Variables Darlehen

Kredit ohne Zinsbindung, der sich am Finanzmarkt orientiert. 

Was ist ein variables Darlehen?

Ein variables Darlehen ist die Hochrisiko-Variante unter den Immobilienfinanzierungen. Die Zinskondition dieser Kreditform ist nicht gebunden. Im 3-Monats-Rhythmus wird der Zinssatz an das Zinsniveau auf dem Geldmarkt angepasst. Da variable Darlehen zum Termin der Zinsanpassung ohne Vorfälligkeitsentschädigung (also ohne zusätzliche Kosten) abgelöst werden können, bieten sie eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung.

Wie funktioniert ein variables Darlehen?

Das variable Darlehen (auch Flex-Darlehen, Gleitzinsdarlehen oder EURIBOR-Darlehen genannt) ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen einigen Sie sich mit Ihrem Kreditgeber auf eine Zinsfestschreibung von beispielsweise 15 Jahren. Während dieser Zinsbindungsdauer bleibt Ihr Zinssatz stets gleich hoch, unabhängig davon, ob der Marktzins fällt oder steigt. Eine solche Sollzinsbindung ist allerdings an Bedingungen geknüpft. Sie können Ihren Kreditvertrag nicht ohne Weiteres vor Ablauf von 10 Jahren (gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 489 BGB) vorzeitig ablösen, zumindest nicht, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitsrechner) zu entrichten.

Bei einem variablen Darlehen hingegen entfallen diese Bedingungen – jedoch ebenso die Sicherheiten. Wie bei einem klassischen Annuitätendarlehen, wird der geliehene Kreditbetrag über regelmäßige Raten zurückbezahlt. Die Rate setzt sich dabei aus einem Zinsanteil sowie einem Tilgungsanteil zusammen. Der Unterschied zu einem annuitätischen Darlehen besteht darin, dass der Zinssatz bei einem variablen Darlehen nicht über einen längeren Zeitraum gebunden wird. Steigt der Marktzins, so steigt analog der Zinssatz Ihres Darlehens und die monatliche Kreditrate erhöht sich. Sinkt der Marktzinssatz, können Sie sich dementsprechend über niedrigere Zinskonditionen und niedrigere Monatsraten freuen.

Wie setzt sich der Zinssatz für ein variables Darlehen zusammen?

Bis sich der Zinssatz für Ihr variables Darlehen gebildet hat, ist es ein langer Weg. Ganz am Anfang der Zinsbildungskette steht der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). An diesem orientiert sich der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), welcher sich aus dem durchschnittlichen Zinssatz zusammensetzt, zu welchem eine Vielzahl der europäischen Großbanken Anleihen gewähren. Der EURIBOR wiederum dient dann als Referenzzinssatz für den Kreditgeber, bei dem Sie Ihr variables Darlehen aufnehmen. Auf den EURIBOR-Zins schlägt die Kredit gebende Bank eine Gewinnmarge auf, sodass die letztendlichen variablen Hypothekenzinsen Ihres Darlehens um bis zu 1 – 2 % über der EURIBOR-Kondition liegen können.

Der Zinssatz Ihres variablen Darlehens wird üblicherweise quartalsweise, entsprechend der Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR-Zinssatzes, angepasst. Zinserhöhungen geben die Banken in der Regel sehr kurzfristig an ihre Kunden weiter, wohingegen auf Zinssenkungen meist zeitverzögert reagiert wird. Damit Banken sich mit der Zinsanpassung bei fallenden Marktzinsen nicht zu viel Zeit lassen, erachtet die aktuelle Rechtsprechung eine vierteljährliche Frist als angemessen.

