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Forward-Darlehen: Rechner, Vergleich und Ablauf. Günstigen Zins für die Zukunft sichern.
Forward-Darlehen: Jetzt das günstige Zinsniveau für die Zukunft sichern
Die clevere Anschlussfinanzierung.

Forward-Darlehen

Laufzeitverlängerung ohne Zins-Überraschung.

Auf dieser Seite erklären wir Ihnen, was ein Forward-Darlehen ist, wie der Ablauf funktioniert, was beachtet werden sollte und wo die Vor- und Nachteile dieser Anschlussfinanzierung liegen. Darüber hinaus nehmen wir einen Zinsvergleich vor und zeigen Ihnen anhand von Rechenbeispielen, ab wie lange im Voraus sich ein Forward-Darlehen lohnt.

Wir geben Ihnen wertvolle Tipps mit an die Hand, damit Sie die Qualität eines Angebotes richtig einschätzen können. Nicht überall wo Forward-Darlehen draufsteht, ist ein echtes Forward-Darlehen drin.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Am Ende der Zinsfestschreibung Ihrer Immobilienfinanzierung folgt, für den Fall, dass Sie Ihr Darlehen bis dahin noch nicht komplett zurückgezahlt haben, eine Anschlussfinanzierung. Mit dieser legen Sie den Zinssatz idealerweise für die restlichen Jahre bis zur vollständigen Abzahlung des Kredites fest. Ansonsten wird zu einem späteren Zeitpunkt eine weitere Finanzierung benötigt.

Mit einem Forward-Darlehen (auch Zinssicherungsdarlehen oder Vorratsdarlehen genannt) können Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz bereits 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für die Folgefinanzierung bei einer unserer Kreditbanken sichern. Der Unterschied zu einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung besteht darin, dass Sie diese vertraglich nur 6 bis höchstens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung eingehen können.

Insbesondere in einer Niedrigzinsphase ist eine Forward-Absicherung des Zinssatzes sinnvoll, wenn Sie in Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen. Warten Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung hingegen bis kurz vor Ablauf der Zinsfestschreibung, so müssen Sie mit dem Zinssatz zu diesem Zeitpunkt leben, unabhängig davon, wie hoch oder niedrig dieser dann ausfällt.

Ein Forward-Darlehen kann als Prolongation (Sie bleiben bei Ihrer Hausbank) oder als Umschuldung (Sie wechseln den Kreditgeber) erfolgen.

Wussten Sie schon
Trotz aller Besonderheiten handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen: Aktuelles Zinsniveau für die Zukunft sichern, InfografikNehmen wir an, die Sollzinsbindung Ihrer aktuellen Immobilienfinanzierung läuft noch 3 Jahre. Am Ende der Zinsfestschreibung bleibt eine Restschuld von beispielsweise 100.000 Euro übrig. Für die Weiterfinanzierung dieser Restschuld können Sie sich schon jetzt den aktuellen Zinssatz sichern. Sie schließen also bereits jetzt ein Forward-Darlehen über den Kreditbetrag von 100.000 Euro zu dem aktuellen Zinssatz ab.

Endet die Zinsbindung Ihres alten Kredites, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und mit diesem Betrag die Restschuld beglichen. Von nun an zahlen Sie das Forward-Darlehen mit einer neuen Zinsbindung und neuen monatlichen Raten zurück.

Zinsvorteil bei steigenden Marktzinsen

Unsere Infografik zeigt Ihnen, wie Sie bei einem Forward-Darlehen von einem Zinsvorteil profitieren können. Wir gehen in unserem Beispiel davon aus, dass sich der Marktzins bei Abschluss des Forward-Darlehens auf einem niedrigen Niveau befindet. Danach steigt der Zinssatz an, bis Ihre ursprüngliche Zinsbindung abläuft und Ihre Anschlussfinanzierung startet. Die Differenz des Zinssatzes bei Abschluss des Forward-Darlehens und des Zinssatzes zu dem Zeitpunkt, wenn Ihre Anschlussfinanzierung beginnt, macht Ihren Zinsvorteil aus. Je nachdem wie stark die Zinsen steigen, kann der Zinsvorteil mehrere Tausend oder Zehntausend Euro betragen.

Beachten Sie
Das Forward-Darlehen ist eine Zinswette auf einen steigenden Zinssatz in der Zukunft. Der Zinssatz kann nach der Forward-Phase ebenso gleich geblieben oder gefallen sein. Behalten Sie daher die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen genau im Auge.

