Annuitätendarlehen: Vergleich für günstige Zinsen

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Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, der während einer vertraglich vereinbarten Zinsbindung in konstanten Raten zurückgezahlt wird. Zum Ende der Zinsfestschreibung verbleibt zumeist eine Restschuld, welche eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht. Das Wort „Annuität“ (aus dem lateinischen Wort „annus“ = Jahr) beschreibt eine regelmäßige jährliche Zahlung, die sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammensetzt. Mithilfe des Tilgungsanteils zahlen Sie den geliehenen Kreditbetrag an die Bank zurück. Über den Zinsanteil entrichten Sie die vereinbarten Zinsen. Auch wenn es sich bei der Annuität um einen jährlichen Betrag handelt, so wird dieses Festzinsdarlehen üblicherweise in Form einer monatlichen Rate zurückgeführt.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.

Zu Beginn der Finanzierung werden mit dem Kreditgeber eine Zinsbindungsfrist, ein Zinssatz sowie ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart. Aus dem prozentualen Zins und der prozentualen anfänglichen Tilgung ergibt sich die feste monatliche Ratenhöhe.

Ist der Zinssatz höher als der Tilgungssatz, besteht die Darlehensrate am Anfang der Rückzahlung aus einem höheren Zinsanteil und einem geringeren Tilgungsanteil. Mit zeitlichem Fortschritt der Rückzahlung kehrt sich das Verhältnis innerhalb der Rate jedoch um. Der Zinsanteil sinkt und der Anteil der Tilgung steigt (siehe Diagramm). Der Grund hierfür ist, dass sich mit jeder einzelnen Ratenzahlung die Restschuld des Darlehens verringert und in der Folge weniger Zinskosten gezahlt werden. Da die Rückzahlungsrate bei einem Annuitätendarlehen während der Zinsfestschreibung stets gleich hoch bleibt, erhält der Tilgungsanteil innerhalb der Rate sukzessive mehr Raum zur Ausdehnung. Mit jeder Ratenzahlung steigt der Prozentsatz der Tilgung demnach an. Deshalb wird auch von einer anfänglichen Tilgung gesprochen. Etwas verwirrend? Durchaus, daher haben wir für Sie ein Beispiel aufbereitet.

Beispielrechnung zum Tilgungsverlauf eines Annuitätendarlehens

Für unser Rechenbeispiel gehen wir von folgenden Annahmen aus:

Auf Grundlage der angenommenen Parameter ergibt sich nachstehender Tilgungsplan (Werte in Euro):

Anhand unseres beispielhaften Tilgungsplans können Sie erkennen, wie sich die Anteile innerhalb der Kreditrate verschieben. Zahlen Sie im ersten Finanzierungsjahr mit 10.178,72 Euro noch einen relativ hohen Anteil an Zinsen, ist dieser nach Ablauf von 10 Jahren auf 8.476,81 Euro gesunken. Entgegengesetzt verhält es sich mit der Rückzahlung des Kredites, also dem Tilgungsanteil. Liegt dieser anfangs bei 3.821,28 Euro, so wächst er über die 10-jährige Laufzeit auf 5.523,19 Euro an.

Weiterhin veranschaulicht unser Tilgungsbeispiel, dass die jährliche Rate über den Zeitraum der Zinsfestschreibung unverändert hoch bleibt und die Restschuld sukzessive abnimmt. Von dem ursprünglichen Darlehensbetrag in Höhe von 250.000 Euro verbleiben nach Ablauf von 10 Jahren 203.740,99 Euro.

Für wen ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Ein günstiges Annuitätendarlehen ist insbesondere für Verbraucher geeignet, die über einen langen Zeitraum Sicherheit in Bezug auf den Zinssatz sowie die monatliche Annuität (Rate) wünschen und sich nicht fortwährend mit der Zinsentwicklung auf dem Finanzmarkt auseinandersetzen möchten.

Was muss ich bei einem Annuitätendarlehen beachten?

Für ein Annuitätendarlehen sind mehrere Parameter und Optionen von Bedeutung, die es zu beachten gilt. Dabei kann sich jedes einzelne Merkmal nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die Gesamtkosten der Finanzierung auswirken.

1. Zinsfestschreibung

Was ist die optimale Sollzinsbindung?

