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Sanierungskredit: Die Sanierung mit Fördergeldern und günstigen Darlehen finanzierenSanierungskredit: Die Sanierung mit Fördergeldern und günstigen Darlehen finanzierenSanierungskredit: Die Sanierung mit Fördergeldern und günstigen Darlehen finanzierenSanierungskredit: Die Sanierung mit Fördergeldern und günstigen Darlehen finanzieren
Sanierungskredit: Die Wiederherstellung Ihrer Immobilie mit staatlicher Förderung bestreiten
Sanieren = reparieren.

Sanierungskredit

Die Sanierung mit Fördergeldern und günstigen Darlehen finanzieren.

Auf dieser Seite führen wir Sie durch das umfangreiche Gebiet der Sanierung. Wir erklären Ihnen, wie eine Sanierung definiert wird, welche Sanierungsmaßnahmen es gibt und wie Sie die Sanierung mit einem Sanierungskredit günstig finanzieren können. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen auf, mit welchen Fördergeldern der Staat eine energetische Sanierung unterstützt und welche Vorteile die Sanierung Ihrer Immobilie mit sich bringt.

Was ist eine Sanierung?

Eine Sanierung (lat. sanare = heilen, wiederherstellen) ist eine baulich-technische Wiederherstellung eines Bauwerkes oder von Teilen eines Bauwerkes. Ziel einer Sanierung ist es, einen verwendbaren Zustand wiederzuerlangen.

Bei einer Sanierung handelt es sich oftmals nicht nur um eine einfache Ausbesserung eines Schadens, da es zu massiven Eingriffen an der Bausubstanz kommen kann. Eine Sanierung geht somit meist über die reine Instandhaltung hinaus und beinhaltet oftmals eine Modernisierung. Sie können im Zuge einer Sanierung Ihren Wohnstandard und Lebensstandard erhöhen.

Die energetische Sanierung (auch thermische Sanierung genannt) bezeichnet eine spezielle Form der Sanierung, welche auf eine Reduzierung des Energieverbrauchs (z. B. bei Ihrer Heizung oder Warmwasser) abzielt.

Sie können ebenso Teilsanierungen durchführen, um beispielsweise ein behindertengerechtes Wohnen zu ermöglichen.

Was ist eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung ist eine besondere Art der Sanierung. Die Bedeutung liegt im Worte selbst. Die Immobilie wird bis auf das Fundament, den tragenden Wänden und Decken zurückgebaut, also bis auf ihren Kern. Dabei wird alles genau unter die Lupe genommen: die Dachkonstruktion, die Dacheindeckung, die Fassade, der Verputz, Böden, Fenster, Türen, sanitäre Einrichtungen, Elektroleitungen und Heizungsinstallationen. Wenn nötig, kommt es zu einem Austausch von maroden Materialen. Insbesondere wenn Sie einen schönen Altbau erwerben möchten, wird eine Kernsanierung oftmals notwendig. Ein kernsanierter Altbau kommt vom Resultat her (nicht vom Aufwand) einem Neubau gleich.

Bei Sanierungsmaßnahmen immer die Energieeinsparverordnung (EnEV) beachten

Gebäude in Deutschland sind für rund 40 % des Energieverbrauches und über 30 % aller CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Daher wurde vom Gesetzgeber die Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführt, mit deren Hilfe der Energieverbrauch gedrosselt wird und Deutschland infolgedessen die von der Bundesregierung hochgesteckten Klimaschutzziele erreichen soll. Auch wenn sich der größte Teil der Energieeinsparverordnung mit Neubauten beschäftigt, so nimmt die energetische Sanierung einen wichtigen Platz beim Energiesparen ein. Schließlich bestimmen die bereits errichteten Gebäude den Energiebedarf weitaus deutlicher als Neubauten. Die EnEV betrifft nahezu alle Gebäude, welche klimatisiert oder beheizt werden.

