Prolongation

Prolongation oder Umschuldung: Welche der beiden Anschlussfinanzierungen ist die günstigere Variante?

Allgemein wird zwischen zwei Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung unterschieden: der Prolongation und der Umschuldung. Eine Prolongation ist per Definition eine Verlängerung der Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens bei Ihrem derzeitigen Kreditgeber. Wenn Sie dagegen Ihr Darlehen umschulden, wechseln Sie die Bank und finanzieren dort die verbliebene Restschuld zu günstigeren Konditionen weiter.

Zins-Check

Was ist eine Prolongation?

Das Wort „Prolongation“ kommt aus dem Lateinischen und bedeutet „Verlängerung“. Und genau das ist eine Prolongation: die Verlängerung der Zinsbindung eines Darlehens bei der bisherigen Bank.

Schließen Sie eine Immobilienfinanzierung ab, so einigen Sie sich mit Ihrem Kreditgeber auf einen Zeitraum, über welchen der Sollzins gebunden wird. Je nachdem, ob Sie die Finanzierung in einer Niedrigzins- oder Hochzinsphase abgeschlossen haben, liegt die übliche Zinsbindungsdauer bei 10 bis 20 Jahren beziehungsweise bei 5 bis 15 Jahren. Läuft die Zinsbindung aus, verbleibt eine Restschuld, für welche Sie eine Anschlussfinanzierung (eine neue Zinsbindung) benötigen. Mit einer Prolongation führen Sie Ihre vorherige Finanzierung zu einem neuen Zinssatz und einer neuen Zinsfestschreibung fort. Infolge der neuen Zinskondition ändert sich die Kreditlaufzeit sowie die monatliche Ratenhöhe. Alle übrigen vertraglichen Vereinbarungen behalten zumeist ihre Gültigkeit.

Bei Abschluss einer Baufinanzierung mit einer Zinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit (beispielsweise mit einem Volltilgerdarlehen oder einem Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag möglich) wird keine Prolongation erforderlich.

Wie funktioniert eine Prolongation?

Ihr aktueller Kreditgeber ist gemäß § 493 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, Ihnen spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, zu welchem neuen Zinssatz er Ihren Darlehensvertrag fortsetzen möchte beziehungsweise ob überhaupt Interesse an einer Vertragsverlängerung besteht. Einer gesetzlichen Pflicht zur Weiterfinanzierung unterliegt Ihre Bank nicht. Sind Sie Ihren monatlichen Ratenzahlungen stets pünktlich nachgekommen, wird Ihnen Ihre Hausbank allerdings in der Regel ein Prolongationsangebot unterbreiten.

Mit dem Angebot erhalten Sie Konditionsvorschläge zu verschiedenen Zinsbindungen. Je nachdem, für welche Zinsbindung Sie sich entscheiden, ändert sich die Höhe Ihrer Monatsrate: Eine längere Zinsbindung geht üblicherweise mit höheren Bauzinsen einher. Dies wird Ihnen Ihr Darlehensgeber anhand von Beispielen vorrechnen.

Der neue Sollzinssatz orientiert sich dabei am aktuellen Marktzins. Sind Sie an einer Zinsbindung interessiert, für die Ihre Bank Ihnen kein Angebot unterbreitet, können Sie eine Anfrage an diese richten. Beachten Sie: Auch bei einem Prolongationsangebot muss ein effektiver Jahreszins ausgewiesen sein, damit Sie das Angebot mit anderen Offerten vergleichen können.

Die weiteren ursprünglichen Vertragskonditionen, wie zum Beispiel Sondertilgungrechte, werden beibehalten. Einige Kreditinstitute geben Ihnen darüber hinaus die Möglichkeit, mit Annahme des Prolongationsangebotes eine einmalige Sondertilgung zu tätigen und dadurch Ihre Restschuld zu reduzieren.

Eine Prolongation verläuft normalerweise recht unbürokratisch und es wird keine erneute Bonitätsprüfung durchgeführt. Schließlich haben Sie Ihrer Hausbank durch die regelmäßigen Ratenzahlungen bereits bewiesen, dass Sie kreditwürdig sind.

Prolongationsangebot: Beachten Sie die Rückmeldefrist

Mit Übersendung des Prolongationsangebotes teilt Ihnen Ihr Finanzierungspartner eine Rückmeldefrist mit. Innerhalb dieser Frist können Sie sich entscheiden, ob Sie das Angebot Ihrer Hausbank annehmen oder auf das Angebot eines anderen Kreditanbieters eingehen. Die Rückmeldefrist beträgt häufig 2 Wochen.

Wenn Sie mit dem Prolongationsangebot einverstanden sind, kreuzen Sie einfach die gewünschte Variante der Zinsbindung an, unterzeichnen das Angebot und schicken es an Ihre Bank zurück. Kurze Zeit später werden Sie eine schriftliche Bestätigung über Ihre Prolongation erhalten. Ihre Immobilienfinanzierung läuft dann zu den neuen Vertragsbedingungen weiter. Rechtlich gesehen schließen Sie mit einer Prolongation keinen neuen Darlehensvertrag ab, sondern führen Ihren alten Vertrag zu neuen Konditionen fort.

Prolongation oder Umschuldung: Was lohnt sich eher?

Beispielrechnung.

