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IMMOBILIENFINANZIERUNG

So finanzieren Sie Ihre Immobilie günstig.

Autor: Christoph Ossenkopp

Als langjähriger Experte für Immobilienfinanzierungen bringt Christoph Ossenkopp seine Erfahrung in die Inhalte dieser Website ein und sucht für unsere Kundinnen und Kunden stets die optimale Finanzierungslösung.

Sie möchten sich Ihren Wunsch nach Wohneigentum erfüllen und eine Immobilie bauen oder kaufen? Im Folgenden erläutern wir Ihnen, wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert, wie Sie am besten vorgehen und worauf Sie achten sollten. Zudem erhalten Sie wertvolle Tipps, damit Sie mögliche Stolperfallen souverän vermeiden.

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Wie funktioniert die Finanzierung einer Immobilie?

In 4 Schritten zur optimalen Immobilienfinanzierung.

Für die Erfüllung des Wunsches nach den eigenen vier Wänden müssen Verbraucher überwiegend eine hohe Summe aufbringen. Die Wenigsten verfügen selbst über solch hohe Beträge und sind demgemäß auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen.

Immobilienfinanzierung Schritt 1: Maximale Darlehenssumme berechnen
Optimale Immobilienfinanzierung

Kassensturz – Was darf die Immobilie kosten?

Mit dem Kassensturz ermitteln Sie Ihr persönliches Budget, also das, was der Hausbau oder das neue Wohneigentum maximal kosten darf. Ihre Finanzierungsplanung bildet somit das Fundament Ihres gesamten Projektes. Dementsprechend sollte sie gut durchdacht sein und so akkurat wie möglich aufgestellt werden.

Ihre monatliche Belastbarkeit ermitteln

Erstellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung. Dabei handelt es sich um eine Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ganz wichtig: Seien Sie realistisch bei der Finanzplanung – wenn Sie nämlich Ihre Traum-Immobilie bereits vor Augen haben, kann es schnell geschehen, dass Sie unbewusst Ihre Zahlen verschönern.

Auf die Einnahmenseite schreiben Sie

  • Ihr Nettoeinkommen (Haushaltsnetto)
  • Jährliche Sonderzahlungen (vertraglich zugesichert)
  • Kindergeld
  • Sonstige Einnahmen (Kaltmieten, Renten, Unterhalt etc.)

Auf die Ausgabenseite schreiben Sie

  • Kosten der Lebenshaltung (Lebensmittel, Kleidung, Körperpflege etc.)
  • Unregelmäßige Ausgaben (Möbel, Elektrogeräte, Geschenke, Neuanschaffungen, Reparaturen etc.)
  • Mobilitätskosten (Auto, Benzin, öffentliche Verkehrsmittel)
  • Versicherungsbeiträge (private Krankenversicherung, Haftpflichtversicherung etc.)
  • Beiträge zur Altersvorsorge
  • Ausgaben für bestehende Ratenkredite oder Leasingkredite
  • Sonstige Ausgaben (Strom, Heizung, Telefon, Internet, Rundfunkgebühren, Unternehmungen, Urlaub, Hobbys, eventuelle Unterhaltsverpflichtungen etc.)

Unregelmäßige Ausgaben sollten Sie auf monatliche Beträge aufteilen, damit diese in die Kalkulation einfließen können.

Die Differenz aus monatlichen Einnahmen und Ausgaben ergibt Ihre Belastbarkeit, Ihr sogenanntes Finanzierungspotenzial. Das wäre im Endeffekt der Betrag, welchen Sie jeden Monat für die Immobilienfinanzierung und die Bewirtschaftungskosten zur Verfügung hätten.

Die Planung Ihrer monatlichen Belastbarkeit ist in erster Linie ein Gradmesser für Sie selbst. Banken stellen anhand Ihrer Angaben und Unterlagen eigene Haushaltsrechnungen auf. Da sie hierbei bankeigene Pauschalen und Haushaltsrechner verwenden, unterscheiden sich die Haushaltsrechnungen der verschiedenen Geldhäuser oftmals gravierend.

Lehnt die eine Bank die Baufinanzierung aufgrund einer negativen Haushaltsrechnung ab, kann die Haushaltsrechnung eines anderen Kreditinstitutes wiederum positiv ausfallen. Entscheidend ist allerdings, dass Sie die Finanzierung tatsächlich nur im Rahmen Ihrer monatlichen Belastbarkeit aufnehmen.

Wussten Sie schon

Banken setzen als Pauschale für die Lebenshaltungskosten häufig 600 Euro monatlich für eine Person an, weitere 400 Euro für die zweite Person und 200 Euro für jedes weitere Mitglied des Haushaltes. Abhängig von der Höhe des Gehalts können jedoch ebenso bis zu 40 % des Familiennettoeinkommens für die Lebenshaltungskosten veranschlagt werden.

Beachten Sie

Je nach Ort und Region, Objektart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.), Beschaffenheit, Größe und Alter der Immobilie belaufen sich die Bewirtschaftungskosten auf 2,00 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Kalkulieren Sie ebenso einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Die monatlichen Belastungen für Kreditraten und Bewirtschaftungskosten sollten 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen.

XPERT-Tipp

Legen Sie jeden Monat etwas Geld als Instandhaltungsrücklage beiseite. Größere Reparaturen können Sie dann bequem aus der Rücklage finanzieren. Als Faustformel gilt: Rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich bzw. 0,8 % bis 1 % des Kaufpreises oder der Erstellungskosten jährlich.