Gemäß der Energieeinsparverordnung muss bei einer Sanierung eine energetische Überprüfung erfolgen. Dabei gelten Vorgaben zum Einbau einer modernen Heizungsanlage, von Fenstern und zur Verarbeitung von Dämmmaterialien.

In der Energieeinsparverordnung ist der Sanierungsstandard für jedes Bauteil einer Sanierungsmaßnahme vorgeschrieben. Es ist durchaus sinnvoll, wenn Sie sich bei Sanierungsmaßnamen von einem Energieberater begleiten lassen. Ist die Sanierung abgeschlossen, muss Ihnen der beteiligte Handwerker einen Beleg darüber ausstellen (die sogenannte Unternehmererklärung), dass die Arbeiten gemäß den Anforderungen der Energieeinsparverordnung durchgeführt wurden. Als Hausbesitzer bzw. Immobilieneigentümer müssen Sie diesen Beleg für mindestens 5 Jahre aufbewahren.

Kommt ein Eigentümer den Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht nach, so können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Allerdings gilt bei der EnEV das Wirtschaftlichkeitsgebot. Ist es nicht möglich, dass sich die Investitionen der energetischen Sanierung über einen entsprechenden Zeitraum amortisieren, so besteht die Option, sich von den Anforderungen befreien zu lassen.

Was ist eine energetische Sanierung?

Auch wenn viele Sanierungsmaßnahmen bereits von Haus aus eine energetische Komponente enthalten, wird die energetische Sanierung als eigene Teildisziplin betrachtet. Eine energetische Sanierung (auch thermische Sanierung genannt) ist in erster Linie darauf bedacht, den Energieverbrauch (Verbrauch der sogenannten Primärenergie, zu welcher unter anderem Kohle, Erdöl und Erdgas gehören) eines Hauses oder einer Wohnung zu minimieren. Als positiver Nebeneffekt ergibt sich in der Folge eine direkte Kosteneinsparung bei den Betriebskosten, da zukünftig beispielsweise weniger Heizöl verbraucht wird. Eine energetische Altbausanierung kann die Energiekosten um bis zu 75 % senken.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Energie bietet einen Sanierungskonfigurator an, mit welchem Sie Ihren aktuellen Energiebedarf einordnen und errechnen können, inwiefern Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen Energie einsparen, CO2-Emissionen senken und wie hoch die Kosten dafür voraussichtlich ausfallen: zum Konfigurator.

Maßnahmen der energetischen Sanierung

Bei jeder Maßnahme zur energetischen Sanierung sollte das Haus immer als Ganzes betrachtet werden, um dadurch Folgeschäden zu vermeiden und das beste Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen zu ermitteln. Bei der Sanierung von Bestandsbauten gibt es zwei Möglichkeiten, die Anforderungen der Energieeinsparverordnung zu erfüllen:

  1. Wenn Sie umfassende Modernisierungsmaßnahmen planen, so wird ähnlich wie bei einem Neubau eine energetische Gesamtbilanz ermittelt. Der Primärenergiebedarf des sanierten Objektes darf dabei bis zu 87 % höher als bei einem entsprechenden Neubau liegen.
  2. Bei einzelnen Sanierungsmaßnahmen setzt die Energieeinsparverordnung bestimmte Werte des Wärmedurchgangskoeffizienten (der sogenannte U-Wert) des verarbeiteten Bauteils voraus. Dieser Wert beschreibt, inwiefern Wärme durch das Baumaterial abfließt.

Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Maßnahmen der energetischen Sanierung näher ein:

Außenwanddämmung

Die Außenwand (architektonisch auch Fassade genannt) trennt den Außenraum vom Innenraum eines Gebäudes. Liegt die Temperatur außerhalb des Gebäudes unter der Temperatur innerhalb des Gebäudes, fließt die Wärme von innen nach außen ab. Die Außenwände sind für bis zu 25 % des gesamten Energieverlustes eines Gebäudes verantwortlich.