Die Zinsfestschreibung ist einer der wichtigsten Aspekte Ihres Annuitätendarlehens. Mithilfe der Zinsbindung vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Während dieses Zinsbindungszeitraumes bleibt Ihre Darlehensrate stets gleich hoch. Sollte der Marktzins innerhalb dieser Zeitspanne steigen, so ist dies für Sie unerheblich. Ihr festgeschriebener Zinssatz wäre von dieser Zinserhöhung nicht betroffen.

Sie können selbst wählen, über welchen Zeitraum Ihr Zinssatz gebunden werden soll. Möglich sind Sollzinsbindungen von 1 bis 40 Jahren, die Mehrheit der Banken beschränkt ihr Angebot jedoch auf Zeiträume von 5 bis 20 Jahren. Liegt die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens über der von Ihnen gewählten Zinsbindungsdauer, benötigen Sie nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung (siehe Infografik).

Wünschen Sie eine Zinsbindung, welche sich über die gesamte Darlehenslaufzeit erstreckt, so handelt es sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen.

Versuchen Sie die Restschuld zum Ende der Zinsbindung möglichst gering zu halten, denn dies ist der Betrag, für den Sie nach Ablauf der Zinsbindungsdauer eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die aber kann durch eine zwischenzeitliche Erhöhung der Marktzinsen fühlbar teurer werden als Ihre gerade abgelaufene Finanzierung.

2. Sollzins und Effektivzins

In Angeboten zu Annuitätendarlehen wird neben dem Sollzins ebenso der effektive Jahreszins ausgewiesen. Der Sollzins (früher Nominalzins genannt) ist dabei einfach der Prozentsatz der Zinsen, die Sie jährlich (normalerweise in Monatsraten) an die Bank zahlen müssen. Der Effektivzins hingegen berücksichtigt weitere preisbestimmende Faktoren wie die Zinsbindung, den Tilgungssatz und das Disagio. Dementsprechend stellt der Effektivzins eine Kennzahl für die jährlichen Gesamtkosten Ihres Darlehens dar, bezogen auf die Kreditsumme und die Laufzeit.

Gemäß §§ 6ff. Preisangabenverordnung (PAngV) sind Anbieter dazu verpflichtet, den effektiven Jahreszins in Angeboten auszuweisen.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz Ihres Annuitätendarlehens

Da jeder Zehntelprozentpunkt in Ihrer Immobilienfinanzierung zählt, ist es wichtig zu wissen, welche Faktoren einen unmittelbaren Einfluss auf den Zinssatz haben. Auf einige Aspekte können Sie einwirken und diese zu Ihrem Vorteil beeinflussen, auf andere wiederum nicht.

Unser Schaubild gibt Ihnen eine Übersicht, welche Merkmale in Ihren Zinssatz einfließen. Einzelheiten zu den Faktoren und deren Einflussnahme auf Ihre Zinskondition können Sie hier nachlesen: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Kosten meines Annuitätendarlehens aus?

Beispielhafte Berechnung.

Der Zinssatz ist das wichtigste Kriterium Ihres Annuitätendarlehens. Eine Zinserhöhung um wenige Zehntelprozentpunkte kann die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung bereits deutlich in die Höhe treiben.

Um zu veranschaulichen, in welchem Maße die Kosten bei einer geringen Zinserhöhung steigen, bedienen wir uns eines Rechenbeispiels. Dabei nehmen wir an, dass Sie eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 300.000 Euro erwerben. Nach Einbringung Ihres Eigenkapitals verbleibt ein Darlehensbedarf in Höhe von 250.000 Euro, welchen Sie über 15 Jahre festschreiben. Daraus ergeben sich folgende Werte:

Wir gehen davon aus, dass Sie sich für eine Rate von 1.250 Euro entschieden haben und diese ebenfalls bei einem höheren Zinssatz beibehalten. Zum Ende der 15-jährigen Sollzinsbindung haben Sie in unserem Beispiel bei einem Zinssatz von 4,00 Prozent 123.010 Euro an Zinsen gezahlt. Bei einem Zinssatz von 5,00 Prozent wären es hingegen 170.000 Euro. Die Differenz der Zinszahlungen beläuft sich somit auf 46.990 Euro. Dies ist der Betrag, um den sich Ihre Finanzierung nach Ablauf von 15 Jahren verteuert hätte und um den sich die Restschuld erhöht, für welche Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

3. Tilgungssatz

Welchen Tilgungssatz sollte ich für mein Annuitätendarlehen wählen?

