Aktuelle Bauzinsen, Zinsentwicklung und Bauzinsen-Prognose
Entwicklung der Bauzinsen
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Aktuelle Bauzinsen, Zinsentwicklung und Zinsprognose

Wo stehen die Hypothekenzinsen aktuell, wie haben sie sich in der Vergangenheit entwickelt und wie ist die Prognose der zukünftigen Entwicklung?

Autor: Christoph Ossenkopp

Als langjähriger Experte für Immobilienfinanzierungen bringt Christoph Ossenkopp seine Erfahrung in die Inhalte dieser Website ein und sucht für unsere Kundinnen und Kunden stets die optimale Finanzierungslösung.

Das Wichtigste in Kürze
  • Bauzinsen haben direkten Einfluss auf die Höhe Ihrer monatlichen Darlehensrate und die Gesamtzinskosten Ihres Immobilienkredites.
  • Trotz erstmaliger Leitzinssenkung seit 2016 erwartet die Mehrzahl der Finanz- und Zinsexperten für das zweite Halbjahr 2024 eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen.
  • Vergleichen Sie immer die Angebote verschiedener Kreditgeber. Die Höhe der Bauzinsen unterscheidet sich oftmals deutlich.

Aktuelle Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung

Günstige Bauzinsen sind eines der wichtigsten Entscheidungskriterien beim Thema Immobilienfinanzierung. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Differenz können sich maßgeblich auf die Gesamtkosten einer Finanzierung sowie die monatliche Belastung auswirken und eine deutliche Teuerung oder Vergünstigung hervorrufen.

Unserer Zinstabelle können Sie die tagesaktuellen Bauzinsen zu verschiedenen Sollzinsbindungen entnehmen. Welche Einflussfaktoren im Einzelnen auf die Bauzinsen und Ihren persönlichen Zinssatz einwirken, erfahren Sie unter: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Wenn Sie erfahren möchten, wo Ihr aktueller Bauzins steht, ermitteln wir gerne für Sie den günstigsten Zinssatz aus den Angeboten von über 500 Anbietern: Bitte einfach kostenfrei und unverbindlich Angebote anfragen.

Beachten Sie

Den im Zinstableau abgebildeten Konditionen liegen beispielhafte Annahmen zugrunde, unter welchen die tagesaktuellen Immobilienzinsen berechnet werden. Die Zinssätze für Ihr ganz persönliches Vorhaben können von den in der Tabelle dargestellten Finanzierungszinsen unter Umständen abweichen.

Bauzinsen Prognose: Wie ist die zukünftige Zinsentwicklung?
Prognose der Hypothekenzinsen

Bauzinsen Prognose 2024: Wohin tendiert die Zinsentwicklung?

Durch die hohe Inflation, gestiegene Rohstoffpreise und Unsicherheiten hinsichtlich des russischen Angriffs auf die Ukraine, haben sich die Bauzinsen seit Beginn 2022 stark verteuert.

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im Zuge der hohen Inflation von Juli 2022 bis September 2023 kontinuierlich von 0 auf 4,5 Prozent erhöhte, hat sie am 06.06.2024 die Zinswende beschlossen. Die EZB senk den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf nunmehr 4,25 Prozent.

Eine ursprünglich für Juli 2024 erwartete zweite Zinssenkung ist unwahrscheinlicher geworden, da die Inflationsprognose zwischenzeitlich wieder erhöht wurde. Sollte dennoch ein weiterer Zinsschritt erfolgen, so hält es die Mehrzahl der Finanz- und Zinsexperten für möglich, dass die Bauzinsen leicht nachgeben. Sprich, die weitere Entwicklung des Leitzinses und der Bauzinsen hängt insbesondere von der zukünftigen Entwicklung der Inflation im Euroraum ab.

Zinsprognose 2024 Fazit

Sichern Sie sich – im historischen Vergleich – moderate Bauzinsen und verschaffen Sie sich Planungssicherheit für Ihre Investition.

XPERT-Tipp

Bewahren Sie Ruhe und lassen Sie sich bei der Wahl Ihrer Immobilie und der Kaufentscheidung nicht unter Druck setzen. Zögern Sie andererseits Ihre Entscheidung aber auch nicht zu lange hinaus, denn niemand kann voraussagen, ob das Zinsniveau noch einmal anziehen wird.