Die Länge der Forward-Phase entscheidet über die Höhe der Kosten

Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung (Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung) wird Forward-Phase (häufig auch Forward-Periode) genannt. Je nach Länge der Forward-Phase erheben die Banken unterschiedlich hohe Zinsaufschläge, da bei einem möglichen Zinsanstieg die Rendite der Bank sinkt. In der Regel rangieren die Zinsaufschläge der Kreditinstitute zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat Forward-Phase. Der Zinsaufschlag gilt für die gesamte Dauer der neu vereinbarten Zinsfestschreibung. Anhand der folgenden Formel können Sie den Gesamtzinssatz Ihres Forward-Darlehens inklusive Zinsaufschlag errechnen:

Gesamtzinssatz für das Forward-Darlehen = Zinsaufschlag (monatlich) x Anzahl Monate (in der Forward-Phase) + vereinbarter Sollzinssatz

Beispiel: Sie schließen heute ein Forward-Darlehen ab, welches in 2 Jahren (24 Monate) als Ihre Anschlussfinanzierung ausgezahlt werden soll. Sie bekommen einen Sollzinssatz von 1,5 % angeboten. Die Bank berechnet Ihnen einen beispielhaften Zinsaufschlag von 0,02 % für jeden Monat der Forward-Phase. Daraus ergibt sich:

0,02 % x 24 Monate + 1,5 % = 1,98 % p. a.

Der Gesamtzinssatz beläuft sich auf 1,98 % pro Jahr und gilt für die Dauer der Zinsfestschreibung des Forward-Darlehens. Haben Sie beispielsweise eine Zinsbindung von 15 Jahren für Ihre Forward-Finanzierung gewählt, so gilt der Zinssatz von 1,98 % für die Dauer von 15 Jahren. Es sei denn, Sie machen nach Ablauf von 10 Jahren von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch.

Forward-Darlehen: Rechner

Planen Sie jetzt Ihre Anschlussfinanzierung mit unseren praktischen Online-Rechnern.

Zinsrechner: Online Richtwerte für Ihre Zinsen berechnen. Einfach und schnell.

Zinsrechner

Errechnen Sie Richtwerte für den Zinssatz Ihres Forward-Darlehens. Bitte addieren Sie den Forward-Aufschlag, welchen Sie mithilfe unserer vorhergehenden Formel ermittelten haben, Ihrem Zinssatz hinzu.

Tilgungsrechner: Unkompliziert die Restschuld und Tilgungsrate berechnen sowie Tilgungspläne inklusive Sondertilgungen erstellen

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Mithilfe des Zinssatzes berechnen Sie die Rate und Restschuld Ihres Forward-Darlehens bei verschiedenen Zinsbindungen und Tilgungssätzen. Kalkulieren Sie Sondertilgungen mit ein und erstellen Sie einen Tilgungsplan über die gesamte Darlehenslaufzeit.

Forward-Darlehen: Vergleich spart viel Geld

Ein hoher Zinssatz in einer Anschlussfinanzierung führt für den Kreditnehmer zu gravierenden finanziellen Veränderungen. Die Gesamtkosten der Baufinanzierung verteuern sich, und die monatliche Rate steigt in die Höhe. Ein Forward-Darlehen kann daher frühzeitig Planungssicherheit gewährleisten und Sie vor Überraschungen schützen. Entscheidend ist nicht nur der richtige Zeitpunkt, zu dem Sie sich den Zinssatz sichern. Unter den Angeboten zu Forwarddarlehen herrschen zudem große Zinsunterschiede. Jeder Zehntelprozentpunkt weniger spart viel Geld.

Zinssätze ändern sich täglich. Für einen Forward-Darlehen-Vergleich müssten Sie an ein und demselben Tag mit all Ihren persönlichen Daten und Informationen zu Ihrer Immobilie bei unterschiedlichen Banken Zinsangebote einholen. Diese Arbeit nehmen wir Ihnen gerne ab. Als unabhängiger Baufinanzierungsvermittler sind wir mit über 450 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Versicherungen digital verbunden. Wir finden für Sie die günstigsten Zinsen für Ihr ganz individuelles Vorhaben. Darüber hinaus beraten wir Sie kostenlos und unabhängig von Bankeninteressen. Ihr persönlicher Ansprechpartner unterstützt Sie bei sämtlichen Formalitäten für einen problemlosen Übergang in Ihr Forward-Darlehen. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Hier können Sie unverbindlich und kostenlos Angebote anfordern.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lebt von Wahrscheinlichkeiten. Die Gretchen-Frage lautet: Wird der Zinssatz in der Zukunft steigen? Diese Frage kann grundsätzlich nicht eindeutig beantwortet werden, da die Zukunft unvorhersehbar ist. Es gibt allerdings einige Indikatoren, die auf einen Zinstrend hindeuten. Der Frage, wohin die Zinsentwicklung tendiert, gehen wir auf unserer Seite Bauzinsen nach.