Ihr Eigenkapital ermitteln

Überprüfen Sie als Nächstes, wie viel Vermögen Sie aktuell besitzen und wie viel Sie davon in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen können. Folgende Vermögenswerte zählen als Eigenkapital:

  • Bankguthaben
  • Sparguthaben
  • Bargeld und Festgeld
  • Kapitallebensversicherungen
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Aktien
  • Zuteilungsreife Bausparverträge
  • Nicht liquide Vermögenswerte (ein Grundstück oder bestehendes Immobilienvermögen)
  • Vorerbe
  • Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Eigenkapital senkt den Zinssatz und die Gesamtkosten Ihres Darlehens

Überlegen Sie, wie viel Ihres Vermögens Sie in die Immobilienfinanzierung einfließen lassen möchten. Grundsätzlich gilt, je mehr eigenes Kapital Sie investieren, desto attraktiver werden die Zinskonditionen und desto mehr Banken kommen für Ihr Vorhaben in Betracht. Ihr Eigenkapital verkürzt die Darlehenslaufzeit, reduziert somit die Gesamtzinskosten und erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Bankkredit zu erhalten, denn ein höherer Eigenkapitaleinsatz verringert das Finanzierungsrisiko der Banken. Je niedriger ein Finanzierungsobjekt von Kreditgebern beliehen werden muss, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sämtliche Forderungen der Bank im Fall einer notwendig gewordenen Immobilienverwertung (Zwangsversteigerung) beglichen werden können. Dieses reduzierte Risiko belohnen Kreditgeber mit günstigeren Zinskonditionen.

Wann bekomme ich den günstigsten Zinssatz für mein Baugeld?

Der günstigste Zinssatz lässt sich in der Regel für erstrangig abgesicherte Immobilienkredite bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes realisieren.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis oder Marktwert einer Immobilie, sondern der von der Bank ermittelte Objektwert, welcher sich vermutlich dauerhaft am Markt erzielen lässt. Für die Berechnung des Beleihungswertes stehen dem Finanzinstitut drei gängige Verfahren zur Verfügung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Der Grund, weshalb die niedrigsten Zinskonditionen bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes zu erzielen sind, liegt in der Art und Weise, wie sich Hypothekenbanken refinanzieren: In erster Linie dadurch, dass sie Pfandbriefe an Anleger herausgeben, welche durch bankeigene sowie an die Bank abgetretene Immobilien besichert sind. Diese Immobilien, welche den Pfandbriefen als Sicherheit hinterlegt werden, dürfen gemäß Pfandbriefgesetz (PfandBG) nicht höher als 60 % ihres Beleihungswertes beliehen werden. Daher erhalten Darlehensnehmer ebenfalls bis zu dieser Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes die günstigsten Zinskonditionen.

Den Kreditbedarf, welcher die Grenze von 60 % des Beleihungswertes übersteigt, müssen Banken auf anderem Wege (z. B. über ihre Kundeneinlagen) refinanzieren. Die höheren Refinanzierungskosten hierfür geben die Kreditinstitute an ihre Kunden weiter. Deshalb erhöht sich ab einer Beleihungshöhe von über 60 % des Beleihungswertes die Zinskondition stufenweise.

Somit entscheidet die prozentuale Beleihungshöhe maßgeblich darüber, ob und zu welchen Konditionen der Kredit vergeben wird.

Wussten Sie schon

Banken sprechen im Zusammenhang mit dem Beleihungswert gerne vom sogenannten Beleihungsauslauf (BLA). Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag (aufgenommener Kredit inklusive eventuell bestehender Vorlasten) und dem Beleihungswert. Je höher der Beleihungsauslauf ist, umso größer ist das Beleihungsrisiko des Kreditgebers und desto höher fallen folglich die Zinskonditionen aus.

Die Beleihungsgrenze beschränkt die maximale Darlehenshöhe

Liegt die gewünschte Finanzierungssumme über der sogenannten Beleihungsgrenze, wird der Kredit nicht gewährt. Die Beleihungsgrenze setzt sich aus dem von der Bank festgelegten Beleihungswert abzüglich eines von der Bank errechneten Sicherheitsabschlages zusammen. Die Höhe der Beleihungsgrenze kann je nach Kreditinstitut ganz unterschiedlich festgelegt werden. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Nicht der Beleihungswert limitiert die maximale Kredithöhe, sondern die oftmals niedrigere Beleihungsgrenze.

Weiterführende Informationen hierzu und zu den Faktoren, welche darüber hinaus Einfluss auf die Zinskondition haben, erhalten Sie auf unserer Seite Bauzinsen.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für meine Eigenheimfinanzierung aufbringen?

Obgleich bei manchen Baukreditgebern eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital (bei sehr guter und sicherer Einkommenssituation) möglich ist, empfehlen wir einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten bei selbst genutzten Immobilien. Üblich ist, dass Darlehensnehmer zumindest die Kaufnebenkosten (bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten) oder die Baunebenkosten aus eigenen Finanzmitteln bestreiten.

Anstelle von Eigenkapital können Sie ferner weitere Vermögenswerte (wie etwa Immobilienbesitz) in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen. Detaillierte Informationen hierzu erhalten Sie weiter unten unter dem Punkt zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung.

Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, den Eigenkapitaleinsatz zu verringern, da die Darlehenszinsen abzugsfähige Kosten darstellen. Wir empfehlen Ihnen, diesbezüglich Ihre Steuerberatung zu kontaktieren und die für Ihr Vorhaben sinnvolle Balance aus Eigen- und Fremdkapital in Erfahrung zu bringen.

