Sanierungskredit: Die Wiederherstellung Ihrer Immobilie mit Fördermitteln bestreiten Sanieren = reparieren. StartseiteImmobilienfinanzierungSanierungskredit Sanierungskredit Günstig die Sanierung mit Fördergeldern und Darlehen finanzieren. Autor: Matthias SteenkenAls Bankkaufmann mit über zwei Jahrzehnten Expertise in der Baufinanzierung steht Matthias Steenken unseren Kundinnen und Kunden als kompetenter Berater zur Seite. Das Wichtigste in Kürze Ein Sanierungskredit ist in der Regel ein Immobilienkredit mit Zweckbindung, welcher ausschließlich für die Sanierung einer Immobilie eingesetzt werden darf. Alternativ können Sie Ihre Sanierung mit Ratenkrediten finanzieren, welche allerdings meist einen höheren Zinssatz mit sich bringen. Oftmals können Sie Ihren Sanierungskredit mit Fördermitteln vom Staat kombinieren – zum Beispiel wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt – und Ihre Sanierung vergünstigen. Was ist eine Sanierung? Eine Sanierung (lat. sanare = heilen, wiederherstellen) ist eine baulich-technische Wiederherstellung eines Bauwerkes oder von Bauwerksteilen. Ziel einer Sanierung ist es, das Bauwerk wieder in einen Zustand zu versetzen, in dem es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Da es bei einer Sanierung zu Eingriffen in die Bausubstanz kommen kann, handelt es sich oftmals nicht nur um die einfache Ausbesserung eines Schadens. Eine Sanierung geht vielmehr häufig über die reine Instandsetzung hinaus und enthält oftmals Maßnahmen einer Modernisierung. Im Zuge einer Sanierung können Sie Ihren Wohn- und Lebensstandard erhöhen. Die energetische Sanierung (auch thermische Sanierung genannt) bezeichnet eine spezielle Form der Sanierung, welche auf eine Reduzierung des Energieverbrauchs (z. B. bei der Heizung) abzielt. Ebenso können Sie Teilsanierungen durchführen, um beispielsweise ein behindertengerechtes Wohnumfeld zu schaffen. Was ist eine Kernsanierung? Eine Kernsanierung ist eine besondere Art der Sanierung. Die Bedeutung liegt im Wort selbst: Die Immobilie wird bis auf das Fundament (die tragenden Wände und Decken) zurückgebaut, also bis auf ihren Kern. Treten dabei Mängel an der Dachkonstruktion, Dacheindeckung, Fassade, dem Verputz, den Böden, Fenstern, Türen, sanitären Einrichtungen, Elektroleitungen oder Heizungsinstallationen zutage, kommt es zur Instandsetzung oder zum Austausch der maroden Materialen. Insbesondere wenn Sie einen schönen Altbau erwerben möchten, wird eine Kernsanierung oftmals erforderlich. Ein kernsanierter Altbau kommt vom Resultat (nicht vom Aufwand) her einem Neubau gleich. Was ist eine energetische Sanierung? Obwohl viele Sanierungsmaßnahmen bereits von Haus aus eine energetische Komponente enthalten, wird die energetische Sanierung als eigene Teildisziplin betrachtet. Eine energetische Sanierung ist in erster Linie darauf angelegt, den Energieverbrauch (Verbrauch der sogenannten Primärenergie, zu welcher unter anderem Kohle, Erdöl und Erdgas gehören) eines Hauses oder einer Wohnung zu minimieren. Als positiver Nebeneffekt ergibt sich in der Folge eine direkte Einsparung bei den Betriebskosten, da zukünftig beispielsweise weniger Heizöl verbraucht wird. Eine energetische Altbausanierung kann die Energiekosten um bis zu 75 % senken. Maßnahmen der energetischen Sanierung Bei jeder Maßnahme zur energetischen Sanierung sollte das Haus immer als Ganzes betrachtet werden, um Folgeschäden zu vermeiden und das beste Kosten- und Nutzenverhältnis zu ermitteln. Bei