In Niedrigzinsphasen ist die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass der Zinssatz in der Zukunft steigen wird

Mithilfe einer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen auf, welchen Unterschied es macht, ob Sie den Zinssatz im Voraus mit einem Forward-Darlehen absichern, oder ob Sie eine übliche Anschlussfinanzierung wählen und der Zinssatz dabei gegebenenfalls höher ausfällt. Dazu nehmen wir Folgendes an:

  1. Die Zinsfestschreibung Ihrer aktuellen Immobilienfinanzierung läuft in maximal 5 Jahren aus
  2. Ihre Restschuld beträgt mit Ablauf der Sollzinsbindung 150.000 Euro

Um Ihnen zu veranschaulichen, welche Auswirkungen in den Zinskosten eine Zinsdifferenz von 1,5 % mit sich bringen, haben wir für Sie das folgende Beispiel durchgerechnet:

Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung

Gebundener Sollzins2,0 % p. a.3,5 % p. a.
Restschuld150.000 €150.000 €
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz4,0 %4,0 %
Monatliche Rate750 €938 €
Restschuld nach 10 Jahren83.640 €78.284 €
Tilgung nach 10 Jahren66.360 €71.716 €
Zinskosten nach 10 Jahren23.640 €40.784 €

Anhand unseres Beispiels können Sie erkennen, dass sich die Zinskosten je nach gewählter Anschlussfinanzierung deutlich unterscheiden. Ein schlechterer Zinssatz von nur 1,5 % würde 17.144 Euro mehr Zinskosten bedeuten. Es lohnt sich dementsprechend, in einer Niedrigzinsphase über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Der niedrige Zinsaufschlag auf den aktuellen Marktzins bei Abschluss eines Forward-Darlehens spielt in diesem Beispiel kaum eine Rolle.

Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens

Der größte Vorteil eines Forward-Darlehens liegt in der Möglichkeit, sich günstige Zinssätze für die Anschlussfinanzierung weit im Voraus zu sichern und somit das Risiko einer hohen finanziellen Belastung zu verringern. Sie kennen frühzeitig Ihre neue Rate und können sicher für die Zukunft planen.

Im Folgenden haben wir Ihnen die Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens übersichtlich zusammengestellt:

Vorteile

  • Risikominimierung – Sie können sich bis zu 60 Monate im Voraus den Zinssatz sichern und das Risiko steigender Zinsen ausschließen
  • Planungssicherheit – die zukünftige monatliche Rate ist direkt bekannt
  • Keine Vorfälligkeitsentschädigung – laufende Darlehensverträge bleiben bis zu ihrem Ablauf unangetastet
  • Zinsvorteil – steigen die Zinsen nach Abschluss des Forward-Darlehens bis zum Zeitpunkt der neuen, anschließenden Finanzierung an, sparen Sie viel Geld

Nachteile

  • Nach Abschluss eines Forward-Darlehens müssen Sie den vereinbarten Zinssatz annehmen, auch wenn der Marktzins später (anders als erwartet) sinken sollte
  • Sie zahlen für ein Forward-Darlehen einen leicht erhöhten Zinssatz (je länger Sie das Forward-Darlehen im Voraus abschließen, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus)

Häufige Fragen zum Forward-Darlehen

Hier erhalten Sie einen Überblick der Fragen, die uns häufig erreichen:

Diese Finanzierungsart ist für Immobilienbesitzer geeignet, deren Zinsfestschreibung der Baufinanzierung (bei Eigennutzung der Immobilie sowie für Kapitalanleger; bei Hauskrediten oder anderen Immobilienkrediten) in den nächsten 12 bis 60 Monaten ausläuft und steigende Zinsen erwartet werden. Das Forward-Darlehen ist insbesondere für sicherheitsbewusste Kreditnehmer sinnvoll, da der Zinssatz lange im Voraus abgesichert werden kann. Zudem ist die zukünftige Rate bei Vertragsabschluss bereits bekannt, wodurch Sie problemlos für die Zukunft planen können und keine bösen Überraschungen im Zuge Ihrer Folgefinanzierung befürchten müssen.

