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Baufinanzierung: Unsere Finanzierungspartner, Logos

Günstige Baufinanzierung: Vergleich der Anbieter

Baufinanzierungsrechner, kostenfreie Beratung und nützliche Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung.

BAUFINANZIERUNG XPERT ist Ihr unabhängiger und kompetenter Baufinanzierer. Durch unseren deutschlandweiten Baufinanzierungsvergleich sparen Sie viel Zeit und profitieren außerdem von ausgezeichneten Zinskonditionen. Mithilfe unserer kostenlosen Baufinanzierungsrechner können Sie online einfach und schnell Ihre günstige Immobilienfinanzierung berechnen.

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Auszahlung
100 %
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Mtl. Rate
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Baufinanzierung: So geht's
So finanzieren Sie Ihre Immobilien-Träume sorgenfrei
Hilfreiche Erklärungen, Ratgeber und nützliche Tipps.

Beste Baufinanzierung: So geht’s

Alles rund um die gute und günstige Finanzierung Ihrer Traum-Immobilie.

Sie möchten sich Ihren Wunsch nach Wohneigentum erfüllen und eine Immobilie bauen oder kaufen? Im Folgenden erläutern wir Ihnen, wie Sie am besten vorgehen, wie eine Baufinanzierung funktioniert und worauf Sie achten sollten. Zudem erhalten Sie wertvolle Tipps von unseren Experten, damit Sie mögliche Stolperfallen souverän vermeiden.

Gute Beratung ist der Schlüssel für Ihre optimale Baufinanzierung

Der Bau oder Erwerb von Wohneigentum gehört sicherlich zu den wichtigsten, folgenreichsten und auch schönsten Entscheidungen im Leben – wenn die Finanzierung der Immobilie auf einem sicheren Fundament ruht.

Eine Baufinanzierung ist ein komplexer Vorgang und viele unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen. Je nachdem, für welches Angebot Sie sich entscheiden, sparen Sie entweder bares Geld oder zahlen am Ende zu viel für Ihre Finanzierung. Im schlimmsten Fall werden Verbraucher so schlecht beraten, dass sie die monatlichen Raten für ihren Immobilienkredit nicht mehr tragen können und ihre Immobilie wieder verlieren.

Die sehr individuellen Gegebenheiten beim Neubau oder Kauf einer Immobilie machen jede Baufinanzierung einzigartig. Daher sollte der Hypothekenkredit perfekt auf Ihr Vorhaben zugeschnitten sein und Ihren Wünschen und Möglichkeiten entsprechen.

Baufinanzierung: Vergleich und Baufinanzierungsrechner für Ihre günstige Immobilienfinanzierung, Schaubild LeistungsübersichtBAUFINANZIERUNG XPERT steht Ihnen mit langjähriger Erfahrung beratend zur Seite, bis die Immobilienfinanzierung optimal auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist und Sie vollends zufrieden sind.

Wie Sie unserem Schaubild entnehmen können, unterstützen wir Sie nicht nur bei der Finanzierung einer Immobilie, wenn Sie diese kaufen möchten oder Baugeld benötigen, wir beraten Sie darüber hinaus auch zu einer Anschlussfinanzierung (wie zum Beispiel einem Forward-Darlehen), einer Umschuldung, einem Modernisierungskredit, einem Sanierungskredit, einem Umbaukredit, einer Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer und helfen Ihnen, staatliche Fördermittel zu bekommen, insbesondere für eine Baufinanzierung in Kombination mit einem KfW-Kredit.

Günstigste Baufinanzierung: Vergleich hilft, den besten Zinssatz zu ermitteln

Der Zinssatz einer Immobilienfinanzierung ist eines der wichtigsten Entscheidungskriterien. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Zinsdifferenz können die Finanzierung um viele tausend Euro teurer oder günstiger machen. Dennoch bevorzugen die meisten Darlehensnehmer den Gang zu ihrer Hausbank, um einen Hauskredit abzuschließen. Dies ist generell nachzuvollziehen, schließlich besteht ein persönlicher Kontakt zum Berater.

Die Hausbank versucht allerdings häufig die eigenen Produkte zu verkaufen, oftmals in Kombination mit teuren Zusatzprodukten. Deshalb raten Verbraucherzentralen sowie Stiftung Warentest und Finanztest regelmäßig dazu, bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler hinzuzuziehen und mehrere Angebote einzuholen.

Der aussagekräftige Baufinanzierungsvergleich ist sehr schwierig. Eine Immobilienfinanzierung ist vielschichtig und viele persönliche Gegebenheiten beeinflussen die Zinskondition. Der Kreditvergleich im Internet ist irreführend, denn Bauzinsrechner fragen in der Regel nur sehr wenige Eckdaten ab und weisen überwiegend die theoretisch bestmöglichen Konditionen für den Idealfall aus, ebenso wie das bei Vergleichsrechnern und Zinstabellen der Fall ist. Selbst gute Vergleiche von Baufinanzierungen berücksichtigen entscheidende Aspekte, wie etwa die Bewertung der Immobilie oder die Haushaltsrechnung, nicht.

Aus vielfältigen Gründen können die meisten Kreditnehmer diesen Idealzins aber nicht für sich beanspruchen. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die Baufinanzierungszinsen täglich ändern. Dementsprechend müssten Interessenten an ein und demselben Tag mit ihren Daten bei vielen Kreditgebern Angebote einholen, um einen belastbaren Baukredit-Vergleich vornehmen zu können. Dies ist für Verbraucher aber nicht darstellbar.

Dank einer digitalen und automatisierten Angebotsabfrage können wir dagegen mit Ihren Angaben zeitgleich Baufinanzierungsangebote von über 450 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen und Versicherungen einholen und die Zinsen vergleichen. Dabei wird Ihre Anfrage nicht an die Schufa gemeldet. Zudem beraten wir Sie kostenfrei, unterstützen Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Dokumente, stehen Ihnen mit Expertentipps zur Seite und vertreten Ihre Interessen gegenüber den Kreditbanken.

Sie interessieren sich für unseren kostenfreien Immobilienkredit-Vergleich? Dann fordern Sie jetzt unverbindlich Finanzierungsvorschläge mit besten Zinskonditionen an: Angebote anfordern.

Baufinanzierungsrechner: Kostenlos die günstige Baufinanzierung berechnen
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Für die solide Berechnung Ihrer Finanzierung stellen wir Ihnen gerne unsere Baufinanzierungsrechner online zur Verfügung. Nutzen Sie für die Planung Ihrer Baufinanzierung Kreditrechner aus der nachfolgenden Auswahl:

Finanzierungsrechner: Alle kostenlosen Online-Rechner für die Finanzierung von Hauskauf, Immobilienkauf oder Bau auf einen Blick

Finanzierungsrechner – Übersicht

Auf unserer Übersichtsseite finden Sie alle kostenlosen Baufinanzierungsrechner für die Planung Ihres Immobilienvorhabens.

Zinsrechner Baufinanzierung: Online einfach Richtwerte für Ihre Zinsen berechnen

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Dieser Baufinanzierungsrechner liefert Ihnen einfach und schnell Richtwerte für Ihren Zinssatz bei verschiedenen Zinsbindungen sowie die monatliche Rate bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz.

Budgetrechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Berechnen Sie unkompliziert das Budget für Ihren Hauskauf oder Ihr Immobilienvorhaben.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mit diesem Baufinanzierungsrechner können Sie unkompliziert ermitteln, welchen maximalen Kaufpreis Sie sich leisten können bzw. wie hoch die Baukosten ausfallen dürfen.

Wie unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Konsumentenkredit?

Eine komplexe Immobilienfinanzierung unterscheidet sich grundlegend von einem Privatkredit, mit dem zum Beispiel ein Fernseher oder ein neuer Computer finanziert wird. Bei Ratenkrediten steht dem Verbraucher das Geld zur freien Verfügung, das heißt, er kann sich aussuchen, wofür er die Geldmittel verwendet. Bei einer Baufinanzierung wird das Geld zweckgebunden verliehen und muss für die Immobilie ausgegeben werden (mit Ausnahme einer sogenannten Kapitalbeschaffung für andere Zwecke, welche Immobilienbesitzer in Anspruch nehmen können). Zur Risikoabsicherung fordert die Bank die Eintragung eines Grundpfandrechtes im Grundbuch. Als Grundpfandrechte

dienen Hypotheken oder Grundschulden. Kann der Kreditnehmer seine monatlichen Raten nicht vereinbarungsgemäß bedienen, besteht für das Bankhaus die Möglichkeit, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern und durch den Erlös die Restschuld teilweise oder ganz zu begleichen.

Sie interessieren sich für einen Konsumentenkredit oder möchten einen Ratenkredit-Vergleich vornehmen? Dann besuchen Sie bitte unsere Seite Kredit.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung.

Für die Erfüllung des Wunsches nach den eigenen vier Wänden müssen Verbraucher überwiegend eine hohe Summe aufbringen. Die Wenigsten verfügen selbst über solch hohe Beträge und sind demgemäß auf eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung angewiesen.

Baufinanzierung Schritt 1: Die maximale Darlehenssumme berechnen
Optimale Baufinanzierung
Schritt 1 von 5.

Kassensturz – Was darf die Immobilie kosten?

Mit dem Kassensturz ermitteln Sie Ihr persönliches Budget, also das, was der Hausbau oder das neue Wohneigentum maximal kosten darf. Ihre Finanzierungsplanung bildet somit das Fundament Ihres gesamten Projektes. Dementsprechend sollte sie gut durchdacht sein und so akkurat wie möglich aufgestellt werden.

Ihre monatliche Belastbarkeit ermitteln

Erstellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung. Dabei handelt es sich um eine Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ganz wichtig: Seien Sie realistisch bei der Finanzplanung – wenn Sie nämlich Ihre Traum-Immobilie bereits vor Augen haben, kann es schnell geschehen, dass Sie unbewusst Ihre Zahlen verschönern.

Auf die Einnahmenseite schreiben Sie

  • Ihr Nettoeinkommen (Haushaltsnetto)
  • Jährliche Sonderzahlungen (vertraglich zugesichert)
  • Kindergeld
  • Sonstige Einnahmen (Kaltmieten, Renten, Unterhalt etc.)

Auf die Ausgabenseite schreiben Sie

  • Kosten der Lebenshaltung (Lebensmittel, Kleidung, Körperpflege etc.)
  • Unregelmäßige Ausgaben (Möbel, Elektrogeräte, Geschenke, Neuanschaffungen, Reparaturen etc.)
  • Mobilitätskosten (Auto, Benzin, öffentliche Verkehrsmittel)
  • Versicherungsbeiträge (private Krankenversicherung, Haftpflichtversicherung etc.)
  • Beiträge zur Altersvorsorge
  • Ausgaben für bestehende Ratenkredite oder Leasingkredite
  • Sonstige Ausgaben (Strom, Heizung, Telefon, Internet, Rundfunkgebühren, Unternehmungen, Urlaub, Hobbys, eventuelle Unterhaltsverpflichtungen etc.)

Unregelmäßige Ausgaben sollten Sie auf monatliche Beträge aufteilen, damit diese in die Kalkulation einfließen können.

Die Differenz aus monatlichen Einnahmen und Ausgaben ergibt Ihre Belastbarkeit, Ihr sogenanntes Finanzierungspotenzial. Das wäre im Endeffekt der Betrag, welchen Sie jeden Monat für die Immobilienfinanzierung und die Bewirtschaftungskosten zur Verfügung hätten.

Die Planung Ihrer monatlichen Belastbarkeit ist in erster Linie ein Gradmesser für Sie selbst. Banken stellen anhand Ihrer Angaben und Unterlagen eigene Haushaltsrechnungen auf. Da sie hierbei bankeigene Pauschalen und Haushaltsrechner verwenden, unterscheiden sich die Haushaltsrechnungen der verschiedenen Geldhäuser oftmals gravierend.

Lehnt die eine Bank die Baufinanzierung aufgrund einer negativen Haushaltsrechnung ab, kann die Haushaltsrechnung eines anderen Kreditinstitutes wiederum positiv ausfallen. 

Wussten Sie schon
Banken setzen als Pauschale für die Lebenshaltungskosten häufig 600 Euro monatlich für eine Person an, weitere 400 Euro für die zweite Person und 200 Euro für jedes weitere Mitglied des Haushaltes. Abhängig von der Höhe des Gehalts können jedoch ebenso bis zu 40 % des Familiennettoeinkommens für die Lebenshaltungskosten veranschlagt werden.
Beachten Sie
Je nach Ort und Region, Objektart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.), Beschaffenheit, Größe und Alter der Immobilie belaufen sich die Bewirtschaftungskosten auf 2,00 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Kalkulieren Sie ebenso einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Die monatlichen Belastungen für Kreditraten und Bewirtschaftungskosten sollten 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen.

XPERT-Tipp
Legen Sie jeden Monat etwas Geld als Instandhaltungsrücklage beiseite. Größere Reparaturen können Sie dann bequem aus der Rücklage finanzieren. Als Faustformel gilt: Rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich bzw. 0,8 % bis 1 % des Kaufpreises oder der Erstellungskosten jährlich.

Als unabhängiger Hypothekenmakler haben wir einen Überblick über den gesamten Markt und wissen, welche Banken für Sie und Ihr Vorhaben infrage kommen. Entscheidend ist allerdings, dass Sie die Finanzierung tatsächlich nur im Rahmen Ihrer monatlichen Belastbarkeit aufnehmen.

Ihr Eigenkapital ermitteln

Überprüfen Sie als Nächstes, wie viel Vermögen Sie aktuell besitzen und wie viel Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen können. Folgende Vermögenswerte zählen als Eigenkapital:

  • Bankguthaben
  • Sparguthaben
  • Bargeld und Festgeld
  • Kapitallebensversicherungen
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Aktien
  • Zuteilungsreife Bausparverträge
  • Nicht liquide Vermögenswerte (ein Grundstück oder bestehendes Immobilienvermögen)
  • Vorerbe
  • Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Eigenkapital senkt den Zinssatz und die Gesamtkosten Ihres Darlehens

Überlegen Sie, wie viel Ihres Vermögens Sie in die Baufinanzierung einfließen lassen möchten. Grundsätzlich gilt, je mehr eigenes Kapital Sie investieren, desto attraktiver werden die Zinskonditionen und desto mehr Banken kommen für Ihr Vorhaben in Betracht. Ihr Eigenkapital verkürzt die Darlehenslaufzeit, reduziert somit die Gesamtzinskosten und erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Bankkredit zu erhalten, denn ein höherer Eigenkapitaleinsatz verringert das Finanzierungsrisiko der Banken. Je niedriger ein Finanzierungsobjekt von Kreditgebern beliehen werden muss, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sämtliche Forderungen der Bank im Fall einer notwendig gewordenen Immobilienverwertung (Zwangsversteigerung) beglichen werden können. Dieses reduzierte Risiko belohnen Kreditgeber mit günstigeren Zinskonditionen.

Wann bekomme ich den günstigsten Zinssatz für mein Baugeld?

