Annuitätendarlehen: Annuitätenrechner und Vergleich für günstige Zinsen
Annuitätendarlehen: Der Deutschen liebste Immobilienfinanzierung
Gleichbleibende Rate schafft Planungssicherheit.

Annuitätendarlehen: Vergleich für günstige Zinsen

Annuitätenrechner und nützliche Tipps.

Viele Menschen träumen von einer eigenen Immobilie. Um die oftmals sehr hohen Kaufpreise oder Baukosten schultern zu können, greifen Verbraucher in Deutschland am liebsten zu einer ganz bestimmten Art der Immobilienfinanzierung: dem Annuitätendarlehen. Der Grund für dessen Beliebtheit liegt in der immer gleichbleibenden Rate die der Darlehensnehmer dem Kreditgeber jeden Monat bis zum Ende der Sollzinsbindung zurückzahlt. Ohne Überraschungen.

Im Folgenden erklären wir Ihnen, was ein Annuitätendarlehen per Definition ist, wie es funktioniert und worauf Sie im Einzelnen achten sollten. Nutzen Sie unsere kostenlosen Annuitätendarlehen-Rechner, um beispielhaft Ihre Finanzierung durchzukalkulieren, und fordern Sie kostenfrei unseren Vergleich von Annuitätendarlehen an. Darüber hinaus erläutern wir Ihnen die Vor- und Nachteile dieses Darlehens für Ihre Baufinanzierung.

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Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, der während einer vertraglich vereinbarten Zinsbindung in konstanten Raten zurückgezahlt wird. Zum Ende der Zinsfestschreibung verbleibt zumeist eine Restschuld, welche eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht. Das Wort „Annuität“ (aus dem lateinischen Wort „annus“ = Jahr) beschreibt eine regelmäßige jährliche Zahlung, die sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammensetzt. Mithilfe des Tilgungsanteils zahlen Sie den geliehenen Kreditbetrag an die Bank zurück. Über den Zinsanteil entrichten Sie die vereinbarten Zinsen. Auch wenn es sich bei der Annuität um einen jährlichen Betrag handelt, so wird dieses Festzinsdarlehen üblicherweise in Form einer monatlichen Rate zurückgeführt.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.

Annuitätendarlehen: Verlauf der Tilgung, DiagrammZu Beginn der Finanzierung werden mit dem Kreditgeber eine Zinsbindungsfrist, ein Zinssatz sowie ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart. Aus dem prozentualen Zins und der prozentualen anfänglichen Tilgung ergibt sich die feste monatliche Ratenhöhe.

Ist der Zinssatz höher als der Tilgungssatz, besteht die Darlehensrate am Anfang der Rückzahlung aus einem höheren Zinsanteil und einem geringeren Tilgungsanteil. Mit zeitlichem Fortschritt der Rückzahlung kehrt sich das Verhältnis innerhalb der Rate jedoch um. Der Zinsanteil sinkt und der Anteil der Tilgung steigt (siehe Diagramm). Der Grund hierfür ist, dass sich mit jeder einzelnen Ratenzahlung die Restschuld des Darlehens verringert und in der Folge weniger Zinskosten gezahlt werden. Da die Rückzahlungsrate bei einem Annuitätendarlehen während der Zinsfestschreibung stets gleich hoch bleibt, erhält der Tilgungsanteil innerhalb der Rate sukzessive mehr Raum zur Ausdehnung. Mit jeder Ratenzahlung steigt der Prozentsatz der Tilgung demnach an. Deshalb wird auch von einer anfänglichen Tilgung gesprochen. Etwas verwirrend? Durchaus, daher haben wir für Sie ein Beispiel aufbereitet.

