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Cap-Darlehen: Zinssicherheit durch Zinsobergrenze
Cap-Darlehen: Der Deckel auf dem Zinsrisiko
Variable Kredite mit Absicherung.

Cap-Darlehen

Zinssicherheit dank Zinsobergrenze.

Auf dieser Seite stellen wir Ihnen das Cap-Darlehen vor. Wir erklären, was ein Cap-Darlehen ist, wie ein Cap-Darlehen funktioniert und wo die Vorteile sowie Nachteile liegen. Wir stellen ein Cap-Darlehen einem Annuitätendarlehen gegenüber und zeigen auf, für wen das Cap-Darlehen geeignet ist.

Was ist ein Cap-Darlehen?

Ein Cap-Darlehen (auch Flex-Darlehen genannt) ist ein variables Darlehen, also ein Darlehen mit variablem Zinssatz ohne Zinsfestschreibung. Da sich der Zinssatz an den aktuellen Zinsen auf dem Geldmarkt orientiert, kann die Zinskondition während der Kreditlaufzeit sinken oder steigen. Ihre monatliche Rate ist über die Darlehenslaufzeit dementsprechend nicht immer gleich hoch und je nach Marktlage müssen Sie für Ihr Darlehen mehr oder weniger Zinskosten bezahlen.

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Cap-Darlehen und einem klassischen variablen Darlehen besteht darin, dass der variable Zinssatz des Cap-Darlehens nach oben hin begrenzt (gedeckelt) wird. Diese Begrenzung wird Cap (engl. für Kappe, Deckelung) genannt. Eine zuvor vereinbarte Zinsobergrenze kann somit nicht überschritten werden.

Der Zinssatz für Ihr Cap-Darlehen wird üblicherweise mithilfe des Referenzzinssatzes EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) gebildet und in der Regel alle 3 Monate angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu welchem sich europäische Großbanken untereinander Geld leihen. Der EURIBOR wiederum orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB).

Für Ihre Cap-Absicherung erhebt die Bank einen Zinsaufschlag. Je niedriger die Zinsobergrenze und je länger die Vertragslaufzeit vereinbart werden, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Cap-Darlehen: Zinssicherheit durch Zinsobergrenze, InfografikDie Idee des Cap-Darlehens besteht darin, die Flexibilität eines variablen Darlehens und zugleich die Sicherheit eines Immobilienkredites mit Zinsfestschreibung in einer Kreditform zu vereinen. Anhand unserer Infografik können Sie sehen, wie sich der Cap wie ein Deckel auf den Zinssatz legt, wenn der Marktzins eine bestimmte Grenze überschreitet.

Zusätzlich kann neben dem Cap eine Zinsuntergrenze (Floor) vereinbart werden. In diesem Fall würde der Darlehensnehmer bei sinkenden Zinsen lediglich bis zu dieser Zinsuntergrenze von der Vergünstigung der Bauzinsen profitieren. Durch einen Floor können die durch den Cap hervorgerufenen Zinsaufschläge verringert werden und das Cap-Darlehen wird günstiger. Beinhaltet das Darlehen sowohl Cap als auch Floor wird von einem Cap- und Collar-Darlehen bzw. Cap-Floor-Darlehen gesprochen.

Umwandlung in ein Darlehen mit Zinsbindung ist möglich

Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten können Sie das Cap-Darlehen kündigen und in ein Darlehen mit Sollzinsbindung wandeln. Noch schneller geht es, wenn der Zinssatz Ihres Cap-Darlehens angehoben wird. Sie haben dann die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Erhöhung mit sofortiger Wirkung zu kündigen.

Alternativ besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen mithilfe Ihres Sondertilgungsrechtes zu jedem Zinsanpassungstermin zu 100 % zurückzuführen.

Für wen ist das Cap-Darlehen geeignet?

Ein Cap-Darlehen ist für Verbraucher geeignet, die risikofreudig finanzieren möchten und dabei versuchen, von niedrigen Zinsen zu profitieren, ohne sich dem Zinsmarkt schutzlos auszuliefern. Zudem gibt es verschiedene Einsatzmöglichkeiten eines Cap-Darlehens.