Im Wesentlichen gilt es, auf diese drei wichtigen Punkte zu achten:

  1. Je länger im Voraus Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto höher fällt der Zinsaufschlag und damit die Zinskosten aus. Überlegen Sie sich daher genau, wann Sie einen Vertrag unterzeichnen.
  2. Das Forward-Darlehen muss im Anschluss an die Sollzinsbindung zu den vorab vereinbarten Konditionen in Anspruch genommen werden, selbst wenn der Marktzins zu diesem Zeitpunkt unter diesen liegt.
  3. Mit einer Anschlussfinanzierung werden die Karten Ihrer aktuellen Finanzierung neu gemischt. Überprüfen Sie, inwieweit sich Ihre Lebensverhältnisse und Einkommenssituation inzwischen verändert haben. Gegebenenfalls können Sie sich jetzt eine höhere Rate bzw. Tilgung leisten. Dadurch können Sie nicht nur Ihren Kredit schneller zurückzahlen, sondern zusätzlich die Gesamtkosten senken und Geld sparen.

Während der Forward-Phase (also der Zeit zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und dem Ende der Sollzinsbindung des alten Darlehens) fallen für Sie keinerlei direkte Kosten an. Sie müssen in diesem Zeitraum nur die Kreditraten Ihrer aktuellen Finanzierung, nicht aber die Raten des Forward-Darlehens bedienen.

Indirekt bestimmt die Forward-Phase jedoch einen Teil der späteren Zinskosten in Form eines Zinsaufschlages. Der Zinsaufschlag gilt für die gesamte Dauer der Zinsbindung des Forward-Darlehens. Je länger die Forward-Phase, desto höher der Aufschlag. Schließen Sie beispielsweise ein Forward-Darlehen 12 Monate im Voraus ab, so fällt der Zinsaufschlag deutlich geringer aus als bei einer Forward-Phase von 60 Monaten. Der Zinsaufschlag liegt bei den verschiedenen Banken üblicherweise zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat Forward-Phase.

Wird das Forward-Darlehen als Umschuldung abgeschlossen, so fallen Kosten in Form von Notargebühren sowie Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung an. Der neue Kreditgeber löst das alte Darlehen ab und erhält als Sicherheit die Grundschuld. Die Kosten belaufen sich meist auf wenige Hundert Euro. Diese Kosten können Sie vorab mit unserem Notar-/Grundbuch-/ Nebenkostenrechner ermitteln. Schließen Sie ein Forward-Darlehen als Prolongation ab, entfallen diese Kosten.

Der Hauptunterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen besteht in dem Zeitpunkt, zu welchem die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung eintritt.

Bei einem echten Forward-Darlehen handelt es sich um ein Anschlussdarlehen, bei welchem die Zinsbindung mit Ablauf der Sollzinsbindung des ursprünglichen Darlehens und der Auszahlung des Darlehensbetrages der Forward-Finanzierung beginnt. Haben Sie beispielsweise die Forward-Periode auf 24 Monate festgelegt mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren, so beträgt die Rückzahlungszeit volle 15 Jahre.

Bei einem unechten Forward-Darlehen fängt die Zinsbindung direkt mit dem Vertragsabschluss an. Die Auszahlung erfolgt allerdings (wie bei einem echten Forward-Darlehen) erst mit Ablauf der Zinsbindung des bereits bestehenden Darlehens. Zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Auszahlung gewährt der Kreditgeber eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist häufig begrenzt und je nach Bank können für die restlichen Monate bis zur Auszahlung Zinsaufschläge anfallen. Haben Sie eine Forward-Periode von 12 Monaten vereinbart mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren, so liegt die Rückzahlungszeit bei 14 Jahren.

Der Zinsaufschlag für die Reservierung des aktuellen Zinssatzes eines unechten Forward-Darlehens gegenüber einem echten Forward-Darlehen fällt bei einer kurzen Reservierungsdauer häufig niedriger aus. Es lohnt sich, die Gesamtkosten gegenüberzustellen und zu vergleichen.

Sie sind an einem Forward-Darlehen interessiert?

Dabei helfen wir Ihnen gerne:

  • Suche nach dem BEST-ZINS-Forward-Darlehen für Ihre optimale Anschlussfinanzierung
  • Analyse der idealen Balance aus Zinsfestschreibungsdauer, Ratenhöhe und Darlehenslaufzeit
  • Einarbeiten von Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Einbeziehen von Tilgungssatzwechseln während der Zinsbindung

Lassen Sie sich von uns kostenfrei zu einem Forward-Darlehen als Möglichkeit Ihrer Anschlussfinanzierung beraten. Unser Vergleich von Forward-Darlehen ermittelt für Sie die günstigste Zinskondition aus den Angeboten von über 450 Banken, Sparkassen und Versicherungen: Angebote anfordern.

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