Beispielrechnung zum Tilgungsverlauf

Für unser Rechenbeispiel gehen wir von folgenden Annahmen aus:

Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten300.000 €
Eigenkapitaleinsatz50.000 €
Benötigtes Darlehen250.000 €
Gebundener Sollzins2,20 % p.a.
Anfängliche Tilgung2,00 % p.a.
Zinsbindung10 Jahre

Auf Grundlage der angenommenen Parameter ergibt sich nachstehender Tilgungsplan (Werte in Euro):

Jährl. Rate

Zinsen

Tilgung

Restschuld

1. Jahr: 10.5005.449,275.050,73244.949,27
2. Jahr: 10.5005.337,025.162,98239.786,29
3. Jahr: 10.5005.222,305.277,70234.508,59
4. Jahr: 10.5005.105,005.395,00229.113,59
5. Jahr: 10.5004.985,115.514,89223.598,70
6. Jahr: 10.5004.862,555.637,45217.961,25
7. Jahr: 10.5004.737,275.762,73212.198,52
8. Jahr: 10.5004.609,215.890,79206.307,73
9. Jahr: 10.5004.478,296.021,71200.286,02
10. Jahr: 10.5004.344,486.155,52194.130,50

Anhand unseres beispielhaften Tilgungsplans können Sie erkennen, wie sich die Anteile innerhalb der Kreditrate verschieben. Zahlen Sie im ersten Finanzierungsjahr mit 5.449,27 Euro noch einen relativ hohen Anteil an Zinsen, ist dieser nach Ablauf von 10 Jahren auf 4.344,48 Euro gesunken. Entgegengesetzt verhält es sich mit der Rückzahlung des Kredites, also dem Tilgungsanteil. Liegt dieser anfangs bei 5.050,73 Euro, so wächst er über die 10-jährige Laufzeit auf 6.155,52 Euro an.

Weiterhin veranschaulicht unser Tilgungsbeispiel, dass die jährliche Rate über den Zeitraum der Zinsfestschreibung unverändert hoch bleibt und die Restschuld sukzessive abnimmt. Von dem ursprünglichen Darlehensbetrag in Höhe von 250.000 Euro verbleiben nach Ablauf von 10 Jahren 194.130,50 Euro.

Für wen ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Ein günstiges Annuitätendarlehen ist insbesondere für Verbraucher geeignet, die über einen langen Zeitraum Sicherheit in Bezug auf den Zinssatz sowie die monatliche Annuität (Rate) wünschen und sich nicht fortwährend mit der Zinsentwicklung auf dem Finanzmarkt auseinandersetzen möchten.

Was muss ich bei einem Annuitätendarlehen beachten?

Für ein Annuitätendarlehen sind mehrere Parameter und Optionen von Bedeutung, die es zu beachten gilt. Dabei kann sich jedes einzelne Merkmal nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die Gesamtkosten der Finanzierung auswirken.

1. Zinsfestschreibung

Sollzinsbindung: Beispielhafter Zinsverlauf einer Immobilienfinanzierung, InfografikDie Zinsfestschreibung ist einer der wichtigsten Aspekte Ihres Annuitätendarlehens. Mithilfe der Zinsbindung vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Während dieses Zinsbindungszeitraumes bleibt Ihre Darlehensrate stets gleich hoch. Sollte der Marktzins innerhalb dieser Zeitspanne steigen, so ist dies für Sie unerheblich. Ihr festgeschriebener Zinssatz wäre von dieser Zinserhöhung nicht betroffen.

Sie können selbst wählen, über welchen Zeitraum Ihr Zinssatz gebunden werden soll. Möglich sind Sollzinsbindungen von 1 bis 40 Jahren, die Mehrheit der Banken beschränkt ihr Angebot jedoch auf Zeiträume von 5 bis 20 Jahren. Liegt die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens über der von Ihnen gewählten Zinsbindungsdauer, benötigen Sie nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung (siehe Infografik).

Wünschen Sie eine Zinsbindung, welche sich über die gesamte Darlehenslaufzeit erstreckt, so handelt es sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen.

Versuchen Sie die Restschuld zum Ende der Zinsbindung möglichst gering zu halten, denn dies ist der Betrag, für den Sie nach Ablauf der Zinsbindungsdauer eine Anschlussfinanzierung benötigen und der von einer zwischenzeitlichen Erhöhung der Marktzinsen betroffen wäre.