Zinsentwicklung: Prognose für Sie selbst

Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick. Die folgenden Punkte können Indikatoren für eine anstehende Zinserhöhung sein:

  1. Anleihen: Beobachten Sie aufmerksam die aktuelle Zinsentwicklung von Pfandbriefen mit 10-jähriger Laufzeit. Die Bauzinsen folgen dieser Entwicklung in der Regel mit zeitlicher Verzögerung.
  2. Inflationsrate: Behalten Sie die Inflationsrate in Europa im Auge. Wenn die jährliche Inflationsrate kontinuierlich bei über 2 % liegt, wird eine Leitzinserhöhung der EZB wahrscheinlicher. Die Hypothekenzinsen steigen erfahrungsgemäß schon vorher an.
  3. Europäische Zentralbank: Verfolgen Sie die Bekanntmachungen der EZB. Wird eine Leitzinserhöhung angekündigt, ist eine Erhöhung der Hypothekenzinsen möglich.
  4. US-Notenbank Federal Reserve System: Beachten Sie, wie sich die Leitzinsen in den USA entwickeln. Leitzinserhöhungen der Fed können unsere Baukreditzinsen beeinflussen, auch wenn unser Leitzins unverändert bleibt.
Historische Entwicklung der Bauzinsen und Hypothekenzinsen
Entwicklung der Hypothekenzinsen

Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Um das Niveau der aktuellen Darlehenszinsen richtig einordnen zu können, empfiehlt sich ein Blick in die Geschichte der Zinsentwicklung. Eine Orientierungshilfe bietet unser Bauzinsen Chart. Es bildet die Hypothekenzinsen Entwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren ab.

Historische Zinsentwicklung: Baufinanzierung war noch nie so günstig wie 2020

Unser Bauzinsen Chart zeigt die Entwicklung der Hypothekenzinsen der vergangenen 30 Jahre.

Historische Zinsentwicklung, Bauzinsen Chart

Die historische Zinsentwicklung, welche unser Chart aufzeigt, verdeutlicht: Der Zinssatz für Baufinanzierungen befand sich über viele Jahre in einem anhaltenden Abwärtstrend. Schlugen niedrige Bauzinsen 1995 noch mit annähernd 9 % per anno zu Buche, so haben die Zinsen im März 2020 den tiefsten Stand ihrer Geschichte erreicht und Top-Konditionen für 10-jährige Zinsbindungen rangierten nur noch bei knapp über 0,4 %. Bei den kleineren Kursanstiegen während der langjährigen Talfahrt handelte es sich primär um gewöhnliche Kurskorrekturen. Durch Unsicherheiten hinsichtlich des russischen Angriffs auf die Ukraine, haben sich die Bauzinsen seit Beginn 2022 wieder stark verteuert.

XPERT-Tipp

In Zeiten niedriger Bauzinsen sollten Sie eine lange Zinsfestschreibung wählen, denn es ist wahrscheinlich, dass die zukünftige Anschlussfinanzierung zu höheren Hypothekenzinsen abgeschlossen werden muss. Durch eine lange Zinsbindung wird die Restschuld reduziert, welche von einer möglichen Zinserhöhung betroffen wäre. Dementsprechend können Sie mit einer langen Zinsfestschreibung das Risiko einer steigenden Kreditrate verringern.

Umgekehrt sollten Sie sich in Zeiten höherer Baugeldzinsen für eine kürzere Sollzinsbindung entscheiden. Die kürzere vertragliche Bindung ermöglicht es Ihnen, von eventuellen Zinssenkungen zu profitieren.

Bauzinsen Entwicklung in den letzten Jahren: So hat die Europäische Zentralbank Einfluss genommen

Um die wirtschaftlich schwächer aufgestellten Länder der Europäischen Union zu unterstützen und ihnen Kredit zu gewähren (und damit deren lahmender Konjunktur entgegenzuwirken), hat die Europäische Zentralbank (EZB) von März 2015 bis Dezember 2018 mithilfe eines Milliarden-Ankaufprogramms in Staatsanleihen investiert und den Leitzins im März 2016 erstmals auf 0,0 Prozent herabgesetzt. Durch die massiven Ankäufe hielt die EZB die Nachfrage nach Staatsanleihen hoch, wodurch deren Zinsen gesunken sind. Diese expansive Geldpolitik der EZB erntete viel Kritik, da sich mit klassischen Geldanlagen fortan nur noch geringe Verzinsungen erzielen ließen.

Im Gegensatz zu den Sparern profitierten allerdings die Kreditnehmer von den niedrigen Zinsen der Staatsanleihen. Sie konnten sich in der Folge das für ihre Baufinanzierung erforderliche Kapital zu sehr günstigen Hypothekenzinsen von Kreditinstituten leihen.