Damit die Innentemperatur den Bedürfnissen und Wünschen des Nutzers entsprechen kann, erfolgt im Winter der Einsatz einer Heizung bzw. im Sommer eine Kühlung (beispielsweise durch eine Klimaanlage). Eine energetische Sanierung bewirkt eine Reduzierung des Energieabflusses und spart somit laufende Kosten. Eine geeignete Maßnahme zur energetischen Sanierung stellt unter anderem die Dämmung der Außenwände dar. Hierbei können Sie zwischen verschiedenen Materialien und Verfahren wählen. Für eine Außenwanddämmung empfiehlt es sich, einen Energieberater hinzuzuziehen.

Innenwanddämmung

Soll sich der Energieabfluss eines Gebäudes im Zuge einer energetischen Sanierung verringert senken, wird in der Regel die Außenwand gedämmt. Mithilfe einer Energieberatung können gegebenenfalls auch Innenwände lokalisiert werden, bei denen eine Dämmung sinnvoll ist.

Dachdämmung

Neben der Außenwand ist das Dach mit bis zu 20 % für einen Großteil des Wärmeabflusses eines Gebäudes verantwortlich. Wird das Dach neu eingedeckt, ist dies der ideale Zeitpunkt eine energetische Sanierung in Form einer Dämmung von außen zusammen mit der Dacheindeckung durchzuführen.

Soll das Dach nicht neu eingedeckt werden, gibt es je nach Dachkonstruktion unterschiedliche Verfahren (zum Beispiel eine Zwischensparrendämmung, bei welcher die Dämmstoffe zwischen die Sparren des Daches eingearbeitet werden) und Materialien (beispielsweise Dämmwolle oder Hartschaum) eine Wärmedämmung zu installieren.

Generell wird zwischen den folgenden Arten der Dachdämmung unterschieden:

  • Untersparrendämmung (Dämmmaterial wird unterhalb der Dachsparren angebracht)
  • Zwischensparrendämmung (Dämmung wird zwischen die Sparren hinzugefügt)
  • Aufsparrendämmung (Dämmung wird oberhalb der Sparren befestigt)
  • Auflattdämmung (Dämmung liegt über den Sparren und über der Dachlattung)
  • Flachdachdämmung

Dämmung der Keller-Außenwände (Perimeterdämmung)

Hierbei wird der Keller gegen das angrenzende Erdreich wärmegedämmt. Aufgrund des erhöhten Drucks der Erde und deren Feuchtigkeit wird bei einer Kellerdämmung in der Regel eine zusätzliche Isolierung notwendig. Hierbei kommen meist geschlossenporige Schaumstoffmaterialien zum Einsatz. Im Zuge der Energiesparverordnung hat die Perimeterdämmung stark an Bedeutung gewonnen.

Energetische Fenstersanierung

Zur Verringerung des Energieverlustes (bis zu 25 % der Wärme geht über die Fenster verloren) können Sie Fenster austauschen bzw. modernisieren. Hierbei können Sie den Wärmeabfluss unter anderem durch den Austausch des alten Glases mit Isolierglas oder den Einbau von mehrglasigen Fenstern (inklusive Beschichtung zwischen den Gläsern) vermindern.

Die Dicke von Fensterscheiben wird dabei vom Gesetzgeber reguliert.

Heizungssanierung

Grundlage einer Heizungssanierung ist ein Blick auf das gesamte Versorgungskonzept, welches sich den Gebäudeanforderungen anpasst und sich dabei an dem neuesten Stand der Technik orientiert. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie beansprucht die Raumwärme rund 75 % und die Warmwasseraufbereitung 12 % des durchschnittlichen Energieverbrauchs eines durchschnittlichen Haushaltes. Eine Heizungssanierung kann somit den größten Einfluss auf Energie- und Kosteneinsparungen in einem Gebäude ausüben.

Bei der Heizungssanierung ist es wichtig, mit Blick auf die zukünftigen Energiekosten, für welchen Energieträger Sie sich entscheiden. Wenn Sie weiterhin mit Öl oder Gas heizen möchten, ist ein moderner Brennwertkessel unerlässlich. Sie können die Verarbeitung dieser fossilen Brennstoffe aber ebenso mit Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien kombinieren oder komplett auf erneuerbare Energien setzen.