der Sanierung von Bestandsbauten gibt es zwei Möglichkeiten, die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen: Wenn Sie umfassende Sanierungsmaßnahmen planen, wird ähnlich wie bei einem Neubau eine energetische Gesamtbilanz ermittelt. Der Primärenergiebedarf des sanierten Objektes darf dabei bis zu 87 % höher liegen als bei einem entsprechenden Neubau. Bei einzelnen Sanierungsmaßnahmen gibt das GEG Werte des Wärmedurchgangskoeffizienten (sogenannter U-Wert) für verarbeitete Bauteile vor. Der Wert gibt an, wie viel Wärme durch das Baumaterial abfließt. Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Maßnahmen der energetischen Sanierung näher ein: Außenwanddämmung Die Außenwand (architektonisch auch Fassade genannt) trennt den Innenraum eines Gebäudes vom Außenraum. Liegt die Temperatur außerhalb des Gebäudes unter der Innentemperatur, fließt Wärme von innen nach außen ab. Die Außenwände sind für bis zu 25 % des gesamten Energieverlustes von Gebäuden verantwortlich. Damit die Innentemperatur den Wünschen und Bedürfnissen der Nutzer entspricht, kommt im Winter eine Heizung bzw. im Sommer eine Klimaanlage zum Einsatz. Eine energetische Sanierung bewirkt eine Reduzierung des Energieabflusses und spart somit Betriebskosten ein. Eine geeignete Maßnahme zur energetischen Sanierung stellt unter anderem das Dämmen der Außenwände dar. Hierbei können Sie zwischen verschiedenen Materialien und Verfahren wählen. Für eine Außenwanddämmung empfiehlt es sich, einen Energieberater hinzuzuziehen. Innenwanddämmung Soll der Energieabfluss eines Gebäudes im Zuge einer energetischen Sanierung verringert werden, wird in der Regel die Außenwand gedämmt. Mithilfe einer Energieberatung können aber auch Innenwände lokalisiert werden, bei denen eine Dämmung sinnvoll ist. Dachdämmung Neben der Außenwand ist das Dach mit bis zu 20 % für einen Großteil des Wärmeabflusses eines Gebäudes verantwortlich. Wird das Dach neu eingedeckt, ist dies der ideale Zeitpunkt, um zeitgleich eine Dämmung durchzuführen. Soll das Dach nicht neu eingedeckt werden, gibt es je nach Dachkonstruktion unterschiedliche Verfahren (zum Beispiel eine Zwischensparrendämmung, bei welcher die Dämmstoffe zwischen die Sparren des Daches eingearbeitet werden) und Materialien (beispielsweise Dämmwolle oder Hartschaum), um eine Wärmedämmung zu installieren. Generell wird zwischen den folgenden Arten der Dachdämmung unterschieden: Untersparrendämmung (Dämmmaterial wird unterhalb der Dachsparren angebracht) Zwischensparrendämmung (Dämmmaterial wird zwischen die Sparren hinzugefügt) Aufsparrendämmung (Dämmmaterial wird oberhalb der Sparren befestigt) Auflattdämmung (Dämmung liegt über den Sparren und über der Dachlattung) Flachdachdämmung Dämmung der Keller-Außenwände (Perimeterdämmung) Hierbei wird der Keller gegen das angrenzende Erdreich wärmegedämmt. Aufgrund des erhöhten Drucks der Erde und deren Feuchtigkeit wird bei einer Kellerdämmung häufig eine zusätzliche Isolierung notwendig, bei welcher oftmals geschlossenporige Schaumstoffmaterialien zum Einsatz kommen. Fenstersanierung Zur Verringerung des Energieverlustes (bis zu 25 % der Wärme geht über die Fenster verloren) können Sie Fenster austauschen bzw. modernisieren. In diesem Fall lässt sich der Wärmeabfluss unter anderem durch den Austausch des alten Glases gegen Isolierglas oder den Einbau von mehrfach verglasten Fenstern (inklusive Beschichtung zwischen den Gläsern) vermindern. Die Dicke der Fensterscheiben wird dabei vom Gesetzgeber vorgegeben. Heizungssanierung Die Entscheidungsgrundlage für eine Heizungssanierung sollte ein gesamtheitliches Energiekonzept darstellen, welches sich den Gebäudeanforderungen anpasst und an dem neuesten Stand der Technik orientiert. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie beansprucht die Raumwärme bis zu 75 % und die Warmwasseraufbereitung rund 12 % des Energieverbrauches eines durchschnittlichen Haushaltes. Eine Heizungssanierung birgt somit das größte Kosteneinsparungspotential in einem Gebäude. Mit Blick auf die zukünftigen Energiekosten ist es bei einer Heizungssanierung wichtig, für welchen Energieträger Sie sich entscheiden. Wenn Sie weiterhin mit Öl oder Gas heizen möchten, ist ein moderner Brennwertkessel unerlässlich. Sie können die Verarbeitung dieser fossilen Brennstoffe aber ebenso mit Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien kombinieren oder gänzlich auf erneuerbare Energien umstellen. Beachten Sie bei Sanierungsmaßnahmen immer das Gebäudeenergiegesetz (GEG) In Deutschland sind Gebäude für rund 40 % des Energieverbrauches und über 30 % aller CO2-Emissionen verantwortlich. Um die hochgesteckten Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen und den Energieverbrauch zu drosseln, wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) eingeführt. Auch wenn sich diese Verordnung überwiegend mit Neubauten beschäftigt, nimmt die energetische Sanierung doch auch einen wichtigen Platz beim Energiesparen ein. Schließlich bestimmen die bereits errichteten Gebäude den Energiebedarf weitaus deutlicher als Neubauten. Das Gebäudeenergiegesetz betrifft nahezu alle Gebäude, welche klimatisiert oder beheizt werden. Gemäß des GEG hat bei einer Sanierung eine energetische Überprüfung zu erfolgen. Dabei müssen Vorgaben zum Einbau moderner Heizungsanlagen, zu Fenstern und zur Verarbeitung von Dämmmaterialien berücksichtigt werden. In der Verordnung ist der Sanierungsstandard für jedes Bauteil einer Sanierungsmaßnahme vorgeschrieben. Aus diesem Grund ist es durchaus sinnvoll, wenn Sie sich bei Sanierungsmaßnahmen von einem Energieberater begleiten lassen. Ist die Sanierung abgeschlossen, müssen Ihnen die beteiligten Handwerker einen Beleg (die sogenannte Unternehmererklärung) darüber ausstellen, dass die Arbeiten gemäß den Anforderungen des GEG durchgeführt wurden. Als Hausbesitzer oder Immobilieneigentümer müssen Sie diesen Beleg für mindestens 5 Jahre aufbewahren. Kommt ein Eigentümer den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes nicht nach, so können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Allerdings gilt bei dem GEG das Wirtschaftlichkeitsgebot. Besteht nämlich keine Aussicht, dass sich die Investitionen der energetischen Sanierung über einen entsprechenden Zeitraum amortisieren, gibt es die Option, sich von den Vorgaben befreien zu lassen. Mit welchem Sanierungskredit finanziere ich eine Sanierung günstig? Energetische Sanierungsmaßnahmen können sich schnell auf mehrere tausend Euro summieren und somit zu einer kostspieligen Angelegenheit entwickeln. Ein Sanierungskredit-Vergleich von Angeboten verschiedener Banken ist in jedem Fall ratsam, da Sie mit einem günstigen Zinssatz Kreditkosten in hohem Umfang einsparen können. Wir stehen Ihnen für einen kostenlosen Vergleich von Sanierungskrediten gerne zur Seite. Dabei ist es wichtig, dass Sie uns Ihr Vorhaben genau erläutern. Die Kernsanierung von Altbauten wird von Banken