Mithilfe unserer Hypothekenrechner können Sie unkompliziert berechnen, wie die Zinskonditionen bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz aussehen: Zinsrechner Baufinanzierung. Gerne überprüfen auch wir für Sie, wie sich Ihr Eigenkapital auf die Zinssätze verschiedener Geldinstitute auswirkt und wie hoch der optimale Eigenkapitaleinsatz für Ihr Finanzierungsvorhaben ist.

XPERT-Tipp

Behalten Sie von Ihren Geldmitteln eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes in der Hinterhand und bringen diese nicht in Ihre Darlehensaufnahme ein. Als Orientierung gelten 3 bis 5 Nettomonatseinkommen. Kapitalanleger sollten bei ihrer Reserve zudem etwaige Mietausfälle berücksichtigen.

Zu mehr Eigenkapital durch KfW-Kredit, Zwischenfinanzierung, Nachrangdarlehen und Eigenleistung
KfW-Kredit

Immobiliendarlehen lassen sich mit Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kombinieren. Die KfW-Förderung umfasst unterschiedliche Kredite mit günstigen Konditionen, welche teilweise sogar Tilgungszuschüsse beinhalten.

Da einige Kreditinstitute Gelder aus KfW-Förderprogrammen als Eigenkapital behandeln und in der Folge Zinsverbesserungen erzielt werden können, sollten Sie die Einbindung von KfW-Fördermitteln schon aus diesem Grund stets prüfen.

Was weitere Vorteile von Fördergeldern und Zuschüssen für Ihre Immobilienfinanzierung sind, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema KfW-Förderung.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen sind für Finanzunternehmen mit einem erhöhten Risiko verbunden, da die Grundschuld nicht an erster Rangstelle in Abteilung III des Grundbuches eingetragen wird. Die Grundschuld wird entweder nachrangig eingetragen oder das Darlehen wird ohne Eintragung einer Grundschuld blanko vergeben. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, entscheidet die Rangstelle im Grundbuch allerdings darüber, in welcher Reihenfolge die Forderungen der Darlehensgeber befriedigt werden. Demgemäß ist das Kreditausfallrisiko für Gläubiger von Nachrangdarlehen (mit oder ohne dinglicher Absicherung) größer. Für dieses erhöhte Risiko verlangen die Darlehensgeber von Nachrangfinanzierungen höhere Zinskonditionen.

Da einige Finanzierungsgeber Kapital aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital bewerten, kann es fallbedingt sinnvoll sein, mithilfe eines nachrangigen Darlehens mehr eigenes Kapital zu simulieren. Durch die verbesserte Eigenkapitalquote wird der Beleihungsauslauf reduziert und gegebenenfalls die nächste Konditionsstufe erreicht, wodurch die Zinskondition des vorrangigen Darlehens verbessert würde. Obwohl die Zinssätze von Nachrangdarlehen relativ hoch sind, kann die herbeigeführte Zinsverbesserung bei dem vorrangigen Hauptdarlehen zu einem günstigeren Mischzins (Zinssatz aus vorrangigem und nachrangigem Darlehen) Ihrer Immobilienfinanzierung führen.

Zwischenfinanzierung

Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben und gleichzeitig bereits bestehendes Wohneigentum zu veräußern? Oder möchten Sie ein Haus bauen und erwarten in Kürze die Auszahlung Ihrer Kapitallebensversicherung? Dann bietet es sich an, mithilfe einer Zwischenfinanzierung bereits das Eigenkapital in die neue Immobilienfinanzierung einzubringen, welches Ihnen erst in naher Zukunft zur Verfügung stehen wird. Das Kapital aus der Zwischenfinanzierung wird in diesem Fall wie Eigenkapital behandelt und verbessert entsprechend Ihre Zinskondition. Zwischenfinanzierungen sind endfällige (tilgungsfreie) Hypothekarkredite mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen können Sie jederzeit zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Eigenleistung

Kreditnehmern bietet sich die Möglichkeit, beim Bau des Eigenheimes oder bei Modernisierungsmaßnahmen selbst mitzuwirken oder Freunde und Verwandte mitwirken zu lassen. Ohne besondere handwerkliche Qualifikation können einfache Arbeiten, wie etwa das Verlegen von Laminat und Fliesen, Malerarbeiten oder das Tapezieren der Wände und Decken selbst übernommen werden.

Eigenleistungen des Kreditnehmers (umgangssprachlich gerne als „Muskelhypothek“ bezeichnet) sparen Lohnkosten der Handwerksbetriebe ein, und das honorieren die meisten Kreditgeber, indem sie diese Einsparungen – bis zu einer gewissen Höhe – als Einsatz von Eigenkapital werten. Die Höchstgrenze für das Einbringen von Eigenleistungen ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.

Ohne handwerklichen Qualifikationsnachweis sind Eigenleistungen üblicherweise zwischen 10.000 und 30.000 Euro anrechenbar. Mit Nachweis der Qualifikation akzeptieren Banken vereinzelt Eigenleistungen sogar bis zu 30 % der gesamten Finanzierungskosten.

Bei engen Kreditentscheidungen aufgrund von wenig Eigenkapital können Eigenleistungen zu einem positiven Entscheid verhelfen. Zudem können Eigenleistungen eine Konditionsverbesserung herbeiführen.

Beachten Sie

Erbringen Sie Arbeiten in Eigenleistung, müssen Sie Material hierfür selbst einkaufen. Dementsprechend können Sie nur die eingesparten Lohnkosten der Handwerker als Eigenkapitaleinsatz ansetzen und nicht die Materialkosten. Außerdem können die eingesparten Lohnkosten nicht in beliebiger Höhe angegeben werden. Sie müssen vielmehr anhand von eingeholten Kostenvoranschlägen oder einer Kostenaufstellung vom Architekten belegt werden.

Zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung des Bankkredites

Mithilfe von Zusatzsicherheiten (nicht liquiden Vermögenswerten) können Darlehensnehmer die Zinskonditionen ihrer Immobilienfinanzierung deutlich verbessern. Denn durch das Einbringen von Zusatzsicherheiten sinkt das Forderungsausfallrisiko der Bank.

Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und wird für die Bank eine Verwertung der Immobilie (Zwangsversteigerung) erforderlich, ist der Erlös selten hoch genug, dass davon die Darlehensschuld sowie mögliche weitere Kosten beglichen werden können. In der Folge kann das Kreditinstitut einen Teil seiner Forderungen nicht einlösen. Zusätzliche Sicherheiten sollen eine solche Situation möglichst ausschließen und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass im Fall einer notwendig gewordenen Verwertung der Immobilie sämtliche Forderungen der Bank beglichen werden können. Die Zinskondition verbessert sich dementsprechend. Insbesondere Bestandsimmobilien kommen als Zusatzsicherheit infrage. Wenn Sie ein bestehendes Haus beleihen möchten, dann sollte dieses allerdings entweder lastenfrei sein oder die aktuelle Restschuld sollte eine zusätzliche Beleihung erlauben. Banken beleihen zusätzliche Sicherheiten in Form von Immobilien oder Grundstücken bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 85 % des Beleihungswertes. Ebenso wirkt sich der im Grundbuch zur Verfügung stehende Rang auf den Zinsvorteil aus. Ist der erste Rang bereits belegt, fällt der Zinsvorteil geringer aus.

Weiterhin eignen sich kapitalbildende Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Guthaben auf Festgeldkonten sowie Aktien und Fonds als Zusatzsicherheiten. Aufgrund der Kursschwankungen nehmen Hypothekenbanken bei Wertpapieren jedoch einen satten Risikoabschlag vor. Das heißt, diese Finanzwerte werden üblicherweise mit lediglich 60 % ihres Kurswertes bewertet.


Wie viel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten? So berechnen Sie die maximale Darlehenssumme:

Für die Ermittlung des maximalen Kreditbetrages stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Für beide Berechnungen müssen Sie vorab Ihre monatliche Belastbarkeit bestimmt haben. Wenn Sie die Höhe Ihres einzusetzenden Eigenkapitals noch nicht genau abschätzen können, aber bereits eine grobe Vorstellung von Ihrem möglichen Zins- und Tilgungssatz haben, empfehlen wir Ihnen folgende Formel:

Immobilienfinanzierung: Berechnung der maximalen Darlehenssumme, Formel

Sollten Sie noch keine Vorstellung von dem möglichen Zins- und Tilgungssatz Ihrer Immobilienfinanzierung haben, empfehlen wir Ihnen alternativ unseren Budgetrechner. Unabhängig davon, ob Sie bereits eine Idee von der Höhe Ihres zur Verfügung stehenden Eigenkapitals haben oder nicht, ermittelt dieser Darlehensrechner anhand eines beispielhaften Zinssatzes den höchstmöglichen Kreditbetrag sowie den maximal möglichen Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten werden bei dem Online-Rechner als 10 %-ige Pauschale berücksichtigt.

Beachten Sie

Mit der abgebildeten Formel wird der maximal mögliche Darlehensbetrag errechnet und nicht der maximale Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten müssten dementsprechend ebenso von dem ermittelten Betrag bestritten werden.

Diese Kaufnebenkosten müssen Sie beim Hauskauf oder Wohnungskauf berücksichtigen:
Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf, Infografik

Nebenkosten, die beim Erwerb oder Bau von Wohneigentum anfallen, werden häufig unterschätzt. Leider bleibt es nicht nur bei dem Kaufpreis oder den Erstellungskosten einer Immobilie. Wie auf der Infografik dargestellt, fällt eine ganze Reihe weiterer Kosten an, die mit dem Immobilienerwerb einhergehen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab wie zum Beispiel dem Standort der Immobilie. Unserer nachfolgenden Übersicht können Sie entnehmen, welchen Steuersatz jedes Bundesland für die Grunderwerbsteuer erhebt.

Grunderwerbsteuer: Steuersatz je Bundesland, Übersicht

Möchten Sie ein Haus finanzieren und bekommen es beispielsweise für 250.000 Euro zum Kauf angeboten, addieren sich die Kaufnebenkosten auf 13.750 bis 39.100 Euro.

Wie Sie sehen, entstehen beim Immobilienkauf oder Bau verschiedenartige Nebenkosten in erheblichem Umfang, welche Sie bei der Planung auf jeden Fall berücksichtigen sollten. Bei der Kalkulation Ihrer maximalen Kreditsumme sollten deshalb sowohl der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten als auch die Kaufnebenkosten bzw. die Baunebenkosten eingeplant werden.

Bei den Kaufnebenkosten wird zwischen den obligatorischen (Nebenkosten, die unbedingt anfallen) und flexiblen Nebenkosten unterschieden

Zu den obligatorischen Kaufnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
  • Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
  • Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)

Zu den flexiblen Kaufnebenkosten zählen:

  • Maklerprovision (ca. 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises)
  • Finanzierungsnebenkosten
  • Umzugskosten
Beachten Sie

Pauschal lassen sich die Erwerbsnebenkosten mit 5,50 % bis 15,64 % des Kaufpreises beziffern. Bei einem Bauvorhaben machen die Baunebenkosten sogar rund 20 % der gesamten Baukosten aus.

Der vermeintlich gute Tipp mit der Grunderwerbsteuer

Viele Notare geben Käufern im Beurkundungstermin den „Tipp“, Kosten für Möbel (wie zum Beispiel eine Einbauküche) im Kaufvertrag separat auszuweisen, um auf diese keine Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen.