Die anfängliche Tilgung, die Sie mit Ihrem Darlehensgeber für Ihr Annuitätendarlehen vereinbaren, bestimmt zusammen mit Ihrem Zinssatz die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Je höher Sie den Tilgungssatz ansetzen, desto schneller wird Ihr Kredit zurückgezahlt und umso geringer fallen die Gesamtzinskosten aus. Unsere Infografik verdeutlicht, wie unterschiedlich sich die Zinskosten bei verschiedenen Tilgungssätzen entwickeln.

So finden Sie den optimalen Tilgungssatz für Ihr Annuitätendarlehen

Ihr idealer anfänglicher Tilgungssatz ergibt sich aus der monatlichen Rate, die Sie sich leisten können oder leisten wollen und dem Zeitpunkt, zu welchem Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben möchten.

Wichtig hierbei: Im März 2016 ist das deutsche Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Wird das Annuitätendarlehen bis zu Ihrem Renteneintritt nicht vollständig zurückgezahlt, so muss sichergestellt sein, dass Sie auch im Rentenalter, neben Ihren Lebenshaltungskosten, Ihren Ratenverpflichtungen nachkommen können. Ist dies nicht zu gewährleisten, müssen Sie Ihren Immobilienkredit noch vor Ihrem Ruhestand zurückgezahlt haben.

Unserer Tabelle können Sie entnehmen, welche Tilgungssätze erforderlich sind, um bei verschiedenen Zinsniveaus bis zu einem gewünschten Zeitpunkt schuldenfrei zu sein. Alternativ können Sie die notwendigen Tilgungssätze einfach mit unserem Volltilgungsrechner ermitteln.

Tilgungslücke

Warum sollte man der Tilgungslücke in Niedrigzinsphasen entgegenwirken?

Haben Sie Ihr Annuitätendarlehen zu niedrigen Zinsen abgeschlossen und wählen eine niedrige Tilgung, fällt die Zinskostenersparnis geringer aus, als dies bei einem hohen Zinssatz der Fall wäre. Diesen Zusammenhang verbildlicht unsere Infografik

In der Grafik haben wir einen beispielhaften anfänglichen Tilgungssatz von 1,0 % gewählt. Dieser gilt sowohl für die Hochzinsphase als auch für die Niedrigzinsphase. Der Zinssatz beträgt 5,0 % in der Hochzinsphase und 2,0 % in der Niedrigzinsphase.

Bis zum Ende der Darlehenslaufzeit kehren sich der Zins- und der Tilgungsanteil innerhalb der Rate um. In Hochzinsphasen ist die Tilgungsleistung zum Ende der Darlehenslaufzeit deutlich höher als in Niedrigzinsphasen, da der Tilgungsanteil in einer höheren Rate (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung) mehr „Raum zur Ausdehnung“ erhält. Bei gleich hoher anfänglicher Tilgung verlängert sich die Darlehenslaufzeit (bis zur vollständigen Rückzahlung) in Niedrigzinsphasen dementsprechend deutlich.

Dieser sogenannten Tilgungslücke können Sie entgegenwirken, indem Sie in Zeiten niedriger Bauzinsen eine höhere anfängliche Tilgung wählen. Dadurch reduzieren Sie die Tilgungslücke und geben dem Tilgungsanteil mehr „Ausdehnungsspielraum“. In der Folge verkürzt sich die Darlehenslaufzeit signifikant und die Gesamtzinskosten Ihrer Immobilienfinanzierung werden reduziert.

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner und ermitteln Sie unkompliziert, wie sich unterschiedlich hohe Tilgungsraten auf die Darlehenslaufzeit, die Restschuld und die Gesamtkosten Ihres Immobilienkredites auswirken.

4. Sondertilgungen

Annuitätendarlehen bieten während der Zinsbindungsperiode Planungssicherheit dank gleichbleibender monatlicher Raten. Es besteht allerdings die Möglichkeit, neben Ihren regelmäßigen Ratenzahlungen mit Sondertilgungen außerplanmäßige Rückzahlungen zu leisten. Sondertilgungsrechte sind insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie während der Darlehenslaufzeit größere Zahlungseingänge (wie etwa Bonuszahlungen oder die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung) erwarten.

Mit jeder Sondertilgung verkürzen Sie die Laufzeit Ihres annuitätischen Darlehens und reduzieren die Gesamtkosten. Unsere vorstehende Infografik und unser nachfolgendes Diagramm veranschaulichen diesen Zusammenhang.