beispielsweise häufig separat behandelt. Benötigen Sie ein Darlehen, so müssen Sie dem Kreditgeber detailliert darlegen, welche Kosten zu finanzieren sind. Die hierfür erforderliche Kostenaufstellung, aus welcher die einzelnen Sanierungsmaßnahmen hervorgehen, sollte ein Architekt oder Bausachverständiger erstellen. Denkmalgeschützte Gebäude stellen ebenfalls einen Sonderfall dar. So können Sie z. B. alte Holzfenster nicht nach Belieben durch moderne Isolierglasfenster ersetzen. Insbesondere eine Kernsanierung ist bei einem denkmalgeschützten Gebäude an strenge Vorgaben gebunden und kann nur in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden. Wussten Sie schonBei denkmalgeschützten Immobilien gibt es die Besonderheit, dass Sanierungskosten selbst bei eigengenutzten Objekten steuerlich geltend gemacht werden können. Günstiger Sanierungskredit: Die verschiedenen Möglichkeiten Für die Finanzierung einer Sanierung stehen Ihnen unterschiedliche Sanierungskredite zur Auswahl. Neben den Fördermöglichkeiten gibt es die 3 folgenden Arten der Sanierungsfinanzierung: Immobilienkredit Zweckgebundener Konsumentenkredit Konsumentenkredit zur freien Verwendung Sanierungskredit, Möglichkeit 1: Immobilienkredit Für Immobilienbesitzer Ein zinsgünstiges Immobiliendarlehen kommt als Sanierungskredit dann infrage, wenn Sie mehr als 50.000 Euro benötigen. Beträge darunter werden entweder nicht finanziert oder nur mit Zinsaufschlägen. Außerdem sollte Ihre Immobilie schuldenfrei oder größtenteils abbezahlt sein, sodass freie Grundschuldanteile zur Verfügung stehen oder eine zusätzliche Beleihung möglich ist. Wichtig für den Zinssatz ist ebenso das Vorhaben an sich. Sind mit der Sanierung energetische Maßnahmen verbunden, steigern diese den Wert des Objektes. Eine Wertsteigerung wiederum verringert den sogenannten Beleihungsauslauf (das prozentuale Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert) und führt in der Folge zu günstigeren Zinskonditionen Ihres Sanierungsdarlehens. Wird eine weitere Grundschuldeintragung erforderlich, da die freien Grundschuldanteile nicht ausreichen oder weil Sie den Sanierungskredit bei einem neuen Darlehensgeber aufnehmen möchten, entstehen Kosten für Notar und Grundbuchamt. Die Gebühren hierfür können Sie vorab mit unserem Nebenkostenrechner ermitteln. Zins-Check Möchten Sie der Bank keine Belege über die Sanierungsmaßnahme einreichen, so können Sie ein Immobiliendarlehen zur freien Verwendung beantragen. Weiterführende Informationen diesbezüglich erhalten Sie hier: Hypothek aufnehmen. Für Ersterwerber Möchten Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, können Sie die Kosten für die Sanierung im Zuge Ihrer Baufinanzierung mitfinanzieren. Haben die Sanierungsmaßnahmen einen wertsteigernden Charakter, so wirkt sich dies positiv auf Ihre Zinskondition aus. Handelt es sich dagegen lediglich um werterhaltende Maßnahmen, erhöht sich der Beleihungsauslauf und somit der Zinssatz. In der Regel erhalten Sie bei einem Immobilienkredit einen deutlich günstigeren Zins als beispielsweise bei einem Konsumentenkredit zur freien Verwendung. Gerne unterstützen wir Sie auf der Suche nach den niedrigsten Bauzinsen für Ihr Vorhaben: Kostenlos und unverbindlich Angebote anfordern. Vorteile Im Verglich zu anderen Sanierungskrediten üblicherweise günstigere Zinssätze Lange Zinsbindungen stehen zur Auswahl Flexible Gestaltung der monatlichen Kreditrate Möglichkeiten von kostenfreien Tilgungssatzwechseln Nachteile