Modernisierungskredit

Günstig die Modernisierung Ihrer Immobilie finanzieren.

Was ist eine Modernisierung?

Der § 555b BGB definiert, wodurch sich eine Modernisierungsmaßnahme auszeichnet. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, bei welcher einer der folgenden Punkte gegeben sein muss:

Modernisierungsmaßnahmen sollten regelmäßig durchgeführt werden. Schließlich besitzt jeder Gebäudeteil nur eine begrenzte Lebensdauer, wie unsere Übersicht verdeutlicht.

Falls Sie überlegen, einen Modernisierungskredit aufzunehmen, sollten Sie zuvor abklären, ob Ihr Vorhaben den Vorgaben der Bank entspricht. Einige Kredite sind zweckgebunden und dürfen dementsprechend ausschließlich für echte Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden.

Modernisierung: Abgrenzung und Unterschied zu Sanierung, Umbau und Renovierung

Die Begriffe Modernisierung, Sanierung, Renovierung und Umbau werden oftmals bedeutungsgleich verwendet. Selbst wenn die Grenzen zwischen den Begrifflichkeiten verschwimmen, so sind sie im Kern dennoch voneinander abgrenzbar. Dies ist insbesondere im Zuge einer Baufinanzierung wichtig, da die Renovierung (zum Beispiel das Streichen oder Tapezieren) einer Immobilie den Objektwert nicht erhöht. Eine Modernisierung oder energetische Sanierung (beispielsweise in Form einer Fassadendämmung) steigert den Gebäudewert hingegen schon.

Modernisierung (verbessern)

Eine Modernisierung ist eine Baumaßnahme, die den Gebrauchswert oder Wohnwert einer Immobilie erhöht. Durch die Wertsteigerung können Sie im Verkaufsfall einen höheren Verkaufserlös erzielen. Zu einer Modernisierung zählen keine Instandsetzungsmaßnahmen (Renovierungen), da Sie nicht nur den alten Zustand wiederherstellen, sondern den Objektzustand verbessern. Beispiele für eine Modernisierung sind:

• Einbau einer neuen und energieeffizienten Heizungsanlage
• Neue Sanitäreinrichtungen (Bäder oder Toiletten)
• Wärmedämmung von Außenwänden, Außentüren, Fenstern, Kellerdecken und Dächern

Sanierung (reparieren)

Eine Sanierung bezeichnet die bauliche oder technische Wiederherstellung von Gebäudeteilen oder eines gesamten Gebäudes. Der Wert der Bausubstanz wird hierdurch erhalten bzw. wiederhergestellt. Dabei schließt eine Sanierung häufig Modernisierungsmaßnahmen mit ein. Im Gegensatz zu einer Renovierung beseitigt eine Sanierung immer einen ernsthaften Mangel. Beispiele für eine Sanierung sind:

• Beseitigung von Schimmel
• Reparaturen an einem undichten Dach
• Trockenlegen eines feuchten Kellers

Umbau (baulich verändern)

Bei einem Umbau wird ein bestehendes Gebäude baulich verändert. Dies kann durch Modernisierungsmaßnahmen und Erweiterungsmaßnahmen (z. B. einen Anbau) geschehen. Selbst der Abriss eines Gebäudeteils wird als Umbau bezeichnet. Je nach Maßnahme kann sich ein Umbau wertsteigernd auf die Immobilie auswirken. Beispiele für einen Umbau sind:

• Abriss eines Bauteils (beispielsweise einer Innenwand)
• Errichtung eines Bauteils (etwa einer Innenwand)
• Anbau eines Gebäudeteils (z. B. eines Wintergartens)

Renovierung (verschönern)

Eine Renovierung beseitigt Abnutzungsschäden, die durch den gewöhnlichen Gebrauch entstehen. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf der optischen Verschönerung. Der Wert der Immobilie wird durch die Schönheitsreparaturen jedoch nicht erhöht. Beispiele für eine Renovierung sind:

• Tapezieren
• Streichen
• Erneuerung der Bodenbeläge

Wie plane und finanziere ich eine Modernisierung?