In welcher Höhe sind Sondertilgungen bei Annuitätendarlehen möglich?

Banken sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Sondertilgungsoptionen für Annuitätendarlehen anzubieten. Die Kreditgeber, die Sondertilgungsrechte anbieten, erheben in der Regel moderate Zinsaufschläge von rund 0,05 % für eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von 5 % (bezogen auf den ursprünglichen Kreditbetrag). Die zu vereinbarende Sondertilgungshöhe liegt zwischen 1 % und maximal 10 % pro Jahr. Üblich ist jedoch ein jährliches Sondertilgungsrecht in Höhe von 5 %.

Sondertilgungsoptionen gelten für die Dauer der Zinsfestschreibung. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen, sofern Sie die Restschuld noch nicht mit einer neuen Zinsfestschreibung anschlussfinanziert haben.

5. Bereitstellungszinsen

Was sind Bereitstellungszinsen und wann werden sie berechnet?

Bei Krediten berechnen Finanzinstitute nicht nur auf bereits ausgezahlte Darlehensteile Zinsen, sondern verlangen auch sogenannte Bereitstellungszinsen: Wenn nämlich ein Kunde nach Vertragsabschluss das Darlehen erst später oder nur teilweise abruft, verlangt die Bank Zinsen für den noch nicht abgerufenen oder ausgezahlten Teilbetrag. Das geschieht vor allem dann, wenn Sie ein eigenes Bauvorhaben finanzieren, bei dem das Darlehen nach Baufortschritt ausgezahlt wird.

Die Darlehensgeber (Banken) begründen Bereitstellungszinsen damit, dass sie den Zinsverlust ausgleichen sollen, der der Bank entsteht, wenn Kreditteile noch nicht ausgezahlt wurden und folglich die vertraglich vereinbarten Zinsen noch nicht berechnet werden können. Bereitstellungszinsen belaufen sich für gewöhnlich auf 0,25 % pro Monat beziehungsweise 3 % pro Jahr und können die Kreditkosten um mehrere tausend Euro erhöhen. Sie können mit Ihrem zukünftigen Finanzierer eine bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) vereinbaren. Einen Zeitrahmen von 2 Monaten stellen die meisten Anbieter kostenfrei zur Verfügung. Für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten (3 bis 24 Monate) werden überwiegend Zinsaufschläge berechnet.

Stellen Sie einen Zinsaufschlag den Bereitstellungszinsen, welche voraussichtlich zu zahlen wären, gegenüber und errechnen Sie, ob sich die Inanspruchnahme einer bereitstellungszinsfreien Zeit für Sie lohnt oder nicht.

6. Tilgungssatzwechsel

Warum sind wahlweise Tilgungssatzwechsel empfehlenswert?

Einige Kreditinstitute bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel (üblicherweise in einer Spanne von 2 % bis 5 %) während der Zinsfestschreibung an. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, ist insbesondere dann sinnvoll, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert. Haben Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung erhalten und können sich in der Folge höhere Kreditraten leisten, lassen sich durch eine Anhebung des Tilgungssatzes die Darlehenslaufzeit und die Zinskosten reduzieren. Kommt es hingegen zu einer Gehaltskürzung, so bietet es sich an, den Tilgungssatz abzusenken und die Rate an Ihre neue finanzielle Situation anzupassen.

Ein Tilgungssatzwechsel sollte wohl überlegt sein, da Banken, die diese Möglichkeit anbieten, einen Wechsel in der Regel nur 1 bis 2 Mal während der Darlehenslaufzeit gewähren. Haben Kreditinstitute das Recht auf Tilgungssatzwechsel nicht in ihr Angebot eingebunden, so kann diese Option dennoch häufig gegen einen geringen Zinsaufschlag oder gegen Zahlung einer einmaligen Gebühr in Anspruch genommen werden.

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Das Risiko des Annuitätendarlehens: Die Anschlussfinanzierung

Ein Annuitätendarlehen bietet Raten- und Zinssicherheit für die Dauer der Zinsbindung. Was passiert jedoch, nachdem die Zinsfestschreibung ausgelaufen ist?

