Forward-Darlehen: Jetzt das günstige Zinsniveau für die Zukunft sichern Die clevere Anschlussfinanzierung. StartseiteImmobilienfinanzierungDarlehensartenForward-Darlehen Forward-Darlehen Rechner und Vergleich für Ihre Laufzeitverlängerung ohne Zins-Überraschung. Autor: Christoph OssenkoppAls langjähriger Experte für Immobilienfinanzierungen bringt Christoph Ossenkopp seine Erfahrung in die Inhalte dieser Website ein und sucht für unsere Kundinnen und Kunden stets die optimale Finanzierungslösung. Das Wichtigste in Kürze Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich die aktuellen Bauzinsen für eine in der Zukunft liegende Anschlussfinanzierung zu sichern. Sie können ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung Ihrer Immobilienfinanzierung abschließen. Diese Darlehensart ist insbesondere dann sinnvoll, wenn das Zinsniveau niedrig ist. Mit Abschluss eines Forward-Darlehens verpflichten Sie sich zur Darlehensannahme, selbst wenn die Zinssätze zwischenzeitlich gefallen sind. Berechnen Sie Ihre mögliche Zinskondition mit unserem Forward-Darlehen-Rechner und fordern Sie kostenfrei unseren Vergleich von Forward-Darlehen an. Finden Sie das beste Forward-Darlehen Ermitteln Sie das günstigste Forward-Darlehen aus den Angeboten von über 500 Anbietern. Schnell und unkompliziert. Anmerkung: Der Zinsaufschlag für die frühzeitige Konditionssicherung wird im sich öffnenden Zinsrechner anhand des anzugebenden Zeitpunktes der Umschuldung errechnet. Zins-Check Was ist ein Forward-Darlehen? Sollten Sie Ihre Immobilienfinanzierung bis zum Ende der Zinsfestschreibung noch nicht komplett zurückgezahlt haben, folgt die Anschlussfinanzierung. Mit dieser Folgefinanzierung schreiben Sie den Zinssatz idealerweise für die restlichen Jahre bis zur vollständigen Abzahlung Ihres Kredites fest. Andernfalls würde zu einem späteren Zeitpunkt eine erneute Weiterfinanzierung benötigt. Mit einem Forward-Darlehen, auch Zinssicherungsdarlehen oder Vorratsdarlehen genannt, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für Ihre Folgefinanzierung bei einer unserer günstigen Kreditbanken sichern, während Sie eine herkömmliche Anschlussfinanzierung frühestens 6 bis höchstens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung vertraglich eingehen können. Insbesondere in einer Niedrigzinsphase ist eine Forward-Absicherung des Zinssatzes sinnvoll, falls Sie von zukünftig steigenden Zinsen ausgehen können. Zögern Sie Ihre Anschlussfinanzierung hingegen bis kurz vor Ablauf der Zinsfestschreibung hinaus, so müssen Sie die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Zinssätze hinnehmen, unabhängig davon, wie hoch oder niedrig diese dann sind. Ein Forward-Darlehen kann als Prolongation (Vertragsverlängerung bei Ihrer Hausbank) oder als Umschuldung (Wechsel des Kreditgebers) erfolgen. Wussten Sie schonTrotz aller Besonderheiten handelt es sich bei einem Forward-Kredit um ein klassisches Annuitätendarlehen. Wie funktioniert das Zinssicherungsdarlehen? Angenommen, die Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung läuft in 3 Jahren aus. Am Ende der Zinsfestschreibung wird eine Restschuld in Höhe von 100.000 Euro verbleiben. Für die Weiterfinanzierung dieser Restschuld schließen Sie bereits jetzt einen Darlehensvertrag über 100.000 Euro ab. Das heißt, Sie sichern sich die heutigen Zinskonditionen für Ihr Folge-Darlehen in 3 Jahren. Endet die Zinsbindung Ihres derzeitigen Kredites, wird das Folge-Darlehen ausgezahlt und damit die Restschuld abgelöst. Von nun an zahlen Sie das Zinssicherungsdarlehen mit vereinbarten monatlichen Raten zurück. Zinsvorteil bei steigenden Marktzinsen Unsere Infografik veranschaulicht, wie Sie mit einem Forward-Darlehen von einem Zinsvorteil profitieren können. Wir gehen in unserem Beispiel davon aus, dass sich der Marktzins bei Abschluss des Zinssicherungsdarlehens