Erwarten Sie kurzfristig einen hohen Geldeingang, beispielsweise durch eine Erbschaft oder eine Auflösung einer Lebensversicherung, so kann diese Darlehensform als Brückenfinanzierung sinnvoll sein.

Cap-Darlehen bieten sich ebenso als Zwischenfinanzierung an. Wenn Sie zum Beispiel bereits Eigentümer einer Immobilie sind und aus beruflichen Gründen umziehen müssen. Nicht immer passt das zeitliche Fenster, in dem Sie Ihre alte Immobilie verkaufen und aus den Erlösen direkt die neue Immobilie erwerben können. Oftmals müssen Sie auf das Kapital aus dem Verkauf der alten Immobilie warten. Ein Cap-Darlehen eignet sich dann, wenn Sie wissen, dass Sie die Restschuld des Kredites kurzfristig begleichen können.

Was sollte ich bei einem Cap-Darlehen beachten?

  1. Der Vorteil des Cap-Darlehens, den Zinssatz nach oben zu deckeln, kann bei vielen Anbietern schnell zu einem Nachteil werden. Häufig wird die Zinsobergrenze so hoch angesetzt, dass diese kaum zu erreichen ist. Der Schutz, den Sie sich mit den Zinsaufschlägen für den Cap teuer erkaufen, fällt oftmals minimal aus. Vor Abschluss eines Cap-Darlehens sollten Sie demnach unbedingt darauf achten, dass die Zinsobergrenze nicht zu hoch angesetzt wird und dass die Zinsaufschläge moderat bleiben.
  2. Ein Cap-Darlehen ist trotz des Deckels ein variables Darlehen und kommt einer Zinsspekulation gleich. Es kann sich lohnen, aber ebenso kann es passieren, dass Sie am Ende mehr für Ihren Kredit zahlen als notwendig.

Zinssicherungsgebühr ist unzulässig

In der Vergangenheit erhoben Banken für den Cap eine Zinssicherungsgebühr (auch Cap-Prämie genannt). Die Cap-Prämie konnte zwischen 1 % bis 3 % der Darlehenssumme betragen. Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 05.06.2018 (Az. XI ZR 790/16) wurde das Erheben einer Zinssicherungsgebühr für unwirksam erklärt. Die Richter bemängelten, dass in dem verhandelten Fall die Cap-Gebühr für die gesamte Laufzeit des Darlehens eingefordert wurde und bei vorzeitiger Kündigung seitens des Darlehensnehmers keine anteilige Rückerstattung stattfand. Weiterhin sollen nach Ansicht der Richter nur die zu zahlenden Zinsen als Gegenleistung für ein Darlehen gelten.

Dementsprechend sind Banken dazu übergegangen, höhere Zinsaufschläge bei Cap-Darlehen zu erheben. Zinsen der Kreditinstitute können gemäß § 307 BGB gerichtlich nicht überprüft werden, da sie den Preis für die im Vertrag vereinbarte Hauptleistung, der Überlassung der Darlehenssumme, bilden. Durch die Zinsaufschläge bleibt ein Cap-Darlehen damit weiterhin teurer als ein normales variables Darlehen.

Cap-Darlehen oder klassisches Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen: Entwicklung von Zinsanteil und Tilgungsanteil innerhalb der Rate, DiagrammDas klassische Annuitätendarlehen ist die Sicherheitsvariante unter den Darlehensformen und wird daher als Baufinanzierung von einem Großteil der angehenden Immobilieneigentümer abgeschlossen. Dadurch, dass der Zinssatz über einen vorher vereinbarten Zeitraum festgeschrieben wird, führen Sie während der Zinsfestschreibung eine immer gleichbleibend hohe Rate ab. Sie brauchen sich über Zinsschwankungen am Markt bis zum Ablauf der Zinsbindung somit keinerlei Sorgen zu machen. Ein weiterer Vorteil: Sie können einen günstigen Zinssatz über einen langen Zeitraum sichern. Durch die Zinsbindung wird es jedoch schwierig, das Annuitätendarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitszinsen berechnen) zu kündigen, es sei denn, das Darlehen läuft bereits seit 10 Jahren. In diesem Fall können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch machen, selbst wenn  Sie eine Zinsbindung länger als 10 Jahre vereinbart haben.

