Aktuelle Bauzinsen, Zinsentwicklung und Zinsprognose

Wo stehen die Hypothekenzinsen aktuell, wie haben sie sich in der Vergangenheit entwickelt und wie ist die Prognose der zukünftigen Entwicklung?

Aktuelle Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung

Günstige Bauzinsen sind eines der wichtigsten Entscheidungskriterien beim Thema Immobilienfinanzierung. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Differenz können sich maßgeblich auf die Gesamtkosten einer Finanzierung sowie die monatliche Belastung auswirken und eine deutliche Teuerung oder Vergünstigung hervorrufen.

Unserer Zinstabelle können Sie die tagesaktuellen Bauzinsen zu verschiedenen Sollzinsbindungen entnehmen. Welche Einflussfaktoren im Einzelnen auf die Bauzinsen und Ihren persönlichen Zinssatz einwirken, erfahren Sie unter: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

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Bauzinsen Prognose 2025: Wohin tendiert die Zinsentwicklung?

Durch die hohe Inflation, gestiegene Rohstoffpreise und Unsicherheiten hinsichtlich des russischen Angriffs auf die Ukraine, haben sich die Bauzinsen seit Beginn 2022 stark verteuert.

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) den wichtigsten Leitzins, den Hauptrefinanzierungssatz, zu welchem sich Banken Geld leihen können, im Zuge der hohen Inflation von Juli 2022 bis September 2023 kontinuierlich von 0 auf 4,5 Prozent erhöhte, hat sie am 06.06.2024 die Zinswende beschlossen und den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Nach fünft weiteren Zinssenkungen hat die EZB den Hauptrefinanzierungssatz am 17.04.2025 abermals um 0,25 Prozentpunkte auf nunmehr 2,40 Prozent herabgesetzt.

Die weitere Entwicklung des Leitzinses und der Bauzinsen hängt insbesondere von Trumps Zollpolitik und der zukünftigen Inflationsentwicklung im Euroraum ab. Sollten hinsichtlich des Leitzinses weitere Zinssenkungen erfolgen, so hält es die Mehrzahl der Finanz- und Zinsexperten für möglich, dass die Bauzinsen weiter nachgeben. 

Zinsprognose 2025 Fazit

Sichern Sie sich – im historischen Vergleich – günstige Bauzinsen und verschaffen Sie sich Planungssicherheit für Ihre Investition.

Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Um das Niveau der aktuellen Darlehenszinsen richtig einordnen zu können, empfiehlt sich ein Blick in die Geschichte der Zinsentwicklung. Eine Orientierungshilfe bietet unser Bauzinsen Chart. Es bildet die Hypothekenzinsen Entwicklung über einen Zeitraum von 25 Jahren ab.

Historische Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Unser interaktives Bauzinsen Chart zeigt die Entwicklung der deutschen Pfandbriefzinsen der vergangenen 25 Jahre.

Die Zinsentwicklung der vergangenen 30 Jahre, welche unser nebenstehendes Chart abbildet, verdeutlicht: Der Zinssatz für Baufinanzierungen befand sich über viele Jahre in einem anhaltenden Abwärtstrend. Schlugen niedrige Bauzinsen 1995 noch mit annähernd 9 % per anno zu Buche, so haben die Zinsen im März 2020 den tiefsten Stand ihrer Geschichte erreicht und Top-Konditionen für 10-jährige Zinsbindungen rangierten nur noch bei knapp über 0,4 %. Bei den kleineren Kursanstiegen während der langjährigen Talfahrt handelte es sich primär um gewöhnliche Kurskorrekturen. Durch Unsicherheiten hinsichtlich des russischen Angriffs auf die Ukraine, haben sich die Bauzinsen seit Beginn 2022 wieder stark verteuert.