Bedauerlicherweise lassen Notare bei ihrer Empfehlung außer Acht, dass sich hierdurch die Zinskondition der Immobilienfinanzierung oftmals verschlechtert. Dies kommt dadurch zustande, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis sinkt, der Darlehensbedarf jedoch unverändert hoch bleibt (schließlich müssen die separat ausgewiesenen Möbel noch immer mitfinanziert werden). Bei gleichem Kapitalbedarf muss die Immobilie nun aus Bankensicht höher beliehen werden, da Kosten für Möbel den Wert der Immobilie nicht erhöhen. In der Folge wirkt sich dieser Umstand häufig negativ auf die Zinskondition aus und die gut gemeinte Empfehlung des Notars kommt einen letztendlich teuer zu stehen.

Um den ursprünglichen Zinssatz aufrechtzuerhalten, müssten Käufer nun entsprechend mehr Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung beisteuern. Dies ist für viele Betroffene aber nicht möglich.

Sollten Sie beabsichtigen, Kosten für Möbel im Kaufvertrag separat ausweisen zu lassen, sprechen Sie uns bitte hierzu an. Gerne errechnen wir für Sie, ob sich dies in Ihrem ganz konkreten Fall finanziell rechnet oder nicht.

Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie unkompliziert ermitteln, wie hoch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer voraussichtlich ausfallen werden.

Immobilienfinanzierung Schritt 2: Kreditformen
Optimale Immobilienfinanzierung

Die richtige Kreditform für Ihre Immobilienfinanzierung wählen – welche Finanzierungsarten gibt es?

Finanzierung ist nicht gleich Finanzierung. Auf dem Markt gibt es aktuell viele verschiedene Darlehensformen und Möglichkeiten. Dabei werden Anbieter nicht müde, immer neue Begriffe für ein und dasselbe Produkt zu kreieren oder vorhandene Produkte miteinander zu kombinieren. Die Basis der Darlehensarten (Festzinsdarlehen und Gleitzinsdarlehen), aus denen sich die neuen Formen entwickeln, ist im Grundsatz allerdings gleich geblieben.

Bevor Sie mit der Suche nach der günstigsten Immobilienfinanzierung starten, sollten Sie sich mit den Besonderheiten der verschiedenen Finanzierungsarten vertraut machen.

Informationen zu den möglichen Finanzierungsformen erhalten Sie auf unserer Übersichtsseite Darlehensarten.
Eine Infografik zu den Vor- und Nachteilen der verschiedenen Darlehensarten können Sie hier einsehen.


Staatliche Förderkredite können Zinsvorteile bringen

Finanzierungsbausteine richtig miteinander kombinieren.

Wenn Sie noch unschlüssig sind, welche Finanzierungsform Sie wählen sollen, so denken Sie auch an zusätzliche Finanzierungsbausteine, die Ihnen helfen können, Kosten einzusparen. Verschiedene Darlehensarten lassen sich nämlich unkompliziert mit Programmen der KfW-Förderbank kombinieren.

Die Fördermöglichkeiten, die der Staat zur Verfügung stellt, umfassen unterschiedliche Kredite mit günstigen Zinsen für begrenzte Fördersummen. Ein KfW-Darlehen kann der Finanzierung als Baustein unproblematisch hinzugefügt werden. Zudem beinhalten einige Kreditprogramme Tilgungszuschüsse, wodurch die Kosten der Gesamtfinanzierung mitunter deutlich sinken.

Gefördert werden unter anderem der Kauf, der Bau, die energetische Modernisierung, die energieeffiziente Sanierung, der altersgerechte Umbau als auch die Verbesserung von Einbruchschutz und Barrierefreiheit. Auf unserer Seite KfW-Förderung erhalten Sie eine Übersicht der aktuellen Förderprogramme und Zuschüsse sowie die jeweiligen Produktbeschreibungen.


Lohnen sich Bausparprodukte zur Zinssicherung in einer Immobilienfinanzierung?

Bausparen ist ein beliebter Finanzierungsbaustein zur Absicherung des Zinssatzes innerhalb einer Kapitalaufnahme. Dabei kann der Bausparvertrag als Tilgungsersatz oder als Tilgungsergänzung für das Immobiliendarlehen dienen.

Bausparvertrag als Tilgungsersatz
Konstantdarlehen: Tilgungsfreie Vorfinanzierung und Bauspardarlehen, Bausparvertrag als Tilgungsersatz, Infografik

Erfolgt Bausparen als Tilgungsersatz in Verbindung mit einem endfälligen Vorausdarlehen, wird von einem Konstantdarlehen gesprochen. Ein Konstantdarlehen ist somit eine Kombination aus tilgungsfreier Sofortfinanzierung und Bausparvertrag. Unsere Infografik veranschaulicht beispielhaft die Funktionsweise eines solchen Darlehens. 

Da es sich bei der Vorfinanzierung um ein endfälliges Darlehen (hier mit 15 Jahren Zinsbindung) handelt, erfolgt keine Tilgungsleistung. Stattdessen wird ein vereinbarter Sparbetrag monatlich in den Bausparvertrag eingezahlt und ein Bausparguthaben aufgebaut. 

Nach 15 Jahren wird der Bausparvertrag in diesem Beispiel zuteilungsreif und das Bauspardarlehen kann abgerufen werden. Das Vorausdarlehen wird mithilfe des bislang angesparten Bausparguthabens teilweise getilgt. Die verbleibende Restschuld wird als Bauspardarlehen weiterfinanziert.

