Zinsrechner für die Baufinanzierung

Zinsen online berechnen. Einfach und schnell.

Mit unserem Zinsrechner für die Baufinanzierung können Sie tagesaktuelle Zinsindikationen für verschiedene Sollzinsbindungen berechnen. Ermitteln Sie darüber hinaus die Restschuld zum Ende der gewählten Zinsfestschreibung, den voraussichtlich zu zahlenden Gesamtbetrag (Darlehensrückzahlung zuzüglich Zinskosten) bis zur vollständigen Tilgung, die Grundbuchkosten sowie die wahrscheinliche Darlehenslaufzeit.

Detaillierte Erläuterungen zu den Eingabefeldern und Ergebniswerten unserer Zinsberechnung erhalten Sie unterhalb des Rechners.

Wie funktioniert unser Zinsrechner?

Unser kostenloser Zinsrechner für die Baufinanzierung gibt Ihnen eine ungefähre Vorstellung davon, wie hoch Ihr Zinssatz ausfallen könnte. Mit einfachen Angaben über die Darlehenshöhe, den Kaufpreis des gewünschten Objektes, die Tilgungshöhe (wie schnell Sie das Annuitätendarlehen zurückzahlen möchten), den Standort der Immobilie, die künftige Nutzung (selbst bewohnen oder vermieten) und Ihre berufliche Situation (angestellt oder selbstständig), können Sie einen ersten Richtwert für Ihren möglichen Zinssatz berechnen. Dabei können Sie Eingabewerte verändern und die Tilgung nach Ihren Wünschen anpassen.

Wenn Sie erfahren möchten, welche verschiedenen Faktoren auf Ihren Zinssatz einwirken und Ihre Zinskondition günstiger oder teurer machen, dann klicken Sie bitte hier: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Was bedeuten die einzelnen Eingabefelder in unserem Zinsrechner?

1. Nettodarlehensbetrag

Sollten Sie noch kein konkretes Objekt in Aussicht haben, hilft Ihnen unser Budgetrechner bei der Beantwortung der Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Falls Sie sich bereits für eine bestimmte Immobilie interessieren, so konnten Sie sich wahrscheinlich schon über den Kaufpreis Ihres Wunschobjektes informieren. Mit einem Blick auf Ihre Konten und in Ihre Unterlagen können Sie zudem abschätzen, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und wie viel Sie davon für Ihre Baufinanzierung verwenden möchten. Als Faustregel empfehlen wir, mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten Ihres Vorhabens an Eigenkapital einfließen zu lassen. Sollten Sie nicht über so viel Anfangskapital verfügen, können Sie sich hier über die Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung (Finanzierung ohne Eigenkapital) informieren.

Ziehen Sie im nächsten Schritt Ihr einzubringendes Eigenkapital von den Anschaffungskosten der Immobilie (Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten bzw. Baukosten zzgl. Baunebenkosten) ab. Dies ist der Nettodarlehensbetrag, den Sie in das Eingabefeld eintragen.

Sollten Sie keine genaue Vorstellung von der Höhe der Kaufnebenkosten haben, so lassen sich diese unserer Infografik entnehmen oder einfach mit unserem Nebenkostenrechner ermitteln. Bitte beachten Sie, dass eine eventuell anfallende Maklerprovision den errechneten Kaufnebenkosten noch hinzuzufügen ist.

Anmerkung: Bei einem Netto gibt es immer auch ein Brutto. Der Nettodarlehensbetrag ist der tatsächliche Auszahlungsbetrag, also der Betrag, der dem Darlehensnehmer zur Verfügung gestellt wird. Der Bruttodarlehensbetrag setzt sich aus dem Nettodarlehensbetrag sowie aus zusätzlichen Kosten (wie zum Beispiel Zinsen und Gebühren) zusammen. Wird der Nettodarlehensbetrag vom Bruttodarlehensbetrag abgezogen, erhalten Sie die Gesamthöhe der Finanzierungsnebenkosten. Für den Zinsrechner wird jedoch nur der Nettodarlehensbetrag benötigt.