Eine gute Vorbereitung ist wichtig. Bevor Sie einen Modernisierungskredit beantragen, sollten Sie daher die folgenden Punkte für sich klären:

Was sind die Kosten und Fördermöglichkeiten der häufigsten Modernisierungen?

Erst wenn Sie sich sicher sind, welche Maßnahmen Sie ergreifen wollen und was diese kosten dürfen, sollten Sie sich mit dem passenden Darlehen auseinandersetzen. Eine genaue Kostenaufstellung ist nicht nur für Sie wichtig, um Ihren Kreditbedarf zu ermitteln, sondern auch für die Bank: Viele Banken vergeben ein Darlehen (je nachdem, um welche Kreditform es sich handelt) erst nach Vorlage eines Modernisierungsplans.

Unser Schaubild und die weiteren Ausführungen im Folgenden geben Ihnen einen Überblick über die häufigsten Modernisierungsmaßnahmen und deren ungefähre Kosten.

Einige Vorhaben, insbesondere energetische, fördert die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Weiterführende Informationen zu den angesprochenen Programmen finden Sie auf unserer Seite: KfW-Förderung.

1. Dachdämmung

Über Dach und Fassade verliert ein Haus am meisten Wärme. Bei einem nicht gedämmten Dach kann ein Wärmeverlust von bis zu 30 % entstehen. Deshalb kann eine Dachdämmung eine enorm wirkungsvolle Maßnahme zur Senkung der Heizkosten sein. Wie teuer die Maßnahme wird, hängt vor allem davon ab, welche Materialien verwendet werden und welche Art der Dämmung vorgenommen wird. Eine einfache Zwischensparrendämmung, bei der lediglich die Zwischenräume der Sparren mit einer Dämmung ausgestattet werden, kostet um die 50 Euro pro m². Bei der aufwendigsten Variante der Dachdämmung, der Aufsparrendämmung, wird das Dach von außen komplett gedämmt und neu eingedeckt. Die Kosten hierfür belaufen sich auf bis zu 250 Euro pro m².

Modernisierungskosten: 6.000 – 30.000 Euro
(bei einer durchschnittlichen Dachfläche von 120 m²)

2. Dacheindeckung 

Windstürme, Hagel, Eis, Schnee und Hitze: Das Dach ist häufig extremen Wetterbedingungen ausgesetzt und benötigt deshalb in regelmäßigen Abständen eine Erneuerung. Wenn Sie das Dach Ihrer Immobilie neu eindecken lassen wollen, sollten Sie sich auf unterschiedlich hohe Kosten einstellen, je nachdem, welcher Art das Dach ist und welche Materialien verwendet werden. Die in Deutschland gängigste Dachform ist das Satteldach. Dächer können mit Kunstschiefer, Schiefer, Kupfer, Beton, Faserzementplatten, Bitumen oder den klassischen Ziegeln eingedeckt werden. Die unterschiedlichen Materialien haben erwartungsgemäß unterschiedliche Eigenschaften und dementsprechend unterschiedliche Vor- und Nachteile. Ziegel sind zum Beispiel leicht, extrem witterungsbeständig und lange haltbar. Reetdächer sind sehr atmungsaktiv, gut gedämmt, müssen jedoch aufwendig gewartet werden. Kunstschiefer wiederum ist sehr preiswert, leicht und sturmbeständig.

Eine Neueindeckung mit Kunstschiefer ist mit rund 55 Euro pro m² die günstigste Variante. Eine Ziegeleindeckung kostet zwischen 80 und 100 Euro pro m². Am teuersten ist die Dacheindeckung mit Schiefer oder Reet. Sie kostet 140 bis 150 Euro pro m².

