Cap-Darlehen: Zinssicherheit durch Zinsobergrenze
Cap-Darlehen: Der Deckel auf dem Zinsrisiko
Variable Kredite mit Absicherung.

Cap-Darlehen

Zinssicherheit dank Zinsobergrenze.

Auf dieser Seite stellen wir Ihnen das Cap-Darlehen vor. Wir erklären, was ein Cap-Darlehen ist, wie ein Cap-Darlehen funktioniert und wo die Vorteile sowie Nachteile liegen. Wir stellen ein Cap-Darlehen einem Annuitätendarlehen gegenüber und zeigen auf, für wen das Cap-Darlehen geeignet ist.

Was ist ein Cap-Darlehen?

Ein Cap-Darlehen (auch Flex-Darlehen genannt) ist ein variables Darlehen, also ein Darlehen mit variablem Zinssatz, bei dem eine Zinsobergrenze vereinbart wird. Da sich der Zinssatz an den aktuellen Zinsen auf dem Geldmarkt orientiert, kann die Zinskondition während der Kreditlaufzeit sinken oder steigen. Ihre monatliche Rate ist über die Darlehenslaufzeit dementsprechend nicht immer gleich hoch und je nach Marktlage müssen Sie für Ihr Darlehen mehr oder weniger Zinskosten bezahlen.

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Cap-Darlehen und einem variablen Darlehen besteht darin, dass der variable Zinssatz des Cap-Darlehens für einen Zeitraum von zumeist 3 bis 15 Jahren nach oben hin begrenzt (gedeckelt) wird. Diese Begrenzung wird Cap (engl. für Kappe, Deckelung) genannt. Eine zuvor vereinbarte Zinsobergrenze kann somit nicht überschritten werden.

Der Zinssatz für Ihr Cap-Darlehen wird üblicherweise mithilfe des Referenzzinssatzes EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) gebildet und in der Regel alle 3 oder 6 Monate angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu welchem sich europäische Großbanken untereinander Geld leihen. Der EURIBOR wiederum orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB).

Für Ihre Cap-Absicherung erhebt die Bank einen Zinsaufschlag. Je niedriger die Zinsobergrenze und je länger die Vertragslaufzeit vereinbart werden, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Cap-Darlehen: Zinssicherheit durch Zinsobergrenze, InfografikDie Idee des Cap-Darlehens besteht darin, die Flexibilität eines variablen Darlehens und zugleich die Sicherheit eines Immobilienkredites mit Zinsfestschreibung in einer Kreditform zu vereinen. Anhand unserer Infografik können Sie nachvollziehen, wie sich der Cap wie ein Deckel auf den Zinssatz legt, wenn der Marktzins eine vereinbarte Obergrenze überschreitet.

Zusätzlich kann neben dem Cap eine Zinsuntergrenze (Floor) beschlossen werden. In diesem Fall würde der Darlehensnehmer bei sinkenden Zinsen lediglich bis zu dieser Zinsuntergrenze von der Vergünstigung der Bauzinsen profitieren. Durch einen Floor können die durch den Cap hervorgerufenen Zinsaufschläge verringert werden und das Cap-Darlehen wird günstiger. Beinhaltet das Darlehen sowohl Cap als auch Floor, wird von einem Cap- und Collar-Darlehen bzw. Cap-Floor-Darlehen gesprochen.

Umwandlung in ein Darlehen mit Zinsbindung ist möglich

Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten können Sie das Cap-Darlehen kündigen und in ein Darlehen mit Sollzinsbindung wandeln. Noch schneller geht es, wenn der Zinssatz Ihres Cap-Darlehens angehoben wird. In diesem Fall können Sie Ihren Darlehensvertrag innerhalb von nur einem Monat nach Bekanntgabe der Zinserhöhung mit sofortiger Wirkung kündigen.

Alternativ besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen mithilfe Ihres Sondertilgungsrechtes zu jedem Zinsanpassungstermin zu 100 % zurückzuführen.

Für wen ist das Cap-Darlehen geeignet und wann ist es sinnvoll?