XPERT-Tipp
In Zeiten niedriger Bauzinsen sollten Sie sich für eine Zinsbindung von mindestens 15 bis 20 Jahren entscheiden, um sich das günstige Zinsniveau so lange wie möglich zu sichern und das Zinsänderungsrisiko für Ihre Anschlussfinanzierung zu minimieren. Es gilt dabei allerdings zu beachten: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Zinsaufschlag.
Wussten Sie schon
Unabhängig von der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung besitzen Darlehensnehmer gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Demzufolge können Sie Ihren Kreditvertrag 10 Jahre nach Empfang des vollständigen Darlehens jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise kündigen. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie unter: Baufinanzierung kündigen.

2. Sollzins und Effektivzins

In Angeboten zu Annuitätendarlehen wird neben dem Sollzins ebenso der effektive Jahreszins ausgewiesen. Der Sollzins (früher Nominalzins genannt) ist dabei einfach der Prozentsatz der Zinsen, die Sie jährlich (normalerweise in Monatsraten) an die Bank zahlen müssen. Der Effektivzins hingegen berücksichtigt weitere preisbestimmende Faktoren wie die Zinsbindung, den Tilgungssatz und das Disagio. Dementsprechend stellt der Effektivzins eine Kennzahl für die jährlichen Gesamtkosten Ihres Darlehens dar, bezogen auf die Kreditsumme und die Laufzeit.

Gemäß §§ 6ff. Preisangabenverordnung (PAngV) sind Anbieter dazu verpflichtet, den effektiven Jahreszins in Angeboten auszuweisen.

Beachten Sie
Obwohl der Effektivzins mittels einer gesetzlich festgelegten Formel berechnet wird, hat der Gesetzgeber den Kreditanbietern eine Hintertür offen gelassen, mit deren Hilfe der auszuweisende Zins geschönt werden kann, sodass er günstiger erscheint, als er tatsächlich ist. Schätzgebühren (zur Wertermittlung der Immobilie), Bereitstellungszinsen, Gebühren für Sondertilgungsoptionen, Zuschläge für Teilauszahlungen, Besicherungskosten und Kontoführungsgebühren müssen beispielsweise nicht in den Effektivzins einkalkuliert werden.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz Ihres Annuitätendarlehens

Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz, SchaubildDa jeder Zehntelprozentpunkt in Ihrer Immobilienfinanzierung zählt, ist es wichtig zu wissen, welche Faktoren einen unmittelbaren Einfluss auf den Zinssatz haben. Auf einige Aspekte können Sie einwirken und diese zu Ihrem Vorteil beeinflussen, auf andere wiederum nicht.

Unser Schaubild gibt Ihnen eine Übersicht, welche Merkmale in Ihren Zinssatz einfließen. Einzelheiten zu den Faktoren und deren Einflussnahme auf Ihre Zinskondition können Sie hier nachlesen: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Kosten meines Annuitätendarlehens aus?

Beispielhafte Berechnung.

Der Zinssatz ist das wichtigste Kriterium Ihres Annuitätendarlehens. Eine Zinserhöhung um wenige Zehntelprozentpunkte kann die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung bereits deutlich in die Höhe treiben.

Um zu veranschaulichen, in welchem Maße die Kosten bei einer geringen Zinserhöhung steigen, bedienen wir uns eines Rechenbeispiels. Dabei nehmen wir an, dass Sie eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 300.000 Euro erwerben. Nach Einbringung Ihres Eigenkapitals verbleibt ein Darlehensbedarf in Höhe von 250.000 Euro, welchen Sie über 15 Jahre festschreiben. Daraus ergeben sich folgende Werte:

Gebundener Sollzins p.a.

2,00 %

2,50 %

Anfängliche Tilgung p.a.2,00 %1,50 %
Monatliche Rate833 €833 €
Getilgte Summe nach 15 Jahren87.380 €68.163 €
Restschuld nach 15 Jahren162.620 €181.837 €
Zinszahlungen nach 15 Jahren62.620 €81.837 €