Der günstigste Zinssatz lässt sich in der Regel für erstrangig abgesicherte Immobilienkredite bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes realisieren.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis oder Marktwert einer Immobilie, sondern der von der Bank ermittelte Objektwert, welcher sich vermutlich dauerhaft am Markt erzielen lässt. Für die Berechnung des Beleihungswertes stehen dem Finanzinstitut drei gängige Verfahren zur Verfügung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Der Grund, weshalb die niedrigsten Zinskonditionen bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes zu erzielen sind, liegt in der Art und Weise, wie sich Hypothekenbanken refinanzieren: In erster Linie dadurch, dass sie Pfandbriefe an Anleger herausgeben, welche durch bankeigene sowie an die Bank abgetretene Immobilien besichert sind.

Diese Immobilien, welche den Pfandbriefen als Sicherheit hinterlegt werden, dürfen gemäß Pfandbriefgesetz (PfandBG) nicht höher als 60 % ihres Beleihungswertes beliehen werden. Daher erhalten Darlehensnehmer ebenfalls bis zu dieser Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes die günstigsten Zinskonditionen.

Den Kreditbedarf, welcher die Grenze von 60 % des Beleihungswertes übersteigt, müssen Banken auf anderem Wege (z. B. über ihre Kundeneinlagen) refinanzieren. Die höheren Refinanzierungskosten hierfür geben die Kreditinstitute an ihre Kunden weiter. Deshalb erhöht sich ab einer Beleihungshöhe von über 60 % des Beleihungswertes die Zinskondition stufenweise.

Somit entscheidet die prozentuale Beleihungshöhe maßgeblich darüber, ob und zu welchen Konditionen der Kredit vergeben wird.

Wussten Sie schon
Banken sprechen im Zusammenhang mit dem Beleihungswert gerne vom sogenannten Beleihungsauslauf (BLA). Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag (aufgenommener Kredit inklusive eventuell bestehender Vorlasten) und dem Beleihungswert. Je höher der Beleihungsauslauf ist, umso größer ist das Beleihungsrisiko des Kreditgebers und desto höher fallen folglich die Zinskonditionen aus.
Die Beleihungsgrenze beschränkt die maximale Darlehenshöhe

Liegt die gewünschte Finanzierungssumme über der sogenannten Beleihungsgrenze, wird der Kredit nicht gewährt. Die Beleihungsgrenze setzt sich aus dem von der Bank festgelegten Beleihungswert abzüglich eines von der Bank errechneten Sicherheitsabschlages zusammen. Die Höhe der Beleihungsgrenze kann je nach Kreditinstitut ganz unterschiedlich festgelegt werden. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Nicht der Beleihungswert limitiert die maximale Kredithöhe, sondern die oftmals niedrigere Beleihungsgrenze.

Weiterführende Informationen hierzu und zu den Faktoren, welche darüber hinaus Einfluss auf die Zinskondition haben, erhalten Sie auf unserer Seite Bauzinsen.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für meine Eigenheimfinanzierung aufbringen?

Obgleich bei manchen Baukreditgebern eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital (bei sehr guter und sicherer Einkommenssituation) möglich ist, empfehlen wir einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten

bei selbst genutzten Immobilien. Üblich ist, dass Darlehensnehmer zumindest die Kaufnebenkosten (bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten) oder die Baunebenkosten aus eigenen Finanzmitteln bestreiten.

Anstelle von Eigenkapital können Sie ferner weitere Vermögenswerte (wie etwa Immobilienbesitz) in Ihre Baufinanzierung einbringen. Detaillierte Informationen hierzu erhalten Sie weiter unten unter dem Punkt zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung.

Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, den Eigenkapitaleinsatz zu verringern, da die Darlehenszinsen abzugsfähige Kosten darstellen. Wir empfehlen Ihnen, diesbezüglich Ihre Steuerberatung zu kontaktieren und die für Ihr Vorhaben sinnvolle Balance aus Eigen- und Fremdkapital in Erfahrung zu bringen.

Mithilfe unserer Hypothekenrechner können Sie unkompliziert berechnen, wie die Zinskonditionen bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz aussehen: Zinsrechner Baufinanzierung.

Gerne überprüfen auch wir für Sie, wie sich Ihr Eigenkapital auf die Zinssätze verschiedener Geldinstitute auswirkt und wie hoch der optimale Eigenkapitaleinsatz für Ihr Finanzierungsvorhaben ist.

XPERT-Tipp
Behalten Sie von Ihren Geldmitteln eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes in der Hinterhand und bringen diese nicht in Ihre Darlehensaufnahme ein. Als Orientierung gelten 3 bis 5 Nettomonatseinkommen. Kapitalanleger sollten bei ihrer Reserve zudem etwaige Mietausfälle berücksichtigen.
Zu mehr Eigenkapital durch KfW-Kredit, Zwischenfinanzierung, Nachrangdarlehen und Eigenleistung
KfW-Kredit

Immobiliendarlehen lassen sich mit Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kombinieren. Die KfW-Förderung umfasst unterschiedliche Kredite mit günstigen Konditionen, welche teilweise sogar Tilgungszuschüsse beinhalten.

Da einige Kreditinstitute Gelder aus KfW-Förderprogrammen als Eigenkapital behandeln und in der Folge Zinsverbesserungen erzielt werden können, sollten Sie die Einbindung von KfW-Fördermitteln schon aus diesem Grund stets prüfen.

Was weitere Vorteile von Fördergeldern und Zuschüssen für Ihre Baufinanzierung sind, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema KfW-Förderung.

Zwischenfinanzierung

Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben und gleichzeitig bereits bestehendes Wohneigentum zu veräußern? Oder möchten Sie ein Haus bauen und erwarten in Kürze die Auszahlung Ihrer Kapitallebensversicherung? Dann bietet es sich an, mithilfe einer Zwischenfinanzierung bereits das Eigenkapital in die neue Baufinanzierung einzubringen, welches Ihnen erst in naher Zukunft zur Verfügung stehen wird. Das Kapital aus der Zwischenfinanzierung wird in diesem Fall wie Eigenkapital behandelt und verbessert entsprechend Ihre Zinskondition. Zwischenfinanzierungen sind endfällige (tilgungsfreie) Hypothekarkredite mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen können Sie jederzeit zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen sind für Finanzunternehmen mit einem erhöhten Risiko verbunden, da die Grundschuld nicht an erster Rangstelle in Abteilung III des Grundbuches eingetragen wird. Die Grundschuld wird entweder nachrangig eingetragen oder das Darlehen wird ohne Eintragung einer Grundschuld blanko vergeben. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, entscheidet die Rangstelle im Grundbuch allerdings darüber, in welcher Reihenfolge die Forderungen der Darlehensgeber befriedigt werden. Demgemäß ist das Kreditausfallrisiko für Gläubiger von Nachrangdarlehen (mit oder ohne dinglicher Absicherung) größer. Für dieses erhöhte Risiko verlangen die Darlehensgeber von Nachrangfinanzierungen höhere Zinskonditionen.

Da einige Finanzierungsgeber Kapital aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital bewerten, kann es fallbedingt sinnvoll sein, mithilfe eines nachrangigen Darlehens mehr eigenes Kapital zu simulieren. Durch die verbesserte Eigenkapitalquote wird der Beleihungsauslauf reduziert und gegebenenfalls die nächste Konditionsstufe erreicht, wodurch die Zinskondition des vorrangigen Darlehens verbessert würde. Obwohl die Zinssätze von Nachrangdarlehen relativ hoch sind, kann die herbeigeführte Zinsverbesserung bei dem vorrangigen Hauptdarlehen zu einem günstigeren Mischzins (Zinssatz aus vorrangigem und nachrangigem Darlehen) Ihrer Baufinanzierung führen.

Eigenleistung

Kreditnehmern bietet sich die Möglichkeit, beim Bau des Eigenheimes oder bei Modernisierungsmaßnahmen selbst mitzuwirken oder Freunde und Verwandte mitwirken zu lassen. Ohne besondere handwerkliche Qualifikation können einfache Arbeiten, wie etwa das Verlegen von Laminat und Fliesen, Malerarbeiten oder das Tapezieren der Wände und Decken selbst übernommen werden.

Eigenleistungen des Kreditnehmers (umgangssprachlich gerne als „Muskelhypothek” bezeichnet) sparen Lohnkosten der Handwerksbetriebe ein, und das honorieren die meisten Kreditgeber, indem sie diese Einsparungen – bis zu einer gewissen Höhe – als Einsatz von Eigenkapital werten. Die Höchstgrenze für das Einbringen von Eigenleistungen ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.

Ohne handwerklichen Qualifikationsnachweis sind Eigenleistungen üblicherweise zwischen 10.000 und 30.000 Euro anrechenbar. Mit Nachweis der Qualifikation akzeptieren Banken vereinzelt Eigenleistungen sogar bis zu 30 % der gesamten Finanzierungskosten.

Bei engen Kreditentscheidungen aufgrund von wenig Eigenkapital können Eigenleistungen zu einem positiven Entscheid verhelfen. Zudem können Eigenleistungen eine Konditionsverbesserung herbeiführen.

Beachten Sie
Erbringen Sie Arbeiten in Eigenleistung, müssen Sie Material hierfür selbst einkaufen. Dementsprechend können Sie nur die eingesparten Lohnkosten der Handwerker als Eigenkapitaleinsatz ansetzen und nicht die Materialkosten. Außerdem können die eingesparten Lohnkosten nicht in beliebiger Höhe angegeben werden. Sie müssen vielmehr anhand von eingeholten Kostenvoranschlägen oder einer Kostenaufstellung vom Architekten belegt werden.

Zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung des Bankkredites

Mithilfe von Zusatzsicherheiten (nicht liquiden Vermögenswerten) können Darlehensnehmer die Zinskonditionen ihrer Baufinanzierung deutlich verbessern. Denn durch das Einbringen von Zusatzsicherheiten sinkt das Forderungsausfallrisiko der Bank.

Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und wird für die Bank eine Verwertung der Immobilie (Zwangsversteigerung) erforderlich, ist der Erlös selten hoch genug, dass davon die Darlehensschuld sowie mögliche weitere Kosten beglichen werden können. In der Folge kann das Kreditinstitut einen Teil seiner Forderungen nicht einlösen. Zusätzliche Sicherheiten sollen eine solche Situation möglichst ausschließen und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass im Fall einer notwendig gewordenen Verwertung der Immobilie sämtliche Forderungen der Bank beglichen werden können. Die Zinskondition verbessert sich dementsprechend. Insbesondere Bestandsimmobilien kommen als Zusatzsicherheit infrage. Wenn Sie

ein bestehendes Haus beleihen möchten, dann sollte dieses allerdings entweder lastenfrei sein oder die aktuelle Restschuld sollte eine zusätzliche Beleihung erlauben. Banken beleihen zusätzliche Sicherheiten in Form von Immobilien oder Grundstücken bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 85 % des Beleihungswertes. Ebenso wirkt sich der im Grundbuch zur Verfügung stehende Rang auf den Zinsvorteil aus. Ist der erste Rang bereits belegt, fällt der Zinsvorteil geringer aus.

Weiterhin eignen sich kapitalbildende Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Guthaben auf Festgeldkonten sowie Aktien und Fonds als Zusatzsicherheiten. Aufgrund der Kursschwankungen nehmen Hypothekenbanken bei Wertpapieren jedoch einen satten Risikoabschlag vor. Das heißt, diese Finanzwerte werden üblicherweise mit lediglich 60 % ihres Kurswertes bewertet.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten? So berechnen Sie die maximale Darlehenssumme:

Für die Ermittlung des maximalen Kreditbetrages stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Für beide Berechnungen müssen Sie vorab Ihre monatliche Belastbarkeit bestimmt haben. Wenn Sie die Höhe Ihres einzusetzenden Eigenkapitals noch nicht genau abschätzen können, aber bereits eine grobe Vorstellung von Ihrem möglichen Zins- und Tilgungssatz haben, empfehlen wir Ihnen folgende Formel:

Baufinanzierung: Berechnung der maximalen Darlehenssumme, Formel

Sollten Sie noch keine Vorstellung von dem möglichen Zins- und Tilgungssatz Ihrer Baufinanzierung haben, empfehlen wir Ihnen alternativ unseren Budgetrechner. Unabhängig davon, ob Sie bereits eine Idee von der Höhe Ihres zur Verfügung stehenden Eigenkapitals haben oder nicht, ermittelt dieser Darlehensrechner anhand eines beispielhaften Zinssatzes den höchstmöglichen Kreditbetrag sowie den maximal möglichen Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten werden bei dem Online-Rechner als 10 %-ige Pauschale berücksichtigt.

Beachten Sie
Mit der abgebildeten Formel wird der maximal mögliche Darlehensbetrag errechnet und nicht der maximale Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten müssten dementsprechend ebenso von dem ermittelten Betrag bestritten werden.
Diese Kaufnebenkosten müssen Sie beim Hauskauf oder Wohnungskauf berücksichtigen:

Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf, InfografikNebenkosten, die beim Erwerb oder Bau von Wohneigentum anfallen, werden häufig unterschätzt. Leider bleibt es nicht nur bei dem Kaufpreis oder den Erstellungskosten einer Immobilie. Wie auf der Infografik dargestellt, fällt eine ganze Reihe weiterer Kosten an, die mit dem Immobilienerwerb einhergehen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab wie zum Beispiel dem Standort der Immobilie. Unserer Übersicht können Sie entnehmen, welchen Steuersatz jedes Bundesland für die Grunderwerbsteuer erhebt.

Grunderwerbsteuer: Steuersatz je Bundesland, ÜbersichtMöchten Sie ein Haus finanzieren und bekommen es beispielsweise für 250.000 Euro zum Kauf angeboten, addieren sich die Kaufnebenkosten auf 13.750 bis 39.100 Euro.

Wie Sie sehen, entstehen beim Immobilienkauf oder Bau verschiedenartige Nebenkosten in erheblichem Umfang, welche Sie bei der Planung auf jeden Fall berücksichtigen sollten. Bei der Kalkulation Ihrer maximalen Kreditsumme sollten deshalb sowohl der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten als auch die Kaufnebenkosten bzw. die Baunebenkosten eingeplant werden.

Bei den Kaufnebenkosten wird zwischen den obligatorischen (Nebenkosten, die unbedingt anfallen) und flexiblen Nebenkosten unterschieden

Zu den obligatorischen Kaufnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
  • Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
  • Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)

Zu den flexiblen Kaufnebenkosten zählen:

  • Maklerprovision (ca. 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises)
  • Finanzierungsnebenkosten
  • Umzugskosten
Beachten Sie
Pauschal lassen sich die Erwerbsnebenkosten mit 5,50 % bis 15,64 % des Kaufpreises beziffern. Bei einem Bauvorhaben machen die Baunebenkosten sogar rund 20 % der gesamten Baukosten aus.
Der vermeintlich gute Tipp mit der Grunderwerbsteuer

Viele Notare geben Käufern im Beurkundungstermin den „Tipp“, Kosten für Möbel (wie zum Beispiel eine Einbauküche) im Kaufvertrag separat auszuweisen, um auf diese keine Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Bedauerlicherweise lassen Notare bei ihrer Empfehlung außer Acht, dass sich hierdurch die Zinskondition der Baufinanzierung oftmals verschlechtert. Dies kommt dadurch zustande, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis sinkt, der Darlehensbedarf jedoch unverändert hoch bleibt (schließlich müssen die separat ausgewiesenen Möbel noch immer mitfinanziert werden). Bei gleichem Kapitalbedarf muss die Immobilie nun aus Bankensicht höher beliehen werden, da Kosten für Möbel den Wert der Immobilie nicht erhöhen. In der Folge wirkt sich dieser Umstand häufig negativ auf die Zinskondition aus und die gut gemeinte Empfehlung des Notars kommt einen letztendlich teuer zu stehen.

