Forward-Darlehen: Rechner, Vergleich für günstige Zinsen und Ablauf.
Forward-Darlehen: Jetzt das günstige Zinsniveau für die Zukunft sichern
Die clevere Anschlussfinanzierung.

Forward-Darlehen

Rechner und Vergleich für Ihre Laufzeitverlängerung ohne Zins-Überraschung.

Auf dieser Seite erklären wir Ihnen, was ein Forward-Darlehen ist, wie der Ablauf funktioniert, was beachtet werden sollte und wo die Vor- und Nachteile dieser Art der Anschlussfinanzierung liegen. Darüber hinaus nehmen wir einen Zinsvergleich vor und zeigen Ihnen anhand von Rechenbeispielen, ab wie lange im Voraus sich ein Forward-Kredit lohnt.

Wir geben Ihnen nützliche Tipps an die Hand, damit Sie die Qualität eines Angebotes richtig einschätzen können. Nicht überall wo Forward-Darlehen draufsteht, ist ein echtes Forward-Darlehen drin.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Sollten Sie Ihre Immobilienfinanzierung bis zum Ende der Zinsfestschreibung noch nicht komplett zurückgezahlt haben, folgt die Anschlussfinanzierung. Mit dieser Folgefinanzierung schreiben Sie den Zinssatz idealerweise für die restlichen Jahre bis zur vollständigen Abzahlung Ihres Kredites fest. Andernfalls würde zu einem späteren Zeitpunkt eine erneute Weiterfinanzierung benötigt.

Mit einem Forward-Darlehen (auch Zinssicherungsdarlehen oder Vorratsdarlehen genannt) können Sie sich das aktuelle Zinsniveau bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für Ihre Folgefinanzierung bei einer unserer Kreditbanken sichern. Der Unterschied zu einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung besteht darin, dass Sie diese lediglich 6 bis höchstens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung vertraglich eingehen können.

Insbesondere in einer Niedrigzinsphase ist eine Forward-Absicherung des Zinssatzes sinnvoll, insofern Sie von zukünftig steigenden Zinsen ausgehen. Zögern Sie Ihre Anschlussfinanzierung hingegen bis kurz vor Ablauf der Zinsfestschreibung hinaus, so müssen Sie die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Zinssätze hinnehmen, unabhängig davon, wie hoch oder niedrig diese dann sind.

Ein Forward-Darlehen kann als Prolongation (Vertragsverlängerung bei Ihrer Hausbank) oder als Umschuldung (Wechsel des Kreditgebers) erfolgen.

Wussten Sie schon
Trotz aller Besonderheiten handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen.

Wie funktioniert das Zinssicherungsdarlehen?

Angenommen, die Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung läuft in 3 Jahren aus. Am Ende der Zinsfestschreibung wird eine Restschuld in Höhe von 100.000 Euro verbleiben. Für die Weiterfinanzierung dieser Restschuld schließen Sie bereits jetzt einen Darlehensvertrag über 100.000 Euro ab. Das heißt, Sie sichern sich die heutigen Zinskonditionen für Ihr Folge-Darlehen in 3 Jahren.

Endet die Zinsbindung Ihres derzeitigen Kredites, wird das Folge-Darlehen ausgezahlt und damit die Restschuld abgelöst. Von nun an zahlen Sie das Forward-Darlehen mit vereinbarten monatlichen Raten zurück.

Zinsvorteil bei steigenden Marktzinsen

Forward-Darlehen: Aktuelles Zinsniveau für die Zukunft sichern, InfografikUnsere Infografik veranschaulicht, wie Sie mit einem Forward-Darlehen von einem Zinsvorteil profitieren können. Wir gehen in unserem Beispiel davon aus, dass sich der Marktzins bei Abschluss des Zinssicherungsdarlehens in einem anhaltenden Aufwärtstrend befindet. Das bedeutet, dass das Zinsniveau auch bis zum Ablauf Ihrer ursprünglichen Zinsbindung weiter ansteigt. Die Zinsdifferenz zwischen dem Abschlusszeitpunkt des Forward-Darlehens und Beginn der Anschlussfinanzierung macht Ihren Zinsvorteil aus. Je nach Höhe der Restschuld und Zinsentwicklung, kann der Zinsvorteil leicht viele Tausend Euro betragen.

Beachten Sie
Das Forward-Darlehen kommt einer Zinswette auf zukünftig steigende Zinsen gleich. Allerdings ist es ebenso möglich, dass das Zinsniveau nach Ende der Forward-Phase unverändert bleibt oder sogar fällt. Behalten Sie von daher die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen genau im Blick.