Der EZB-Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung von Baugeld

Der EZB-Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung von Baugeld. Die Leitzinsen geben in erster Linie die Konditionen vor, zu welchen sich Banken bei der Zentralbank kurzfristig Geld leihen können. Da Immobilienfinanzierungen vorwiegend langfristig über Pfandbriefe refinanziert werden und dies auf dem Kapitalmarkt geschieht, ist ein direkter Einfluss des Leitzinses auf den Bauzins nicht gegeben.

Allerdings wirkt sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank dennoch indirekt auf die Hypothekenzinsen aus. Die Zinsentwicklung der Vergangenheit zeigt, dass die Bauzinsentwicklung die Leitzinsentwicklung häufig vorweggenommen hat. Grund dafür ist, dass Leitzinsänderungen seitens der EZB frühzeitig angekündigt werden und der Zinsmarkt bereits auf die Ankündigungen reagiert.

Hebt die EZB den Leitzins an, steigen die Zinsen für kurzfristige Anlagen auf dem Geldmarkt. Die gestiegenen Renditen ziehen wiederum vermehrt Anleger an. In der Folge sinkt das Interesse an Anlagen mit langen Zinsbindungen auf dem Kapitalmarkt. Der Nachfragerückgang auf dem Kapitalmarkt (Rentenmarkt und Aktienmarkt) führt dort ebenfalls zu steigenden Zinsen für Anleihen, wie etwa Pfandbriefe.

Zinsentwicklung: Hypothekenzinsen im Vergleich zum EZB-Leitzins, Zinschart

Da Baufinanzierungen größtenteils über Pfandbriefe refinanziert werden, ziehen die Zinsen für Immobilienkredite gleichermaßen an. Ein gewisser Zusammenhang zwischen Leitzinsänderungen und der Bauzinsen Entwicklung lässt sich dementsprechend nicht bestreiten.

Unser Zinschart, welches die Entwicklung der Bauzinsen mit 10-jähriger Sollzinsbindung der EZB-Leitzinsentwicklung über einen Zeitraum von 20 Jahren gegenüberstellt, veranschaulicht die Tatsache, dass der Bauzins die Leitzinsentwicklung häufig vorwegnimmt.

Da es in der Vergangenheit jedoch immer wieder zu gegenläufigen Entwicklungen der Bauzinsen und Leitzinsen gekommen ist (zum Beispiel steigende Hypothekenzinsen bei Leitzinssenkungen), sollte der Blick vorrangig auf die Renditeentwicklung von Pfandbriefen mit 10-jähriger Laufzeit gerichtet werden. Diese Renditeentwicklung ist hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung für Baugeld erfahrungsgemäß aussagekräftiger.


Wie wirken sich günstige Hypothekenzinsen auf die Kosten Ihrer Finanzierung aus?

Bereits geringfügig niedrigere Hypothekenzinsen können aufgrund der langen Laufzeiten von Baufinanzierungen ganz erhebliche Kosteneinsparungen mit sich bringen. Im Folgenden haben wir zwei repräsentative Beispielrechnungen für Sie zusammengestellt, welche dies belegen. Schauen Sie, wie sich die Gesamtzinskosten Ihrer Finanzierung verändern, wenn:

1. der Hypothekenzins um 0,50 % über die gesamte Laufzeit günstiger ist:

Ihre Hausbank
Darlehensbetrag
300.000 €
Auszahlung
100 %
Geb. Sollzins p.a.
4,40 %
Anfgl. Tilgung p.a.
1,50 %
Mtl. Rate
1.475,00 €
Darlehenslaufzeit
31,18 Jahre
Zinszahlungen gesamt
251.917,15 €
Unser Finanzierungspartner
Darlehensbetrag
300.000 €
Auszahlung
100 %
Geb. Sollzins p.a.
3,90 %
Anfgl. Tilgung p.a.
1,50 %
Mtl. Rate
1.350,00 €
Darlehenslaufzeit
32,90 Jahre
Zinszahlungen gesamt
232.944,76 €

(Sie würden Zinskosten in Höhe von 18.972,39 Euro einsparen und Ihre monatliche Rate wäre um 125,00 Euro reduziert.)