Bauzinsen Entwicklung in den letzten Jahren: So hat die Europäische Zentralbank Einfluss genommen

Um die wirtschaftlich schwächer aufgestellten Länder der Europäischen Union zu unterstützen und ihnen Kredit zu gewähren (und damit deren lahmender Konjunktur entgegenzuwirken), hat die Europäische Zentralbank (EZB) von März 2015 bis Dezember 2018 mithilfe eines Milliarden-Ankaufprogramms in Staatsanleihen investiert und den Leitzins im März 2016 erstmals auf 0,0 Prozent herabgesetzt. Durch die massiven Ankäufe hielt die EZB die Nachfrage nach Staatsanleihen hoch, wodurch deren Zinsen gesunken sind. Diese expansive Geldpolitik der EZB erntete viel Kritik, da sich mit klassischen Geldanlagen fortan nur noch geringe Verzinsungen erzielen ließen.

Im Gegensatz zu den Sparern profitierten allerdings die Kreditnehmer von den niedrigen Zinsen der Staatsanleihen. Sie konnten sich in der Folge das für ihre Baufinanzierung erforderliche Kapital zu sehr günstigen Hypothekenzinsen von Kreditinstituten leihen.

Der EZB-Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung von Baugeld

Der EZB-Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung von Baugeld. Die Leitzinsen geben in erster Linie die Konditionen vor, zu welchen sich Banken bei der Zentralbank kurzfristig Geld leihen können. Da Immobilienfinanzierungen vorwiegend langfristig über Pfandbriefe refinanziert werden und dies auf dem Kapitalmarkt geschieht, ist ein direkter Einfluss des Leitzinses auf den Bauzins nicht gegeben.

Allerdings wirkt sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank dennoch indirekt auf die Hypothekenzinsen aus. Die Zinsentwicklung der Vergangenheit zeigt, dass die Bauzinsentwicklung die Leitzinsentwicklung häufig vorweggenommen hat. Grund dafür ist, dass Leitzinsänderungen seitens der EZB frühzeitig angekündigt werden und der Zinsmarkt bereits auf die Ankündigungen reagiert.

Hebt die EZB den Leitzins an, steigen die Zinsen für kurzfristige Anlagen auf dem Geldmarkt. Die gestiegenen Renditen ziehen wiederum vermehrt Anleger an. In der Folge sinkt das Interesse an Anlagen mit langen Zinsbindungen auf dem Kapitalmarkt. Der Nachfragerückgang auf dem Kapitalmarkt (Rentenmarkt und Aktienmarkt) führt dort ebenfalls zu steigenden Zinsen für Anleihen, wie etwa Pfandbriefe.

Da Baufinanzierungen größtenteils über Pfandbriefe refinanziert werden, ziehen die Zinsen für Immobilienkredite gleichermaßen an. Ein gewisser Zusammenhang zwischen Leitzinsänderungen und der Bauzinsen Entwicklung lässt sich dementsprechend nicht bestreiten.

Unser Zinschart, welches die Entwicklung der Bauzinsen mit 10-jähriger Sollzinsbindung der EZB-Leitzinsentwicklung über einen Zeitraum von 20 Jahren gegenüberstellt, veranschaulicht die Tatsache, dass der Bauzins die Leitzinsentwicklung häufig vorwegnimmt.

Da es in der Vergangenheit jedoch immer wieder zu gegenläufigen Entwicklungen der Bauzinsen und Leitzinsen gekommen ist (zum Beispiel steigende Hypothekenzinsen bei Leitzinssenkungen), sollte der Blick vorrangig auf die Renditeentwicklung von Pfandbriefen mit 10-jähriger Laufzeit gerichtet werden. Diese Renditeentwicklung ist hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung für Baugeld erfahrungsgemäß aussagekräftiger.

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Wie wirken sich günstige Hypothekenzinsen auf die Kosten Ihrer Finanzierung aus?