Die Länge der Forward-Phase entscheidet über die Höhe der Kosten

Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung (Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung) wird Forward-Phase (häufig auch Forward-Periode) genannt. Je nach Länge der Forward-Phase erheben Banken unterschiedlich hohe Zinsaufschläge, da bei einem Zinsanstieg die Rendite der Bank sinkt. In der Regel rangieren die Forward-Zinsen der Kreditinstitute zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat Forward-Phase. Der Zinsaufschlag gilt für die gesamte Dauer der mit dem Forward-Darlehen vereinbarten Zinsfestschreibung. Anhand der folgenden Formel können Sie den Gesamtzinssatz inklusive Zinsaufschlag errechnen:

Gesamtzinssatz für das Forward-Darlehen = Zinsaufschlag (monatlich) x Anzahl Monate (in der Forward-Phase) + vereinbarter Sollzinssatz

Beispiel: Sie schließen heute das Zinssicherungsdarlehen ab, welches in 2 Jahren (24 Monate) als Ihre Anschlussfinanzierung ausgezahlt werden soll. Als Kondition wird Ihnen von der Bank ein Sollzinssatz von 1,50 % angeboten und eine beispielhafte Forward-Gebühr in Höhe von 0,02 % für jeden Monat der Forward-Phase. Daraus ergibt sich:

0,02 % x 24 Monate + 1,50 % = 1,98 % p. a.

Der Gesamtzinssatz beläuft sich auf 1,98 % pro Jahr und gilt für die Dauer der Zinsfestschreibung des Forward-Darlehens. Haben Sie beispielsweise eine Zinsbindung von 15 Jahren für Ihre Forward-Finanzierung gewählt, so gilt der Zinssatz für diese Dauer. Es sei denn, Sie machen 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens (bei einer Umschuldung) oder 10 Jahre nach Unterzeichnung der Vertragsverlängerung (bei einer Prolongation) von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch.

Forward-Darlehen Rechner

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Mithilfe des zuvor ermittelten Zinssatzes berechnen Sie die Rate und Restschuld Ihres Forward-Darlehens bei verschiedenen Zinsbindungen und Tilgungssätzen. Kalkulieren Sie Sondertilgungen mit ein und erstellen Sie einen Tilgungsplan über die gesamte Darlehenslaufzeit.

Forward-Darlehen: Vergleich spart viel Geld

Ein hoher Zinssatz in der Folgefinanzierung kann für Kreditnehmer gravierende finanzielle Veränderungen mit sich bringen. Die Gesamtkosten der Baufinanzierung können sich verteuern, und die monatliche Rate kann steigen. Ein Forward Darlehen kann daher frühzeitig Planungssicherheit gewährleisten und Sie vor Zinsänderungen schützen. Entscheidend ist nicht nur der richtige Zeitpunkt, zu dem Sie sich den Zinssatz sichern. Unter den Angeboten für Forwarddarlehen herrschen zudem große Zinsunterschiede.

Zinssätze ändern sich täglich. Für einen aussagekräftigen Vergleich von Forward-Darlehen müssten Sie demnach an ein und demselben Tag mit all Ihren persönlichen Daten und Informationen zu Ihrer Immobilie bei unterschiedlichen Banken Zinsangebote einholen. Diese Arbeit nehmen wir Ihnen gerne ab. Als unabhängiger Baufinanzierungsvermittler sind wir mit über 450 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Versicherungen digital verbunden. Wir finden für Sie die günstigsten Zinsen für Ihr ganz individuelles Vorhaben. Darüber hinaus beraten wir Sie kostenlos und unabhängig von Bankeninteressen. Ihr persönlicher Ansprechpartner unterstützt Sie bei sämtlichen Formalitäten für einen problemlosen Übergang in Ihre Weiterfinanzierung. Haben wir Ihr Interesse geweckt und dürfen wir für Sie Zinskonditionen von Forward-Darlehen vergleichen? Hier können Sie kostenfrei und unverbindlich Angebote anfordern.

Wann lohnt sich ein Vorratsdarlehen?

Diese Darlehensart lebt von Wahrscheinlichkeiten. Die Gretchen-Frage lautet: Werden die Zinsen in der Zukunft steigen? Eindeutig beantworten lässt sich diese Frage grundsätzlich nicht, da die zukünftige Zinsentwicklung schlichtweg unvorhersehbar ist. Es gibt allerdings Indikatoren, die auf einen Zinstrend hindeuten können. Der Frage, wohin die Entwicklung der Immobilienzinsen tendiert, gehen wir auf unserer Seite Bauzinsen nach.