Wie finanziere ich eine Sanierung günstig?

Energetische Sanierungsmaßnahmen können sich schnell auf mehrere Tausend Euro summieren und sich somit zu einer kostspieligen Angelegenheit entwickeln. Ein Sanierungskredit-Vergleich von mehreren Angeboten verschiedener Banken ist sinnvoll, da Sie bei einem günstigen Zinssatz Kreditkosten einsparen, die Sie an anderer Stelle gut gebrauchen können.

Wir stehen Ihnen für einen kostenlosen Sanierungskredit-Vergleich gerne zur Seite. Dabei ist es wichtig, dass Sie uns Ihr Vorhaben genau erläutern. Bei besonderen Vorhaben können sich die Voraussetzungen für einen Sanierungskredit schnell ändern.

Die Kernsanierung von Altbauten beispielsweise wird von Banken häufig separat behandelt. Benötigen Sie ein Darlehen, so müssen Sie der Bank detailliert darlegen, welche Kosten zu finanzieren sind. Die hierfür notwendige Kostenplanung sollte eine Bauunternehmung erstellen, aus welcher die Sanierungsmaßnahmen hervorgehen.

Denkmalgeschützte Gebäude sind ebenfalls ein Sonderfall. Sie können z. B. alte Holzfenster nicht nach Belieben mit modernen Isolierglasfenstern tauschen. Insbesondere eine Kernsanierung ist an strenge Vorgaben gebunden. Diese können Sie nur in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführen. Die Banken legen daher ein besonderes Augenmerk auf ein solches Vorhaben.

XPERT-Tipp
Sie können die Sanierungskosten eines denkmalgeschützten Gebäudes steuerlich geltend machen. Als Vermieter dürfen Sie die Kosten zu 100 % über einen Zeitraum von 12 Jahren abschreiben. Nutzen Sie die Immobilie selber, dürfen Sie 90 % der Kosten über 10 Jahre abschreiben. Planen Sie eine KfW-Förderung in Anspruch zu nehmen, müssen Sie sich entscheiden: entweder Steuervorteile nutzen oder von der KfW-Förderung profitieren. Beides geht nicht.

Welche Sanierungskredite gibt es?

Für eine Sanierung stehen Ihnen verschiedene Sanierungskredite zur Auswahl. Neben den Fördermöglichkeiten sind die 3 üblichen Arten der Finanzierung die folgenden:

  1. Sanierung als Immobilienkredit
  2. Zweckgebundener Ratenkredit (Wohnkredit)
  3. Freier Ratenkredit

Sanierungskredit Möglichkeit 1: Sanierung als Immobilienkredit

Für Immobilienbesitzer

Ein zinsgünstiger Immobilienkredit kommt als Sanierungskredit dann infrage, wenn die Darlehenssumme 50.000 Euro übersteigt. Beträge darunter werden entweder nicht finanziert oder nur mit erheblichen Zinsaufschlägen. Außerdem sollten auf Ihrer Immobilie keine Schulden lasten beziehungsweise ein Großteil der Grundschuld sollte bereits getilgt sein. Wichtig für den Zinssatz ist das Vorhaben an sich. Sind mit der Sanierung energetische Maßnahmen verbunden, steigern diese den Wert der Immobilie. Eine Wertsteigerung belohnen Banken häufig mit einem günstigeren Zinssatz für Ihr Sanierungsdarlehen.

Beachten Sie hierbei, dass Ihr Objekt mit einer Grundschuld besichert wird, wodurch weitere Kosten für Notar und Grundbuch entstehen. Die Kosten hierfür können Sie vorab mit unserem Nebenkostenrechner ermitteln. Befindet sich Ihre Immobilie noch in einer Finanzierung und planen Sie in der Zukunft eine Anschlussfinanzierung, können Probleme in der Rangreihenfolge auftreten, wodurch sich gegebenenfalls der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung erhöht. Daher sollten Sie genau abwägen, ob sich diese Form der Finanzierung am Ende wirklich für Sie rechnet.