2. der Hypothekenzins um 0,50 % über die gesamte Laufzeit günstiger ist und Sie die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung nutzen:

Ihre Hausbank
Darlehensbetrag
300.000 €
Auszahlung
100 %
Geb. Sollzins p.a.
4,40 %
Anfgl. Tilgung p.a.
1,50 %
Mtl. Rate
1.475,00 €
Darlehenslaufzeit
31,18 Jahre
Zinszahlungen gesamt
251.917,15 €
Unser Finanzierungspartner
Darlehensbetrag
300.000 €
Auszahlung
100 %
Geb. Sollzins p.a.
3,90 %
Anfgl. Tilgung p.a.
2,00 %
Mtl. Rate
1.475,00 €
Darlehenslaufzeit
27,78 Jahre
Zinszahlungen gesamt
191.771,09 €

(Sie würden Zinskosten in Höhe von 60.146,06 Euro einsparen und Ihr Darlehen wäre rund 3,4 Jahre früher zurückgezahlt.)

Wie wirken sich um 2,00 % gestiegene Bauzinsen auf Ihre Monatsrate und die Zinskosten aus?

Repräsentative Beispielrechnung.

Angenommen, Sie beabsichtigen in der Zukunft eine Immobilie für 300.000 Euro zu erwerben. Um wie viel Euro fallen Ihre monatliche Darlehensrate und die Gesamtzinskosten höher aus, wenn das Zinsniveau bis zum Zeitpunkt des Kaufes um nur 2,00 % steigt und die Zinskonditionen für die gesamte Laufzeit der Finanzierung gelten? Nachstehend haben wir ein Rechenbeispiel für Sie aufgestellt:

Niedriges Zinsniveau
Darlehensbetrag
300.000 €
Auszahlung
100 %
Geb. Sollzins p.a.
3,50 %
Anfgl. Tilgung p.a.
1,50 %
Mtl. Rate
1.250,00 €
Darlehenslaufzeit
34,45 Jahre
Zinszahlungen gesamt
216.740,90 €
Erhöhtes Zinsniveau
Darlehensbetrag
300.000 €
Auszahlung
100 %
Geb. Sollzins p.a.
5,50 %
Anfgl. Tilgung p.a.
1,50 %
Mtl. Rate
1.750,00 €
Darlehenslaufzeit
28,07 Jahre
Zinszahlungen gesamt
289.517,25 €

(Ihre monatliche Darlehensrate würde um 500,00 Euro höher ausfallen und die gesamten Zinszahlungen wären um 72.776,35 Euro erhöht.)

Aktuelle Hypothekenzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern
Die Zinsfestschreibung Ihrer Finanzierung läuft aus?

Günstige Bauzinsen für Ihre Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierern stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, von günstigen Bauzinsen zu profitieren. Ab 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können Sie eine Anschlussfinanzierung zu Ihrem laufenden Hypothekendarlehen abschließen. In der Regel übersendet Ihnen der aktuelle Kreditgeber ein Angebot zur Verlängerung (Prolongation) Ihres bestehenden Darlehensvertrages.

Oftmals spekulieren die Banken jedoch auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und bieten überteuerte Zinskonditionen an. Holen Sie sich deshalb, wie auch von Stiftung Warentest empfohlen, Angebote von weiteren Anbietern ein und vergleichen diese mit Ihrem Verlängerungsangebot. Häufig spart eine Umschuldung viel Geld.

Aktuelle Hypothekenzinsen für die Zukunft sichern

Forward-Darlehen: Aktuelles Zinsniveau für die Zukunft sichern, Infografik

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich aktuelle Hypothekenzinsen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung. Läuft Ihre Zinsfestschreibung zum Beispiel in 3 Jahren aus, können Sie sich bereits jetzt das vorherrschende Zinsniveau für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung reservieren. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung abgeschlossen werden, ein Forward-Darlehen hingegen bereits bis zu 60 Monate im Voraus (unsere Infografik veranschaulicht diesen Zusammenhang).

Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Forward-Darlehens und dem Ende der Zinsbindung für Ihre derzeit laufende Finanzierung wird Forward-Phase bzw. Forward-Periode genannt. Die Forward-Phase lässt sich die Bank mit einem Forward-Aufschlag (Zinsaufschlag) vergüten, welcher 0,01 % bis 0,03 % pro Monat der Forward-Periode beträgt.

Ob sich ein Forward-Darlehen finanziell rechnet oder nicht, hängt letztendlich von der zukünftigen Bauzinsentwicklung ab. Auf unserer Seite Forward-Darlehen erhalten Sie detailliertere Informationen zu diesem Thema.

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