In Niedrigzinsphasen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Zinssatz in der Zukunft steigen wird

Anhand einer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen den Zinsvorteil auf, der mit einer frühzeitigen Zinssicherung durch ein Forward-Darlehen einhergehen kann. Dazu nehmen wir Folgendes an:

  1. Die Zinsfestschreibung Ihrer aktuellen Immobilienfinanzierung läuft in 4 Jahren aus
  2. Mit Ablauf der Sollzinsbindung wird Ihre Restschuld 150.000 Euro betragen
  3. Für Ihre Folgefinanzierung wählen Sie eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren und eine anfängliche Tilgung von 4,00 %

Finanzierung

Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung

VertragsabschlussHeuteIn 4 Jahren
Gebundener Sollzins p.a.1,04 %3,50 %
Forward-Zins0,96 %0,00 %
Gebundener Sollzins p.a. (gesamt)2,00 %3,50 %
Restschuld150.000 €150.000 €
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz p.a.4,00 %4,00 %
Monatliche Rate750 €938 €
Restschuld nach 10 Jahren83.640 €78.284 €
Zinskosten nach 10 Jahren23.640 €40.784 €

Anhand unseres Rechenbeispiels können Sie erkennen, dass sich die Zinskosten je nach Art der gewählten Anschlussfinanzierung deutlich unterscheiden. Trotz des Zinsaufschlages von 0,96 % (48 Monate x 0,02 %) für die Forward-Phase, bringt das Forward-Darlehen eine Zinskostenersparnis in Höhe von 17.144 Euro sowie eine um 188 Euro reduzierte Monatsrate mit sich. Dementsprechend sollten Sie in Niedrigzinsphases eine vorzeitige Zinssicherung stets in Erwägung ziehen.

Vorteile und Nachteile von Forward-Darlehen

Der größte Vorteil dieser Kreditart liegt in der Möglichkeit, sich heutige Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus sichern zu können und somit das Risiko einer zukünftig steigenden finanziellen Belastung zu verringern. In der Folge ist Ihnen die neue Monatsrate frühzeitig bekannt und Sie können sicher für die Zukunft planen.

Nachstehend haben wir Ihnen die Vorteile und Nachteile übersichtlich einander gegenübergestellt:

Vorteile

  • Risikominimierung – Sie können sich bis zu 60 Monate im Voraus das aktuelle Zinsniveau sichern und so das Risiko steigender Zinsen ausschließen
  • Planungssicherheit – die zukünftige monatliche Rate ist Ihnen bereits jetzt bekannt
  • Keine Vorfälligkeitsentschädigung – der laufende Darlehensvertrag bleibt bis zu seinem Ablauf unangetastet
  • Zinsvorteil – steigen die Zinsen nach Abschluss des Darlehens bis zum Zeitpunkt der anschließenden Finanzierung an, sparen Sie viel Geld

Nachteile

  • Nach Abschluss eines Forward-Darlehens müssen Sie den vereinbarten Zinssatz in der Zukunft annehmen, auch wenn der Marktzins später (wider Erwarten) sinken sollte
  • Zinsaufschlag (je länger Sie diese Finanzierung im Voraus abschließen, desto höher fällt der Forward-Zins aus)

Häufige Fragen

Hier erhalten Sie einen Überblick der Fragen, die uns häufig erreichen:

Diese Finanzierungsart eignet sich für alle Immobilienbesitzer, deren aktuelle Zinsfestschreibung in den nächsten 12 bis 60 Monaten ausläuft. Das Darlehen ist insbesondere für sicherheitsbewusste Kreditnehmer sinnvoll, da der Zinssatz lange im Voraus abgesichert werden kann. Zudem ist die zukünftige Rate bei Vertragsabschluss bekannt, wodurch Sie problemlos für die Zukunft planen können und keine finanziellen Überraschungen im Zuge Ihrer Folgefinanzierung befürchten müssen.

Im Wesentlichen gilt es, auf diese drei Punkte zu achten:

  1. Je länger im Voraus Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto höher fallen der Zinsaufschlag und die Zinskosten aus. Überlegen Sie sich daher genau, wann Sie den Darlehensvertrag unterzeichnen.
  2. Das Forward-Darlehen muss zu dem vereinbarten Termin und zu den vorab festgelegten Konditionen abgenommen werden, selbst wenn der Marktzins zu diesem Zeitpunkt auf niedrigerem Niveau rangiert. Wird das Darlehen nicht abgenommen, so erhebt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung für angefallene Kosten und entgangene Gewinne.
  3. Mit der Anschlussfinanzierung werden die Karten Ihrer derzeitigen Finanzierung neu gemischt. Überprüfen Sie, inwieweit sich Ihre Lebensverhältnisse und Einkommenssituation zwischenzeitlich verändert haben. Gegebenenfalls können Sie sich neuerdings eine höhere Rate bzw. Tilgung leisten. Dadurch würden Sie nicht nur Ihren Kredit schneller zurückzahlen, sondern ebenfalls Gesamtkosten einsparen.