Modernisierungskosten: 6.600 – 18.000 Euro
(bei einer durchschnittlichen Dachfläche von 120 m²)

3. Außenwanddämmung

Eine unzureichende Dämmung der Außenwände kann aufgrund der großen Fläche einen hohen Wärmeverlust nach sich ziehen und hohe Heizkosten verursachen. Eine Außenwanddämmung ist kostspielig. Eine einfache Kerndämmung können Sie mit 20 bis 50 Euro pro m² veranschlagen, bei einer aufwendigen Außendämmung, inklusive einer hinterlüfteten Vorhangfassade, fallen bis zu 250 Euro pro m² an. Aufgrund der eingesparten Energiekosten amortisieren sich diese Modernisierungsmaßnahmen nach ca. 10 bis 20 Jahren. Eine Außenwanddämmung besitzt in der Regel eine Lebensdauer von mindestens 35 Jahren und kann somit eine lohnende Investition darstellen.

Modernisierungskosten: 8.000 – 35.000 Euro
(bei einer durchschnittlichen Fassadenfläche von 180 m²)

4. Küche

Die Küche entwickelt sich von einer funktionalen Kochstelle zunehmend zu einem Wohlfühlort des sozialen Zusammenseins. Dies spiegelt sich auch in den Kosten wider. Während eine einfache Einbauküche bereits für wenige tausend Euro zu haben ist, sind die Angebotspreise für maßgeschneiderte Markenküchen nach oben hin offen. Die Kostenunterschiede sind sehr groß, je nachdem, welche Materialen verbaut werden, um welche Marke es sich handelt und welche Elektrogeräte zum Einsatz kommen.

Die KfW vergibt keine vergünstigten Darlehen für eine neue Einbauküche. Für den Fall, dass Sie planen, Ihre Küche altersgerecht und barrierefrei umzubauen, können Sie jedoch von dem Förderprogramm 159 profitieren.

Modernisierungskosten: 2.500 – 20.000 Euro

5. Bad

Die Sanierung des Badezimmers bietet Ihnen Spielraum für eine individuelle Gestaltung. Eine Badsanierung ist durchschnittlich alle 25 Jahre erforderlich. Denken Sie dabei an die Zukunft: Erwarten Sie zum Beispiel Nachwuchs oder machen sich die ersten Altersbeschwerden bemerkbar? Dann sollte das Bad funktionell und sicher oder altersgerecht ausgestattet werden. Je nach Ausstattung, Lage und Größe unterscheiden sich die Kosten für eine Badsanierung deutlich. In der Regel können Sie mit 1.000 bis 3.000 Euro pro m² kalkulieren.

Wenn Sie Ihr Bad altersgerecht und barrierefrei umbauen möchten, können Sie die staatlichen Förderungen der KfW in Anspruch nehmen. Hierfür kommt das Programm 159 infrage.

Modernisierungskosten: 8.000 – 16.000 Euro
(Standardbad)

6. Fenster

Veraltete Fenster sind häufig undicht und verursachen hohe Heizkosten. Besonders unangenehm wird es, wenn im Winter Zugluft entsteht. Ein Fensteraustausch als Modernisierungsmaßnahme senkt Energiekosten, reduziert Lärm und kann die Helligkeit in Ihren Wohnräumen verbessern. Eine Vergrößerung der Fensterflächen ist dabei ebenso möglich. Früher wurden kleinere Fenster verbaut, um den Wärmeverlust zu verringern. Dank moderner Mehrfachverglasung stellen große Fensterfronten heutzutage allerdings kein energetisches Problem mehr dar.