Ein Cap-Darlehen ist für Verbraucher geeignet, die risikofreudig finanzieren möchten und dabei versuchen, von niedrigen Zinsen zu profitieren, ohne sich dem Zinsmarkt schutzlos auszuliefern.

Erwarten Sie kurzfristig einen hohen Geldeingang, beispielsweise durch eine Erbschaft oder die Auflösung einer Lebensversicherung, so kann diese Darlehensform als Brückenfinanzierung sinnvoll sein.

Cap-Darlehen bieten sich ebenso als Zwischenfinanzierung an. Zum Beispiel wenn Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sind, aus beruflichen Gründen umziehen müssen und ein neues Eigenheim erwerben möchten. Nicht immer lässt sich der Verkauf der Bestandsimmobilie zeitlich so koordinieren, dass der Verkaufserlös zum Kaufzeitpunkt der neuen Immobilie schon zur Verfügung steht. In diesem Fall eignet sich ein Cap-Darlehen zur Überbrückung der Finanzierungslücke.

Was sollte ich bei einem Cap-Darlehen beachten?

  1. Der Vorteil des Cap-Darlehens, den Zinssatz nach oben zu deckeln, kann bei vielen Anbietern schnell zu einem Nachteil werden. Häufig wird die Zinsobergrenze nämlich so hoch angesetzt, dass diese kaum zu erreichen ist. Der Schutz, den Sie sich mit Zinsaufschlägen für den Cap teuer erkaufen, fällt dann dementsprechend gering aus. Vor Abschluss eines Cap-Darlehens sollten Sie demnach unbedingt darauf achten, dass die Zinsobergrenze nicht zu hoch angesetzt wird und der Zinsaufschlag moderat ist.
  2. Auch trotz der Zinsdeckelung bleibt ein Cap-Darlehen ein variables Darlehen und kommt somit einer Zinsspekulation gleich. Je nach zukünftiger Zinsentwicklung kann es vorkommen, dass Sie für diese Kreditart am Ende des Tages mehr Zinskosten bezahlen als es notwendig gewesen wäre.

Zinssicherungsgebühr ist unzulässig

In der Vergangenheit haben Banken für den Cap eine Zinssicherungsgebühr (auch Cap-Prämie genannt) erhoben. Die Cap-Prämie konnte zwischen 1 % bis 3 % der Darlehenssumme betragen. Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 05.06.2018 (Az. XI ZR 790/16) wurde das Erheben einer Zinssicherungsgebühr für unzulässig erklärt. Die Richter bemängelten, dass in dem verhandelten Fall die Cap-Gebühr zu Vertragsbeginn für die gesamte Darlehenslaufzeit berechnet wurde und bei vorzeitiger Kündigung seitens des Darlehensnehmers keine anteilige Rückerstattung erfolgte. Weiterhin sollen nach Auffassung der Richter nur die zu zahlenden Zinsen als Gegenleistung für ein Darlehen gelten.

Da Zinsen den Preis für die im Vertrag vereinbarte Hauptleistung (die Überlassung der Darlehenssumme) darstellen und die Zinsen der Kreditinstitute nicht gerichtlich überprüft werden, sind Banken in der Folge dazu übergegangen, höhere Zinsaufschläge für Cap-Darlehen zu verlangen. Durch diesen Umstand bedingt, bleiben Cap-Darlehen weiterhin teurer als normale variable Darlehen.

Cap-Darlehen oder klassisches Annuitätendarlehen?

Das klassische Annuitätendarlehen ist die Sicherheitsvariante unter den Darlehensformen und wird daher als sichere und günstige Baufinanzierung von einem Großteil der angehenden Immobilieneigentümer abgeschlossen. Dadurch, dass der Zinssatz über einen vorher vereinbarten Zeitraum festgeschrieben wird, führen Sie während der Zinsfestschreibung eine immer gleichbleibend hohe Kreditrate ab. Dementsprechend brauchen Sie sich bis zum Ablauf der Zinsbindung keine Gedanken über Zinsschwankungen am Markt zu machen. Aufgrund der Zinsbindung wird es jedoch schwierig, das Annuitätendarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitszinsen berechnen) zu kündigen, es sei denn, die Zinsfestschreibung besteht bereits seit 10 Jahren. In diesem Fall können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch machen, unabhängig von der vereinbarten Dauer der Sollzinsbindung.