Um den ursprünglichen Zinssatz aufrechtzuerhalten, müssten Käufer nun entsprechend mehr Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuern. Dies ist für viele Betroffene aber nicht möglich.

Sollten Sie beabsichtigen, Kosten für Möbel im Kaufvertrag separat ausweisen zu lassen, sprechen Sie uns bitte hierzu an. Gerne errechnen wir für Sie, ob sich dies in Ihrem ganz konkreten Fall finanziell rechnet oder nicht.

Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie unkompliziert ermitteln, wie hoch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer voraussichtlich ausfallen werden.

Baufi Schritt 2: Kreditformen
Optimale Baufinanzierung
Schritt 2 von 5.

Die richtige Kreditform für Ihre Baufinanzierung wählen – welche Finanzierungsarten gibt es?

Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Auf dem Markt gibt es aktuell viele verschiedene Darlehensformen und Möglichkeiten. Dabei werden Anbieter nicht müde, immer neue Begriffe für ein und dasselbe Produkt zu kreieren oder vorhandene Produkte miteinander zu kombinieren. Die Basis der Darlehensarten (Festzinsdarlehen und Gleitzinsdarlehen), aus denen sich die neuen Formen entwickeln, ist im Grundsatz allerdings gleich geblieben. Bevor Sie mit der Suche nach der günstigsten „Baufi“ (wie die Kreditfinanzierung umgangssprachlich häufig genannt wird) starten, sollten Sie sich mit den Besonderheiten der verschiedenen Finanzierungsarten vertraut machen.

Es wird zwischen den folgenden Hauptkreditarten unterschieden:

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen: Verlauf der Tilgung, DiagrammDas klassische Annuitätendarlehen ist in Deutschland die beliebteste Form der Baufinanzierung. Auch wenn die Annuität den jährlichen Gesamtbetrag (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung) bezeichnet, welchen Sie an den Kreditgeber zahlen, so erfolgt die Rückzahlung vorwiegend in Form von monatlichen Raten. Im Verlauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsdauer bleibt die Höhe der Monatsraten unverändert. Sie erhalten folglich eine hohe Planungssicherheit und können mit derselben monatlichen Belastung kalkulieren.

Mit Ablauf der Zinsbindung werden die Karten Ihrer Finanzierung neu gemischt. Bei Vertragsabschluss in einer Niedrigzinsphase besteht die Möglichkeit, dass der Zinssatz für die in Zukunft liegende Anschlussfinanzierung höher ausfallen wird.

Banken rechnen solch eine eventuelle zukünftige Zinserhöhung in ihre Haushaltsrechnung ein. Je nach Kreditinstitut werden dabei unterschiedliche Sicherheitszuschläge für die Restschuld nach Auslauf der Zinsfestschreibung angesetzt.

Wie im Diagramm veranschaulicht, verändert sich mit zunehmender Laufzeit der Anteil der Zinsen und der Tilgung innerhalb der Darlehensrate gegenläufig. Der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld beglichen, sodass der Kredit am Ende der Gesamtlaufzeit (nicht Zinsfestschreibung) vollständig abbezahlt ist.

Für wen ist das Annuitätendarlehen geeignet?

Dieses Grundschulddarlehen eignet sich für alle Personen, die eine hohe Planungssicherheit bei geringem Zinsrisiko wünschen.

Hier erhalten Sie weiterführende Informationen zum Annuitätendarlehen.

XPERT-Tipp
Wir empfehlen, in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Dadurch reduzieren Sie die Restschuld, welche bei der Folgefinanzierung von einer möglichen Zinserhöhung betroffen wäre.
Endfälliges Darlehen

Endfälliges Darlehen, auch Fälligkeitsdarlehen oder Festdarlehen genannt, im zeitlichen Verlauf, DiagrammEin endfälliges Darlehen (auch Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, Zinszahlungsdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen genannt) bezeichnet einen Kredit, welchen Sie mit einer einzelnen Zahlung am Ende der Laufzeit vollständig tilgen.

Wie das Diagramm aufzeigt, sind während der Laufzeit ausschließlich Zinszahlungen zu leisten. Die einmalige Tilgung am Laufzeitende erfolgt mithilfe einer bestehenden Kapitalanlage oder eines Tilgungsersatzproduktes (wie beispielsweise einer Kapitallebensversicherung bzw. eines zugeteilten Bausparvertrags), in welches zuvor regelmäßig einbezahlt wurde.

Da bei endfälligen Darlehen die Restschuld nicht durch regelmäßige monatliche Tilgungsleistungen sukzessive reduziert wird, bleibt die kontinuierliche Absenkung der Zinskosten aus. Dementsprechend sind die Gesamtzinskosten höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen.

Für wen ist das endfällige Darlehen geeignet?

Endfällige Darlehen können sich insbesondere für Verbraucher eignen, die ihre Immobilie als Investition vermieten oder verpachten möchten. Die Kosten des Kapitaldienstes (Darlehenszinsen) können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden und die in Summe höhere Zinslast kann eine Verringerung der Steuerlast zur Folge haben.

Informieren Sie sich hier im Detail über ein endfälliges Darlehen.

XPERT-Tipp
Stellen Sie die möglichen Steuervorteile den höheren Darlehenskosten gegenüber und kalkulieren Sie mithilfe Ihrer Steuerberatung, ob sich diese Darlehensvariante für Sie rechnet oder nicht.
Variables Darlehen

Ein variables Darlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens. Variabel ist diese Kreditart deshalb, weil es dabei keine Zinsbindung gibt: Der Zinssatz orientiert sich während der Laufzeit am aktuellen Marktzins auf dem Geldmarkt und wird üblicherweise quartalsweise angepasst.

Dank einer dreimonatigen Kündigungsfrist kann flexibel gekündigt werden, das heißt es ist kurzfristig möglich, die Restschuld von variablen Darlehen teilweise oder vollständig zu begleichen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Zudem lässt sich ein variables Darlehen bei Bedarf in ein Darlehen mit langfristiger Zinsfestschreibung umwandeln.

Das Risiko eines variablen Darlehens besteht in der Unsicherheit darüber, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Informationen hierzu erhalten Sie auf unserer Seite Bauzinsen Prognose.

Indem Kreditinstitute Zinserhöhungen zeitnah an ihre Kunden weitergeben, können sich die Finanzierungskosten auf kurze Sicht erhöhen.

Für wen ist das variable Darlehen geeignet?

Variable Darlehen sind sinnvoll, wenn Sie den Kreditbetrag lediglich für einen kurzen Zeitraum benötigen. Rechnen Sie in absehbarer Zeit mit einer Erbschaft oder einem anderen größeren Geldzufluss, kann ein variables Darlehen als Übergangsfinanzierung dienen.

Informieren Sie sich hier detailliert über ein variables Darlehen.

XPERT-Tipp
In Ihrem Kreditvertrag sollte klar formuliert werden, wann Anpassungen an den Zins auf dem Finanzmarkt erfolgen. Andernfalls würde bei steigenden Marktzinsen die Zinskondition sehr schnell nach oben angepasst, während bei fallenden Marktzinsen die Anpassung erst mit Verzögerung erfolgen würde.
Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist ebenfalls eine Form des Annuitätendarlehens. Im Gegensatz zu dem Klassiker Annuitätendarlehen, bei dem am Ende der Zinsbindung zumeist eine Restschuld anschlussfinanziert werden muss, erübrigt sich die Anschlussfinanzierung bei einem Volltilgerdarlehen.

Grund dafür ist, dass bei einem Volltilgerdarlehen die Sollzinsbindung über die Gesamtlaufzeit des Kredites (bis zur Volltilgung) vertraglich vereinbart wird. Das heißt, Zinsbindung und Darlehenslaufzeit stimmen zeitlich überein. Durch diesen Umstand eliminieren Sie das Zinsrisiko vollständig.

Es gibt keine Folgefinanzierung und kein Zinsänderungsrisiko. Sie können mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate über die gesamte Kreditlaufzeit kalkulieren (Volltilgungsrechner).

Für wen ist das Volltilgerdarlehen geeignet?

Das Volltilgerdarlehen ist für Immobilienkäufer und Bauherren zu empfehlen, die feste Raten und 100%ige Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit suchen.

Hier erhalten Sie weiterführende Informationen zum Volltilgerdarlehen.

Weiterführende Informationen zu diesen und weiteren Finanzierungsformen erhalten Sie auf unserer Übersichtsseite Darlehensarten.
Eine Infografik zu den Vor- und Nachteilen der verschiedenen Darlehensarten können Sie hier einsehen.

Staatliche Förderkredite können Zinsvorteile bringen

Finanzierungsbausteine richtig miteinander kombinieren.

Wenn Sie noch unschlüssig sind, welche Finanzierungsform Sie wählen sollen, so denken Sie auch an zusätzliche Finanzierungsbausteine, die Ihnen helfen können, Kosten einzusparen. Verschiedene Darlehensarten lassen sich nämlich unkompliziert mit Programmen der KfW-Förderbank kombinieren. Die Fördermöglichkeiten, die der Staat zur Verfügung stellt, umfassen unterschiedliche Kredite mit günstigen Zinsen für begrenzte Fördersummen. Ein KfW-Darlehen kann der Finanzierung als Baustein unproblematisch hinzugefügt werden. Zudem beinhalten einige Kreditprogramme Tilgungszuschüsse, wodurch die Kosten der Gesamtfinanzierung mitunter deutlich sinken. Gefördert werden unter anderem der Kauf, der Bau, die energetische Modernisierung, die energieeffiziente Sanierung, der altersgerechte Umbau als auch die Verbesserung von Einbruchschutz und Barrierefreiheit. Auf unserer Seite KfW-Förderung erhalten Sie eine Übersicht der aktuellen Förderprogramme und Zuschüsse sowie die jeweiligen Produktbeschreibungen.

Lohnen sich Bausparprodukte zur Zinssicherung in einer Baufinanzierung?

Bausparen ist ein beliebter Finanzierungsbaustein zur Absicherung des Zinssatzes innerhalb einer Kapitalaufnahme. Dabei kann der Bausparvertrag als Tilgungsersatz oder als Tilgungsergänzung für das Immobiliendarlehen dienen.

Bausparvertrag als Tilgungsersatz

Konstantdarlehen: Tilgungsfreie Vorfinanzierung und Bauspardarlehen, Bausparvertrag als Tilgungsersatz, InfografikErfolgt Bausparen als Tilgungsersatz in Verbindung mit einem endfälligen Vorausdarlehen, wird von einem Konstantdarlehen gesprochen. Ein Konstantdarlehen ist somit eine Kombination aus tilgungsfreier Sofortfinanzierung und Bausparvertrag. Unsere Infografik veranschaulicht beispielhaft die Funktionsweise eines solchen Darlehens. 

Da es sich bei der Vorfinanzierung um ein endfälliges Darlehen (hier mit 15 Jahren Zinsbindung) handelt, erfolgt keine Tilgungsleistung. Stattdessen wird ein vereinbarter Sparbetrag monatlich in den Bausparvertrag eingezahlt und ein Bausparguthaben aufgebaut. 

Nach 15 Jahren wird der Bausparvertrag in diesem Beispiel zuteilungsreif und das Bauspardarlehen kann abgerufen werden. Das Vorausdarlehen wird mithilfe des bislang angesparten Bausparguthabens teilweise getilgt. Die verbleibende Restschuld wird als Bauspardarlehen weiterfinanziert.

Da mit Abschluss des Bausparvertrages die Zinskondition für das zukünftige Bauspardarlehen (die Weiterfinanzierung in 15 Jahren) vereinbart wird, ist der Zinssatz bei dieser Finanzierungsvariante über die gesamte Finanzierungslaufzeit von 30 Jahren gesichert.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen als Tilgungsersatz erhalten Sie auf unserer Seite Konstantdarlehen.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen als Tilgungsergänzung erhalten Sie auf unserer Seite Bausparvertrag.

Bausparvertrag als Tilgungsergänzung

Bausparvertrag als Zinssicherung für Annuitätendarlehen, InfografikErfolgt Bausparen als Tilgungsergänzung, wird der Bausparvertrag in Verbindung mit einem klassischen Annuitätendarlehen abgeschlossen. Als Bausparsumme wird die voraussichtliche Restschuld (gemäß Tilgungsplan) nach Ablauf der Sollzinsbindung des annuitätischen Darlehens vereinbart. Durch den Bausparvertrag erhält der Bausparer Anspruch auf ein späteres Bauspardarlehen (eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu bereits jetzt vereinbarten Zinskonditionen). Die Infografik verdeutlicht diese Zusammenhänge.

Rein finanziell gesehen lohnt sich ein Bausparmodell erfahrungsgemäß in vielen Fällen nicht. Insbesondere wenn Bausparverträge als Tilgungsergänzung zur Zinssicherung eingesetzt werden, kommt es zu einer Doppelbelastung: Zum einen besteht die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung des Annuitätendarlehens und zum anderen kommt nun die Ansparrate des Bausparvertrages hinzu. Darüber hinaus muss auch noch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages (1 % bis 1,6 % der Bausparsumme) in die Kalkulation mit einbezogen werden.

Bausparen kann ein zusätzliches Finanzierungsrisiko mit sich bringen. Teilt die Bausparkasse das Bauspardarlehen nämlich nicht rechtzeitig zu, muss die Ablöse des endfälligen Sofortdarlehens, (wenn Bausparen als Tilgungsersatz dient) bzw. des annuitätischen Darlehens, (wenn Bausparen als Tilgungsergänzung eingesetzt wird), zwischenfinanziert werden. Diese Zwischenfinanzierung wäre wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dennoch kann Bausparen für den sicherheitsbewussten Verbraucher oder den Kapitalanleger durchaus einen geeigneten und unter Umständen steuerlich sinnvollen Finanzierungsbaustein darstellen, insbesondere weil Bausparer staatliche Förderungen in Anspruch nehmen können, beispielsweise vermögenswirksame Leistungen, Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester bzw. Riester-Rente oder Rürup-Rente. Die unbegrenzten Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Bauspardarlehen eröffnen zudem eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung.

Baufinanzierung Schritt 3: Was muss ich bei der Immobilienfinanzierung beachten?
Optimale Baufinanzierung
Schritt 3 von 5.

Die wichtigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung:

Was ist die optimale Sollzinsbindung?