Bei einem Cap-Darlehen können Sie die offene Restschuld im 3-Monats-Rhythmus kostenlos (also ohne Vorfälligkeitsentschädigung) teilweise oder vollständig zurückzahlen. Der Zinssatz orientiert sich am Marktzins auf dem Finanzmarkt, wobei zusätzlich ein Zinsaufschlag für den Cap erhoben wird. Der Grundgedanke eines variablen Darlehens, auf einen niedrigen beziehungsweise sinkenden Zinssatz zu spekulieren und somit Geld zu sparen, wird bei einem Cap-Darlehen durch den Zinsaufschlag eingeschränkt. In einer Niedrigzinsphase, wenn sich der Zinssatz ohnehin im Keller befindet und keinen Spielraum besitzt, noch weiter zu fallen, ist ein Annuitätendarlehen in den meisten Fällen die geeignetere Variante.

Eckpfeiler eines Cap-Darlehens

  • Darlehensmindestbetrag: 100.000 €
  • Bearbeitungsgebühr: keine
  • Anpassung des Zinssatzes: alle 3 Monate
  • Referenzzinssatz: EURIBOR
  • Wandlungsrecht: kann mit jedem Termin zur Zinsanpassung in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt werden
  • Zahlungsweise der Rate: monatlich
  • Kündigungsfrist: 3 Monate (ohne Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Sondertilgungsmöglichkeit: bis zu 100 % zu den Zinsanpassungsterminen
  • Besicherung: Grundschuldeintragung in das Grundbuch
  • Bereitstellungszinsen: 6 Monate kostenlos, danach 0,25 % pro Monat

Vorteile und Nachteile des Cap-Darlehens

Der große Vorteil eines Cap-Darlehens liegt in der Flexibilität. Sie können ein Cap-Darlehen, anders als einen Kredit mit Zinsbindung, alle 3 Monate teilweise oder komplett zurückzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten. Da eine Zinsanpassung des Cap-Darlehens in regelmäßigen Abständen erfolgt, entstehen für den Kreditgeber bei einer vorzeitigen Kündigung Ihrerseits keine Zinsmargenschäden, die er Ihnen als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen könnte. Zudem bietet sich Ihnen die Möglichkeit, von Zinssenkungen zu profitieren, was bei einem gebundenen Sollzinssatz ausgeschlossen ist. Sollte der Zinssatz jedoch in die andere Richtung schwenken und steigen, ist Ihr persönliches finanzielles Risiko durch den Cap begrenzt.

Bei einem klassischen variablen Darlehen kann der Zinssatz so weit ansteigen, dass Sie sich die Rate gegebenenfalls nicht mehr leisten können. Ein Cap-Darlehen hingegen können Sie an Ihre maximale Belastbarkeit anpassen. Die Vorteile und Nachteile eines Cap-Darlehens haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt.

Vorteile

  • Zinssicherheit durch eine Zinsobergrenze (Cap)
  • Sondertilgungsmöglichkeit bis zu 100 % zu den Zinsanpassungsterminen
  • 3 Monate Kündigungsfrist (ohne Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Überbrückung von kurzfristigem Kapitalbedarf
  • Möglichkeit, von Zinssenkungen am Markt zu profitieren
  • Wandlungsrecht in ein Darlehen mit Zinsbindung

Nachteile

  • Zinsaufschläge für den Cap
  • Keine festen Kreditraten
  • Der Zinssatz kann bis zur Zinsobergrenze ansteigen
  • Möglicher Anstieg der Gesamtfinanzierungskosten

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