Wir gehen davon aus, dass Sie sich für eine Rate von 833 Euro entschieden haben und diese ebenfalls bei einem höheren Zinssatz beibehalten. Zum Ende der 15-jährigen Sollzinsbindung haben Sie in unserem Beispiel bei einem Zinssatz von 2,00 Prozent 62.620 Euro an Zinsen gezahlt. Bei einem Zinssatz von 2,50 Prozent wären es hingegen 81.837 Euro. Die Differenz der Zinszahlungen beläuft sich somit auf 19.217 Euro. Dies ist der Betrag, um den sich Ihre Finanzierung nach Ablauf von 15 Jahren verteuert hätte und um den sich die Restschuld erhöht, für welche Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

3. Tilgungssatz

Tilgungssatz bestimmt Laufzeit und Zinskosten, InfografikDie anfängliche Tilgung, die Sie mit Ihrem Darlehensgeber für Ihr Annuitätendarlehen vereinbaren, bestimmt zusammen mit Ihrem Zinssatz die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Je höher Sie den Tilgungssatz ansetzen, desto schneller wird Ihr Kredit zurückgezahlt und umso geringer fallen die Gesamtzinskosten aus. Unsere Infografik verdeutlicht, wie unterschiedlich sich die Zinskosten bei verschiedenen Tilgungssätzen entwickeln.

Den optimalen Tilgungssatz finden

Tilgungssätze für unterschiedliche Zinsniveaus und Laufzeiten, TabelleIhr idealer anfänglicher Tilgungssatz ergibt sich aus der monatlichen Rate, die Sie sich leisten können oder leisten wollen und dem Zeitpunkt, zu welchem Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben möchten.

Wichtig hierbei: Im März 2016 ist das deutsche Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Wird das Hypothekendarlehen bis zu Ihrem Renteneintritt nicht vollständig zurückgezahlt, so muss sichergestellt sein, dass Sie auch im Rentenalter, neben Ihren Lebenshaltungskosten, Ihren Ratenverpflichtungen nachkommen können. Ist dies nicht zu gewährleisten, müssen Sie Ihren Immobilienkredit noch vor Ihrem Ruhestand zurückgezahlt haben.

Unserer Tabelle können Sie entnehmen, welche Tilgungssätze erforderlich sind, um bei verschiedenen Zinsniveaus bis zu einem gewünschten Zeitpunkt schuldenfrei zu sein. Alternativ können Sie die notwendigen Tilgungssätze einfach mit unserem Volltilgungsrechner ermitteln.

XPERT-Tipp
Sollten Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, kann ein niedriger Tilgungssatz gegebenenfalls einen steuerlichen Vorteil mit sich bringen. Wir empfehlen Ihnen, in diesem Fall vor dem Abschluss der Finanzierung eine Steuerberatung zu konsultieren.

Die Tilgungslücke in Niedrigzinsphasen

Annuitätendarlehen: Entwicklung der Tilgung, InfografikSchließen Sie Ihren Kreditvertrag zu sehr günstigen Zinskonditionen ab und entscheiden sich für eine geringe Tilgung, damit Ihre Monatsrate verhältnismäßig niedrig bleibt, so müssen Sie mit höheren Gesamtzinskosten und einer längeren Darlehenslaufzeit rechnen, als dies bei einem höheren Zinsniveau der Fall wäre. Was zunächst paradox klingen mag, erschließt sich bei genauerer Betrachtung unserer Infografik.

Sie können dieser Problematik, auch Tilgungslücke genannt, entgegenwirken, indem Sie sich in Niedrigzinsphasen für eine höhere Tilgung entscheiden. Dadurch verkürzen Sie die Kreditlaufzeit und reduzieren die Gesamtzinskosten.

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner und ermitteln Sie unkompliziert, wie sich unterschiedlich hohe Tilgungsraten auf die Darlehenslaufzeit, die Restschuld und die Gesamtkosten Ihres Immobilienkredites auswirken.

XPERT-Tipp
Je niedriger der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ist, desto höher sollte die anfängliche Tilgung sein. Ein höherer Tilgungssatz reduziert die Darlehenslaufzeit und die Zinskosten signifikant.