in einem anhaltenden Aufwärtstrend befindet. Das bedeutet, dass das Zinsniveau auch bis zum Ablauf Ihrer ursprünglichen Zinsbindung weiter ansteigt. Die Zinsdifferenz zwischen dem Zinssatz, der zu dem Zeitpunkt gilt, an dem Sie den Vertrag für das Forward-Darlehen abschließen, und dem, der ohne das Forward-Darlehen zum Beginn der Anschlussfinanzierung gelten würde, macht Ihren Zinsvorteil aus. Je nach Höhe der Restschuld und Zinsentwicklung kann der Zinsvorteil leicht viele tausend Euro betragen. Beachten SieDas Forward-Darlehen kommt einer Zinswette auf zukünftig steigende Zinsen gleich. Allerdings ist es ebenso möglich, dass das Zinsniveau nach Ende der Forward-Phase unverändert bleibt oder sogar fällt. Behalten Sie deshalb die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen genau im Blick. Die Länge der Forward-Phase entscheidet über die Höhe der Kosten Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung (Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung) wird Forward-Phase (häufig auch Forward-Periode) genannt. Je nach Länge der Forward-Phase erheben Banken unterschiedlich hohe Zinsaufschläge, da bei einem Zinsanstieg die Rendite der Bank sinkt. In der Regel rangieren die Forward-Zinsen der Kreditinstitute zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat der Forward-Phase. Der Zinsaufschlag gilt für die gesamte Dauer der mit dem Forward-Darlehen vereinbarten Zinsfestschreibung. Anhand der folgenden Formel können Sie den Gesamtzinssatz inklusive Forward-Aufschlag errechnen: Gesamtzinssatz für das Forward-Darlehen = Zinsaufschlag (monatlich) x Anzahl Monate (in der Forward-Phase) + vereinbarter Sollzinssatz Beispiel: Sie schließen heute das Zinssicherungsdarlehen ab, welches in 2 Jahren (24 Monate) als Ihre Anschlussfinanzierung ausgezahlt werden soll. Als Kondition wird Ihnen von der Bank ein Sollzinssatz von 3,80 % angeboten und eine beispielhafte Forward-Gebühr in Höhe von 0,01 % für jeden Monat der Forward-Phase. Daraus ergibt sich: 0,01 % x 24 Monate + 3,80 % = 4,04 % p. a. Der Gesamtzinssatz beläuft sich auf 4,04 % pro Jahr und gilt für die Dauer der Zinsfestschreibung des Forward-Darlehens. Haben Sie beispielsweise eine Zinsbindung von 15 Jahren für Ihre Forward-Finanzierung gewählt, so gilt der Zinssatz für diese Dauer. Es sei denn, Sie machen 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens (bei einer Umschuldung) oder 10 Jahre nach Unterzeichnung der Vertragsverlängerung (bei einer Prolongation) von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch. Forward-Darlehen Rechner Günstiges Forward-Darlehen berechnen und Tilgungspläne erstellen. Planen Sie jetzt Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung mit unseren praktischen Online-Rechnern. Zinsen berechnen Errechnen Sie Richtwerte für den Zinssatz Ihres Forward-Darlehens. Den Zinsaufschlag für die frühzeitige Konditionssicherung ermittelt der Forward-Rechner anhand des anzugebenden Zeitpunktes der Umschuldung. Zinsrechner Online Tilgungsrechner mit Sondertilgung Mithilfe des zuvor ermittelten Zinssatzes berechnen Sie die Rate und die Restschuld Ihres Forward-Darlehens für verschiedene Zinsbindungen und Tilgungssätze. Kalkulieren Sie Sondertilgungen mit ein und erstellen Sie einen Tilgungsplan über die gesamte Darlehenslaufzeit. Tilgungsrechner Forward-Darlehen: Vergleich spart viel Geld Ein hoher Zinssatz in der Folgefinanzierung kann für Kreditnehmer gravierende finanzielle Veränderungen mit sich bringen. Die Gesamtkosten der Baufinanzierung können sich verteuern, die monatliche Rate kann steigen. Ein Forward-Darlehen kann daher frühzeitig Planungssicherheit gewährleisten und Sie vor Zinsänderungen schützen. Entscheidend ist dabei nicht nur der richtige Zeitpunkt, zu dem Sie sich den Zinssatz sichern, es herrschen auch große Zinsunterschiede unter den verschiedenen Angeboten