Die Modernisierungskosten unterscheiden sich je nach Material, Anzahl, Art und Größe der Fenster. Fassadenfenster sind meist günstiger als Dachfenster oder bodentiefe Fenster. Von den Materialen her ist Kunststoff die günstigste Variante, Aluminium- und Holzrahmen oder Mischformen sind teuer. Dabei zeichnen sich die unterschiedlichen Materialen durch verschiedene Eigenschaften aus. Kunststoffrahmen überzeugen bei der Wärmedämmung, Aluminiumrahmen sind einbruchsicherer und witterungsbeständiger, während Holzrahmen sehr gut isolieren und eine lange Lebensdauer aufweisen.

Modernisierungskosten: 6.000 – 14.000 Euro
(400 – 1.200 Euro pro Fenster)

7. Außenanstrich

Ein neuer Fassadenanstrich bedeutet nicht nur eine optische Aufwertung, sondern hilft, den Gebäudekern vor Regen, Wind, Hitze und Feuchtigkeit zu schützen. Bevor eine Immobilie einen neuen Außenanstrich erhält, muss die Fassade gründlich gereinigt und insbesondere von Algen und Moos befreit werden. Beschädigungen am Putz werden ebenfalls vor dem Anstrich instand gesetzt. Im nächsten Schritt erfolgt eine Grundierung und schließlich der Anstrich in mehreren Farbschichten.

Kosten entstehen durch Farbe, Gerüst, Abdeckarbeiten, Spachtelarbeiten, Grundierung, Anstrich und dekorative Gestaltungen. Pro Quadratmeter Anstrich können Sie pauschal mit 25 bis 55 Euro rechnen.

Modernisierungskosten: 4.500 – 9.900 Euro
(bei einer durchschnittlichen Fassadenfläche von 180 m²)

8. Garage

Eine Garage bietet für Autobesitzer viele Vorteile: Schutz vor Witterung und Diebstahl, oftmals günstigere Versicherungsbeiträge und immer ein freier Parkplatz. Die Kosten für eine Garage hängen von der Bauweise, der Größe sowie den Materialien ab. Mit 2.500 bis 6.000 Euro stellt die Blechgarage, die bei Bedarf verputzt werden kann, eine sehr günstige Variante dar. In einem ähnlichen Preisrahmen bewegt sich die Holzgarage. Eine Betonfertiggarage ist mit 7.000 bis 9.000 Euro zwar etwas teurer, aber dafür ist sie bereits nach wenigen Stunden errichtet. Eine gemauerte Garage ist mit Kosten zwischen 9.000 und 16.000 Euro die teuerste Variante. Eine kostengünstige Alternative zu einer Garage bildet ein Carport, welcher bereits ab wenigen hundert Euro zu erhalten ist. Allerdings ist das Auto in einem Carport deutlich weniger geschützt.

Modernisierungskosten: 2.500 – 14.000 Euro

9. Heizung

Viele Heizungsanlagen in Deutschland sind veraltet. Die meisten funktionieren zwar noch tadellos, verbrauchen jedoch deutlich mehr Wärmeenergie als von den Bewohnern benötigt wird und müssen daher gemäß des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erneuert bzw. ausgetauscht werden. Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage können Sie aus unterschiedlichen Systemen auswählen. Für eine Ölbrennwertheizung, welche hohe laufende Kosten verursacht, müssen Sie mit 4.500 bis 8.000 Euro kalkulieren. Eine Pelletheizung ist eine klimaschonende und betriebskostengünstige Alternative, in der Anschaffung mit bis zu 25.000 Euro allerdings deutlich teuer. Aufgrund der niedrigen Betriebskosten rechnen sich die hohen Anschaffungskosten einer Pelletheizung dennoch. Infrarot- und Elektroheizungen sind mit wenigen hundert Euro im Einkauf konkurrenzlos günstig, wegen der hohen Stromkosten über einen längeren Zeitraum jedoch kaum rentabel.

Heizsysteme können mit Solarthermien kombiniert werden. Diese umweltschonende Art des Heizens bietet den Vorteil, dass Sonnenenergie als kostenloser Rohstofflieferant dient, welcher schließlich in Wärme umgewandelt wird. Ein 4-Personenhaushalt muss hierfür mit einer zusätzlichen Investition in Höhe von 10.000 bis 15.000 Euro rechnen.