Banken erheben für die vorzeitige Zinssicherung einen Zinsaufschlag, welcher für die gesamte Dauer der Zinsbindung des Forward-Darlehens gilt. Die Forward-Gebühr liegt bei den verschiedenen Kreditanbietern üblicherweise zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat Forward-Phase. Je länger die Forward-Phase ist, desto höher fällt also der Forward-Zins aus. Schließen Sie beispielsweise das Darlehen 12 Monate im Voraus ab, so ist der Forward-Aufschlag deutlich geringer als bei einer Forward-Periode von 60 Monaten.

Wird das Forward-Darlehen als Umschuldung abgeschlossen, kommen Kosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung zum Tragen. Der neue Kreditgeber löst das alte Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit. Die Kosten hierfür belaufen sich meist auf wenige Hundert Euro. Mit unserem Notarkostenrechner können Sie diese Gebühren vorab ermitteln. Schließen Sie ein Forward-Darlehen als Prolongation ab, ist keine Änderung im Grundbuch erforderlich.

Während der Forward-Phase (also der Zeit zwischen dem Vertragsabschluss des Folge-Darlehens und dem Ende der laufenden Sollzinsbindung) fallen für Sie keinerlei zusätzliche Kosten an. Sie müssen in diesem Zeitraum nur die Kreditraten Ihrer aktuellen Finanzierung bedienen. Die Raten des Forward-Darlehens beginnen erst mit dem Zeitpunkt der Folgefinanzierung.

Der Hauptunterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen besteht in dem Zeitpunkt, zu welchem die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung beginnt.

Bei einem echten Forward-Darlehen handelt es sich um ein Anschlussdarlehen, bei welchem die Zinsbindung mit Ablauf der Sollzinsbindung des ursprünglichen Darlehens und der Auszahlung des Darlehensbetrages der Forward-Finanzierung startet. Haben Sie zum Beispiel eine Forward-Periode von 24 Monaten sowie eine Sollzinsbindung von 15 Jahren vereinbart, so beträgt die Zinsbindung ab dem Zeitpunkt der Folgefinanzierung volle 15 Jahre.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die vereinbarte Zinsbindung direkt mit dem Vertragsabschluss. Die Auszahlung erfolgt allerdings (wie bei einem echten Forward-Darlehen) erst mit Ablauf der Zinsbindung des bereits bestehenden Darlehens. Zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Auszahlung gewährt der Kreditgeber eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit. Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist häufig von der Länge her begrenzt und die Zinsaufschläge hierfür variieren je nach Bank. Haben Sie eine Forward-Periode von 12 Monaten und eine Sollzinsbindung von 15 Jahren vereinbart, so liegt die tatsächliche Zinsbindung ab dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bei 14 Jahren.

Der Zinsaufschlag für die Reservierung des aktuellen Zinssatzes fällt bei einem unechten Forward-Darlehen für kurze Reservierungszeiten oftmals niedriger aus. Demgemäß kann es sich lohnen, beide Varianten einander gegenüberzustellen und die Gesamtkosten zu vergleichen.

Der Darlehensvertrag ist sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer verbindlich. Möchte der Kreditnehmer das Darlehen zu dem vereinbarten Zeitpunkt nicht abnehmen, so muss er der Bank den entstandenen Refinanzierungs- und Margenschaden ersetzen. Die Nichtabnahmeentschädigung ist so hoch, dass sich ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter üblicherweise nicht rechnet.

Kündigungsrecht nach 10 Jahren Vertragslaufzeit

Grundsätzlich haben Darlehensnehmer das Recht, ihren Darlehensvertrag gemäß § 489 BGB nach 10 Jahren Laufzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Unabhängig von der Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung können Sie unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist von diesem Recht Gebrauch machen. Allerdings gilt es zu unterscheiden, ob Sie den Vertrag Ihres Forward-Darlehens als Vertragsverlängerung bei Ihrem alten Kreditanbieter unterzeichnet haben oder ob Sie den Vertrag mit einem neuen Finanzierungsanbieter eingegangen sind.

  • Wurde der Vertrag bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber unterzeichnet (Prolongation), so beginnt die 10-Jahres-Frist bereits mit Vertragsunterzeichnung.
  • Sind Sie den Darlehensvertrag mit einem neuen Kreditgeber eingegangen (Umschuldung), so beginnt die 10-Jahres-Frist erst mit vollständigem Empfang des Darlehens, also nach Beendigung der Forward-Phase.

Unter welchen Voraussetzungen Sie Ihren Darlehensvertrag darüber hinaus kündigen können, erfahren Sie auf unserer Seite Baufinanzierung kündigen.

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