Für Ersterwerber

Die Rangfolgeproblematik erübrigt sich, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die sanierungsbedürftig ist und Sie die Kosten für die Sanierung im Zuge Ihrer Baufinanzierung mitfinanzieren. Auch hierbei ist es wichtig, dass den Sanierungsmaßnahmen idealerweise ein wertsteigernder Charakter zuteilwird. Handelt es sich nur um werterhaltende Maßnahmen, steigt die Beleihungshöhe und somit der Zinssatz.

In der Regel bekommen Sie bei dieser Art des Sanierungskredites einen deutlich günstigeren Zinssatz als beispielsweise bei einem freien Ratenkredit. Wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach den günstigsten Bauzinsen für Ihr Vorhaben: Angebote anfordern.

Sanierungskredit Möglichkeit 2: Zweckgebundener Ratenkredit (Wohnkredit)

Dieser Kredit ist an einen Zweck gebunden. In diesem Fall dürfen Sie die Kreditsumme nur für Investitionen in die Immobilie verwenden. Sie können das Geld also nicht z. B. für ein neues Auto ausgeben. Durch die Zweckgebundenheit vergibt der Kreditgeber einen günstigeren Zinssatz als beispielsweise bei einem klassischen Ratenkredit, jedoch einen höheren Zinssatz als bei einem Immobilienkredit mit Grundschuldabsicherung.

Als Voraussetzung für einen zweckgebundenen Ratenkredit müssen Sie nachweisen, dass Sie im Besitz einer Immobilie sind. Die Immobilie muss dabei nicht frei von Schulden sein. Weiterhin wird nicht zwischen wertsteigernden oder werterhaltenden Sanierungsmaßnahmen unterscheiden. Somit können Sie neben der Sanierung eine Küche oder Mobiliar mitfinanzieren.

Sanierungskredit Möglichkeit 3: Freier Ratenkredit

Der Verwendungszweck eines freien Ratenkredites ist nicht an Ihre Immobilie gebunden und stellt die Finanzierungsform mit den höchsten Zinssätzen dar. Sie können selbst entscheiden, ob Sie den Kredit für eine Sanierung, neue Möbel oder ein Auto ausgeben. Durch den Wegfall der Zweckgebundenheit entfällt ein Großteil des bürokratischen Aufwands, wodurch die Beantragung schnell und unkompliziert verläuft. Die Finanzierungssumme beläuft sich auf wenige Hundert Euro bis maximal 50.000 Euro.

Die günstigsten Angebote zu Ratenkrediten finden Sie auf unserer Seite Kredit.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für eine Sanierung?

Insbesondere bei einer energetischen Sanierung oder Modernisierung hilft der Staat mit verschiedenen Förderprogrammen, um die selbst gesteckten Klimaschutzziele zu erreichen. Dabei lohnt es sich oftmals für Sie, eine geplante Sanierung mit einer Modernisierung zu verbinden. Ist beispielsweise Ihr Heizkessel kaputt gegangen, so können Sie sich anstelle eines baugleichen Austausches ein komplett neues, energieeffizientes Heizsystem anschaffen. Hierfür kommen KfW-Kredite und Investitionszuschüsse infrage. Planen Sie überschüssigen Strom in das Energienetzwerk umzuleiten, so können Sie von der Einspeisevergütung profitieren.

KfW-Kredite

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gilt als eine der größten staatlichen Förderbanken der Welt und unterstützt Ihre energieeffizienten Sanierungsmaßnahmen mit zinsvergünstigten Darlehen. Einzelne Sanierungsmaßnahmen und Maßnahmenpakete werden über das Programm 152 gefördert bei einer maximalen Kredithöhe von 50.000 Euro pro Wohneinheit und einem Tilgungszuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Planen Sie, ein Haus gemäß den Standards eines KfW-Effizienzhauses zu sanieren, so können Sie das Programm 151 mit einer maximalen Kredithöhe von 100.000 Euro pro Wohneinheit inklusive Tilgungszuschuss beantragen.