Modernisierungskosten: 4.500 – 25.000
(bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 135 m²)

10. Elektroninstallation

Eine 30 Jahre alte Elektroinstallation gilt heutzutage als veraltet. Insbesondere in Altbauten entspricht die Elektrik nicht mehr den aktuellen Anforderungen und kann ein Sicherheitsrisiko darstellen. Früher kam für mehrere Räume lediglich eine Sicherung zum Einsatz, da es weniger elektrische Geräte gab, die an das Stromnetz angeschlossen wurden.

Zur Vermeidung einer Überlastung sollten Steckdosen, Leitungen, Schalter, Stromzählerplätze und Stromkästen regelmäßig erneuert werden. Die Kosten für eine neue Elektroinstallation sind je nach Aufwand, Gebäudeart, Material und Gebäudegröße unterschiedlich hoch. Möchten Sie Ihr Eigenheim zudem mit intelligenter Haustechnik versehen, verteuert sich das Modernisierungsprojekt deutlich.

Modernisierungskosten: 8.000 – 15.000
(bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 135 m²)

Mit welchem Modernisierungskredit finanziere ich eine Modernisierung günstig?

Wenn Sie eine Modernisierung günstig finanzieren möchten, stehen Ihnen unterschiedliche Modernisierungskredite zur Verfügung, je nachdem, ob Sie bereits eine Immobilie besitzen, erwerben möchten oder ob Sie Mieter sind. Die 4 gängigsten Arten der Modernisierungsfinanzierung sind:

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der einzelnen Modernisierungskredite, passend zu Ihrem jeweiligen Vorhaben:

Modernisierungskredit, Möglichkeit 1: Neues Immobiliendarlehen

Für Immobilienbesitzer

Ist ein Großteil Ihres bestehenden Immobiliendarlehens bereits getilgt und stehen somit freie Grundschuldanteile zur Verfügung oder ist eine zusätzliche Beleihung möglich, kann es sinnvoll sein, eine Modernisierung über einen Modernisierungskredit mit Zweckbindung oder eine Kapitalbeschaffung zur freien Verfügung (wenn Sie der Bank keine Belege über die Modernisierungsmaßnahme einreichen möchten) abzuwickeln. Ein Immobiliendarlehen bietet insbesondere bei höheren Kreditsummen einen Zinsvorteil gegenüber anderen Finanzierungsformen wie beispielsweise einem Konsumentenkredit.

Eine neue Immobilienfinanzierung ist jedoch mit Aufwand und weiteren Kosten verbunden. Wollen Sie die Finanzierung über Ihre bisherige Bank abwickeln, so muss zumindest eine Kostenaufstellung eingereicht werden. Werden freie Grundschuldanteile in Anspruch genommen, ist ein neuer Grundbucheintrag nicht erforderlich. Sind die freien Anteile dagegen nicht ausreichend, so muss eine weitere Grundschuldbestellung erfolgen.

Finanzieren Sie allerdings über ein neues Kreditinstitut, besichert dieses in der Regel Ihr bestehendes Objekt. Die damit verbundene erstrangige oder nachrangige Grundschuldeintragung zieht Notarkosten und Grundbuchgebühren nach sich. Die genauen Kosten können Sie mit unserem Notarkostenrechner ermitteln. Im Rahmen der Kreditprüfung werden überdies Objekt- und Bonitätsunterlagen verlangt.

Für Ersterwerber

Falls Sie planen, eine modernisierungsbedürftige Immobilie zu erwerben, so können Sie die Kosten für die erforderliche Modernisierung direkt in Ihre Kauffinanzierung einbinden lassen. Gerne unterstützen wir Sie auf der Suche nach den günstigsten Bauzinsen für Ihr Vorhaben: Kostenlos und unverbindlich Angebote anfordern.