Rechenbeispiel zum Zinsänderungsrisiko

Sie haben die Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung so kalkuliert, dass die Immobilie mit Ihrem Eintritt in das Rentenalter in rund 32,5 Jahren vollständig abbezahlt ist. Mit Ihrem Kreditgeber haben Sie sich in einer Niedrigzinsphase auf einen Sollzins von 1,25 % für 10 Jahre Zinsbindung geeinigt. Für Ihr Darlehen in Höhe von 250.000 Euro haben Sie einen anfänglichen Tilgungssatz von 2,50 % gewählt. Demgemäß verbleibt zum Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld in Höhe von 183.463 Euro, für welche Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

In unserer Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass der Marktzins bis zum Ablauf Ihrer Zinsfestschreibung gestiegen ist und Sie Ihre Anschlussfinanzierung nun zu einem Zinssatz von 4,00 % abschließen müssen. Werden alle übrigen Parameter Ihrer ursprünglichen Finanzierung beibehalten, so sähe Ihre Anschlussfinanzierung, ebenfalls mit 10 Jahren Zinsbindung, aus wie folgt:

Ihre monatlich zu zahlende Rate ist von 781 Euro auf 994 Euro gestiegen. Nachdem Ihre Erstfinanzierung bereits über 10 Jahre lief, sollte die Restlaufzeit für Ihre Anschlussfinanzierung ursprünglich 22,5 Jahre betragen. Aufgrund des gestiegenen Zinssatzes beträgt die voraussichtliche neue Restlaufzeit nun allerdings 24 Jahre. Dementsprechend sind Sie erst anderthalb Jahre später schuldenfrei und die Rückzahlung des Kredits läuft – entgegen Ihrer ursprünglichen Planung – in Ihr Rentenalter hinein.

Sollten Sie sich die erhöhte Monatsrate jetzt nicht leisten können, so müsste der Tilgungssatz auf 1,11 % herabgesetzt werden, um Ihre vorherige Ratenhöhe beizubehalten. In der Folge würde sich die Restlaufzeit der Finanzierung jedoch auf über 38 Jahre erhöhen.

Möchten Sie den Kredit hingegen noch immer vor Eintritt in Ihren Ruhestand zurückzahlen, ist dies lediglich über eine Erhöhung der Tilgung möglich. Mit einer Anhebung des Tilgungssatzes von 2,50 % auf 2,75 % wären Sie zwar vor Ihrem Renteneintritt in 22,5 Jahren schuldenfrei, müssten dabei aber nun eine Ratenhöhe von 1.032 Euro hinnehmen. Im Vergleich zu Ihrer Erstfinanzierung wären dies für Sie monatliche Mehrkosten in Höhe von 251 Euro.

Da wir für Ihre Anschlussfinanzierung wieder eine beispielhafte Sollzinsbindung von 10 Jahren sowie eine anfängliche Tilgung von 2,50 % veranschlagt haben, bliebe am Ende der Zinsbindung eine Restschuld in Höhe von 127.182 Euro, für welche eine weitere Anschlussfinanzierung erforderlich würde.

Wie entschärfe ich das Zinsänderungsrisiko für die Folgefinanzierung?

In der Baufinanzierung stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, das Zinsänderungsrisiko für Ihre Anschlussfinanzierung zu entschärfen oder auszuschließen.

Zunächst sollte es Ihr Bestreben sein, dass Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung so klein wie möglich ausfällt. Dieses Ziel können Sie mithilfe einer langen Zinsbindung und mit einem höheren Tilgungssatz erreichen.

Sollten Sie Ihre Anschlussfinanzierung zu höheren Zinskonditionen abschließen müssen, so bietet sich Ihnen die Möglichkeit, günstigere Zinsen mit einer neuen Bank auszuhandeln. Die Konditionsvorteile, welche Sie im Rahmen einer Umschuldung gegebenenfalls erzielen, tragen dazu bei, dass die Nachteile einer zwischenzeitlichen Zinserhöhung zumindest teilweise ausgeglichen werden. Um einer gestiegenen Monatsrate entgegenzuwirken, wird es darüber hinaus unter Umständen erforderlich, dass Sie Ihre Tilgungsrate herabsetzen und eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit in Kauf nehmen.

Läuft Ihre Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten 5 Jahre aus und befürchten Sie einen weiteren Zinsanstieg, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Dabei kommt ein Forward-Darlehen sowohl für eine Umschuldung (Wechsel des Kreditgebers) als auch für eine Prolongation (Verlängerung Ihres Darlehensvertrages bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber) infrage.