4. Sondertilgungen

Sondertilgung: Zinskosten reduzieren und Darlehenslaufzeit verkürzen, InfografikAnnuitätendarlehen bieten während der Zinsbindungsperiode Planungssicherheit dank gleichbleibender monatlicher Raten. Es besteht allerdings die Möglichkeit, neben Ihren regelmäßigen Ratenzahlungen mit Sondertilgungen außerplanmäßige Rückzahlungen zu leisten. Sondertilgungsrechte sind insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie während der Darlehenslaufzeit größere Zahlungseingänge (wie etwa Bonuszahlungen oder die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung) erwarten.

Mit jeder Sondertilgung verkürzen Sie die Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens und reduzieren die Gesamtkosten. Unsere Infografik veranschaulicht diesen Zusammenhang.

In welcher Höhe sind Sondertilgungen möglich?

Banken sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Sondertilgungsoptionen anzubieten. Die Kreditgeber, die Sondertilgungsrechte anbieten, erheben in der Regel moderate Zinsaufschläge von rund 0,05 % für eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von 5 % (bezogen auf den ursprünglichen Kreditbetrag). Die zu vereinbarende Sondertilgungshöhe liegt zwischen 1 % und maximal 10 % pro Jahr. Üblich ist jedoch ein jährliches Sondertilgungsrecht in Höhe von 5 %.

Sondertilgungsoptionen gelten für die Dauer der Zinsfestschreibung. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen, sofern Sie die Restschuld noch nicht mit einer neuen Zinsfestschreibung anschlussfinanziert haben.

5. Bereitstellungszinsen

Kreditanstalten erheben nicht nur auf bereits ausgezahlte Darlehensteile Zinsen, sondern ebenso auf noch nicht abgerufene Kreditbeträge.

Insbesondere wenn Sie ein Haus bauen möchten, sollten Sie sich mit dem Thema Bereitstellungszinsen befassen. Denn beim Hausbau wird das Darlehen üblicherweise in mehreren Tranchen über einen Zeitraum von einigen Monaten je nach Baufortschritt ausbezahlt.

Um Bereitstellungszinsen zu vermeiden, können Sie mit Ihrem Darlehensgeber eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) vereinbaren. Eine 2-monatige bereitstellungszinsfreie Zeit wird häufig kostenfrei zur Verfügung gestellt. Für einen längeren Zeitraum (3 bis 24 Monate) verlangen die Banken normalerweise Zinsaufschläge, die auf den vollen Darlehensbetrag und für den gesamten Zeitraum der Sollzinsbindung erhoben werden. Bereitstellungszinsen hingegen werden lediglich auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil mit 0,25 % monatlich berechnet.

XPERT-Tipp
Stellen Sie die voraussichtlich zu zahlenden Bereitstellungszinsen den Zinskosten für bereitstellungszinsfreie Zeiten gegenüber und kalkulieren Sie, welche der beiden Varianten für Sie die wirtschaftlichere ist.

6. Tilgungssatzwechsel

Einige Kreditinstitute bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel (üblicherweise in einer Spanne von 2 % bis 5 %) während der Zinsfestschreibung an. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, ist insbesondere dann sinnvoll, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert. Haben Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung erhalten und können sich in der Folge höhere Kreditraten leisten, lassen sich durch eine Anhebung des Tilgungssatzes die Darlehenslaufzeit und die Zinskosten reduzieren. Kommt es hingegen zu einer Gehaltskürzung, so bietet es sich an, den Tilgungssatz abzusenken und die Rate an Ihre neue finanzielle Situation anzupassen.

Ein Tilgungssatzwechsel sollte wohl überlegt sein, da Banken, die diese Möglichkeit anbieten, einen Wechsel in der Regel nur 1 bis 2 Mal während der Darlehenslaufzeit gewähren. Haben Kreditinstitute das Recht auf Tilgungssatzwechsel nicht in ihr Angebot eingebunden, so kann diese Option dennoch häufig gegen einen geringen Zinsaufschlag oder gegen Zahlung einer einmaligen Gebühr in Anspruch genommen werden.

Annuitätenrechner für Ihre Immobilienfinanzierung

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Auf dem Weg zu Ihrem maßgeschneiderten Annuitätendarlehen empfehlen wir Ihnen, Ihr Immobilienvorhaben mit unseren Annuitätenrechnern kostenlos zu planen. Berechnen Sie online, wie Ihr persönlicher Zinssatz und der passende Tilgungsplan für Ihr Projekt aussehen könnten.