Sollzinsbindung: Beispielhafter Zinsverlauf einer Immobilienfinanzierung, InfografikDie optimale Dauer der Zinsbindung ist für jedes individuelle Vorhaben unterschiedlich und von Ihrer Risikobereitschaft abhängig. Sie selbst können bestimmen, wie lange der Zinssatz für Ihren Wohnungskredit festgeschrieben werden soll. Die meisten Darlehensgeber bieten Zinsbindungsfristen in einer Spanne von 5 bis 20 Jahren an. Möglich sind jedoch Zinsbindungen zwischen 1 und 40 Jahren.

Wenn Sie für Ihre Immobilienfinanzierung keine Volltilger-Variante gewählt haben, also keine Zinsfestschreibung über die gesamte Darlehenslaufzeit, wird bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit Auslauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung erforderlich

(unsere Infografik veranschaulicht einen beispielhaften Zinsverlauf bei mehreren Zinsbindungsperioden).

Bitte bedenken Sie, dass eine Anschlussfinanzierung immer mit einem Zinsänderungsrisiko einhergeht. Daher sollte die Restschuld am Ende der Zinsbindung möglichst gering ausfallen.

XPERT-Tipp
Wir empfehlen, insbesondere in Niedrigzinsphasen, Zinsbindungen von mindestens 15 bis 20 Jahren zu wählen. Dadurch verringern Sie das Risiko, bei der Folgefinanzierung in eine Zinsfalle mit deutlich erhöhtem Zins zu tappen und folglich eine höhere monatliche Rate abführen zu müssen.
Allerdings gilt es dabei zu beachten: Je länger die Festzinsvereinbarung, desto höher der Zinsaufschlag.
Wussten Sie schon
Wird der Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, wird dieser auch als gebundener Sollzins, gebundener Sollzinssatz oder Festzinssatz bezeichnet. Das Gegenteil stellt der veränderliche Sollzinssatz dar. Auf ihn treffen wir unter anderem bei variablen Darlehen oder bei Dispositionskrediten von Girokonten.

Welchen Tilgungssatz sollte ich für meinen Immobilienkredit wählen?

Tilgungssatz bestimmt Laufzeit und Zinskosten, InfografikDer Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung. Wie lange Sie Ihre Schulden zurückzahlen, hängt maßgeblich davon ab, auf welche anfängliche Tilgungshöhe Sie sich bei Vertragsabschluss mit Ihrem Kreditgeber einigen.

Die für Ihr Vorhaben optimale Tilgungsrate ergibt sich aus der richtigen Balance zwischen Ihrer monatlichen Belastbarkeit und dem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Darlehen vollständig getilgt haben möchten oder müssen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller wird der Bankkredit zurückgezahlt und desto niedriger fallen die Zinskosten aus. Sehen Sie hierzu unsere Infografik.

Tilgungssätze für unterschiedliche Zinsniveaus und Laufzeiten, TabelleDie Monatsrate Ihres Annuitätendarlehens setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Durch die monatlichen Tilgungszahlungen und die daraus resultierende Reduzierung der Restschuld nimmt der Zinsanteil im Laufe der Zeit ab und der Tilgungsanteil in gleichem Maße zu. Dies ist auch der Grund, weshalb von einer anfänglichen Tilgung gesprochen wird.

Unserer Tabelle zeigt Ihnen, welche Tilgungssätze nötig sind, um bei unterschiedlichen Zinsniveaus innerhalb einer gewünschten Darlehenslaufzeit schuldenfrei zu sein.

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie unkompliziert ermitteln, wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf die Laufzeit, Restschuld und auf die Gesamtkosten des Immobilienkredites auswirken.

Beachten Sie
Am 21.03.2016 ist das deutsche Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Seitdem kommt der Tilgung eine noch größere Bedeutung zu. Sollte die Rückzahlung des Darlehens nicht vor Renteneintritt abgeschlossen sein, muss auch im Rentenalter die Kapitaldienstfähigkeit immer noch gegeben sein. Das heißt, Ihre Rente muss hoch genug sein, dass Sie daraus sowohl Ihren normalen Lebensunterhalt bestreiten können als auch die Kreditraten regelmäßig bezahlen können. Ist dies nicht der Fall, müssen Hauskredite bis zum Renteneintritt zurückgezahlt worden sein.
Der Tilgungslücke in Niedrigzinsphasen entgegenwirken

Annuitätendarlehen: Entwicklung der Tilgung, InfografikHaben Sie Ihr Annuitätendarlehen zu niedrigen Zinsen abgeschlossen und wählen eine niedrige Tilgung, fällt die Zinskostenersparnis geringer aus, als dies bei einem hohen Zinssatz der Fall wäre. Diesen Zusammenhang verbildlicht unsere Infografik.

In der Grafik haben wir einen beispielhaften anfänglichen Tilgungssatz von 1,0 % gewählt. Dieser gilt sowohl für die Hochzinsphase als auch für die Niedrigzinsphase. Der Zinssatz beträgt 5,0 % in der Hochzinsphase und 2,0 % in der Niedrigzinsphase.

Bis zum Ende der Darlehenslaufzeit kehren sich der Zins- und der Tilgungsanteil innerhalb der Rate um. In Hochzinsphasen ist die Tilgungsleistung zum Ende der Darlehenslaufzeit deutlich höher als in Niedrigzinsphasen, da der Tilgungsanteil in einer höheren Rate (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung) mehr „Raum zur Ausdehnung“ erhält. Bei gleich hoher anfänglicher Tilgung verlängert sich die Darlehenslaufzeit (bis zur vollständigen Rückzahlung) in Niedrigzinsphasen dementsprechend deutlich.

Dieser sogenannten Tilgungslücke können Sie entgegenwirken, indem Sie in Zeiten niedriger Bauzinsen eine höhere anfängliche Tilgung wählen. Dadurch reduzieren Sie die Tilgungslücke und geben dem Tilgungsanteil mehr „Ausdehnungsspielraum“. In der Folge verkürzt sich die Darlehenslaufzeit signifikant und die Gesamtzinskosten Ihrer Baufinanzierung werden reduziert.

XPERT-Tipp
Je niedriger der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ist, desto höher sollten Sie Ihren anfänglichen Tilgungssatz wählen. Kaufen Sie hingegen eine Immobilie als Kapitalanlage und vermieten diese, kann eine niedrigere Tilgung einen steuerlichen Vorteil mit sich bringen. In diesem Fall empfiehlt es sich, vor dem Finanzierungsabschluss eine Steuerberatung zurate zu ziehen.

Warum sind optionale Sondertilgungen sinnvoll?

Sondertilgung: Zinskosten reduzieren und Darlehenslaufzeit verkürzen, InfografikErwarten Sie zukünftig weitere Geldeingänge wie Bonuszahlungen, eine Gehaltserhöhung, die Auszahlung einer Versicherung oder eine Erbschaft, sollten Sie sich die Möglichkeit von Sondertilgungen in Ihre Baufinanzierung einplanen lassen.

Bei Sondertilgungen handelt es sich um außerplanmäßige Rückzahlungen, die Sie neben Ihrer regelmäßigen monatlichen Rate tätigen können. Sondertilgungen senken die Restschuld Ihrer Hypothekenfinanzierung. Dadurch verkürzt sich die Darlehenslaufzeit und die Zinskosten werden reduziert (siehe Infografik).

Durch die verringerte Restschuld verschiebt sich das Verhältnis von Tilgungsanteil und Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate. Der Tilgungsanteil erhöht sich und der Zinsanteil sinkt. Die Höhe der Rate bleibt dagegen konstant (siehe Diagramm).

In welcher Höhe kann ich Sondertilgungen für meinen Kredit vereinbaren?

Sondertilgung: Zinskosten senken, DiagrammSondertilgungsrechte gibt es nicht automatisch: Es steht jeder Bank frei, ob sie solche Rechte anbietet oder nicht, denn Sondertilgungsrechte erhöhen den Verwaltungsaufwand der Bank und schmälern ihren Gewinn. Daher gewährt nicht jedes Kreditinstitut diese Finanzierungsoption. Bei Geldhäusern, die Sondertilgungen offerieren, kann der Kunde in der Regel einen Prozentsatz wählen, der zwischen 1 und 5 % pro Jahr (bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme) liegt. Vereinzelt bieten Banken Sondertilgungsoptionen sogar bis zu 10 % jährlich an. Bei manchen Darlehensgebern gehören diese Rechte bereits zum Angebot. Andere Anbieter verlangen hierfür einen moderaten Zinsaufschlag von bis zu 0,05 % für eine jährliche Option in Höhe von 5 %. Wurden Sondertilgungsrechte vereinbart, können Sie das Recht üblicherweise einmal pro Jahr ausüben. Wenn die Zinsfestschreibung Ihres Darlehens abgelaufen ist, können Sie Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen.

XPERT-Tipp
Wenn Sie in der Zukunft die finanziellen Möglichkeiten für Sondertilgungen haben, sollten Sie sich diese Option unbedingt sichern. Die Gesamtkosten von Eigenheimfinanzierungen lassen sich dadurch deutlich reduzieren. Wenn Sie sich unsicher sind, wie sich Sondertilgungen auf Ihre Finanzierung auswirken, errechnen wir Ihnen gerne die möglichen Ersparnisse in Ihrem ganz konkreten Fall. Alternativ können Sie diese ganz einfach mit unserem Tilgungsrechner mit Sondertilgung ermitteln.

Warum sind wahlweise Tilgungssatzwechsel empfehlenswert?

Einige Banken bieten die Möglichkeit von 1 bis 2 kostenfreien Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit an, oft in einem Bereich zwischen 2 % und 5 %. Dadurch werden Sie bei der Rückzahlung flexibler und haben einen größeren Spielraum. Verschlechtert sich zum Beispiel Ihre wirtschaftliche Situation unerwartet, könnten Sie den Tilgungssatz herabsetzen und auf diese Weise Ihre Monatsrate reduzieren und so an die neue Lebenssituation anpassen.

Umgekehrt könnten Sie den Tilgungssatz bei einer Gehaltserhöhung anheben, was Ihnen die Möglichkeit gäbe, den Kredit früher zurückzuzahlen und damit die Gesamtzinslast zu reduzieren.

Auch wenn Ihr Kreditgeber diese Option nicht kostenlos zur Verfügung stellt, kann es sich durchaus lohnen, hierfür einen kleinen Aufschlag in Kauf zu nehmen oder einen überschaubaren Betrag einmalig zu bezahlen.

Was sind Bereitstellungszinsen und wann werden sie berechnet?

Bei Krediten berechnen Finanzinstitute nicht nur auf bereits ausgezahlte Darlehensteile Zinsen, sondern verlangen auch sogenannte Bereitstellungszinsen: Wenn nämlich ein Kunde nach Vertragsabschluss das Darlehen erst später oder nur teilweise abruft, verlangt die Bank Zinsen für den noch nicht abgerufenen oder ausgezahlten Teilbetrag. Das geschieht vor allem dann, wenn Sie ein eigenes Bauvorhaben finanzieren, bei dem das Darlehen nach Baufortschritt ausgezahlt wird.

Die Darlehensgeber (Banken) begründen Bereitstellungszinsen damit, dass sie den Zinsverlust ausgleichen sollen, der der Bank entsteht, wenn Kreditteile noch nicht ausgezahlt wurden und folglich die vertraglich vereinbarten Zinsen noch nicht berechnet werden können. Bereitstellungszinsen belaufen sich für gewöhnlich auf 0,25 % pro Monat beziehungsweise 3 % pro Jahr und können die Kreditkosten um mehrere tausend Euro erhöhen. Sie können mit Ihrem zukünftigen Finanzierer eine bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) vereinbaren. Einen Zeitrahmen von 2 Monaten stellen die meisten Anbieter

kostenfrei zur Verfügung. Für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten (3 bis 24 Monate) werden überwiegend Zinsaufschläge berechnet.

Stellen Sie einen Zinsaufschlag den Bereitstellungszinsen, welche voraussichtlich zu zahlen wären, gegenüber und errechnen Sie, ob sich die Inanspruchnahme einer bereitstellungszinsfreien Zeit für Sie lohnt oder nicht.

Beachten Sie
Bereitstellungszinsen erheben Banken nur für die Dauer der Inanspruchnahme und lediglich auf noch nicht abgerufene Darlehensteile. Zinsaufschläge für bereitstellungszinsfreie Zeiten hingegen beziehen sich auf die gesamte Darlehenssumme und gelten für den Zeitraum der Sollzinsbindung.

Baufinanzierung: Zinsen werden durch diese Faktoren beeinflusst

Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz, SchaubildEine Vielzahl von Faktoren beeinflusst den Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung. Auf einige Aspekte können Sie einwirken, auf andere wiederum nicht. Welche Einflüsse im Einzelnen auf die Zinsen Ihrer Baufinanzierung wirken, können Sie unserem Schaubild entnehmen.

Detaillierte Erläuterungen zu den Faktoren und deren Einflussnahme erhalten Sie auf unserer Seite Bauzinsen unter dem Punkt: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Wussten Sie schon
Der Marktzins für Baufinanzierungen orientiert sich überwiegend an den Renditen von Pfandbriefen und dem Leitzins. Daher haben die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt sowie die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank einen maßgeblichen Einfluss auf die Immobilienzinsen.
Baufinanzierung: Die 11 häufigsten Fehler
Häufige Fehler bei der Baufinanzierung
Diese Fehler können Sie teuer zu stehen kommen.

Diese 11 größten Fehler bei der Baufinanzierung sollten Sie vermeiden:

1. Darlehenskosten sind zu hoch

Immobilienbesitz ist verlockend. Dennoch sollten Verbraucher ihre Grenzen kennen. Trotz Wohnimmobilie werden Sie auch künftig verreisen wollen und Kosten der normalen Lebenshaltung haben. Deshalb sollte Ihre monatliche Belastung für Baufinanzierung und Bewirtschaftungskosten 40 % Ihres Haushaltsnettos nicht übersteigen.

2. Zu wenig Eigenkapital

Je weniger Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto höher sind die Zinsaufschläge der Banken. Sollte die Immobilie verkauft werden müssen, besteht die Gefahr, dass mit dem Verkaufserlös die Restschuld nicht vollständig beglichen werden kann.

3. Nebenkosten werden unterschätzt

Viele angehende Eigentümer vergessen bei ihrer Planung die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten. Da die Kaufnebenkosten mittlerweile 5,50 bis 15,64 % (für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Makler) des Kaufpreises betragen und die Baunebenkosten etwa 20 % der gesamten Baukosten ausmachen, sollten sie unbedingt mit einkalkuliert werden.

Berechnen Sie unkompliziert mit unserem Nebenkostenrechner, wie hoch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer voraussichtlich ausfallen werden.

4. Keine Rücklagen

Sie sollten immer einen Teil Ihres Vermögens für unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten und nach Möglichkeit eine Instandhaltungsrücklage bilden. Die Frage ist nämlich nicht, ob Reparaturen und Renovierungen erforderlich werden, sondern wann. Als Richtwert für eine stabile finanzielle Rücklage gelten 3 – 5 Nettomonatseinkommen. Parallel sollte als Instandhaltungsrücklage monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beiseitegelegt werden.