Unter Umständen höherer Aufwand aufgrund von einzureichenden Bonitäts- und Objektunterlagen Gegebenenfalls Kosten für eine neue oder zusätzliche Grundschuldeintragung Begrenzte Möglichkeiten der Sondertilgung Eine vorzeitige Kreditkündigung oder Rückzahlung ist in der Regel nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitsentschädigung berechnen) möglich Sanierungskredit, Möglichkeit 2: Zweckgebundener Konsumentenkredit Dieser Kredit ist an einen festgelegten Verwendungszweck gebunden. Das bedeutet, Sie dürfen die Kreditsumme ausschließlich für den vereinbarten Zweck verwenden. Wegen der Zweckbindung vergibt der Kreditgeber günstigere Zinssätze als bei Konsumentenkrediten zur freien Verfügung, jedoch höhere Zinskonditionen im Vergleich zu Immobilienkrediten mit einer Absicherung über eine Grundschuld. Als Voraussetzung für einen zweckgebundenen Konsumentenkredit bzw. Wohnkredit müssen Sie nachweisen, dass Sie im Besitz einer Immobilie sind. Die Immobilie muss dabei nicht lastenfrei sein. Weiterhin wird nicht zwischen wertsteigernden oder werterhaltenden Sanierungsmaßnahmen unterschieden. Dementsprechend können Sie neben der Sanierung ebenfalls eine Küche oder Mobiliar mitfinanzieren. Für gewöhnlich können zweckgebundene Konsumentenkredite zwischen 5.000 und 65.000 Euro beantragt werden. Für zweckgebundene Konsumentenkredite können Sie hier einen Kreditvergleich vornehmen. Vorteile Niedrigere Zinssätze im Vergleich zu Konsumentenkrediten ohne Zweckbindung Keine Grundbucheintragung erforderlich Keine Notar- und Grundbuchkosten Weniger Aufwand im Vergleich zu einem Immobilienkredit Mitfinanzierung auch nicht wertsteigernder Maßnahmen Nachteile Höhere Zinssätze als bei einem Immobilienkredit Kreditvergabe nur für einen festgelegten Zweck Sanierungskredit, Möglichkeit 3: Konsumentenkredit zur freien Verwendung Ein Konsumentenkredit zur freien Verfügung stellt die Finanzierungsform mit den höchsten Zinssätzen dar. Sie können selbst entscheiden, ob Sie den Kredit für eine Sanierung, neue Möbel oder ein Auto verwenden. Aufgrund der nicht vorhandenen Zweckbindung entfällt ein Großteil des bürokratischen Aufwands, wodurch die Beantragung schnell und unkompliziert verläuft. Die mögliche Finanzierungssumme bewegt sich zumeist zwischen wenigen hundert Euro und maximal 50.000 Euro. Die günstigsten Angebote zu Konsumentenkrediten finden Sie auf unserer Seite Kredit. Vorteile Sondertilgungen bis zu 100 % sind möglich Es ist keine Grundschuldeintragung in das Grundbuch erforderlich Immobilienbesitz muss nicht nachgewiesen werden Kreditantrag und Kreditvergabe gehen schnell und unkompliziert vonstatten Die Auszahlung der Darlehenssumme erfolgt sehr kurzfristig Nachteile Höherer Zinssatz als bei einem Immobilienkredit oder einem zweckgebundenen Konsumentenkredit Welche Fördermöglichkeiten gibt es für eine Sanierung? Insbesondere bei einer energetischen Sanierung oder Modernisierung unterstützt der Staat den Bauherrn mit verschiedenen Förderprogrammen, die dazu beitragen sollen, die selbst gesetzten Klimaschutzziele zu erreichen. Oftmals lohnt es sich, eine geplante Sanierung mit einer Modernisierung zu verbinden. Ist beispielsweise der Heizkessel beschädigt, können Sie anstelle eines baugleichen Gerätes ein energieeffizientes Heizsystem erwerben. Hierfür kommen KfW-Kredite und Investitionszuschüsse infrage. Planen Sie, überschüssigen Strom in das Energienetzwerk einzuspeisen, so können Sie von der Einspeisevergütung