Da mit Abschluss des Bausparvertrages die Zinskondition für das zukünftige Bauspardarlehen (die Weiterfinanzierung in 15 Jahren) vereinbart wird, ist der Zinssatz bei dieser Finanzierungsvariante über die gesamte Finanzierungslaufzeit von 30 Jahren gesichert.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen als Tilgungsersatz erhalten Sie auf unserer Seite Konstantdarlehen.

Bausparvertrag als Tilgungsergänzung
Bausparvertrag als Zinssicherung für Annuitätendarlehen, Infografik

Erfolgt Bausparen als Tilgungsergänzung, wird der Bausparvertrag in Verbindung mit einem klassischen Annuitätendarlehen abgeschlossen. Als Bausparsumme wird die voraussichtliche Restschuld (gemäß Tilgungsplan) nach Ablauf der Sollzinsbindung des annuitätischen Darlehens vereinbart. Durch den Bausparvertrag erhält der Bausparer Anspruch auf ein späteres Bauspardarlehen (eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu bereits jetzt vereinbarten Zinskonditionen). Die Infografik verdeutlicht diese Zusammenhänge.

Rein finanziell gesehen lohnt sich ein Bausparmodell erfahrungsgemäß in vielen Fällen nicht. Insbesondere wenn Bausparverträge als Tilgungsergänzung zur Zinssicherung eingesetzt werden, kommt es zu einer Doppelbelastung: Zum einen besteht die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung des Annuitätendarlehens und zum anderen kommt nun die Ansparrate des Bausparvertrages hinzu. Darüber hinaus muss auch noch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages (1 % bis 1,6 % der Bausparsumme) in die Kalkulation mit einbezogen werden.

Bausparen kann ein zusätzliches Finanzierungsrisiko mit sich bringen. Teilt die Bausparkasse das Bauspardarlehen nämlich nicht rechtzeitig zu, muss die Ablöse des endfälligen Sofortdarlehens, (wenn Bausparen als Tilgungsersatz dient) bzw. des annuitätischen Darlehens, (wenn Bausparen als Tilgungsergänzung eingesetzt wird), zwischenfinanziert werden. Diese Zwischenfinanzierung wäre wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dennoch kann Bausparen für den sicherheitsbewussten Verbraucher oder den Kapitalanleger durchaus einen geeigneten und unter Umständen steuerlich sinnvollen Finanzierungsbaustein darstellen, insbesondere weil Bausparer staatliche Förderungen in Anspruch nehmen können, beispielsweise vermögenswirksame Leistungen, Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester bzw. Riester-Rente oder Rürup-Rente. Die unbegrenzten Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Bauspardarlehen eröffnen zudem eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen als Tilgungsergänzung erhalten Sie auf unserer Seite Bausparvertrag.

Immobilienfinanzierung Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen und Angeboten einholen
Optimale Immobilienfinanzierung

Unterlagen zusammenstellen, Angebote zu Hypothekendarlehen einholen und Konditionen vergleichen

Für die Erstellung von Finanzierungsvorschlägen benötigen wir noch keine Unterlagen von Ihnen. Ebenso wird keine Schufa-Anfrage vorgenommen. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, ist es erforderlich, Ihre Nachweise dem Bankpartner für seine Kreditentscheidung zur Verfügung zu stellen. Es ist jedoch hilfreich, wenn Sie die Inhalte Ihrer persönlichen Unterlagen und die Eckdaten Ihres Wunsch-Objektes kennen. Denn je genauer Ihre Angaben ausfallen, desto belastbarer wird der Zinssatz unseres Angebotes. Worauf Sie beim Vergleich von Konditionen achten sollten, erfahren Sie hier: Baufinanzierung Angebotsvergleich.

Für viele unserer Privatkunden ist die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen der unangenehmste Teil einer Wohnungsfinanzierung oder Hausfinanzierung. Lassen Sie sich jedoch hiervon nicht abschrecken. Wir unterstützen Sie dabei, geben Ihnen eine Checkliste an die Hand und übernehmen die Kommunikation mit der Bank in Ihrem Sinne.

Wir werden immer wieder gefragt, warum die Bank so viele Nachweise benötigt. Dies ist schnell erklärt: Der Kreditgeber ist gesetzlich dazu verpflichtet, zu überprüfen, ob Sie sich eine Immobilienfinanzierung leisten können und ob Sie in der Zukunft Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. Zudem handelt das Kreditinstitut in eigenem Interesse, denn es möchte Kreditausfälle tunlichst vermeiden. Im Endeffekt schützt das finanzierende Institut sich selbst und Sie vor Schaden. Schließlich sind die Summen weitaus höher als die von üblichen Konsumkrediten zur Finanzierung eines Fernsehers oder einer Couch.

Die Unterlagenanforderungen variieren unter den verschiedenen Darlehensgebern. Im Groben möchte die Bank Unterlagen zu Ihrer Bonität und zu dem Objekt, welches Sie erwerben bzw. bauen möchten, einsehen.

XPERT-Tipp

Stellen Sie Ihre persönlichen Unterlagen und die Dokumente Ihres Wunschobjektes zusammen, bevor Sie eine Finanzierungsanfrage stellen. Dadurch können Sie die Zeit von der ersten Anfrage bis hin zur Kreditvergabe deutlich verkürzen.

Immobilienfinanzierung Schritt 4: Auszahlung
Optimale Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung abschließen: Vertragsunterzeichnung und Auszahlung

Nachdem Sie sich für einen Finanzierungsvorschlag entschieden haben und wir Ihre Unterlagen an den Finanzierungspartner übergeben haben, prüft der Kreditgeber Ihren Darlehensantrag für Ihr neues Eigenheim. Mit der Kreditzusage erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag sowie die Grundschuldbestellungsurkunde für den Notar.