Der Frage, welche der beiden Varianten günstiger ist, gehen wir anhand einer beispielhaften Gegenüberstellung nach. Für Ihre Anschlussfinanzierung haben Sie sich für eine Zinsbindung von 15 Jahren entschieden. Ihre Hausbank hat Ihnen ein Prolongationsangebot für die Restschuld in Höhe von 160.000 Euro zu einem Zinssatz von 4,40 % unterbreitet. Zum Vergleich haben Sie sich ebenso Angebote anderer Anbieter zukommen lassen. Der Umschuldungzinssatz des günstigsten Kreditanbieters liegt bei 3,90 %. Die Tilgung wird mit Beginn der Prolongation beziehungsweise Umschuldung anfänglich mit 3,00 % angesetzt.

Bei einer Wechsel des Darlehensgebers fallen für Sie Kosten an. Ihr neuer Kreditgeber muss als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen werden. Mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner können Sie diese Kosten für andere Umschuldungsbeträge unkompliziert selbst errechnen. Entscheiden Sie dagegen sich für eine Prolongation, entfallen diese Kosten.

Ihre monatliche Rate beläuft sich auf 986,67 Euro bei einer Prolongation und auf 920,00 Euro bei dem Umschuldungsangebot. Folglich verringert sich Ihre monatliche Belastung bei dem neuen Finanzierer mit rund 67 Euro deutlich. Nehmen Sie das Umschuldungsangebot an, so haben Sie am Ende der 15-jährigen Zinsbindung knapp 7.957 Euro an Zinskosten eingespart. Ziehen Sie die 418 Euro Notar- und Grundbuchkosten hiervon ab, bleibt als Fazit:

Das Angebot Ihrer Hausbank ist häufig teurer

Der Zinssatz eines Prolongationsangebotes liegt in der Regel über dem Zinsangebot einer anderen Bank. Woran liegt das?

Die Hauptursache ist in der Bequemlichkeit des Menschen begründet. Ein Großteil der Kunden nimmt ein Prolongationsangebot an, ohne ein Vergleichsangebot einzuholen und ohne zu wissen, wie hoch das Einsparungspotential tatsächlich ist. Die Hausbanken sind sich dieser Tatsache bewusst und sehen dementsprechend keine Notwendigkeit, günstigere Erstangebote vorzulegen. Es bietet sich daher an, die Zinskondition mit Ihrem Kreditgeber in jedem Fall nachzuverhandeln. Selbst bei einer Nachbesserung des Zinssatzes wird das Angebot der Hausbank jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit noch immer nicht die günstigste Offerte auf dem Markt sein. Das liegt einfach daran, dass jedes Kreditinstitut bestimmte Vorgaben und Richtlinien einzuhalten hat und diese von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sind. Hinzu kommt, dass es immer wieder Sonderangebote mit äußerst niedrigen Zinssätzen zur Neukundengewinnung gibt.

Forward-Prolongation: Zinsen von heute für morgen sichern

Das Forward-Darlehen ist eine Sonderform der Prolongation, mit der Sie sich das gegenwärtige Zinsniveau schon 5 Jahre, bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, sichern können. Sie schließen mit einem Forward-Darlehen also einen Darlehensvertrag für die Zukunft ab. Abgesehen von der Besonderheit, dass Sie sich schon vorzeitig den Zins für Ihr Darlehen sichern, handelt es sich bei dieser Darlehensart jedoch um ein gewöhnliches Annuitätendarlehen.

Ein Forward-Darlehen kommt einer Wette auf zukünftig steigende Zinsen gleich. Die genauen Zusammenhänge können Sie unserer Infografik entnehmen.

Vorteile und Nachteile einer Prolongation

Eine Prolongation ist einfach und bequem. Ihr Kredit gebendes Institut führt keine erneute Bonitätsprüfung durch und benötigt dementsprechend keine neuen Dokumente. Das Finanzierungsobjekt ist bekannt, da Sie die Objektunterlagen bereits mit der Erstfinanzierung vorgelegt haben. Ebenso müssen Sie keinen Notar beauftragen, um einen Gläubigerwechsel im Grundbuch vornehmen zu lassen, wie es der Fall ist, wenn Sie umschulden. Somit entstehen keine zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten.

Der große Nachteil einer Prolongation besteht in dem im Vergleich zu Umschuldungsangeboten oftmals deutlich überhöhten Zinssatz, den Ihr bisheriger Kreditgeber anbietet und der damit natürlich verbundenen Verteuerung Ihrer Finanzierung.

Im Folgenden stellen wir für Sie die Vorteile und Nachteile der Prolongation übersichtlich einander gegenüber:

Sie interessieren sich für eine günstige Prolongation oder Umschuldung?

Wir kümmern uns um Ihre Anschlussfinanzierung. Nicht nur bei einem Wechsel Ihres Kreditgebers können Sie auf unsere Expertenberatung zurückgreifen, sondern auch bei einer Prolongation sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie. Häufig gelingt es uns, günstigere Prolongationsangebote zu verhandeln.

Parallel prüfen wir, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt, denn bereits wenige Zehntelprozentpunkte Zinsvorteil können in der Summe mehrere tausend Euro Kostenersparnis mit sich bringen. Falls Sie sich entscheiden umzuschulden, begleiten wir Sie Schritt für Schritt durch den unkomplizierten Prozess.