Cap-Darlehen senkt das Zinsrisiko

Das hohe Zinsrisiko eines variablen Darlehens können Sie abmildern, indem Sie den Zinssatz nach oben hin deckeln. Sie können mit Ihrem Kreditgeber vereinbaren, dass der Zinssatz zum Beispiel 3 % nicht übersteigt. Würde der Marktzins auf 4 % ansteigen, so würden Sie dennoch weiterhin Ihren vereinbarten Höchstzins von 3 % auf Ihre Restschuld zahlen (unsere Infografik veranschaulicht diese Zusammenhänge). Diese Sonderform des variablen Darlehens wird Cap-Darlehen genannt. Sie stellt für den Darlehensgeber eine risikoreichere Vereinbarung dar und ist dementsprechend an Zinsaufschläge geknüpft.

Wie Sie der Grafik entnehmen können, besteht die Möglichkeit, zusätzlich zu einer Zinsobergrenze ebenso eine Zinsuntergrenze auszuhandeln (einen sogenannten Floor). Ein Floor wirkt sich wiederum positiv auf Ihre Zinskondition aus, da dieser für den Kreditgeber Vorteile mit sich bringen kann.

Wann ist ein variables Darlehen sinnvoll?

Variable Darlehen eignen sich als flexible Brückenfinanzierungen.

Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein variables Darlehen durchaus sinnvoll ist. Möchten Sie zum Beispiel schon jetzt Ihre Wunsch-Immobilie erwerben, obwohl Sie erst in naher Zukunft einen Geldeingang (beispielsweise durch eine Erbschaft oder die Auflösung einer Kapitallebensversicherung) erwarten, so bietet sich ein variables Darlehen als Übergangsfinanzierung an.

Variable Darlehen eignen sich ebenfalls als Zwischenfinanzierung, wenn Sie eine neue Immobilie erwerben möchten, zeitgleich bestehendes Immobilieneigentum veräußern und auf den Geldeingang des Verkaufserlöses noch warten müssen. Ein variables Darlehen empfiehlt sich immer dann, wenn Sie die Restschuld eines Kredites zeitnah ablösen können.

Darüber hinaus können Sie ein variables Darlehen mit einem zinsgebundenen Annuitätendarlehen kombinieren. Dieses sogenannte Kombi-Darlehen ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie nicht die gesamte Restschuld Ihrer Baufinanzierung mithilfe des erwarteten Geldeingangs zurückzahlen möchten, sondern lediglich einen Teil davon. Als Voraussetzung gilt häufig, dass die Zinsbindung für das Annuitätendarlehen für mindestens 5 Jahre festgeschrieben wird und dass der variable Anteil maximal 75 % des Finanzierungsvolumens betragen darf.

Vorteile und Nachteile von variablen Darlehen

Ein variables Darlehen kommt einer Wette auf niedrige Zinsen gleich, wodurch es eher für risikofreudige Darlehensnehmer geeignet ist. Ein Zinsanstieg hat nicht nur höhere Finanzierungskosten zur Folge, sondern ebenso eine erhöhte Darlehensrate. Die Ratenerhöhung kann mitunter so heftig ausfallen und eine Finanzierung so gefährden, dass Sie den Kredit nicht mehr vereinbarungsgemäß zurückzahlen können. Ein variables Darlehen ist daher nicht für Verbraucher geeignet, denen Planungs- und Zinssicherheit wichtig sind.

Im optimalen Fall bieten variable Darlehen jedoch auch eine Reihe von Vorteilen. Bleibt das Zinsniveau über die Laufzeit hinweg gemäßigt oder sinkt sogar, können Sie bei den Gesamtkosten des Immobilienkredites Geld einsparen. Zudem kann das variable Darlehen mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Alternativ haben Darlehensnehmer das Recht, Sondertilgungen bis zu 100 % zu jedem Zinsanpassungstermin vorzunehmen. Sollten die Zinsen steigen, bietet sich Ihnen des Weiteren die Möglichkeit, den Kredit in ein Darlehen mit Zinsbindung zu wandeln. Diese Umstellung wäre allerdings mit Zinsaufschlägen verbunden.

In der folgenden Übersicht haben wir für Sie noch einmal die Vorteile und Nachteile eines variablen Darlehens einander gegenübergestellt:

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