Gemeinsam mit Ihrem persönlichen Finanzierungsberater können Sie nun den Kreditvertrag in aller Ruhe durchgehen. Ihr Berater beantwortet all Ihre offenen Fragen und übermittelt Ihr unterzeichnetes Vertragsexemplar an die finanzierende Bank. Sie können nun den notariellen Beurkundungstermin wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen. Im Anschluss wird der günstige Kredit auf Ihr Konto ausgezahlt und Ihre Immobilienfinanzierung ist abgeschlossen.

Beachten Sie

Unterzeichnen Sie den notariellen Kaufvertrag erst, nachdem Sie die schriftliche Darlehenszusage des Kreditgebers erhalten haben. Sollte der Verkäufer wider Erwarten von seiner Verkaufsabsicht zurücktreten, können Sie Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht in Anspruch nehmen und Ihren Darlehensvertrag widerrufen. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sollte deshalb innerhalb Ihrer 14-tägigen Widerrufsfrist erfolgen.

Wie schnell wird mein Kreditantrag bewilligt?

Wie schnell Sie eine Genehmigung der Bank erhalten, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

  1. Wie schnell Sie Ihre vollständigen Bonitäts- und Objektunterlagen einreichen
  2. Wie schnell Ihr Antrag von dem Kreditgeber bearbeitet wird

Bitte beachten Sie: Banken beginnen mit der Bearbeitung Ihrer Kreditanfrage erst, wenn sämtliche benötigten Nachweise vorliegen. Solange dies nicht der Fall ist, stellen Darlehensgeber die Kreditprüfung zurück.

Die Bearbeitungszeit einer Kreditanfrage ist sehr unterschiedlich und variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut zwischen einem Bankarbeitstag und mehreren Wochen. Selbst bei ein und demselben Kreditgeber ändert sich die konkrete Bearbeitungszeit je nach Auftragslage.

Falls Sie eine kurzfristige Kreditzusage benötigen, helfen wir Ihnen gerne dabei, die Banken mit den günstigsten Finanzierungskonditionen und gleichzeitig kürzesten Bearbeitungszeiten für Sie herauszufiltern: Kostenlos und unverbindlich Express-Finanzierung anfragen.

Wie lange dauert es, bis die Bank das Baudarlehen auszahlt?

Mit Ihrem Kreditvertrag erhalten Sie ferner einen sogenannten Zahlungsabruf bzw. Abrufungsauftrag. Sind sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, kann die Auszahlung sehr kurzfristig erfolgen. Mithilfe des Abrufungsauftrages teilen Sie dem Geldinstitut mit, zu welchem Wunschtermin und auf welches Girokonto der Darlehensbetrag gezahlt werden soll.


Häufige Fragen in der Immobilienfinanzierung

Im Folgenden finden Sie einen Überblick der Fragen, die uns oft erreichen:

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung?

Der richtige Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung ist einerseits von Ihnen selbst abhängig, also davon, ob Sie sich die monatliche Belastung einer Hausfinanzierung leisten können und ob Sie gegebenenfalls das gewünschte Eigenkapital bereits angespart haben. Andererseits ist das aktuelle Zinsniveau von großer Bedeutung.

Geht der Marktzins in den Keller, begeben sich viele Verbraucher auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie. Schließlich sinken bei einem niedrigen Zinssatz die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung deutlich. Damit geht jedoch einher, dass die Immobilienpreise aufgrund der erhöhten Nachfrage besonders in begehrten Lagen steigen.

Die Kunst besteht nun darin, den Zeitpunkt abzupassen, an dem

1. Sie sich die Finanzierung leisten können,
2. der Bauzins sich auf niedrigem Niveau befindet und
3. Sie ein günstiges und passendes Kaufobjekt in Aussicht haben.

Wird sich der Bauzins in naher Zukunft verändern?

Eine verlässliche Aussage darüber, wie sich der Hypothekenzins in Zukunft verändern wird, lässt sich nicht treffen. Es ist jedoch möglich, Tendenzen und Korrelationen festzustellen, mit deren Hilfe Einschätzungen gegeben werden können. Auf unserer Seite aktuelle Bauzinsen finden Sie alle wichtigen Informationen rund um das Thema Zinsentwicklung.

Beeinflusst das Anfordern eines Angebotes meinen Schufa-Score?

Nein. Bei uns können Sie so viele Angebote anfordern, wie Sie wünschen. Es erfolgt keinerlei Meldung an die Schufa Holding AG und Ihre Anfrage hat folglich keinen negativen Einfluss auf Ihren Schufa-Score.

Sollten Sie sich mit Kreditanfragen direkt an Banken wenden, so weisen Sie diese darauf hin, dass sie ausschließlich „KK-Anfragen“ (Anfrage Kreditkondition) stellen. Diese Anfragen sind nämlich Schufa-neutral und haben keine Auswirkung auf Ihren Bonitäts-Score. „AK-Anfragen“ (Anfrage Kredit) sind hingegen Schufa-relevant und sollten vermieden werden.

Wo gibt es die günstigsten Wohnbaukredite: Bei der Hausbank oder einem freien Vermittler?

Der Zinssatz ist ein bedeutendes Kriterium Ihrer Immobilienfinanzierung. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied können die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung um viele tausend Euro erhöhen oder senken. Darüber hinaus können Angebotsparameter, wie etwa Sondertilgungsrechte, mögliche Tilgungssatzwechsel oder bereitstellungszinsfreie Zeiten die Attraktivität eines Angebotes deutlich steigern.