Bei einem Cap-Darlehen können Sie die offene Restschuld im 3-Monats-Rhythmus kostenlos (also ohne Vorfälligkeitsentschädigung) teilweise oder vollständig zurückzahlen. Der Zinssatz orientiert sich am Marktzins auf dem Finanzmarkt, wobei zusätzlich ein Zinsaufschlag erhoben wird. Der Grundgedanke eines variablen Darlehens, auf einen niedrigen beziehungsweise sinkenden Zinssatz zu spekulieren und somit Geld einzusparen, wird bei einem Cap-Darlehen aufgrund des Zinsaufschlags relativiert. In Niedrigzinsphasen, wenn der Zinssatz kaum Spielraum besitzt um noch weiter zu fallen, ist ein Annuitätendarlehen in den meisten Fällen die wirtschaftlich günstigere Variante.

Eckpfeiler eines Cap-Darlehens

  • Darlehensmindestbetrag: in der Regel 100.000 €
  • Bearbeitungsgebühr: keine
  • Anpassung des Zinssatzes: vorwiegend alle 3 oder 6 Monate
  • Referenzzinssatz: EURIBOR
  • Wandlungsrecht: kann jeweils zum Termin der Zinsanpassung in ein Darlehen mit Zinsbindung umgewandelt werden
  • Zahlungsweise der Rate: monatlich
  • Kündigungsfrist: 3 Monate (ohne Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Sondertilgungsmöglichkeit: bis zu 100 % zu den Zinsanpassungsterminen
  • Besicherung: Grundschuldeintragung in das Grundbuch
  • Bereitstellungszinsen: häufig 6 Monate kostenlos, danach 0,25 % pro Monat

Vorteile und Nachteile des Cap-Darlehens

Der größte Vorteil eines Cap-Darlehens liegt in der Flexibilität. Sie können ein Cap-Darlehen, anders als einen Kredit mit Zinsbindung, alle 3 Monate teilweise oder komplett zurückführen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten. Da eine Zinsanpassung des Cap-Darlehens in regelmäßigen Abständen erfolgt, entsteht für den Kreditgeber bei einer vorzeitigen Kündigung Ihrerseits kein Refinanzierungs- oder Margenschaden, welcher Ihnen als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden könnte. Zudem bietet sich Ihnen die Möglichkeit, von Zinssenkungen zu profitieren, was bei einem gebundenen Sollzinssatz ausgeschlossen ist. Sollte der Zinssatz jedoch steigen, ist Ihr finanzielles Risiko durch den Zinscap begrenzt.

Bei einem variablen Darlehen kann der Zinssatz so weit ansteigen, dass Sie sich die monatliche Rate gegebenenfalls nicht mehr leisten können. Ein Cap-Darlehen hingegen können Sie an Ihre maximale finanzielle Belastbarkeit anpassen. Die Vorteile und Nachteile eines Cap-Darlehens haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt.

Vorteile

  • Begrenzung des Zinsrisikos durch eine Zinsobergrenze (Cap)
  • Sondertilgungsmöglichkeit bis zu 100 % zu den Zinsanpassungsterminen
  • 3 Monate Kündigungsfrist (ohne Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Überbrückung von kurzfristigem Kapitalbedarf
  • Möglichkeit, von Zinssenkungen am Markt zu profitieren
  • Wandlungsrecht in ein Darlehen mit Zinsbindung

Nachteile

  • Zinsaufschläge für den Cap
  • Keine feste Kreditrate
  • Der Zinssatz kann bis zur Zinsobergrenze ansteigen
  • Möglicher Anstieg der Gesamtfinanzierungskosten

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  • Einschätzung, ob ein Cap-Darlehen für Ihr Vorhaben wirklich sinnvoll ist

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