2. Kaufpreis bzw. Herstellungskosten der Immobilie

In dieses Feld geben Sie bitte den reinen Kaufpreis für den Hauskauf ein bzw. die Kosten, die für den Bau der Immobilie anfallen. Beachten Sie hierbei, dass die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten in dem Gesamtbetrag nicht enthalten sein sollten.

3. Lage der Immobilie (PLZ)

Für Kreditgeber ist die Lage der Immobilie eine entscheidende Größe bei der Errechnung des Zinssatzes. Mithilfe von Statistiken wird das Kreditausfallrisiko berechnet. In der Folge vergeben einige Kreditinstitute keinen Hauskredit für bestimmte Gebiete oder sie kompensieren ein erhöhtes Ausfallrisiko durch Zinsaufschläge. Jeder Finanzierungsgeber bewertet die Objektlage unterschiedlich, sodass unser Zinsrechner Baufinanzierung diesen Faktor nur bis zu einem gewissen Grad berücksichtigen kann.

4. Höhe der Tilgung

Bei der Frage „Wie möchten Sie Ihr Darlehen zurückzahlen?“ können Sie per Schieberegler Ihre gewünschte anfängliche Tilgung wählen.

Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens setzt sich aus dem Zinssatz und dem Tilgungssatz zusammen. Mit dem Zinsanteil bezahlen Sie das Bankhaus dafür, dass es Ihnen das Geld für Ihre Immobilie leiht. Über den Tilgungsanteil zahlen Sie Ihren Kredit schrittweise zurück und verringern kontinuierlich die Restschuld.

Mit fortschreitender Laufzeit Ihres Baudarlehens steigt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate an, während der Zinsanteil sinkt. Dabei gilt: Je höher Sie die anfängliche Tilgung wählen, desto schneller zahlen Sie das Immobiliendarlehen zurück und desto geringer sind die Gesamtzinskosten. (Sehen Sie sich dazu unsere Infografik an.)

Insbesondere in Niedrigzinsphasen empfehlen wir, eine höhere anfängliche Tilgung zu wählen. Wenn Sie dann mit Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung benötigen, fallen Restschuld und zukünftige Kreditrate dementsprechend niedriger aus. Sollte das Zinsniveau in der Zwischenzeit gestiegen sein, so wäre lediglich eine geringere Restschuld von der Zinserhöhung betroffen. Die Darlehensrate sollte dabei allerdings nicht Ihre finanzielle Belastbarkeit übersteigen. Generell empfehlen wir einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 %.

5. Objektart

Bei diesem Eingabefeld bietet unser Kreditrechner für die Baufinanzierung die Möglichkeit, die zutreffende Immobilienart (Wohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück) für Ihr Vorhaben auszuwählen.

6. Finanzierungszweck

Bei dem Finanzierungszweck geben Sie an, ob es sich bei Ihrem Immobilienvorhaben um einen Kauf, einen Bau, eine Modernisierung oder eine Umschuldung handelt. Sollten Sie sich das aktuelle Zinsniveau mithilfe eines Forward-Darlehens für eine zukünftige Umschuldung sichern wollen, so errechnet der Zinsrechner den Forward-Aufschlag anhand des eingegebenen Zeitpunktes der Umschuldung.

Wenn Sie an Zinskonditionen für eine Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer (durch Beleihung Ihres bestehenden Wohneigentums) interessiert sind, dann wählen Sie bitte „modernisieren“ als Finanzierungszweck aus. Sollte das zu beleihende Objekt noch nicht schuldenfrei sein, so erhöhen Sie bitte für eine zutreffende Zinsindikation den anzugebenden Darlehensbetrag um die aktuelle Restschuld. Alternativ können Sie uns auch sehr gerne direkt kontaktieren: Kostenlos und unverbindlich Angebote anfordern.