So einzigartig jedes Finanzierungsvorhaben ist, so vielfältig sind die Angebote, Tarife und Produkte der verschiedenen Anbieter. Einige Kreditgeber bieten bessere Konditionen für Selbstständige, andere Banken wiederum finanzieren ausschließlich Angestellte. Manche Darlehensgeber bieten besonders niedrige Zinssätze für geringe Beleihungsausläufe, andere Finanzierungsanbieter wiederum nicht. Viele Banken verlangen die Mitverpflichtung des Ehepartners, wenn keine Gütertrennung vereinbart wurde, andere sehen davon wiederum ab. Hinzu kommt, dass nahezu täglich zeitlich begrenzte Sonderrabatte von verschiedenen Kreditinstituten angeboten werden.

Die Wahrscheinlichkeit, dass ausgerechnet Ihre Hausbank das günstigste Angebot für eine passende Immobilienfinanzierung vorlegen kann, ist dementsprechend äußerst gering – und Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass der Berater Ihrer Hausbank im Endeffekt ein Verkäufer ist. Oftmals erwartet seine Bank von ihm, dass er vorgegebene Stückzahlen bestimmter Produkte in einem vorgegebenen Zeitraum verkauft. Das führt dann nicht selten dazu, dass er versucht, Ihnen teure Zusatzprodukte mitzuverkaufen, die für Ihr Projekt überhaupt nicht erforderlich sind.

Ein freier Finanzierungsvermittler handelt hingegen unabhängig von den Vorgaben der einzelnen Banken. Er analysiert die aktuellen Angebote und Produkte vieler Kreditanbieter in Deutschland und ermittelt aus diesen – unter Berücksichtigung Ihrer ganz persönlichen Wünsche – den für Ihr Vorhaben optimalen und günstigsten Finanzierungsvorschlag.

Verbraucherportale wie zum Beispiel Stiftung Warentest und Cash.online empfehlen immer wieder, unabhängige Baufinanzierer mit der Suche nach dem günstigsten Immobiliendarlehen zu beauftragen.

Warum können Sie Ihren Kunden so günstige Konditionen für Immobiliendarlehen anbieten?

Wir sind auf die Vermittlung von Immobiliendarlehen spezialisiert und mit über 500 Filialbanken, Direktbanken, Volksbanken, Raiffeisenbanken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen elektronisch verbunden. Das bedeutet für Ihre Immobilienfinanzierung: Konditionen können zu jeder Minute bundesweit abgerufen werden. Dementsprechend können wir für Sie tagesaktuell einen Zinsvergleich durchführen und die günstigsten Angebote für Ihr individuelles Vorhaben identifizieren.

Durch unsere Dienstleistung sparen die Kreditinstitute bei einer Kreditvergabe ihrerseits Vertriebs- und Beratungskosten ein, was ihnen die Möglichkeit gibt, uns ermäßigte Konditionen anzubieten. Eine weitere Vergünstigung erzielen wir, weil wir eben viele Finanzierungen vermitteln. Dadurch sind wir in der Lage, Ihnen häufig Angebote zu günstigeren Konditionen anzubieten, als Sie sie erhalten würden, wenn Sie mit der entsprechenden Bank direkt verhandeln.

Ab welchem Kreditbetrag vermitteln Sie Baukredite?

Jedes Immobilienvorhaben ist einzigartig und für jedes Projekt werden unterschiedliche Darlehensbeträge benötigt. Wir vermitteln Kredite zum Thema Immobilienfinanzierung schon ab 50.000 Euro, wohingegen einige Geldhäuser Finanzierungen erst ab einer Darlehenshöhe von 100.000 Euro anbieten. Für Darlehenssummen unter 100.000 Euro verlangen Banken häufig Mindermengenzuschläge.

Verpflichte ich mich zu irgendetwas, wenn ich Angebote anfordere?

Nein. Sowohl das Anfordern von Angeboten als auch die telefonische oder persönliche Beratung sind völlig unverbindlich und kostenfrei.

Sind meine Daten sicher?

Ja. Wir verwenden modernste Technologien und legen großen Wert auf höchste Sicherheitsstandards.

Unsere Webseite nutzt aus Sicherheitsgründen und zum Schutz vertraulicher Inhalte bei der Datenübertragung eine SSL-Verschlüsselung. Mit dieser Verschlüsselung können Ihre an uns übermittelten Daten nicht von Dritten gelesen werden. Zur Sicherung der von Ihnen an uns übermittelten personenbezogenen Daten nutzen wir das Protokoll „Transport Layer Security“ (TLS), welches Ihre Daten verschlüsselt. Zum Schutz vor Cyber-Attacken verwenden wir zusätzlich das „Secure Remote Password Protocol“ (RFC 2945), ein hocheffizientes, von der Stanford University entwickeltes Sicherheitsprotokoll. Der langfristigen Sicherheit dienen die kryptografischen Standards AES-256 und RSA-2048.

Wir vermarkten Ihre Daten nicht für Werbezwecke und Sie erhalten keine Werbeanrufe, Werbemails oder sonstige Arten der Werbung.

Sollten Sie Rückfragen haben, so wenden Sie sich bitte per E-Mail an unseren Datenschutzbeauftragten: [email protected].


Sie interessieren sich für eine günstige Immobilienfinanzierung?

Fragen Sie gerne unverbindlich Angebote für Ihre persönliche Immobilienfinanzierung an. Unsere erfahrenen Finanzierungsberater vergleichen für Sie die aktuellen Bauzinsen der Kreditbanken und ermitteln so die günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Vorhaben.

Hier können Sie kostenfrei Angebote anfordern.

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