für Forwarddarlehen. Zinssätze ändern sich täglich. Für einen aussagekräftigen Vergleich von Forward-Darlehen müssten Sie demnach an ein und demselben Tag mit all Ihren persönlichen Daten und Informationen zu Ihrer Immobilie bei unterschiedlichen Banken Zinsangebote einholen. Diese Arbeit nehmen wir Ihnen gerne ab. Als unabhängiger Baufinanzierungsvermittler sind wir mit über 500 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Versicherungen digital verbunden. Wir finden für Sie die günstigsten Zinsen für Ihr ganz individuelles Vorhaben. Darüber hinaus beraten wir Sie kostenlos und unabhängig von Bankeninteressen. Ihr persönlicher Ansprechpartner unterstützt Sie bei sämtlichen Formalitäten für einen problemlosen Übergang in Ihre Weiterfinanzierung. Haben wir Ihr Interesse geweckt und dürfen wir für Sie die Zinskonditionen von verschiedenen Forward-Darlehen vergleichen? Hier können Sie kostenfrei und unverbindlich Angebote anfordern. Wann lohnt sich ein Vorratsdarlehen? Ein Vorratsdarlehen lebt von Wahrscheinlichkeiten. Die Gretchen-Frage lautet: Werden die Zinsen in der Zukunft steigen? Eindeutig beantworten lässt sich diese Frage grundsätzlich nicht, da die zukünftige Zinsentwicklung schlichtweg unvorhersehbar ist. Es gibt allerdings Indikatoren, die auf einen Zinstrend hindeuten können. Der Frage, wohin die Entwicklung der Immobilienzinsen tendiert, gehen wir auf unserer Seite Zinsentwicklung nach. Rechenbeispiel In Zeiten gemäßigter Zinsen ist die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass der Zinssatz in der Zukunft steigen wird. Anhand einer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen den Zinsvorteil auf, der mit einer frühzeitigen Zinssicherung durch ein Forward-Darlehen einhergehen kann. Dazu nehmen wir Folgendes an: Die Zinsfestschreibung Ihrer aktuellen Immobilienfinanzierung läuft in 4 Jahren aus Mit Ablauf der Sollzinsbindung wird Ihre Restschuld 200.000 Euro betragen Für Ihre Folgefinanzierung wählen Sie eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren und eine anfängliche Tilgung von 2,00 % FinanzierungForward-Darlehen Anschlussfinanzierung Vertragsabschluss Heute In 4 Jahren Geb. Sollzins p.a. 3,80 % 5,20 % Forward-Zins 0,48 % 0,00 % Geb. Sollzins p.a. (gesamt) 4,28 % 5,20 % Restschuld200.000 € 200.000 € Zinsbindung10 Jahre 10 Jahre Anfgl. Tilgung p.a. 2,00 % 2,00 % Mtl. Rate 1.047 € 1.200 € Restschuld nach 10 Jahren 150.185 € 147.682 € Zinskosten nach 10 Jahren 76.254 € 92.251 € Anhand unseres Rechenbeispiels können Sie erkennen, dass sich die Zinskosten je nach Art der gewählten Anschlussfinanzierung deutlich unterscheiden. Trotz des Zinsaufschlages von 0,48 % (48 Monate x 0,01 %) für die Forward-Phase bringt das Forward-Darlehen eine Zinskostenersparnis in Höhe von 15.997 Euro sowie eine um 153 Euro reduzierte Monatsrate mit sich. Dementsprechend sollten Sie in Niedrigzinsphasen bzw. in Phasen eines gemäßigten Zinsniveaus eine vorzeitige Sicherung des Zinssatzes stets in Erwägung ziehen. Vorteile und Nachteile von Forward-Darlehen Der größte Vorteil dieser Kreditart liegt in der Möglichkeit, sich heutige Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus sichern zu können und somit das Risiko einer zukünftig steigenden finanziellen Belastung zu verringern. Die neue Monatsrate ist Ihnen frühzeitig bekannt und Sie können sicher für die Zukunft planen. Nachstehend haben wir für Sie die Vorteile und Nachteile übersichtlich einander gegenübergestellt: Vorteile Risikominimierung – Sie können sich bis zu 60 Monate im Voraus das aktuelle Zinsniveau sichern und so das Risiko steigender Zinsen ausschließen. Planungssicherheit – die zukünftige monatliche Rate ist Ihnen bereits jetzt bekannt. Keine Vorfälligkeitsentschädigung – der laufende Darlehensvertrag bleibt bis zu seinem Ablauf unangetastet. Zinsvorteil – steigen die Zinsen nach Vertragsabschluss bis zum Zeitpunkt der anschließenden Finanzierung an, sparen Sie viel Geld. Nachteile Nach Abschluss eines Forward-Darlehens müssen Sie den vereinbarten Zinssatz in der Zukunft annehmen, auch wenn der Marktzins später (wider Erwarten) sinken sollte Zinsaufschlag: Je früher Sie diese Finanzierung im Voraus abschließen, desto höher fällt der Forward-Zins aus. Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung (Ausnahmen: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Baugeldes und Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse gegen Vorfälligkeitsentschädigung) Häufige Fragen Hier erhalten Sie einen Überblick der Fragen, die uns häufig erreichen: Für wen ist ein Forward-Darlehen geeignet? Diese Finanzierungsart eignet sich für alle Immobilienbesitzer, deren aktuelle Zinsfestschreibung in den nächsten 12 bis 60 Monaten ausläuft. Das Darlehen ist insbesondere für sicherheitsbewusste Kreditnehmer sinnvoll, da der Zinssatz lange im Voraus abgesichert werden kann. Zudem ist die zukünftige Rate bei Vertragsabschluss bekannt, sodass Sie problemlos für die Zukunft planen können und keine finanziellen Überraschungen im Zuge Ihrer Folgefinanzierung befürchten müssen. Worauf muss ich bei einem Forward-Darlehen achten? Im Wesentlichen gilt es, auf diese drei Punkte zu achten:1. Je länger im Voraus Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto höher fallen der Zinsaufschlag und die Zinskosten aus. Überlegen Sie sich daher genau, wann Sie den Darlehensvertrag unterzeichnen.2. Das Forward-Darlehen muss zu dem vereinbarten Termin und zu den vorab festgelegten Konditionen abgenommen werden, selbst wenn der Marktzins zu diesem Zeitpunkt auf niedrigerem Niveau rangiert. Wird das Darlehen nicht abgenommen, so erhebt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung für angefallene Kosten und entgangene Gewinne.3. Mit der Anschlussfinanzierung werden die Karten Ihrer derzeitigen Finanzierung neu gemischt. Überprüfen Sie, inwieweit sich Ihre Lebensverhältnisse und Einkommenssituation zwischenzeitlich verändert haben: Vielleicht können Sie sich ja inzwischen eine höhere Rate bzw. Tilgung leisten. Dadurch würden Sie nicht nur Ihren Kredit schneller zurückzahlen, sondern ebenfalls Gesamtkosten einsparen. Welche Kosten entstehen bei einem Forward-Darlehen? Banken erheben für die vorzeitige Zinssicherung einen Zinsaufschlag, welcher für die gesamte Dauer der Zinsbindung des Forward-Darlehens gilt. Die Forward-Gebühr liegt bei den verschiedenen Kreditanbietern üblicherweise zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat der Forward-Phase. Je länger die Forward-Phase ist, desto höher fällt also der Forward-Zins aus. Schließen Sie beispielsweise das Darlehen 12 Monate im Voraus ab, so ist der Forward-Aufschlag deutlich geringer als bei einer Forward-Periode von 60 Monaten.Wird das Forward-Darlehen als Umschuldung abgeschlossen, kommen Kosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung zum Tragen. Der neue Kreditgeber löst das alte Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit. Die Kosten hierfür belaufen sich meist auf wenige hundert Euro. Mit unserem Notarkostenrechner können Sie diese Gebühren vorab ermitteln. Schließen Sie hingegen ein Forward-Darlehen als Prolongation ab, ist keine Änderung im Grundbuch erforderlich.Während der Forward-Phase, also der Zeit zwischen dem Vertragsabschluss des Folge-Darlehens und dem Ende der laufenden Sollzinsbindung, fallen für Sie keinerlei zusätzliche Kosten an. Sie müssen in diesem Zeitraum nur die Kreditraten Ihrer aktuellen Finanzierung bedienen. Ratenzahlungen für das Forward-Darlehens beginnen erst mit dem Zeitpunkt der Folgefinanzierung. Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen? Der Hauptunterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen besteht in dem Zeitpunkt, zu welchem die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung beginnt.Bei einem echten Forward-Darlehen handelt es sich um ein Anschlussdarlehen, bei welchem die Zinsbindung mit Ablauf der Sollzinsbindung des ursprünglichen Darlehens und der Auszahlung des Darlehensbetrages der Forward-Finanzierung startet. Haben Sie zum Beispiel eine Sollzinsbindung von 15 Jahren vereinbart, so beträgt die Zinsbindung ab dem Zeitpunkt der Folgefinanzierung volle 15 Jahre, unabhängig davon, wie lang die Forward-Periode war.Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die vereinbarte Zinsbindung direkt mit dem Vertragsabschluss. Die Auszahlung erfolgt allerdings (wie bei einem echten Forward-Darlehen) erst mit Ablauf der Zinsbindung des bereits bestehenden Darlehens. Zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Auszahlung gewährt der Kreditgeber eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit. Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist häufig von der Länge her begrenzt und die Zinsaufschläge hierfür variieren je nach Bank. Haben Sie eine Forward-Periode von 12 Monaten und eine Sollzinsbindung von 15 Jahren vereinbart, so liegt die tatsächliche Zinsbindung ab dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bei 14 Jahren.Der Zinsaufschlag für die Reservierung des aktuellen Zinssatzes fällt bei einem unechten Forward-Darlehen für kurze Reservierungszeiten oftmals niedriger aus. Demgemäß kann es sich lohnen, beide Varianten einander gegenüberzustellen und die Gesamtkosten zu vergleichen. Wann kann ich ein Forward-Darlehen kündigen? Der Darlehensvertrag ist sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer verbindlich. Möchte der Kreditnehmer den Immobilienkredit zu dem vereinbarten Zeitpunkt doch nicht abnehmen, so muss er der Bank den entstandenen Refinanzierungs- und Margenschaden ersetzen. Die Nichtabnahmeentschädigung ist so hoch, dass sich ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter üblicherweise nicht lohnt.Kündigungsrecht nach 10 Jahren VertragslaufzeitGrundsätzlich haben Darlehensnehmer das Recht, ihren Darlehensvertrag gemäß § 489 BGB nach 10 Jahren Laufzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Unabhängig von der Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung können Sie unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist von diesem Recht Gebrauch machen. Allerdings gilt es zu unterscheiden, ob Sie den Vertrag Ihres Forward-Darlehens als Vertragsverlängerung bei Ihrem alten Kreditanbieter unterzeichnet haben oder ob Sie den Vertrag mit einem neuen Finanzierungsanbieter eingegangen sind.• Wurde der Vertrag bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber unterzeichnet (Forward-Prolongation), so beginnt die 10-Jahres-Frist bereits mit Vertragsunterzeichnung.• Sind Sie den Darlehensvertrag mit einem neuen Kreditgeber eingegangen (Forward-Umschuldung), so beginnt die 10-Jahres-Frist erst mit vollständigem Empfang des Darlehens, also nach Beendigung der Forward-Phase.Unter welchen Voraussetzungen Sie Ihren Darlehensvertrag darüber hinaus kündigen können, erfahren Sie auf unserer Seite Baufinanzierung kündigen. Sie interessieren sich für günstige Forward-Darlehen? Dabei helfen wir Ihnen gerne: Suche nach dem Best-Zins-Darlehen für Ihre optimale Forward-Anschlussfinanzierung Findung der idealen Balance aus Zinsfestschreibungsdauer, Ratenhöhe und Darlehenslaufzeit Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten Einbeziehung von optionalen Tilgungssatzwechseln während der Zinsfestschreibung Lassen Sie sich von uns kostenfrei zu einem Forward-Darlehen als Möglichkeit Ihrer Anschlussfinanzierung beraten. Unser Forward-Darlehen Vergleich ermittelt für Sie die günstigste Zinskondition aus den Angeboten von über 500 Banken, Sparkassen und Versicherungen. Hier geht’s zur unverbindlichen Angebotsanfrage.