Für denkmalgeschützte Gebäude gelten in den Programmen 151 und 152 Ausnahmen. Da sich eine energetische Sanierung nicht immer mit sämtlichen Denkmalschutzauflagen vereinbaren lässt, gewährt die KfW vereinfachte Fördervoraussetzungen.

Möchten Sie nur Ihr bestehendes Heizsystem auf erneuerbare Energien umstellen, so gewährt Ihnen die KfW-Bank im Rahmen eines Ergänzungskredites des Programms 167 eine maximale Kredithöhe von 50.000 Euro. Mit diesem Sanierungskredit können Sie beispielsweise eine Biomasseanlage, eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpe finanzieren.

Generelle Informationen und eine Übersicht zu KfW-Programmen erhalten Sie auf unserer Seite KfW-Förderung.

KfW-Investitionszuschüsse

Alternativ zu den KfW-Kreditprogrammen ist es möglich, einen KfW-Investitionszuschuss (430) zu erhalten. Der maximale Zuschuss bei Umbau in ein KfW-Effizinezhaus beträgt 30 % der förderfähigen Kosten gedeckelt auf 30.000 Euro je Wohnung.

Für Einzelmaßnahmen erhalten Sie maximal 10 % der förderfähigen Kosten bei einem Höchstzuschuss von 5.000 Euro. Sanieren Sie Ihr Heizungs- oder Lüftungssystem, erhalten Sie maximal 15 % der förderfähigen Kosten bei einem Höchstbetrag von 7.500 Euro.

Der Investitionszuschuss wird erst nach Abschluss der Sanierung überwiesen. Die Zuschüsse werden nur gewährt, wenn Sie technische Mindestanforderungen einhalten. Zudem besteht die Möglichkeit, Zuschüsse für die Baunebenkosten, Wiederherstellungskosten und Beratungsleistungen zu beantragen.

Die Mittel stammen aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm und dem Anreizprogramm Energieeffizienz (APEE) des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi).

Einspeisevergütung

Die Einspeisevergütung (auch Einspeisungsvergütung genannt) wird vom Staat reguliert und dient der Förderung von Stromerzeugung durch regenerative Energien (beispielsweise gewonnen durch Solar-, Windkraft-, Wasserkraft-, Geothermie-, oder Biomasseanlagen). Gemäß Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) wird jeder Strom aus erneuerbaren Energien in das Stromnetz aufgenommen und muss vergütet werden. Dank des EGGs bekommen Sie eine fixe Einspeisevergütung, welche sich nicht an den Marktpreisen orientiert. Der Gesetzgeber hat dabei festgelegt, dass die Einspeisevergütung für 20 Jahre garantiert ist, auch für Anlagen, die Sie jetzt einbauen.

Entscheiden Sie sich beispielsweise dafür, eine Photovoltaik-Anlage zu installieren, können Sie Strom aus der hauseigenen Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage in das Netz einspeisen und bekommen diesen vergütet. Ob sich diese Maßnahme wirtschaftlich lohnt, sollten Sie vor der Anschaffung klären. Energieberater helfen Ihnen bei der Berechnung der Rentabilität.

Beachten Sie
Möchten Sie von einem staatlichen Modernisierungszuschuss oder einem Sanierungskredit der KfW-Bank profitieren, so müssen Sie diesen vor Beginn der Arbeiten beantragen. Hierzu stellen Sie Ihren Antrag bei einer von der KfW akzeptierten Bank, welche diesen an die entsprechende Stelle der KfW durchleitet. Sie können Ihren Antrag nicht direkt bei der KfW einreichen. Bei einigen Programmen verlangt die KfW außerdem, dass vorab ein Energieeffizienz-Experte in die Planung des Vorhabens eingebunden wird.

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