5. Teure Nachfinanzierung

Die Kosten für Erschließung, Einrichten der Baustelle, Hausanschlüsse und Bodengutachten sind oftmals nicht im Festpreis des Bauvorhabens enthalten. Werden diese Positionen nicht in der Kostenaufstellung berücksichtigt, wird eine Nachfinanzierung unumgänglich. Ebenso sollten in dem Finanzierungsplan folgende Statistiken bedacht werden:

  • 30 % der Bauvorhaben verteuern sich um rund 10 %
  • 20 % der Bauvorhaben verteuern sich um rund 20 %
  • 10 % der Bauvorhaben verteuern sich um rund 30 %
  • 25 % der Bauvorhaben verzögern sich um rund 3 Monate
6. Tilgung ist zu niedrig

Auch wenn Bankhäuser vereinzelt eine anfängliche Mindesttilgung von nur 1 % verlangen und dies zu einer höheren Kreditsumme verleitet, sollten Sie – wenn möglich – einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 % wählen. Spätestens mit der Anschlussfinanzierung könnte ansonsten, sollte das Zinsniveau zwischenzeitlich deutlich gestiegen sein, die Restschuld erdrückend werden. Je höher die Tilgungsrate, desto schneller ist die Baufinanzierung zurückgeführt und desto niedriger fällt die Gesamtzinslast aus.

7. Zinsbindung ist zu kurz

Hauskäufer und Bauherren sollten in Niedrigzinsphasen und Phasen des gemäßigten Zinsniveaus eine Sollzinsbindung von mindestens 15 bis 20 Jahren wählen, anstatt den Zins lediglich für 5 oder 10 Jahre festzuschreiben. Dadurch sichern sie sich langfristig gegen steigende Kreditzinsen ab. Wer darauf hofft, mit einer kurzen Zinsbindung Geld zu sparen, kann böse überrascht werden, wenn die Zinsen plötzlich steigen.

8. Keine Flexibilität

Lebensumstände können sich ändern. Daher sollte das Hausdarlehen flexibel an eine neue finanzielle Situation angepasst werden können. Selbst wenn für Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels geringe Zinsaufschläge verlangt werden, sollten Darlehensnehmer sich diese Optionen sichern. Zukünftige Gehaltsboni, Schenkungen oder Erbschaften lassen sich auf diesem Wege problemlos in die Rückzahlung der Baufinanzierung einbringen.

9. Bereitstellungszinsen werden vergessen

Da Bauherren ihr Vorhaben nach Baufortschritt zahlen müssen, rufen sie ihr Baudarlehen in mehreren Tranchen ab. Auf den noch nicht abgerufenen Teil ihres Darlehens müssen sie aber zusätzlich Bereitstellungszinsen in Höhe von üblicherweise 0,25 % pro Monat an den Kreditgeber entrichten. Aus diesem Grund sollten Bauherren eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit in ihrem Vertrag vereinbaren oder aber vergleichen, ob sich dies trotz Zinsaufschlag finanziell rechnet. In jedem Fall sollten die Bereitstellungszinsen in der Kostenaufstellung Berücksichtigung finden.

10. Staatliche Förderung wird nicht berücksichtigt

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsvergünstigte Förderdarlehen für verschiedene Maßnahmen. Gefördert werden unter anderem der Kauf, der Neubau, das Modernisieren zur Verbesserung der Energieeffizienz, das energetische Sanieren und das altersgerechte Umbauen von Wohneigentum. Die Kredite sind von der Fördersumme her begrenzt, beinhalten teilweise Tilgungszuschüsse und lassen sich als Darlehensbaustein einfach in jede Baufinanzierung einbinden. Für Kinder unter 18 Jahren können Familien darüber hinaus das staatliche Baukindergeld beantragen, insofern selbst genutztes Wohneigentum gebaut oder gekauft wird. Unter welchen Bedingungen die KfW den Zuschuss 424 vergibt, können Sie hier einsehen.

11. Zu großes Vertrauen in die Hausbank

Sie kommen wahrscheinlich mit Ihrer Hausbank gut zurecht: Man kennt sich, man vertraut sich. Weshalb sollten Sie dann Vergleichsangebote einholen oder einen unabhängigen Baufinanzierungsberater mit dem Hausfinanzierungs-Vergleich beauftragen? Dass dies der Fehler ist, der viele Kreditnehmer am teuersten zu stehen kommt, ahnen die Wenigsten. Zwischen günstigen und teuren Angeboten liegt häufig eine Zinsdifferenz von über einem Prozentpunkt.

Beachten Sie
Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, einer Laufzeit von 20 Jahren und einer monatlichen Rate von 900 Euro kann eine Zinsdifferenz von einem Prozentpunkt Mehrkosten in Höhe von über 50.000 Euro bedeuten.

Sie interessieren sich für unseren kostenlosen Immobilienfinanzierungs-Vergleich? Dann fordern Sie jetzt unverbindlich unsere besten Angebote für Ihr Vorhaben an: Angebote anfordern.

Baufinanzierung Schritt 4: Zinsvergleich
Optimale Baufinanzierung
Schritt 4 von 5.

Unterlagen zusammenstellen, Angebote zu Hypothekendarlehen einholen und Zinsen vergleichen

Für die Erstellung von Finanzierungsvorschlägen benötigen wir noch keine Unterlagen von Ihnen. Ebenso wird keine Schufa-Anfrage vorgenommen. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, ist es erforderlich, Ihre Nachweise dem Bankpartner für seine Kreditentscheidung zur Verfügung zu stellen. Es ist jedoch hilfreich, wenn Sie die Inhalte Ihrer persönlichen Unterlagen und die Eckdaten Ihres Wunsch-Objektes kennen. Denn je genauer Ihre Angaben ausfallen, desto belastbarer wird der Zinssatz unseres Angebotes.

Für viele unserer Privatkunden ist die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen der unangenehmste Teil einer Wohnungsfinanzierung oder Hausfinanzierung. Lassen Sie sich jedoch hiervon nicht abschrecken. Wir unterstützen Sie dabei, geben Ihnen eine Checkliste an die Hand und übernehmen die Kommunikation mit der Geschäftsbank in Ihrem Sinne. Wir werden immer wieder gefragt, warum die Bank

so viele Nachweise benötigt. Dies ist schnell erklärt: Der Kreditgeber ist gesetzlich dazu verpflichtet, zu überprüfen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können und ob Sie in der Zukunft Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. Zudem handelt das Kreditinstitut in eigenem Interesse, denn es möchte Kreditausfälle tunlichst vermeiden. Im Endeffekt schützt das finanzierende Institut sich selbst und Sie vor Schaden. Schließlich sind die Summen weitaus höher als die von üblichen Konsumkrediten zur Finanzierung eines Fernsehers oder einer Couch.

Die Unterlagenanforderungen variieren unter den verschiedenen Darlehensgebern. Im Groben möchte die Bank Unterlagen zu Ihrer Bonität und zu dem Objekt, welches Sie erwerben bzw. bauen möchten, einsehen.

Zinsvergleich in der Baufinanzierung – Worauf muss ich beim Vergleich von Angeboten achten?

Generell können nur „Äpfel mit Äpfeln” verglichen werden. Wichtig bei einem Zinsvergleich für die beste Baufinanzierung ist, dass die verschiedenen Angebote dieselben Vorgaben berücksichtigen. Hierzu zählen unter anderem:

  • Nettodarlehensbetrag
  • Zinsbindungsfrist
  • Anfängliche Tilgung
  • Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel
  • Bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Weitere Finanzierungsbausteine

Stimmen diese Parameter in den zu vergleichenden Angeboten überein, bietet der effektive Jahreszins einen Anhaltspunkt, um Angebote einzuordnen.

Worin unterscheiden sich Sollzins und effektiver Jahreszins?

Für Ihre Finanzierung sind der Sollzinssatz und der effektive Jahreszins von Bedeutung. Der Sollzins (ehemals Nominalzins genannt) bildet den jährlichen Prozentsatz der Zinsen ab, welchen der Kreditnehmer an die Bank bezahlt. Er gibt dementsprechend die jährlichen Zinskosten der Finanzierung an. Möchten Sie nun zum Beispiel eine Eigentumswohnung finanzieren und Angebote der Baufinanzierung vergleichen, sagen die Sollzinsen allerdings wenig darüber aus, wie günstig diese Angebote wirklich sind. Das liegt daran, dass der Sollzinssatz nur die Zinskosten aber keine zusätzlichen Kosten abbildet.

Wie kann ich dann Angebote zu Baufinanzierungen vergleichen?

Diese Frage haben sich Staats- und EU-Minister sowie Finanzexperten ebenfalls gestellt und haben mit dem „effektiven Jahreszinssatz” ein brauchbares Instrument gefunden. In diesen Zinssatz werden weitere preisbestimmende Faktoren (wie beispielsweise Zinsfestschreibungsdauer, Tilgungssatz und Disagio) einkalkuliert. Die Effektivzinsen stellen dementsprechend eine Kennzahl für die jährlichen Gesamtkosten des Darlehens (in Bezug auf die Darlehenssumme und die Darlehenslaufzeit) dar. Eventuelle Bearbeitungsgebühren dürfen Banken dagegen nicht mehr in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einbeziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Mai 2014 in Bezug auf Verbraucherkredite entschieden. Der Effektivzins wird mithilfe einer komplizierten, gesetzlich festgelegten mathematischen Formel errechnet. Anbieter sind inzwischen nach §§ 6 ff. Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, den effektiven Jahreszins bei allen Angeboten auszuweisen. Angebote können so besser verglichen werden.

Beachten Sie
Der Gesetzgeber hat den Finanzierungsanbietern allerdings eine Hintertür offen gelassen, mit deren Hilfe die Vergleichbarkeit des effektiven Jahreszinses verwässert wird. So müssen beispielsweise Schätzgebühren (Kosten für die Wertermittlung der Immobilie), Bereitstellungszinsen, Gebühren für Sondertilgungsrechte, Zuschläge für Teilauszahlungen, Besicherungskosten (wie etwa Kosten zur Eintragung von Hypothek oder Grundschuld) und Kosten der Kontoführung nicht im effektiven Jahreszins enthalten sein.
Ist allein der effektive Jahreszins aussagekräftig, wie günstig eine Hausfinanzierung ist?

Zusätzlich zum effektiven Zinssatz sollten Sie bei Ihrem Vergleich von Immobilienfinanzierungen die Restschuld zum Ende der Zinsbindung beachten. Schauen Sie, bei welchem Angebot – trotz identischer Ratenhöhe und gleicher Tilgung – sich die geringste Restschuld herauskristallisiert. Neben dem Effektivzins und der Restschuld am Ende der Sollzinsbindung können außerdem Sondertilgungsmöglichkeiten, optionale Tilgungssatzwechsel oder bereitstellungszinsfreie Zeiten die Attraktivität eines Angebotes deutlich erhöhen.
Unser Angebot für Ihre Baufinanzierung: Zinsen vergleichen mithilfe unserer Experten. Sprechen Sie uns gerne darauf an.

Wussten Sie schon
Seit der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland am 21.03.2016 muss der effektive Jahreszins für die gesamte Laufzeit des Immobiliendarlehens kalkuliert werden. Dabei wird aber außer Acht gelassen, dass sich der Zinssatz bei einer möglicherweise erforderlich werdenden Anschlussfinanzierung verändern kann. In der Folge rechnen manche Banken mit derart fiktiven Zinssätzen für die Zeit nach der Sollzinsbindung, dass es kurioserweise und widersinnig vorkommen kann, dass der effektive Jahreszins niedriger ausgewiesen wird als der feste Sollzins.
Wie schnell erfahre ich, ob mein Kreditantrag bewilligt wird?

Wie schnell Sie eine Genehmigung der Bank erhalten, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

  1. Wie schnell Sie Ihre vollständigen Bonitäts- und Objektunterlagen einreichen
  2. Wie schnell Ihr Antrag von dem Kreditgeber bearbeitet wird

Bitte beachten Sie: Banken beginnen mit der Bearbeitung Ihrer Kreditanfrage erst, wenn sämtliche benötigten Nachweise vorliegen. Solange dies nicht der Fall ist, stellen Darlehensgeber die Kreditprüfung zurück.

Die Bearbeitungszeit einer Kreditanfrage ist sehr unterschiedlich und variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut zwischen einem Bankarbeitstag und mehreren Wochen.

Selbst bei ein und demselben Kreditgeber ändert sich die konkrete Bearbeitungszeit je nach Auftragslage.

Falls Sie eine kurzfristige Kreditzusage benötigen, helfen wir Ihnen gerne dabei, die Banken mit den günstigsten Baufinanzierungskonditionen und gleichzeitig kürzesten Bearbeitungszeiten für Sie herauszufiltern: Kostenlos und unverbindlich Express-Finanzierung anfragen.

XPERT-Tipp
Stellen Sie Ihre persönlichen Unterlagen und die Dokumente Ihres Wunschobjektes zusammen, bevor Sie eine Finanzierungsanfrage stellen. Dadurch können Sie die Zeit von der ersten Anfrage bis hin zur Kreditvergabe deutlich verkürzen.
Baufinanzierung Schritt 5: Auszahlung
Optimale Baufinanzierung
Schritt 5 von 5.

Immobilienfinanzierung abschließen: Vertragsunterzeichnung und Auszahlung

Nachdem Sie sich für einen Finanzierungsvorschlag entschieden haben und wir Ihre Unterlagen an den Finanzierungspartner übergeben haben, prüft der Kreditgeber Ihren Darlehensantrag für Ihr neues Eigenheim. Mit der Kreditzusage erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag sowie die Grundschuldbestellungsurkunde für den Notar.

Gemeinsam mit Ihrem persönlichen Finanzierungsberater können Sie nun den Kreditvertrag in aller Ruhe durchgehen. Ihr Berater beantwortet all Ihre offenen Fragen und übermittelt Ihr unterzeichnetes Vertragsexemplar an die finanzierende Bank. Sie können nun den notariellen Beurkundungstermin wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen. Im Anschluss wird der günstige Kredit auf Ihr Konto ausgezahlt und Ihre Baufinanzierung ist abgeschlossen.

Beachten Sie
Unterzeichnen Sie den notariellen Kaufvertrag erst, nachdem Sie die schriftliche Darlehenszusage des Kreditgebers erhalten haben. Sollte der Verkäufer wider Erwarten von seiner Verkaufsabsicht zurücktreten, können Sie Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht in Anspruch nehmen und Ihren Darlehensvertrag widerrufen. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sollte deshalb innerhalb Ihrer 14-tägigen Widerrufsfrist erfolgen.

Wie lange dauert es, bis die Bank das Baudarlehen auszahlt?

Mit Ihrem Kreditvertrag erhalten Sie ferner einen sogenannten Zahlungsabruf bzw. Abrufungsauftrag. Sind sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, kann die Auszahlung sehr kurzfristig erfolgen. Mithilfe des Abrufungsauftrages teilen Sie dem Geldinstitut mit, zu welchem Wunschtermin und auf welches Girokonto der Darlehensbetrag gezahlt werden soll.

Baufinanzierung: Versicherung für Immobilienkäufer und Bauherren
Richtig versichern
Schützen Sie sich und Ihre Immobilie vor finanziellem Schaden.