7. Nutzung der gewünschten Immobilie

Für den Kreditgeber ist es wichtig, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, oder ob Sie diese vermieten möchten. Kreditanstalten gehen davon aus, dass Immobilienbesitzer ein selbst bewohntes Eigenheim besser pflegen und damit den Wert der Immobilie stabiler aufrecht erhalten, als wenn sie diese vermieten. Eigengenutzte Immobilien bekommen häufig günstigere Hypothekenzinsen zugesprochen.

8. Art der Erwerbstätigkeit

Je nachdem, ob Sie Ihren Beruf als Angestellter oder als Selbstständiger ausüben, wird Ihr Zinssatz dadurch beeinflusst. Eine Baufinanzierung für Selbstständige verursacht einen höheren Prüfungsaufwand (unter anderem werden mehr Unterlagen benötigt) und birgt ein höheres Risiko für den Darlehensgeber. Selbstständige sind oftmals auf die Zahlungsmoral ihrer Kunden angewiesen, während Angestellte über vertraglich zugesicherte regelmäßige Gehaltseingänge verfügen. Hinzu kommt, dass es Banken gibt, die Selbstständige schlichtweg nicht finanzieren.

Welche Ergebnisse zeigt der Zinsrechner online an?

Sobald Sie Ihre gewünschten Parameter in unseren Zinsrechner für Kredite und Darlehen eingegeben haben, wird für Sie eine Zinsübersicht ermittelt. Auf dem Tableau sehen Sie die aktuellen Zinssätze für Zinsbindungen von 5, 10, 15, 20, 25 und 30 Jahren. Ausgewiesen wird der gebundene Sollzinssatz per anno (bedeutet „pro Jahr“, abgekürzt p. a.), der effektive Jahreszins p. a. sowie die zu erwartende monatliche Rate.

1. Sollzinsbindung in Jahren

Unser Online-Zinsrechner vergleicht die Zinssätze verschiedener Sollzinsbindungen. Die Dauer der Sollzinsbindung gibt an, über wie viele Jahre der Zinssatz festgeschrieben wird. Während des Zeitraumes der Sollzinsbindung ist der Sollzins nicht veränderbar. Die Gefahr einer Zinserhöhung ist innerhalb dieser Zeit somit ausgeschlossen. Die Sollzinsbindung beginnt mit Vertragsunterzeichnung und endet mit Ablauf des Monats, in dem die Sollzinsbindung laut Vertrag ausläuft. Je nachdem, für welche Dauer der Zinsbindung und für welche Tilgungshöhe Sie sich entscheiden, wird nach Auslauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung über die Restschuld erforderlich. Insbesondere in Niedrigzinsphasen empfehlen wir Zinsfestschreibungen von mindestens 15 Jahren, doch gilt es zu beachten: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Zinsaufschlag!

2. Gebundener Sollzins

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Zinsen Ihrer Hausfinanzierung p. a. während des Zinsbindungszeitraumes voraussichtlich angesetzt werden. Der Sollzins bildet die Zinskosten einer Finanzierung ab, aber er beinhaltet keine zusätzlichen Kosten. Wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich, so kann der Sollzins für diese sowohl höher, als auch niedriger ausfallen. Zusammen mit der von Ihnen gewünschten anfänglichen Tilgung, formt der Sollzins die Grundlage zur Berechnung Ihrer monatlichen Darlehensrate.

3. Effektiver Jahreszins

Kreditanbieter sind gemäß §§ 6 ff. Preisangabenverordnung (PAngV) dazu verpflichtet, den effektiven Jahreszins in ihren Angeboten auszuweisen. Dieser unterscheidet sich vom Sollzins vor allem dadurch, dass weitere preisbestimmende Faktoren eingerechnet werden, beispielsweise die Dauer der Zinsbindung, der Tilgungssatz und das Disagio (Auszahlungskurs). Gebühren wie etwa Kosten für die Wertermittlung des Hauses, Bereitstellungszinsen, Besicherungskosten und Kosten der Kontoführung müssen hingegen nicht in den effektiven Jahreszinssatz einkalkuliert werden.