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Das Risiko des Annuitätendarlehens: Die Anschlussfinanzierung

Ein Annuitätendarlehen bietet Raten- und Zinssicherheit für die Dauer der Zinsbindung. Was passiert jedoch, nachdem die Zinsfestschreibung ausgelaufen ist?

Rechenbeispiel zum Zinsänderungsrisiko

Sie haben die Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung so kalkuliert, dass die Immobilie mit Ihrem Eintritt in das Rentenalter in rund 32,5 Jahren vollständig abbezahlt ist. Mit Ihrem Kreditgeber haben Sie sich in einer Niedrigzinsphase auf einen Sollzins von 1,25 % für 10 Jahre Zinsbindung geeinigt. Für Ihr Darlehen in Höhe von 250.000 Euro haben Sie einen anfänglichen Tilgungssatz von 2,50 % gewählt. Demgemäß verbleibt zum Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld in Höhe von 183.463 Euro, für welche Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

In unserer Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass der Marktzins bis zum Ablauf Ihrer Zinsfestschreibung gestiegen ist und Sie Ihre Anschlussfinanzierung nun zu einem Zinssatz von 4,00 % abschließen müssen. Werden alle übrigen Parameter Ihrer ursprünglichen Finanzierung beibehalten, so sähe Ihre Anschlussfinanzierung, ebenfalls mit 10 Jahren Zinsbindung, aus wie folgt:

Finanzierung

Erstfinanzierung

Anschlussfinanzierung

Gebundener Sollzins p.a.1,25 %4,00 %
Anfängliche Tilgung p.a.2,50 %2,50 %
Monatliche Rate781 €994 €
Gesamtlaufzeit32,5 Jahre24 Jahre

Ihre monatlich zu zahlende Rate ist von 781 Euro auf 994 Euro gestiegen. Nachdem Ihre Erstfinanzierung bereits über 10 Jahre lief, sollte die Restlaufzeit für Ihre Anschlussfinanzierung ursprünglich 22,5 Jahre betragen. Aufgrund des gestiegenen Zinssatzes beträgt die voraussichtliche neue Restlaufzeit nun allerdings 24 Jahre. Dementsprechend sind Sie erst anderthalb Jahre später schuldenfrei und die Rückzahlung des Kredits läuft – entgegen Ihrer ursprünglichen Planung – in Ihr Rentenalter hinein.

Sollten Sie sich die erhöhte Monatsrate jetzt nicht leisten können, so müsste der Tilgungssatz auf 1,11 % herabgesetzt werden, um Ihre vorherige Ratenhöhe beizubehalten. In der Folge würde sich die Restlaufzeit der Finanzierung jedoch auf über 38 Jahre erhöhen.

Möchten Sie den Kredit hingegen noch immer vor Eintritt in Ihren Ruhestand zurückzahlen, ist dies lediglich über eine Erhöhung der Tilgung möglich. Mit einer Anhebung des Tilgungssatzes von 2,50 % auf 2,75 % wären Sie zwar vor Ihrem Renteneintritt in 22,5 Jahren schuldenfrei, müssten dabei aber nun eine Ratenhöhe von 1.032 Euro hinnehmen. Im Vergleich zu Ihrer Erstfinanzierung wären dies für Sie monatliche Mehrkosten in Höhe von 251 Euro.

Da wir für Ihre Anschlussfinanzierung wieder eine beispielhafte Sollzinsbindung von 10 Jahren sowie eine anfängliche Tilgung von 2,50 % veranschlagt haben, bliebe am Ende der Zinsbindung eine Restschuld in Höhe von 127.182 Euro, für welche eine weitere Anschlussfinanzierung erforderlich würde.

Wie entschärfe ich das Zinsänderungsrisiko für die Folgefinanzierung?

In der Baufinanzierung stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, das Zinsänderungsrisiko für Ihre Anschlussfinanzierung zu entschärfen oder auszuschließen.