Die wichtigsten Versicherungen für Immobilienkäufer und Bauherren

Eine Finanzierung birgt ein finanzielles Risiko und eine Immobilie stellt in der Regel einen großen Wert dar. Beides gilt es ausreichend zu versichern, um sich und das Eigentum zu schützen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Versicherungen im Zuge der Immobilienfinanzierung, während der Bauphase und nach der Fertigstellung bzw. nach dem Erwerb der Immobilie vor.

Im Zuge der Immobilienfinanzierung:

Risikolebensversicherung

Für den Fall, dass der Kreditnehmer verstirbt, ehe der Kredit vollständig zurückgezahlt werden konnte, stellt die Risikolebensversicherung sicher, dass die Raten für die Baufinanzierung weiter bezahlt werden können und die Hinterbliebenen somit nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Den Angehörigen wird eine vertraglich vereinbarte Summe ausgezahlt, mit welcher der Hausbaukredit gegebenenfalls auch abgelöst werden kann. Manche Banken verlangen zur eigenen Absicherung im Zuge der Finanzierung den Abschluss und die Abtretung einer Risikolebensversicherung.

Restschuldversicherung

Eine Restschuldversicherung (auch Kreditversicherung, Kreditausfallversicherung, Restkreditversicherung oder Ratenschutzversicherung genannt) kann im Rahmen der Kreditfinanzierung abgeschlossen werden und kommt zum Tragen, wenn Darlehensnehmer ihre Raten aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit

oder Tod nicht weiterzahlen können. Im Todesfall werden die Hinterbliebenen entlastet. Trotz hoher Versicherungsprämien bietet eine Restschuldversicherung oftmals keinen vollumfänglichen Versicherungsschutz. Dagegen ist eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme eine gute und günstige Alternative, um das Darlehen im Todesfall abzusichern. Aufgrund der fallenden Versicherungssumme wird sie ebenso häufig als Restschuld- oder Restkreditversicherung bezeichnet.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung springt ein, wenn Verbraucher aufgrund einer Erkrankung ihrer Beschäftigung nicht weiter nachgehen können. Im Versicherungsfall wird dann beispielsweise eine Rente ausgezahlt. Die Beitragshöhe und der daraus resultierende Rentenanspruch im Versicherungsfall können so vereinbart werden, dass die monatlichen Raten der Baufinanzierung durch die Rente getragen würden.

Während der Bauphase:

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Grundsätzlich trägt der Bauherr die Verantwortung für die Sicherheit auf der Baustelle. Der Bauherr haftet für Sach- und Personenschäden und muss dementsprechend seine Baustelle ordnungsgemäß absichern. Dies trifft selbst dann zu, wenn sich Fremdfirmen um den Bau des Eigenheimes kümmern. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte immer vor Beginn der Arbeiten auf einer Baustelle abgeschlossen werden. Die Prämie wird auf Grundlage der Bausumme des Vorhabens berechnet. Der Versicherungsschutz besteht bis zur Fertigstellung und Schlussabnahme des Gebäudes. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist optionaler Bestandteil von Wohngebäudeversicherungen bzw. Gebäudeneubauversicherungen.

Bauhelfer-Unfallversicherung

Werden bei einem Bauvorhaben Eigenleistungen erbracht und helfen dabei Bekannte oder Verwandte, sind diese grundsätzlich per Gesetz unfallversichert. Eine automatische gesetzliche Unfallversicherung gilt jedoch nicht für den Bauherrn selbst und den Ehepartner. Diese sollten sich über eine private Bauhelferunfallversicherung absichern. Darüber hinaus bietet die private Bauhelferunfallversicherung ergänzenden Schutz für Mitwirkende. Zudem sind Bauherren verpflichtet, Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft zu registrieren. Erfolgt diese Meldung nicht, riskiert der Bauherr ein Bußgeld.

Eine Bauhelferunfallversicherung ist Bestandteil der privaten Unfallversicherung.

Feuerrohbauversicherung

In der Entstehungsphase des Gebäudes können Brände, Blitzschläge oder Explosionen zu erheblichen Schäden am Bau und

den Baustoffen auf dem Baugrundstück führen. Eine Feuerversicherung bzw. Feuerrohbauversicherung deckt diese Schäden ab. Häufig verlangt der Kreditgeber einer Baufinanzierung daher den Abschluss dieser Versicherung.

Bauleistungsversicherung

Diese Versicherung schützt Bauherren vor Schäden auf der Baustelle, die durch Unwetter (zum Beispiel Sturm und Hochwasser) und Vandalismus hervorgerufen werden. Schäden, welche durch Unachtsamkeit der Bauarbeiter entstehen (beispielsweise Glasbruch), werden ebenfalls von der Bauleistungsversicherung abgedeckt. Sämtliche Bauteile und Baustoffe liegen im Bereich des Versicherungsschutzes, welcher sich über die gesamte Bauzeit erstreckt.

Eine Bauleistungsversicherung ist optionaler Bestandteil von Wohngebäudeversicherungen bzw. Gebäudeneubauversicherungen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (für unbebaute Grundstücke)

Nicht nur auf einer Baustelle ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass niemand zu Schaden kommt. Auch auf einem unbebauten Grundstück ohne Baustelle muss gleichermaßen für Sicherheit gesorgt werden. Diese Form der Haftpflichtversicherung greift zum Beispiel dann, wenn ein auf dem Grundstück stehender Baum umstürzt und Personen- oder Sachschäden verursacht.

Ein optionaler Bestandteil der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist oftmals die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, mit welcher sich der Grundstücksbesitzer gegen die finanziellen Folgen eines Lecks im Öltank und die daraus resultierende Verschmutzung des Grundwassers absichern kann.

Nach der Fertigstellung bzw. nach dem Erwerb der Immobilie:

Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung ist eine wichtige Police für jeden Hausbesitzer. Sie bietet Versicherungsschutz gegen Feuer, Hagel, Sturm und Leitungswasser. Hauseigentümer müssen sich selbst um diese Versicherung kümmern, während Wohnungseigentümer über die Eigentümergemeinschaft mitversichert sind und ihren Beitragsanteil an der abgeschlossenen Police entrichten müssen.

Elementarschadenversicherung

Diese Versicherung schützt Immobilienbesitzer gegen Schäden, welche durch Naturgewalten hervorgerufen werden. Hierzu zählen Überschwemmungen, Erdsenkungen, Schneedruck, Erdbeben und Lawinen. Die Elementarschadenversicherung trägt die Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes. Befindet sich das zu versichernde Objekt in einer Wohngefährdungszone, also beispielsweise in der Nähe eines Flusses, verweigern Versicherer häufig den Versicherungsschutz oder verlangen hohe Prämien. Die Elementarschadenversicherung ist eine optionale Komponente der Wohngebäudeversicherung bzw. Gebäudeversicherung.

Hausratversicherung

Mit einer Hausratversicherung wird das Inventar eines Haushaltes gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser, Einbruch und Diebstahl abgesichert. Bestehen viele Elemente des

privat genutzten Eigenheims aus Glas, wie etwa ein großer Wintergarten, ist es gegebenenfalls ratsam, die Hausratversicherung um eine Glas- und Reparaturversicherung zu erweitern.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Diese Police ist für Eigenheimbesitzer wichtig, die ihre Immobilie als Renditeobjekt vermieten. Fällt zum Beispiel ein Dachziegel auf einen Passanten, schützt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung vor den finanziellen Schadensfolgen. Wird die Immobilie hingegen selbst bewohnt, deckt bereits die private Haftpflichtversicherung den Schadensfall ab.

Immobilien-Rechtsschutzversicherung

Eine Immobilien-Rechtsschutzversicherung greift bei Auseinandersetzungen zwischen Eigenheimbesitzern und Mietern oder Nachbarn. Mit ihrer Hilfe kann das finanzielle Risiko von gerichtlichen Auseinandersetzungen gemindert werden. Inwiefern eine Rechtsschutzversicherung empfehlenswert ist, sollte individuell geklärt werden. Viele Streitigkeiten lassen sich unter anderem durch Einschaltung einer Schlichtungsstelle aus der Welt schaffen.

Die Immobilien-Rechtsschutzversicherung ist fester Bestandteil der privaten Rechtsschutzversicherung.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen einer Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-Finanzierung
Hauskauf ohne eigenes Kapital
Was Sie bei einer Vollfinanzierung beachten sollten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Beabsichtigen Kreditnehmer, die Immobilie inklusive der Nebenkosten ohne eigenes Kapital zu finanzieren, handelt es sich um eine Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Selbst wenn für diese Finanzierung lediglich wenige Kreditgeber infrage kommen, ist sie unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Wird hingegen zwar die Immobilie zu 100 % finanziert, für die Nebenkosten kommen aber die Darlehensnehmer selbst auf, so wird dies als Kaufpreisfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Eine Vollfinanzierung birgt ein höheres Risiko, dauert im Allgemeinen länger und kostet mehr.

Voraussetzungen einer Vollfinanzierung

Banken erwarten für eine Vollfinanzierung, dass der Kreditnehmer einige wichtige Kriterien erfüllt:

  • Der Darlehensnehmer verfügt über gesicherte und überdurchschnittliche Einkünfte (Selbstständige und Freiberufler mit schwankenden Einkommen haben geringere Chancen auf Kreditgewährung).
  • Der Schufa-Score ist tadellos.
  • Die Immobilie steht in bevorzugter Lage, befindet sich in einem guten Zustand und weist keine größeren Mängel auf. Dies ist für die Bank von großer Bedeutung, da ihr die Immobilie als Sicherheit dient und aufgrund der Vollfinanzierung höher beliehen werden muss.
  • Die Immobilie wird selbst bewohnt (steigert die Chancen auf Kreditzusage).

Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz klingt zunächst verlockend. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich neben den Vorteilen auch der Nachteile bewusst sein. Im Folgenden haben wir für Sie die Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt:

Vorteile

  • Sie können umgehend eine Baufinanzierung abschließen, ohne das Eigenkapital anzusparen.
  • In Niedrigzinsphasen können Sie das günstige Zinsniveau sofort in Anspruch nehmen und müssen nicht befürchten, dass die Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt auf höherem Niveau rangieren.
  • Verfügen Sie über liquides Vermögen und möchten eine Vollfinanzierung abschließen, steht Ihnen Ihre Liquidität weiterhin zur Verfügung.

Nachteile

  • Der fehlenden Eigenkapitaleinsatz erhöht das Risiko für die Bank. Die Nebenkosten, welche durch das Kredit gebende Institut ebenfalls mitfinanziert werden müssen, sind nach dem Kauf ausgegeben. Für dieses Risiko verlangt der Darlehensgeber Zinsaufschläge.
  • Die Laufzeit einer Vollfinanzierung ist üblicherweise länger als die einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, wodurch die Gesamtzinskosten deutlich steigen.
XPERT-Tipp
Wir empfehlen, mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten (inklusive Nebenkosten) an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Sollten Sie sich dennoch für eine Finanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie folgende Punkte unbedingt berücksichtigen:

Finanzierung ohne Eigenkapital – auf diese Punkte sollten Sie achten:

1. Durch Versicherungen absichern. Insbesondere bei einem Baukredit ohne Eigenkapital sollten Sie sich und Ihren Ehepartner mit einer Risikolebensversicherung sowie gegebenenfalls mit einer Restschuldversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung vor den finanziellen Folgen von Zahlungsunfähigkeit schützen.

2. Bausparverträge zur Zinsabsicherung. Wählen Sie ein Konstantdarlehen als Darlehensart oder schließen Sie parallel zum Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag ab, wenn Ihre monatliche Belastbarkeit dies zulässt. Auf diese Weise schließen Sie das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Sollzinsbindung aus.

3. Instandhaltungsrücklage bilden. Gerade bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital sollten Sie monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

als Rücklage für die Instandhaltung zur Seite legen, um bei erforderlich werdenden Reparaturen nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

4. Zwischenfinanzierung zur Überbrückung von Engpässen. Möchten Sie eine Immobilie finanzieren, planen aber gleichzeitig, eine schon existierende eigene Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie den finanziellen Engpass in der Zeit, in der Sie auf den Erlös aus dem Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie warten, durch eine Zwischenfinanzierung überbrücken.

Zwischenfinanzierungen bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen sind endfällige Darlehen mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie können jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Mit einem Nachrangdarlehen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung finanzieren und keinerlei Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung investieren, dann benötigen Sie eine Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Eine Vollfinanzierung ist zwar (wie zuvor geschrieben) unter bestimmten Rahmenbedingungen möglich, wird jedoch lediglich von sehr wenigen Kreditinstituten angeboten. Da einige Kreditgeber Finanzen aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital behandeln, bietet sich die Möglichkeit, die anfallenden Nebenkosten über solch ein Nachrangdarlehen zu finanzieren. Hierdurch können Sie den Kreis der infrage kommenden Banken erweitern: denn jetzt kämen auch Geldinstitute in Betracht, welche zwar keine 110-Prozent-Finanzierungen anbieten, aber 100-Prozent-Finanzierungen (Kaufpreisfinanzierungen).

Nachrangdarlehen werden mit oder ohne Absicherung über eine Grundschuld angeboten. Wie der Name verrät, wird der Immobilienkredit bei der Variante mit dinglicher Absicherung dabei im Grundbuch nicht an erster Rangstelle eingetragen, sondern nachrangig. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und muss seine Immobilie zwangsversteigert werden, wird der Gläubiger des Nachrangdarlehens erst bedient, nachdem vorrangige Forderungen befriedigt worden sind. Ist der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreichend groß, wird das Nachrangdarlehen nur teilweise oder überhaupt nicht zurückgezahlt. Dementsprechend sind Nachrangdarlehen (mit oder ohne dingliche Absicherung) für Gläubiger mit einem erhöhten Ausfallrisiko verbunden. Dieses erhöhte Risiko lassen sich die Geldgeber durch einen satten Zinsaufschlag vergüten.

Mit der KfW-Bank zum Hauskredit ohne Eigenkapital

Als weitere Bausteine einer Vollfinanzierung können Programme der KfW-Förderung dienen. Einige Banken behandeln nämlich einen KfW-Baustein als Einbringung von Eigenkapital. Dadurch können Sie nicht nur von einem günstigen KfW-Zins profitieren, sondern ebenso von simuliertem Eigenkapital, ohne Ihr eigenes Kapital einzusetzen. Die Möglichkeiten variieren von Bank zu Bank und sind ebenso abhängig von Ihrem individuellen Vorhaben.

Baufinanzierung für Selbstständige
Immobilienkredit für Selbstständige und Freiberufler
Darauf achten die Banken.

Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler

Eine Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler ist in der Regel aufwendiger und schwieriger als für Angestellte und Beamte. Dies liegt an den meist schwankenden Einkommen dieser Berufsgruppen. Während bei Angestellten das Gehalt regelmäßig in gleicher Höhe eintrifft, ist der Selbstständige auf die Zahlungsmoral seiner Geschäftskunden angewiesen. Deshalb ist eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige und Freiberufler zwar generell möglich, jedoch häufig mit Zinsaufschlägen verbunden.