profitieren. Staatliche Förderkredite Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gilt als eine der größten staatlichen Förderbanken der Welt und unterstützt Ihre energieeffizienten Sanierungsmaßnahmen mit zinsvergünstigten Darlehen. Planen Sie, ein Haus komplett zu sanieren, sodass es dem Standard eines KfW-Effizienzhauses entspricht, so können Sie das Programm 261 für sich beanspruchen. Die Förderung umfasst einen Kredit und einen Tilgungszuschuss, welchen Sie nicht zurückzahlen müssen. Detaillierte Informationen sowie eine Übersicht zu den verschiedenen KfW-Programmen erhalten Sie auf unserer Seite KfW-Förderung. Vorteile Zinsgünstige Sanierungskredite Tilgungszuschüsse (abhängig vom jeweiligen Programm) Mit anderen Darlehensformen kombinierbar Kombinierbar mit anderen KfW-Förderdarlehen Nachteile KfW-Kredite erfordern eine Grundbucheintragung Je nach Beleihungshöhe ist der KfW-Zinssatz nicht immer die günstigste Zinskondition KfW-Investitionszuschüsse Ergänzend zu den KfW-Kreditprogrammen können Sie darüber hinaus auch KfW-Investitionszuschüsse zu erhalten. Die Zuschüsse werden allerdings nur gewährt, wenn Sie die technischen Mindestanforderungen einhalten. Zudem besteht die Möglichkeit, Zuschüsse für die Baunebenkosten, Wiederherstellungskosten und Beratungsleistungen zu beantragen. Überwiesen werden die Investitionszuschüsse erst nach Abschluss der Sanierung. Eine Übersicht der verschiedenen KfW-Zuschüsse können Sie hier einsehen. Einspeisevergütung Die Einspeisevergütung (oder Einspeisungsvergütung) wird vom Staat reguliert und dient der Förderung von Stromerzeugung durch regenerative Energien, beispielsweise gewonnen durch Solar-, Windkraft-, Wasserkraft-, Geothermie-, oder Biomasseanlagen. Gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) wird jeder Strom aus erneuerbaren Energien in das Stromnetz aufgenommen und muss vergütet werden. Dank des EGGs bekommen Sie eine fixe Einspeisevergütung, welche sich nicht an den Marktpreisen orientiert. Der Gesetzgeber hat dabei festgelegt, dass die Einspeisevergütung für 20 Jahre garantiert ist, ebenfalls für Anlagen, die Sie jetzt einbauen. Entscheiden Sie sich beispielsweise dafür, eine Photovoltaik-Anlage zu installieren, können Sie den Strom aus der hauseigenen Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage in das Netz einspeisen und erhalten im Gegenzug eine Vergütung. Ob sich diese Maßnahme für Sie wirtschaftlich rechnet, sollten Sie allerdings vor der Anschaffung abklären. Energieberater helfen Ihnen bei der Berechnung der Rentabilität. Beachten SieMöchten Sie von einem staatlichen Modernisierungszuschuss oder einem Sanierungskredit der KfW-Bank profitieren, so müssen Sie diesen vor Beginn der Arbeiten beantragen. Hierzu stellen Sie Ihren Antrag bei einem mit der KfW-Bank kooperierenden Kreditinstitut. Sie können Ihren Antrag nicht direkt bei der KfW einreichen. Bei einigen Programmen verlangt die KfW des Weiteren, dass vorab ein Energieeffizienz-Experte aus der Energieeffizienz-Expertenliste für Fördermaßnahmen des Bundes in die Planung des Vorhabens eingebunden wird. Sie interessieren sich für günstige Sanierungskredite? Dabei helfen wir Ihnen gerne: Suche nach dem Best-Zins Sanierungskredit für Ihr individuelles Vorhaben Findung der richtigen Balance aus Ratenhöhe und Darlehenslaufzeit Kombinationsmöglichkeit mit einem zinsgünstigen KfW-Kredit Wir beraten Sie gerne persönlich und kostenfrei. 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