Modernisierungskredit, Möglichkeit 2: Zweckgebundener Konsumentenkredit

Ein zweckgebundener Konsumentenkredit bzw. Wohnkredit ist wie es der Name schon sagt, an einen festgelegten Verwendungszweck gekoppelt, im vorliegenden Fall also an die Modernisierung Ihrer Immobilie. Sie dürfen den Kredit nicht für andere Dinge wie z. B. ein Auto verwenden. Dank der Zweckbindung vergibt der Kreditgeber aber günstigere Konditionen als bei einem Konsumentenkredit zur freien Verfügung.

Falls Sie sich für einen zweckgebundenen Konsumentenkredit entscheiden, müssen Sie nachweisen, dass Sie die Immobilie tatsächlich besitzen. Dabei ist es unerheblich, ob Ihre Immobilie lastenfrei ist oder nicht. Eine Grundschuldeintragung ist nicht erforderlich. Im Gegensatz zu einem neuen Immobiliendarlehen rangiert der Zinssatz für diesen Modernisierungskredit etwas höher. Der Grund hierfür liegt in dem erhöhten Risiko der Bank, welches sich durch die fehlende dingliche Absicherung ergibt.

Bei einem zweckgebundenen Konsumentenkredit unterscheidet der Kreditgeber nicht konsequent zwischen wertsteigernden und werterhaltenden Maßnahmen. Dadurch kann der Kredit recht flexibel angewendet werden, etwa um eine neue Küche mitzufinanzieren, was in den meisten Fällen problemlos möglich ist. Ein zweckgebundener Konsumentenkredit wird für gewöhnlich in einer Höhe von 5.000 bis zu 65.000 Euro vergeben. Es kann allerdings vorkommen, dass die Bank eine Kostenaufstellung über die geplanten Maßnahmen verlangt.

Hier können Sie für zweckgebundene Konsumentenkredite einen Kreditvergleich vornehmen.

Modernisierungskredit, Möglichkeit 3: Konsumentenkredit zur freien Verfügung

Ein Konsumentenkredit zur freien Verfügung (auch häufig Ratenkredit, Privatkredit oder Sofortkredit genannt) ist nicht an einen Verwendungszweck gebunden. Sie können den Kredit also statt für eine Modernisierung auch genauso gut für ein neues Auto verwenden. Wegen der fehlenden Zweckbindung liegen die Zinssätze weitaus höher als bei einem Immobiliendarlehen oder einem zweckgebundenen Konsumentenkredit. Allerdings erfolgt die Vergabe dieses Modernisierungskredites deutlich unbürokratischer und schneller.

Für einen nicht gebundenen Konsumentenkredit müssen Sie weder einen Immobilienbesitz nachweisen, noch wird die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch verlangt. Die Finanzierungssumme beginnt bereits bei wenigen hundert Euro und ist bei den meisten Banken auf 50.000 Euro begrenzt.

Die günstigsten Angebote zu Konsumentenkrediten finden Sie auf unserer Seite Kredit.

Modernisierungskredit, Möglichkeit 4: Staatliche Förderkredite

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine der größten Förderbanken der Welt und unterstützt Antragsteller unter anderem bei Projekten zum energieeffizienten Modernisieren, Sanieren und altersgerechten Umbauen.

Für Ihre Modernisierungsmaßnahmen kommt insbesondere das Programm 261 infrage: wenn Sie Ihr Haus modernisieren oder sanieren und dabei den von der KfW vorgegebenen Effizienzhaus-Standard erreichen.

Die Förderung selbst besteht aus zwei Teilen: einerseits aus einem vergünstigten Zinssatz und andererseits aus einem Tilgungszuschuss, welcher den Rückzahlungsbetrag verringert.

Detailliertere Informationen zu den Programmen der KfW erhalten Sie auf unserer Seite KfW-Förderung.

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