Als Einkommensnachweise können bei Angestellten und Beamten die letzten Gehaltsnachweise beziehungsweise Bezügemitteilungen ausreichend sein. Arbeitet der Antragsteller selbstständig oder übt er eine freiberufliche Tätigkeit aus, müssen hingegen, je nachdem, ob bilanziert wird oder nicht, die letzten Einnahmenüberschussrechnungen oder Bilanzen, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen inklusive Summen- und Saldenliste, Einkommensteuerbescheide und Einkommensteuererklärungen vorgelegt werden.

Bei der Beantragung einer Baufinanzierung für Selbstständige kann es paradoxerweise vorkommen, dass dem Selbstständigen selbst die Finanzierung verwehrt, einem seiner Angestellten jedoch gewährt wird. Selbstständige und Freiberufler sollten auf jeden Fall eine Baufinanzierung frühzeitig planen, denn die meisten Banken setzen vor der Kreditentscheidung erst einmal voraus, dass die Selbstständigkeit seit mindestens 3 Jahren besteht. Ist dies nicht der Fall, bietet sich die Möglichkeit, einen zweiten Darlehensnehmer (wie zum Beispiel den Ehepartner) mit ins Boot zu holen. Dabei sollte der Ehepartner idealerweise über eigene Einnahmen aus einem Angestelltenverhältnis verfügen.

Vorteilhaft wirkt es sich aus, wenn Sie viel Eigenkapital in Ihre Haus- oder Wohnungsfinanzierung einbringen. Das erhöht nämlich die Sicherheit für die Bank, sodass viele der strengen Vorgaben entfallen.

Worauf achten Banken bei Selbstständigen und Freiberuflern?

Geschäftsbanken schauen vor allem auf den Gewinn vor Steuern. Dieser sollte deshalb möglichst keinen starken Schwankungen unterworfen sein und idealerweise eine steigende Tendenz aufweisen. Aus dem Gewinn vor Steuern der letzten 3 Jahre wird ein Durchschnittswert gebildet. Von diesem Durchschnittswert wird ein Abschlag von bis zu 30 % vorgenommen, der die abzuführenden Steuern und die Altersvorsorge berücksichtigt. Den verbleibenden Teil sehen Kreditgeber als Nettoeinkommen an, von welchem die Immobilienfinanzierung zu bestreiten ist.

Kreditanstalten bewerten zudem die Branchen der Antragsteller unterschiedlich. Als problematisch gelten beispielsweise Gastronomen, KFZ-Händler oder Betreiber von Sonnen- und Fitnessstudios. Generell gestaltet sich eine Baufinanzierung für Freiberufler (wie etwa Anwälte, Gutachter oder Ärzte) um vieles einfacher als für Selbstständige und Gewerbetreibende (etwa Unternehmer, Händler oder Handwerker).

Wichtig ist ebenfalls das Vorhaben an sich. Wird Wohneigentum für die eigene Nutzung erworben oder soll es vermietet werden und als Altersversorgung dienen, neigen die Banken eher zu einer Zusage, als wenn es sich um eine gewerbliche Immobilienfinanzierung handelt.

XPERT-Tipp
Wenn Sie selbstständig tätig sind, dann lassen Sie sich nicht von den strikten Vorgaben der Banken gegenüber Selbstständigen und Freiberuflern abschrecken. Auch an diese Berufsgruppen werden viele Baufinanzierungen vergeben. Sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach dem passenden Finanzierungspartner für Ihr Vorhaben.
Baufinanzierung: Wohneigentum im Rentenalter
Mieten oder Kaufen?
Wohneigentum zahlt sich im Rentenalter oftmals aus.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Mieten oder kaufen: Mietzahlungen im Laufe von 30 Jahren, ChartDie Frage „mieten oder kaufen?“ ist eine der schwierigsten finanziellen Fragestellungen des Lebens. Die Frage basiert auf der nachvollziehbaren Überlegung, ob es nicht von Vorteil ist, monatlich eine Rate für ein Immobiliendarlehen zu entrichten, bis das Wohneigentum vollständig abbezahlt ist, anstatt jeden Monat Miete abzuführen und am Ende mit leeren Händen dazustehen. Schließlich summieren sich die Mietzahlungen über die Jahre zu einem nicht unerheblichen Betrag, wie Sie unserem Chart entnehmen können.

Welche Vorteile und Nachteile mit dem Kauf oder der Miete einhergehen und unter welchen Voraussetzungen sich Immobilien als Geldanlage rentieren, zeigen wir Ihnen auf unserer Seite Mieten oder Kaufen?

Immobilie als Altersvorsorge

Immobilie als Altersvorsorge: Mietkosten einsparen und von Rentenüberschuss profitieren, InfografikEine wertbeständige Immobilie gilt allgemein als eine der wichtigsten und stabilsten Säulen in der Altersvorsorge. Um nicht fortwährend Mieterhöhungen unterworfen zu sein und im Rentenalter möglicherweise sogar in einen finanziellen Engpass zu geraten, entscheiden sich viele Verbraucher für den Erwerb einer eigenen Immobilie zum Zweck der Alterssicherung. Sofern die Immobilie bis zum Renteneintritt abgezahlt ist, entfallen im Ruhestand Mietkosten sowie Ratenzahlungen für die Baufinanzierung. Unsere Infografik veranschaulicht die mögliche Gefahr einer finanziellen Unterdeckung im Alter, welche sich für Mieter ergeben kann. Mit unserem Mieten oder Kaufen – Rechner können Sie unkompliziert ermitteln, ob sich der Kauf oder Bau einer Immobilie für Sie lohnt oder ob das Mieten für Sie die günstigere Variante darstellt.

Ablauf einer Baufinanzierung: In 4 Schritten zum günstigen Immobiliendarlehen
So funktioniert der kostenfreie Finanzierungsablauf
In nur 4 Schritten begleiten wir Sie zum Abschluss Ihrer passenden Immobilienfinanzierung.

Günstige Baufinanzierung: Der Ablauf mit uns

Einfach und schnell.

Als unabhängiger Kreditvermittler beraten wir Sie losgelöst von Bankeninteressen, kostenfrei und unverbindlich (für Sie nicht verpflichtend).

Wir bieten Ihnen verschiedene Möglichkeiten der Kontaktaufnahme. Sie können uns Ihre Finanzierungsanfrage über unser Formular Angebote anfordern zukommen lassen, uns diese per E-Mail senden oder uns anrufen (Telefon 0800 8445448 oder 0201 45354840). In einem ersten Gespräch oder im Rahmen einer Baufinanzierung Online-Beratung erfragen wir wichtige Eckdaten zu Ihrem Vorhaben, welche wir für zinsverbindliche Angebote benötigen.

Ihr persönlicher Baufinanzierungsexperte begleitet Sie von diesem Moment an kompetent durch den gesamten Finanzierungsprozess und über die Darlehensauszahlung hinaus. Er beantwortet Ihre Fragen, geht auf Ihre Wünsche ein und steht Ihnen mit nützlichen Tipps zur Seite.

Im Anschluss an das Beratungsgespräch nimmt Ihr Finanzierungsberater einen Banken-Vergleich vor und analysiert Angebote von über 450 Kreditbanken deutschlandweit. Er ermittelt die günstigsten Finanzierungsvorschläge, maßgeschneidert auf Ihr individuelles Profil. Die Angebotsoptimierung beendet er erst, wenn Ihnen die Finanzierungskonzepte zusagen und Sie rundum zufrieden sind.

Sie erhalten Ihre Top-Zins Angebote aus unserem Baufinanzierungsvergleich per E-Mail, Fax oder postalisch, je nachdem, welcher Weg für Sie der angenehmste ist. Mit den Angeboten übermitteln wir Ihnen eine Aufstellung der erforderlichen Unterlagen, welche die Finanzierungspartner für ihre Kreditentscheidung benötigen.

Ihr persönlicher Finanzierungsexperte überprüft die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen und übernimmt die Kommunikation mit den Banken in Ihrem Sinne. Sobald Sie sich für ein Angebot entschieden haben, senden Sie uns dieses unterzeichnet zu. Wir leiten das Angebot, zusammen mit den benötigten Nachweisen, an den ausgewählten Kreditgeber weiter und beantragen Ihre Finanzierung.

Nach abschließender Kreditprüfung und Finanzierungszusage erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag sowie alle erforderlichen Formulare, welche Sie für Ihren Termin mit dem Notar benötigen. Danach wird Ihre günstige Baufinanzierung zu Ihrem Wunschdatum ausgezahlt.

Freier Baufinanzierer: Vorteile
Ihre Wünsche stehen bei uns im Vordergrund
Als freier Vermittler bieten wir Ihnen Vorteile gegenüber Ihrer Hausbank.

Unabhängiger Baufinanzierer: Die Vorteile unserer Beratung auf einen Blick

Wir sind an keine Bank gebunden und bieten Ihnen als Immobilienfinanzierer viele Vorteile, über die Ihre Hausbank nicht verfügt.

Der Berater Ihrer Hausbank bietet Ihnen in der Regel die eigenen Produkte an. Bei der Vielzahl an Angeboten zu Immobilienfinanzierungen auf dem Markt ist aber die Wahrscheinlichkeit äußerst gering, dass das Finanzierungsangebot Ihrer Hausbank für Ihr individuelles Vorhaben das zinsgünstigste ist. Seien Sie sich auch im Klaren darüber, dass Ihre Hausbank oftmals versuchen wird, Ihnen teure Zusatzprodukte zu verkaufen, selbst wenn diese für Ihr Projekt nicht notwendig oder sogar ungeeignet sind.

Diese Vorteile bieten wir Ihnen:

Unsere Kreditpartner für Ihre Hausfinanzierung oder Wohnungsfinanzierung

Zu unseren über 450 Baufinanzierungspartnern gehören sämtliche deutschen Kreditinstitute, darunter Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen und Versicherungen. Auf unserer Seite Kreditbanken erhalten Sie eine Auflistung der verschiedenen Anbieter. Wir helfen Ihnen gerne, sich einen Überblick zu verschaffen.

Kundenzufriedenheit
Baufinanzierung Xpert
Kundenstimmen.

So zufrieden sind Kunden mit unserer Kreditvermittlung:

„Wir möchten uns für die angenehme und im Ergebnis tolle Zusammenarbeit bedanken. Ohne die Beratung von Baufinanzierung Xpert wäre die Zeit der Finanzierung sicherlich nicht so entspannt gewesen. Von Anfang an fühlten wir uns kompetent begleitet.“

Paul S., Düsseldorf

„Unser Berater hat uns äußert kompetent, mit herausragendem Engagement, stets rasch und flexibel beraten. Bei seinen immer objektiven Empfehlungen standen stets unsere Interessen im Vordergrund. Wir können jedem, der eine Finanzierung plant, nur wärmstens empfehlen, sich von BAUFINANZIERUNG XPERT beraten zu lassen. Danke.“

Thomas H., Torgau

„Baufinanzierung Xpert hat geschafft, was vorher kein anderer schaffte. Unsere Finanzierung konnte zu sehr guten Konditionen realisiert werden. Wir danken Baufinanzierung Xpert für den außerordentlichen Einsatz und können sie nur uneingeschränkt empfehlen.“

Alexander H., Neuwied

„Baufinanzierung Xpert hat uns in Rekordzeit ein unglaublich gutes Angebot und zu später Stunde eine ausführliche und fundierte Beratung gegeben. Vielen Dank. Ich kann diesen Baufi-Experten nur empfehlen.“

Carola T., Icking

„Baufinanzierung Xpert hat uns super beraten und uns bei jeder Frage zur Finanzierung unterstützt. Der Berater war sehr kompetent und immer ansprechbar, auch am Wochenende. Wir können Baufinanzierung Xpert nur weiterempfehlen! Vielen lieben Dank, dass Sie uns den Hauskredit ermöglicht haben.“

Stefanie S., Zierenberg

„Die Beratung und die komplette Begleitung durch den Finanzierungsprozess waren super. Sehr verbindlich und auch persönlich sehr angenehm. Sollten wir unseren ersten Hausbau überleben, gerne wieder!“

Philippe L., Essen, NRW

Häufig gestellte Fragen an BAUFINANZIERUNG XPERT

Im Folgenden finden Sie einen Überblick der Fragen, die uns oft erreichen:

Eine Baufinanzierung ist eigentlich die zweckgebundene Finanzierung einer Immobilie. Heute wird darunter aber nicht nur eine Finanzierung verstanden, die sich mit dem Bau einer Immobilie beschäftigt (so wie das Wort buchstäblich verstanden werden kann), sondern unter dem Begriff Baufinanzierung versammeln sich indessen sämtliche Formen einer Finanzierung, die eine Immobilie betreffen. Hierzu gehören zum Beispiel der Kauf eines Grundstückes in Form einer Grundstücksfinanzierung, der Hauskauf in Form einer Hausfinanzierung, der Bau einer Immobilie in Form von Baugeld, der Bau einer Wohnung in Form eines Wohnbaukredites, der Kauf einer Wohnung in Form einer Wohnungsfinanzierung, Anschlussfinanzierungen, staatliche Förderfinanzierungen, Bausparverträge, Modernisierungskredite, Sanierungskredite oder Kapitalbeschaffungen mithilfe von bereits bestehendem Immobilienvermögen. Wenn sich Verbraucher das erste Mal mit diesen Themen beschäftigen, können diese Begrifflichkeiten mitunter sehr verwirren.

Insbesondere die beiden Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung werden überwiegend gleichwertig verwendet. Eine Baufinanzierung sollte sich eigentlich auf die Finanzierung von Bauvorhaben konzentrieren, umfasst allerdings den gleichen Anwendungsbereich wie der Begriff Immobilienfinanzierung. In Deutschland hat sich der Ausdruck Baufinanzierung zwischenzeitlich als Gattungsbegriff durchgesetzt.

Der richtige Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist einerseits von Ihnen selbst abhängig, also davon, ob Sie sich die monatliche Belastung einer Haus-Finanzierung leisten können und ob Sie gegebenenfalls das gewünschte Eigenkapital bereits angespart haben. Andererseits ist das aktuelle Zinsniveau von großer Bedeutung.

Geht der Marktzins in den Keller, begeben sich viele Verbraucher auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie. Schließlich sinken bei einem niedrigen Zinssatz die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung deutlich. Damit geht jedoch einher, dass die Immobilienpreise aufgrund der erhöhten Nachfrage besonders in begehrten Lagen steigen.

Die Kunst besteht nun darin, den Zeitpunkt abzupassen, an dem

  1. Sie sich die Finanzierung leisten können,
  2. der Bauzins sich auf niedrigem Niveau befindet und
  3. Sie ein günstiges und passendes Kaufobjekt in Aussicht haben.

Eine verlässliche Aussage darüber, wie sich der Hypothekenzins in Zukunft verändern wird, lässt sich nicht treffen. Es ist jedoch möglich, Tendenzen und Korrelationen festzustellen, mit deren Hilfe Einschätzungen gegeben werden können. Auf unserer Seite Hypothekenzinsen finden Sie alle wichtigen Informationen rund um das Thema Baufinanzierung-Zinsentwicklung.

Nein. Bei uns können Sie so viele Angebote anfordern, wie Sie wünschen. Es erfolgt keinerlei Meldung an die Schufa Holding AG und Ihre Anfrage hat folglich keinen negativen Einfluss auf Ihren Schufa-Score.