4. Monatliche Rate

In diesem Ergebnisfeld bildet der Zinsrechner für Immobilien die monatliche Finanzierungsrate ab, mit der Sie Ihren Immobilienkredit oder Ihr Baugeld zurückzahlen. Die Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Indem Sie jeden Monat einen Teil Ihres Kredites über die Tilgung zurückzahlen und die Restschuld dadurch mindern, sinkt der Zinsanteil mit fortschreitender Darlehenslaufzeit. Da die Höhe der Rückzahlungsrate während der Zinsbindung gleich bleibt, steigt folglich der Tilgungsanteil in gleichem Maße. Achten Sie darauf, dass die monatliche Kreditrate Ihre finanzielle Belastbarkeit nicht überschreitet.

Weitere Ergebnisse der Zinsberechnung

Wenn Sie in der Zeile Ihrer gewünschten Sollzinsbindung in Jahren links auf den Pfeil nach unten klicken, klappt die jeweilige Zeile auf und Sie können der Zinsberechnung zusätzlich folgende Resultate entnehmen:

5. Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung

Nehmen wir an, Sie haben eine 15-jährige Sollzinsbindung gewählt, so wird Ihnen in dieser Ergebniszeile die Höhe der Restschuld nach Ablauf von 15 Jahren Zinsbindung angezeigt. Die Restschuld ist bei einem Angebotsvergleich neben dem Effektivzinssatz ein wichtiger Indikator, wie günstig ein Angebot tatsächlich ist.

6. Zu zahlender Gesamtbetrag

Der Zinsrechner berechnet anhand Ihres Zinssatzes die voraussichtlichen Kosten der „Baufi“, wie die Baufinanzierung umgangssprachlich häufig genannt wird. Der zu zahlende Gesamtbetrag setzt sich aus dem Darlehensbetrag und den Zinskosten zusammen. Wenn Sie den Darlehensbetrag von dem zu zahlenden Gesamtbetrag abziehen, erhalten Sie die Gesamtzinsbelastung. Der zu zahlende Gesamtbetrag wird unter der Annahme ermittelt, dass der errechnete Sollzins gleichbleibend für die gesamte Laufzeit (bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens) gilt.

7. Voraussichtliche Grundbuchkosten

Mit dem Kauf einer Immobilie fallen Kosten für die Grundbucheintragungen (Eintragung des neuen Eigentümers und Eintragung der Grundschuld) an. Diese Kosten werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Unser Zinsenrechner kalkuliert für Sie die voraussichtlichen Grundbuchkosten mittels einer Pauschale.

8. Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung

Dieses Ergebnis unseres Zinsrechners zeigt Ihnen die kalkulatorische Gesamtlaufzeit Ihres Hypothekendarlehens an. Die Laufzeitberechnung erfolgt unter der Annahme, dass der errechnete Sollzins gleichbleibend für die gesamte Finanzierungslaufzeit gilt. Im Idealfall sollte der Baukredit vor Eintritt in das Rentenalter zurückgezahlt sein. Ist dies nicht der Fall, muss die Rente ausreichend hoch sein, damit Sie daraus sowohl Ihre Lebenshaltungskosten als auch die Darlehensrate bestreiten können. Die Kreditlaufzeit können Sie durch eine höhere anfängliche Tilgung verkürzen.

Wie kann ich für eine Finanzierung günstige und verbindliche Zinsen berechnen?

Zinsrechner geben anhand von Richtwerten lediglich Orientierung.

Jede Immobilienfinanzierung ist individuell und einzigartig. Sie ist wie ein großes Uhrwerk mit vielen kleinen Zahnrädern, bei dem jedes Zahnrad in der Lage ist, das Ergebnis zu beeinflussen. Eine einzelne Angabe, sei es zu Ihrer Bonität oder zum Objekt, kann den Zinssatz einer Kreditfinanzierung grundlegend verändern. Erst durch ein Beratungsgespräch können fehlende Faktoren erkannt und in die Finanzierung eingearbeitet werden.

Sollen wir einen Zinsvergleich vornehmen und für Sie Top-Konditionen mit verbindlichen Zinsen berechnen? Dann nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Ihre kostenfreie und unverbindliche Angebotsanfrage!