Im Folgenden stellen wir Ihnen Darlehensarten vor, mit deren Hilfe Sie das Zinsänderungsrisiko für Ihren Immobilienkredit vollständig ausschließen können.

Zinssicherheit dank Volltilgerdarlehen

Die einfachste Möglichkeit, das Zinsänderungsrisiko gänzlich zu eliminieren, bietet das Volltilgerdarlehen. Ein Volltilgerdarlehen stellt eine Variante des Annuitätendarlehens dar. Es eignet sich sowohl für Neufinanzierungen als auch für Anschlussfinanzierungen. Die Besonderheit des Volltilgerdarlehens besteht darin, dass der Zinssatz über die gesamte Finanzierungslaufzeit festgeschrieben wird. was eine Anschlussfinanzierung überflüssig macht.

Auch wenn diese Tatsache zunächst einmal verlockend klingen mag, gibt es einen kleinen Haken. Die Mehrheit der Kreditanbieter beschränkt nämlich die zur Auswahl stehenden Zinsbindungsfristen. So können Sie zum Beispiel bei vielen Kreditinstituten den Zinssatz auf maximal 20 Jahre festschreiben. Um ein Darlehen allerdings innerhalb von 20 Jahren vollständig zurückzuzahlen, bedarf es einer hohen anfänglichen Tilgung. Das bedeutet, Kreditnehmer müssen sich die erhöhte monatliche Belastung leisten können. Zudem sollten Sie beachten, dass längere Sollzinsbindungen in der Regel mit höheren Zinskonditionen einhergehen.

Zinssicherung mithilfe eines Bausparvertrages

Bausparvertrag als Tilgungsergänzungsprodukt

Eine weitere Möglichkeit, das Zinsänderungsrisiko zu umgehen, bieten Bausparverträge. Erfolgt Bausparen als Tilgungsergänzung, wird ein Bausparvertrag mit einem klassischen Annuitäten-Darlehen kombiniert (die genaue Funktionsweise veranschaulicht unsere Infografik).

Anhand eines Tilgungsplanes wird die voraussichtliche Restschuld des Annuitätendarlehens zum Ende der Zinsfestschreibung ermittelt und als Bausparsumme festgelegt. Die Höhe der monatlichen Bausparbeiträge wird so kalkuliert, dass das Mindestsparguthaben mit Ablauf der Zinsbindung erreicht wird. Läuft die Sollzinsbindung Ihres Annuitätendarlehens aus, wird der Bausparvertrag idealerweise zuteilungsreif und Sie erhalten Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Mithilfe Ihres Bausparguthabens können Sie nun Ihre Restschuld teilweise ablösen und den verbleibenden Kreditbetrag als Bauspardarlehen anschlussfinanzieren.

Da der Zinssatz für Ihr Bauspardarlehen bereits mit Abschluss des Bausparvertrages vereinbart wurde, besteht bei diesem Finanzierungsmodell Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit. Aufgrund der finanziellen Mehrbelastung durch den zusätzlichen Sparbetrag ist diese Finanzierungsvariante allerdings nicht für jeden Kreditnehmer geeignet.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen erhalten Sie auf unserer Seite Bausparvertrag.

Bausparvertrag als Tilgungsersatzprodukt

Wird ein endfälliges Darlehen mit einem Bausparvertrag unterlegt, handelt es sich um das sogenannte Konstantdarlehen. Da bei dem endfälligen Sofortdarlehen keine Tilgungsleistung erfolgt, bildet der Bausparvertrag das Tilgungsersatzprodukt und eine finanzielle Doppelbelastung bleibt aus. Wie ein Konstantdarlehen im Einzelnen funktioniert, können Sie unserer Infografik entnehmen.

Wie Bausparen als Tilgungsergänzung bietet auch Bausparen als Tilgungsersatz Zinssicherheit über die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Wenn Sie erfahren möchten, was die Vorteile und Nachteile dieser Darlehensform sind, dann besuchen Sie bitte unsere Seite Konstantdarlehen.

Vorteile und Nachteile von Annuitätendarlehen

Der größte Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in der Planungssicherheit. Sie zahlen während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate und wissen dementsprechend genau, welche finanzielle Belastung Sie in den nächsten Jahren erwartet.

Die Vorteile und Nachteile von Annuitätendarlehen stellen wir im Folgenden für Sie übersichtlich einander gegenüber:

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