Sollten Sie sich mit Kreditanfragen direkt an Banken wenden, so weisen Sie diese darauf hin, dass sie ausschließlich „KK-Anfragen“ (Anfrage Kreditkondition) stellen. Diese Anfragen sind nämlich Schufa-neutral und haben keine Auswirkung auf Ihren Bonitäts-Score. „AK-Anfragen“ (Anfrage Kredit) sind hingegen Schufa-relevant und sollten vermieden werden.

Der Zinssatz ist ein bedeutendes Kriterium Ihrer Baufinanzierung. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied können die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung um viele tausend Euro erhöhen oder senken. Darüber hinaus können Angebotsparameter, wie etwa Sondertilgungsrechte, mögliche Tilgungssatzwechsel oder bereitstellungszinsfreie Zeiten die Attraktivität eines Angebotes deutlich steigern.

So einzigartig jedes Finanzierungsvorhaben ist, so vielfältig sind die Angebote, Tarife und Produkte der verschiedenen Anbieter. Einige Kreditgeber bieten bessere Konditionen für Selbstständige, andere Banken wiederum finanzieren ausschließlich Angestellte. Manche Darlehensgeber bieten besonders niedrige Zinssätze für geringe Beleihungsausläufe, andere Finanzierungsanbieter wiederum nicht. Viele Banken verlangen die Mitverpflichtung des Ehepartners, wenn keine Gütertrennung vereinbart wurde, andere sehen davon wiederum ab. Hinzu kommt, dass nahezu täglich zeitlich begrenzte Sonderrabatte von verschiedenen Kreditinstituten angeboten werden.

Die Wahrscheinlichkeit, dass ausgerechnet Ihre Hausbank das günstigste Angebot für eine passende Baufinanzierung vorlegen kann, ist dementsprechend äußerst gering – und Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass der Berater Ihrer Hausbank im Endeffekt ein Verkäufer ist. Oftmals erwartet seine Bank von ihm, dass er vorgegebene Stückzahlen bestimmter Produkte in einem vorgegebenen Zeitraum verkauft. Das führt dann nicht selten dazu, dass er versucht, Ihnen teure Zusatzprodukte mitzuverkaufen, die für Ihr Projekt überhaupt nicht erforderlich sind.

Ein freier Finanzierungsvermittler handelt hingegen unabhängig von den Vorgaben der einzelnen Banken. Er analysiert die aktuellen Angebote und Produkte vieler Kreditanbieter in Deutschland und ermittelt aus diesen – unter Berücksichtigung Ihrer ganz persönlichen Wünsche – den für Ihr Vorhaben optimalen und günstigsten Finanzierungsvorschlag.

Verbraucherportale wie zum Beispiel Stiftung Warentest und Cash.online empfehlen immer wieder, unabhängige Baufinanzierer mit der Suche nach dem günstigsten Immobilienkredit zu beauftragen.

Wir sind auf die Vermittlung von Immobiliendarlehen spezialisiert und mit über 450 Filialbanken, Direktbanken, Volksbanken, Raiffeisenbanken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen elektronisch verbunden. Das bedeutet für Ihre Baufinanzierung: Konditionen können zu jeder Minute bundesweit abgerufen werden. Dementsprechend können wir für Sie tagesaktuell einen Baufinanzierungsvergleich durchführen und die günstigsten Angebote für Ihr individuelles Vorhaben identifizieren.

Durch unsere Dienstleistung sparen die Kreditinstitute bei einer Kreditvergabe ihrerseits Vertriebs- und Beratungskosten ein, was ihnen die Möglichkeit gibt, uns ermäßigte Konditionen anzubieten. Eine weitere Vergünstigung erzielen wir, weil wir eben viele Baufinanzierungen vermitteln. Dadurch sind wir in der Lage, Ihnen häufig Angebote zu günstigeren Konditionen anzubieten, als Sie sie erhalten würden, wenn Sie mit der entsprechenden Bank direkt verhandeln.

Unsere Beratung und unser Service sind für Sie grundsätzlich kostenfrei. Wenn Sie eine Baufinanzierung über uns bei einem unserer Finanzierungspartner abschließen, erhalten wir für die erfolgreiche Vermittlung von dem jeweiligen Kreditinstitut eine Provision. Dies rechnet sich dennoch für die Banken, da sie im Gegenzug eigene Vertriebs- und Beratungskosten einsparen. Unter dem Strich wird unsere Vermittlungsprovision natürlich aus den Zinsen, welche Sie an die Bank entrichten, gezahlt, aber die Banken würden eigene Vertriebs- und Beratungskosten ja auch aus Ihren Zinsen bestreiten.

Jedes Immobilienvorhaben ist einzigartig und für jedes Projekt werden unterschiedliche Darlehensbeträge benötigt. Wir vermitteln Kredite zum Thema Baufinanzierung schon ab 50.000 Euro, wohingegen einige Geldhäuser Immobilienfinanzierungen erst ab einer Darlehenshöhe von 100.000 Euro anbieten. Für Darlehenssummen unter 100.000 Euro verlangen Banken häufig Mindermengenzuschläge.

Nein. Sowohl das Anfordern von Angeboten als auch die telefonische oder persönliche Beratung sind bei BAUFINANZIERUNG XPERT völlig unverbindlich und kostenfrei.

Ja. Wir verwenden modernste Technologien und legen großen Wert auf höchste Sicherheitsstandards.

Unsere Webseite nutzt aus Sicherheitsgründen und zum Schutz vertraulicher Inhalte bei der Datenübertragung eine SSL-Verschlüsselung. Mit dieser Verschlüsselung können Ihre an uns übermittelten Daten nicht von Dritten gelesen werden. Zur Sicherung der von Ihnen an uns übermittelten personenbezogenen Daten nutzen wir das Protokoll „Transport Layer Security” (TLS), welches Ihre Daten verschlüsselt. Zum Schutz vor Cyber-Attacken verwenden wir zusätzlich das „Secure Remote Password Protocol“ (RFC 2945), ein hocheffizientes, von der Stanford University entwickeltes Sicherheitsprotokoll. Der langfristigen Sicherheit dienen die kryptografischen Standards AES-256 und RSA-2048.

Und selbstverständlich sind sämtliche Mitarbeiter und Finanzierungspartner von BAUFINANZIERUNG XPERT zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Wir vermarkten Ihre Daten nicht für Werbezwecke und Sie erhalten keine Werbeanrufe, Werbemails oder sonstige Arten der Werbung.

Sollten Sie Rückfragen haben, so wenden Sie sich bitte per E-Mail an unseren Datenschutzbeauftragten: datenschutz@baufinanzierung-xpert.de.

Nach der Baufinanzierung die Anschlussfinanzierung im Blick behalten
Nach der Baufinanzierung ist vor der Baufinanzierung
Rechtzeitig um die nächste Runde kümmern.

Nach der Baufinanzierung: Gemeinsam die Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Der Baufinanzierungsvertrag ist unterschrieben, Sie sind in Ihr neues Zuhause eingezogen und können tief durchatmen. Falls Sie sich für eine Erstfinanzierung entschieden haben, in welcher der Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben wurde, müssen Sie sich höchstwahrscheinlich keine weiteren Gedanken machen. Sie können sich während der Restlaufzeit Ihrer Finanzierung entspannt und sorgenfrei zurücklehnen.

Bei Abschluss eines klassischen Annuitätendarlehens mit einer Zinsfestschreibung, welche kürzer als die Darlehenslaufzeit ist, sollten Sie Ihre Baufinanzierung jedoch weiterhin gut im Auge behalten und die Entwicklung der Zinsen beobachten.

Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Haben Sie eine Zinsfestschreibung von beispielsweise zehn Jahren gewählt und Ihre Hausbaufinanzierung ist bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Gänze abbezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung unumgänglich. Wenn Sie keine Anschlussfinanzierung abschließen, wandelt sich Ihr Wohnbaukredit in ein variables Darlehen mit all seinen Risiken um. Eine Anschlussfinanzierung kann entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder im Zuge einer Umschuldung bei einem neuen Kreditgeber erfolgen.

Wenn Sie sich rechtzeitig um Ihr Anschlussdarlehen kümmern und Zinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen, können Sie bares Geld sparen.

Das Ablaufdiagramm auf unserer Seite Anschlussfinanzierung zeigt auf, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten und welche Fristen es zu beachten gilt.

Clever den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sichern

Forward-Darlehen: Aktuelles Zinsniveau für die Zukunft sichern, InfografikWenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie sich bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung das aktuell gültige Zinsniveau für Ihre spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dies ist insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, wenn von einem zukünftig steigenden Marktzins auszugehen ist (siehe Infografik).

Mehr Informationen zu diesem Thema erhalten Sie auf unserer Seite Forward-Darlehen.

Baufinanzierung kündigen: Den Darlehensvertrag vorzeitig ablösen
Vorzeitig die Baufinanzierung ablösen
Diese Möglichkeiten bieten sich Ihnen.

Baufinanzierung kündigen: Wann Sie den Darlehensvertrag vorzeitig ablösen können

Aus vielfältigen Gründen entwickeln sich die Dinge manchmal anders als geplant. Durch Arbeitslosigkeit, Umzug oder Scheidung können sich die Lebensumstände ändern und dementsprechend kann es vorkommen, dass Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit frühzeitig ablösen müssen. In einem solchen Fall ist zunächst einmal grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.

Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt im Banking eine Kompensation für angefallene Kosten und entgangene Gewinne dar (Refinanzierungsschaden und Margenschaden). Bei einer Kündigung des Darlehensvertrages aus einem der folgenden Gründe kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung jedoch nicht zum Tragen.

1. Sonderkündigungsrecht

Unabhängig von der Sollzinsbindung, welche Sie für Ihre private Baufinanzierung vertraglich vereinbart haben, besitzen Sie gemäß § 489 BGB das Recht, Ihr Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung oder 10 Jahre nach Unterzeichnung einer vorzeitigen Vertragsverlängerung bei Ihrer bisherigen Bank (Forward-Darlehen als Prolongation) mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise zu kündigen. Sollte das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt unter dem Zinssatz liegen, welcher in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart wurde, bietet es sich an, von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht erheben. Die Restschuld muss allerdings innerhalb von 2 Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist beglichen werden. Im Übrigen gilt dieses Sonderkündigungsrecht nur für Kreditnehmer und nicht für Banken.

2. Kündigung im Einvernehmen

Höhere Darlehenssumme

Beabsichtigen Sie Ihr aktuelles Darlehen durch eine höhere Baufinanzierung bei demselben Kreditgeber zu ersetzen, kann der laufende Darlehensvertrag im Einvernehmen gekündigt werden. In diesem Fall sieht die Bank von einer Vorfälligkeitsentschädigung ab.

Schuldnertausch

Tritt bei einem Immobilienverkauf der Käufer in den Darlehensvertrag des Verkäufers ein, müssen keine Vorfälligkeitszinsen abgeführt werden. Allerdings ist in diesem Fall die Zustimmung der Bank unerlässlich. Der neue Schuldner muss im Vergleich zum vorherigen Kreditnehmer über eine identische oder bessere Bonität verfügen.

Objekttausch

Ähnlich verhält es sich, wenn das Beleihungsobjekt zwar verkauft wird, aber parallel mit demselben Darlehen eine neue Immobilie bei derselben Bank finanziert wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die neue Immobilie einen gleichen oder höheren Objektwert aufweist.

3. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Eine Vielzahl von Banken hat in der Vergangenheit fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet. Wurde Ihr Darlehensvertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen und ist ebenfalls hiervon betroffen, können Sie den „Widerrufsjoker“ ziehen und Ihr Wohnungsdarlehen widerrufen, ohne dass Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Grund hierfür ist, dass laut Bundesgerichtshof der Vertrag als nicht geschlossen gilt, wenn die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. In der Folge bleibt das normalerweise auf 14 Tage begrenzte Widerrufsrecht fortwährend bestehen.

Für Darlehensverträge, welche nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden, gilt bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung für das Widerrufsrecht eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen. Darüber hinaus können Sie Verträge widerrufen, welche zwischen November 2002 und dem 10. Juni 2010 in einem Fernabsatzgeschäft abgeschlossen wurden.

Alle übrigen Darlehensverträge, welche zwischen dem 01. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, können auch bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung nicht mehr widerrufen werden. Dies hat die Bundesregierung Anfang 2016 so entschieden. Da die Kündigung infolge einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung jedoch schwierig ist, sollten Sie sich auf jeden Fall von erfahrenen Juristen unterstützen lassen.

In Kürze

  • Vertragsabschluss vor dem 10. Juni 2010: Kein Widerruf mehr möglich.
    Ausnahme: Verträge, welche zwischen November 2002 und dem 10. Juni 2010 im Fernabsatz geschlossen wurden.
  • Vertragsabschluss zwischen 11. Juni 2010 und 20. März 2016: Widerruf bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung ist möglich.
  • Vertragsabschluss nach dem 20. März 2016: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung gilt für den Widerruf eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen.
Wussten Sie schon
Kündigt das Geldhaus den Kreditvertrag, da der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, darf es keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Der Bank ist es allerdings gestattet, Verzugszinsen auf den geschuldeten Betrag in Höhe von maximal 2,5 % über dem Basiszins zu verlangen.

Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung

Ihr Kreditgeber ist nicht dazu verpflichtet, Sie vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Einer vorzeitigen Kündigung muss die Bank nur zustimmen, wenn Ihrerseits berechtigtes Interesse besteht und wenn seit dem vollständigen Erhalt des Darlehens mindestens 6 Monate vergangen sind.

Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse

1. Wenn Ihr aktueller Kreditgeber Ihrem Antrag auf Erhöhung der Darlehenssumme trotz eines gewichtigen Grundes nicht zustimmt und Sie somit gezwungen sind, bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen aufzunehmen, dürfen Sie den bisherigen Wohnkredit gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Erforderliche Modernisierungen oder Anbaumaßnahmen können zum Beispiel Gründe für eine Erhöhung des Kreditbetrages sein.

2. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen (ob dies aus privaten oder beruflichen Gründen erfolgt, ist dabei unerheblich), können Sie Ihren Kreditvertrag gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung auflösen.

Kündigung aus anderen Gründen

Auf Nachfrage erklären sich einige Banken dazu bereit, ihre Kunden ebenso aus anderen Gründen gegen Zahlung von Vorfälligkeitszinsen aus der vertraglichen Bindung ihrer Baufinanzierung zu entlassen.

In diesem Fall kann es sich lohnen, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung der möglichen Zinsersparnis einer frühzeitigen Anschlussfinanzierung gegenüberzustellen und sich für die günstigere Variante zu entscheiden. Darüber hinaus können Sie natürlich versuchen, mit der Bank einen Vergleich auszuhandeln und so keine Vorfälligkeitsentschädigung in voller Höhe entrichten zu müssen.

XPERT-Tipp
Befinden Sie sich in der Situation, dass Sie Vorfälligkeitszinsen bezahlen müssen? Oder möchten Sie Ihr Darlehen vorzeitig umschulden und sind an der Höhe der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung interessiert? Dann nutzen Sie unseren kostenlosen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.
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