Zunächst sollte es Ihr Bestreben sein, dass Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung so klein wie möglich ausfällt. Dieses Ziel können Sie mithilfe einer langen Zinsbindung und mit einem höheren Tilgungssatz erreichen.

Sollten Sie Ihre Anschlussfinanzierung zu höheren Zinskonditionen abschließen müssen, so bietet sich Ihnen die Möglichkeit, günstigere Zinsen mit einer neuen Bank auszuhandeln. Die Konditionsvorteile, welche Sie im Rahmen einer Umschuldung gegebenenfalls erzielen, tragen dazu bei, dass die Nachteile einer zwischenzeitlichen Zinserhöhung zumindest teilweise ausgeglichen werden. Um einer gestiegenen Monatsrate entgegenzuwirken, wird es darüber hinaus unter Umständen erforderlich, dass Sie Ihre Tilgungsrate herabsetzen und eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit in Kauf nehmen.

Läuft Ihre Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten 5 Jahre aus und befürchten Sie einen weiteren Zinsanstieg, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Dabei kommt ein Forward-Darlehen sowohl für eine Umschuldung (Wechsel des Kreditgebers) als auch für eine Prolongation (Verlängerung Ihres Darlehensvertrages bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber) infrage.

Im Folgenden stellen wir Ihnen Darlehensarten vor, mit deren Hilfe Sie das Zinsänderungsrisiko für Ihren Immobilienkredit vollständig ausschließen können.

Zinssicherheit dank Volltilgerdarlehen

Die einfachste Möglichkeit, das Zinsänderungsrisiko gänzlich zu eliminieren, bietet das Volltilgerdarlehen. Ein Volltilgerdarlehen stellt eine Variante des Annuitätendarlehens dar. Es eignet sich sowohl für Neufinanzierungen als auch für Anschlussfinanzierungen. Die Besonderheit des Volltilgerdarlehens besteht darin, dass der Zinssatz über die gesamte Finanzierungslaufzeit festgeschrieben wird. was eine Anschlussfinanzierung überflüssig macht.

Auch wenn diese Tatsache zunächst einmal verlockend klingen mag, gibt es einen kleinen Haken. Die Mehrheit der Kreditanbieter beschränkt nämlich die zur Auswahl stehenden Zinsbindungsfristen. So können Sie zum Beispiel bei vielen Kreditinstituten den Zinssatz auf maximal 20 Jahre festschreiben. Um ein Darlehen allerdings innerhalb von 20 Jahren vollständig zurückzuzahlen, bedarf es einer hohen anfänglichen Tilgung. Das bedeutet, Kreditnehmer müssen sich die erhöhte monatliche Belastung leisten können. Zudem sollten Sie beachten, dass längere Sollzinsbindungen in der Regel mit höheren Zinskonditionen einhergehen.

Zinssicherung mithilfe eines Bausparvertrages

Bausparvertrag als Tilgungsergänzungsprodukt

Bausparvertrag als Zinssicherung für Annuitätendarlehen, InfografikEine weitere Möglichkeit, das Zinsänderungsrisiko zu umgehen, bieten Bausparverträge. Erfolgt Bausparen als Tilgungsergänzung, wird ein Bausparvertrag mit einem klassischen Annuitäten-Darlehen kombiniert (die genaue Funktionsweise veranschaulicht unsere Infografik).

Anhand eines Tilgungsplanes wird die voraussichtliche Restschuld des Annuitätendarlehens zum Ende der Zinsfestschreibung ermittelt und als Bausparsumme festgelegt. Die Höhe der monatlichen Bausparbeiträge wird so kalkuliert, dass das Mindestsparguthaben mit Ablauf der Zinsbindung erreicht wird. Läuft die Sollzinsbindung Ihres Annuitätendarlehens aus, wird der Bausparvertrag idealerweise zuteilungsreif und Sie erhalten Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Mithilfe Ihres Bausparguthabens können Sie nun Ihre Restschuld teilweise ablösen und den verbleibenden Kreditbetrag als Bauspardarlehen anschlussfinanzieren.

