatliche Belastung (da während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden), wenn keine Tilgungsleistung in ein Tilgungsersatzprodukt erfolgt
  • Größere finanzielle Flexibilität aufgrund einer geringeren monatlichen Rate
  • Bei Vermietung kann sich ein positiver Steuereffekt ergeben, da in Summe eine höhere Zinslast gegen die Mieteinnahmen gerechnet und somit die Steuerlast verringert werden kann
  • Wahlmöglichkeit hinsichtlich des Tilgungsträgers
  • Chance auf attraktive Renditen bei den Tilgungsersatzprodukten bzw. Kapitalanlagen

Nachteile

  • Höhere Zinskosten: Da keine direkte Darlehenstilgung erfolgt, bleibt eine sukzessive Absenkung der Restschuld aus
  • Die ursprüngliche Kreditsumme muss am Ende der Laufzeit zur Ablösung des Darlehens zur Verfügung stehen
  • Finanzierungslücke: Liegt die Wertentwicklung des Tilgungsersatzproduktes oder der Kapitalanlage unter den Erwartungen, so besteht die Gefahr, dass die Ablaufleistung (der Wert zum Fälligkeitstermin) geringer ist als die abzulösende Darlehensrestschuld
  • Höhere Zinssätze: Für das erhöhte Risiko einer endfälligen Tilgung verlangen viele Banken höhere Hypothekenzinsen
  • Häufig stimmen Fälligkeitszeitpunkt für die Darlehensrückzahlung und Auszahlungszeitpunkt des Tilgungsträgers nicht überein

Sie sind an einem günstigen endfälligen Darlehen interessiert?

Dabei helfen wir Ihnen gerne:

  • Suche nach dem günstigsten endfälligen Darlehen, welches von den Darlehensbedingungen her optimal zu Ihrem Vorhaben passt
  • Findung der idealen Zwischenfinanzierung
  • Suche nach dem passenden Kombimodell zur dauerhaften Absicherung Ihrer Zinskondition

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