Bereits geringfügig niedrigere Hypothekenzinsen können aufgrund der langen Laufzeiten von Baufinanzierungen ganz erhebliche Kosteneinsparungen mit sich bringen. Im Folgenden haben wir zwei repräsentative Beispielrechnungen für Sie zusammengestellt, welche dies belegen. Schauen Sie, wie sich die Gesamtzinskosten Ihrer Finanzierung verändern, wenn:

1. der Hypothekenzins um 0,50 % über die gesamte Laufzeit günstiger ist:

(Sie würden Zinskosten in Höhe von 18.972,39 Euro einsparen und Ihre monatliche Rate wäre um 125,00 Euro reduziert.)

2. der Hypothekenzins um 0,50 % über die gesamte Laufzeit günstiger ist und Sie die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung nutzen:

(Sie würden Zinskosten in Höhe von 60.146,06 Euro einsparen und Ihr Darlehen wäre rund 3,4 Jahre früher zurückgezahlt.)

Wie wirken sich um 2,00 % gestiegene Bauzinsen auf Ihre Monatsrate und die Zinskosten aus?

Repräsentative Beispielrechnung.

Angenommen, Sie beabsichtigen in der Zukunft eine Immobilie für 300.000 Euro zu erwerben. Um wie viel Euro fallen Ihre monatliche Darlehensrate und die Gesamtzinskosten höher aus, wenn das Zinsniveau bis zum Zeitpunkt des Kaufes um nur 2,00 % steigt und die Zinskonditionen für die gesamte Laufzeit der Finanzierung gelten? Nachstehend haben wir ein Rechenbeispiel für Sie aufgestellt:

(Ihre monatliche Darlehensrate würde um 500,00 Euro höher ausfallen und die gesamten Zinszahlungen wären um 72.776,35 Euro erhöht.)

Günstige Bauzinsen für Ihre Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierern stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, von günstigen Bauzinsen zu profitieren. Ab 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können Sie eine Anschlussfinanzierung zu Ihrem laufenden Hypothekendarlehen abschließen. In der Regel übersendet Ihnen der aktuelle Kreditgeber ein Angebot zur Verlängerung (Prolongation) Ihres bestehenden Darlehensvertrages.

Oftmals spekulieren die Banken jedoch auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und bieten überteuerte Zinskonditionen an. Holen Sie sich deshalb, wie auch von Stiftung Warentest empfohlen, Angebote von weiteren Anbietern ein und vergleichen diese mit Ihrem Verlängerungsangebot. Häufig spart eine Umschuldung viel Geld.

Aktuelle Hypothekenzinsen für die Zukunft sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich aktuelle Hypothekenzinsen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung. Läuft Ihre Zinsfestschreibung zum Beispiel in 3 Jahren aus, können Sie sich bereits jetzt das vorherrschende Zinsniveau für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung reservieren. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung abgeschlossen werden, ein Forward-Darlehen hingegen bereits bis zu 60 Monate im Voraus (unsere Infografik veranschaulicht diesen Zusammenhang).

Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Forward-Darlehens und dem Ende der Zinsbindung für Ihre derzeit laufende Finanzierung wird Forward-Phase bzw. Forward-Periode genannt. Die Forward-Phase lässt sich die Bank mit einem Forward-Aufschlag (Zinsaufschlag) vergüten, welcher 0,01 % bis 0,03 % pro Monat der Forward-Periode beträgt.

Ob sich ein Forward-Darlehen finanziell rechnet oder nicht, hängt letztendlich von der zukünftigen Bauzinsentwicklung ab. Auf unserer Seite Forward-Darlehen erhalten Sie detailliertere Informationen zu diesem Thema.

Sie interessieren sich für Angebote mit aktuellen Bauzinsen?

Dann fragen Sie bitte unverbindlich Angebote für Ihre persönliche Baufinanzierung an. Unsere erfahrenen Finanzierungsberater vergleichen für Sie die aktuellen Bauzinsen der Kreditbanken und ermitteln so die günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten.

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