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Bausparvertrag: Vergleich und Tipps für das BausparenBausparvertrag: Vergleich und Tipps für das BausparenBausparvertrag: Vergleich und Tipps für das BausparenBausparvertrag: Vergleich und Tipps für das Bausparen
Bausparvertrag: Der solide Dauerbrenner
Der sichere Baustein für Ihr Finanzierungsvorhaben.

Bausparvertrag

Bausparvertrag Vergleich und nützliche Tipps für das Bausparen.

Auf dieser Seite beschäftigen wir uns mit einem Klassiker der Immobilienfinanzierung: dem Bausparvertrag. Wir erklären Ihnen, was ein Bausparvertrag ist, wie Bausparen funktioniert, wann es sich lohnt und welche Vorteile sowie Nachteile der Bausparvertrag mit sich bringt.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag stellt einen besonderen Sparvertrag dar, welcher zwischen einem Bausparer und einer Bausparkasse geschlossen wird. Das hauptsächliche Ziel besteht in der zinssicheren und günstigen Finanzierung von Wohneigentum über ein Bauspardarlehen.

Indem Bausparer über einen vereinbarten Zeitraum Geld ansparen und somit ein Bausparguthaben (Eigenkapital) aufbauen, erhalten sie Anspruch auf ein zukünftiges Bauspardarlehen zu bereits jetzt vereinbarten Zinskonditionen. Begründet wird ihr Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens durch die erbrachten Einlagen. Dementsprechend stellt der Bausparvertrag einen gegenseitigen Vertrag gemäß § 320 BGB dar.

Das Bausparguthaben unterliegt keiner Zweckbindung, insofern keine staatlichen Förderungen (Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage) beansprucht wurden. Ein Bauspardarlehen hingegen muss zwingend für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Eine wohnwirtschaftliche Verwendung ist gegeben bei:

  • Erwerb von Wohneigentum (Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung)
  • Modernisierung, Umbau, Ausbau, Reparatur oder Renovierung eines Hauses oder einer Wohnung
  • Erwerb eines Baugrundstückes zur Errichtung eines Wohngebäudes
  • Erwerb von Rechten zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum (beispielsweise Erbbaurecht)
  • Ablösung von Darlehen (soweit sie für Wohneigentum gewährt wurden)
  • Erwerb von Dauerwohnrechten in Alten-, Altenpflege- und Behinderteneinrichtungen
  • Durchführung baulicher Maßnahmen des Mieters zur Modernisierung seiner Mietwohnung
  • Maßnahmen, die der Erschließung und Förderung von Wohngebieten dienen

Wie funktioniert Bausparen?

Bausparvertrag: Die Funktionsweise von Bausparen, InfografikBausparen untergliedert sich in drei Phasen: die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Eine Übersicht, wie diese Phasen miteinander verbunden sind und wie Bausparen funktioniert, bietet unsere Infografik.

Bevor Sie einen Bausparvertrag eingehen, sollten Sie versuchen abzuschätzen, welche Bausparsumme Sie voraussichtlich für Ihre in Zukunft liegende Baufinanzierung benötigen und welchen monatlichen Bausparbeitrag Sie sich leisten können.

Die Bausparsumme ist der Betrag, über den Sie Ihren Vertrag abschließen. Sie setzt sich aus Ihrem angesparten Bausparguthaben sowie dem Bauspardarlehen zusammen. Je nach Tarif wird häufig eine Aufteilung im Verhältnis 40:60 (40 % Bausparguthaben und 60 % Bauspardarlehen) vereinbart. Sowohl die Abschlussgebühr (1 % bis 1,6 % der Bausparsumme), der Regelsparbeitrag (Orientierungsgröße für den monatlich einzuzahlenden Sparbetrag), das Mindestsparguthaben als auch der spätere Tilgungsbetrag des Bauspardarlehens sind von der Höhe der Bausparsumme abhängig.