Da der Zinssatz für Ihr Bauspardarlehen bereits mit Abschluss des Bausparvertrages vereinbart wurde, besteht bei diesem Finanzierungsmodell Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit. Aufgrund der finanziellen Mehrbelastung durch den zusätzlichen Sparbetrag ist diese Finanzierungsvariante allerdings nicht für jeden Kreditnehmer geeignet.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen erhalten Sie auf unserer Seite Bausparvertrag.

Bausparvertrag als Tilgungsersatzprodukt

Konstantdarlehen: Tilgungsfreie Vorfinanzierung und Bauspardarlehen, Bausparvertrag als Tilgungsersatz, InfografikWird ein endfälliges Darlehen mit einem Bausparvertrag unterlegt, handelt es sich um das sogenannte Konstantdarlehen. Da bei dem endfälligen Sofortdarlehen keine Tilgungsleistung erfolgt, bildet der Bausparvertrag das Tilgungsersatzprodukt und eine finanzielle Doppelbelastung bleibt aus. Wie ein Konstantdarlehen im Einzelnen funktioniert, können Sie unserer Infografik entnehmen.

Wie Bausparen als Tilgungsergänzung bietet auch Bausparen als Tilgungsersatz Zinssicherheit über die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Wenn Sie erfahren möchten, was die Vorteile und Nachteile dieser Darlehensform sind, dann besuchen Sie bitte unsere Seite Konstantdarlehen.

Vorteile und Nachteile von annuitätischen Darlehen

Der größte Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in der Planungssicherheit. Sie zahlen während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate und wissen dementsprechend genau, welche finanzielle Belastung Sie in den nächsten Jahren erwartet.

Die Vorteile und Nachteile eines annuitätischen Darlehens stellen wir im Folgenden für Sie übersichtlich einander gegenüber:

Vorteile

  • Planungssicherheit durch konstante Raten
  • Kein Zinsänderungsrisiko während der Zinsfestschreibung. Wird eine Zinsbindung gewählt, welche sich über die gesamte Darlehenslaufzeit erstreckt, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen.
  • Hohe Transparenz und einfache Vergleichsmöglichkeiten
  • Tilgung und Abbau der Restschuld mit jeder einzelnen Ratenzahlung
  • Sinkende Zinsbelastung mit jeder Kreditrate
  • Möglichkeit der Zinssicherung der Restschuld in Kombination mit Bausparen

Nachteile

  • Wenig Flexibilität und starke Bindung an den Kreditgeber: Während der Zinsbindungsdauer (bzw. vor Ablauf von 10 Jahren) ist eine Ablöse des Darlehens ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitsentschädigung berechnen) üblicherweise nicht möglich.
  • Kein Profitieren von eventuell sinkenden Hypothekenzinsen: Die festgeschriebene Zinskondition bleibt auch bei einem fallenden Marktzins unverändert. Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht steht Verbrauchern frühestens nach Ablauf von 10 Jahren zu.
  • Zinsänderungsrisiko: Es besteht durchaus das Risiko, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung die Zinsen sich auf einem höheren Niveau bewegen und eine gegebenenfalls erforderliche Anschlussfinanzierung zu schlechteren Zinskonditionen abgeschlossen werden muss.

Sie interessieren sich für ein günstiges Annuitätendarlehen?

Dabei helfen wir Ihnen gerne:

  • Für Ihren ganz individuellen Best-Zins Annuitätenkredit vergleichen wir eine Vielzahl von Anbietern.
  • Wir finden für Sie die richtige Balance aus Zinsfestschreibungsdauer, Ratenhöhe und Darlehenslaufzeit.
  • Einbeziehung von Sondertilgungsrechten
  • Kombinationsmöglichkeit mit einem zinsgünstigen KfW-Kredit
  • Einbindung von bereitstellungszinsfreien Zeiten
  • Berücksichtigung von Tilgungssatzwechseln während der Zinsbindung

Lassen Sie sich von uns individuell und kostenfrei zu einem Annuitätendarlehen für Ihre Neufinanzierung oder Anschlussfinanzierung beraten. Unser Annuitätendarlehen-Vergleich ermittelt für Sie das günstigste Darlehen aus den Angeboten von über 450 Kreditbanken, Sparkassen und Versicherungen.

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