Die 3 Phasen des Bausparens:

1. Ansparphase

In der Ansparphase zahlen Sie monatlich, quartalsweise oder jährlich den vereinbarten Sparbetrag auf Ihr Bausparkonto ein. Bei Bedarf können Sie die Höhe Ihrer Sparrate anpassen, zusätzliche Sonderzahlungen tätigen oder Ihre Zahlungen vorübergehend aussetzen. Ziel der Ansparphase ist es, Eigenkapital für eine spätere Immobilienfinanzierung aufzubauen. Im Gegenzug verzinst die Bausparkasse Ihr angespartes Bausparguthaben mit derzeit 0,1 % bis 1 % p. a. Die Ansparphase erstreckt sich üblicherweise über einen Zeitraum von 8 bis 10 Jahren. Längere oder kürzere Sparphasen sind jedoch ebenso möglich.

2. Zuteilungsphase

In der Zuteilungsphase zahlt die Bausparkasse das bislang angesparte Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen aus. Damit die Auszahlung erfolgen kann, muss die Bausparkasse zunächst eine grundsätzliche Freigabe zur Auszahlung des Bauspardarlehens erteilen. Für diese sogenannte Zuteilung ist es erforderlich, dass Ihr Vertrag, neben der Mindestspardauer (je nach Tarif 12 bis 60 Monate) und dem Mindestsparguthaben (in der Regel 40 % bis 50 % der Bausparsumme), eine vorgegebene Bewertungszahl aufweist. Die Bewertungszahl bestimmt die Reihenfolge, in welcher die Bausparer ihren Bausparkredit abrufen können. Obwohl sich die verschiedenen Bausparkassen unterschiedlicher Berechnungsmethoden für die Kalkulation der Bewertungszahl bedienen, bewerten sie im Grunde die folgenden Kriterien:

  • Anspardauer
  • Höhe des Bausparguthabens
  • Regelmäßigkeit der eingezahlten Sparbeträge
  • Liquidität der Bausparkasse

Sollte das allgemeine Zinsniveau seit Vertragsabschluss gesunken sein, so können Sie vom Abruf Ihres Bauspardarlehens absehen. Sie können Ihren Bausparvertrag kündigen, sich Ihr Bausparguthaben auszahlen lassen und ein alternatives Immobiliendarlehen zu günstigeren Zinskonditionen in Anspruch nehmen.

Weiterhin bietet sich Ihnen die Möglichkeit, Ihr zugeteiltes Bauspardarlehen nicht abzurufen und Ihren Vertrag nicht zu kündigen. Sie können einfach weiter sparen. Dies rechnet sich insbesondere bei Altverträgen mit hoher Guthabenverzinsung. Bausparkassen dürfen Ihnen frühestens 10 Jahre nach Zuteilungsreife kündigen. Ihr angespartes Guthaben wird in diesem Fall mit der Kündigung an Sie ausgezahlt.

3. Darlehensphase

Mit Zuteilung des Bauspardarlehens beginnt die Darlehensphase. Die Bausparkasse stellt das Bauspardarlehen zur Auszahlung bereit. Die Höhe Ihres Bauspardarlehens entspricht der vereinbarten Bausparsumme abzüglich des bisher eingezahlten Bausparguthabens. Mit Ihrem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen steht Ihnen die gesamte Bausparsumme zur Verfügung.

Das Bauspardarlehen selbst ist eine Form des klassischen Annuitätendarlehens. Sie zahlen es in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück. Da die Rückführung des Darlehens in einem relativ kurzen Zeitraum (bei Standardtarifen oftmals innerhalb von 12 Jahren) zu erfolgen hat, gehen Bauspardarlehen mit hohen anfänglichen Tilgungssätzen (in vielen Fällen 5 % bis 7 % der Bausparsumme pro Jahr) einher. Folglich fällt die Kreditrate gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen höher aus.

Den Zinssatz Ihres Bauspardarlehens haben Sie bereits mit Abschluss Ihres Bausparvertrages vertraglich vereinbart. Sollte der Marktzins zwischenzeitlich gestiegen sein, betrifft Sie dies nicht. Ihre Zinskondition ist über die gesamte Darlehenslaufzeit gesichert.

Wussten Sie schon
Bauspardarlehen können jederzeit teilweise oder komplett getilgt werden. Die üblicherweise von Banken erhobene Vorfälligkeitsentschädigung entfällt dabei.

Mit Urteil vom 08. November 2016 (Az. XI ZR 552/15) hat der Bundesgerichtshof (BGH) Gebühren für Bauspardarlehen für unzulässig erklärt. Demnach dürfen Bausparkassen keine Darlehensgebühren mehr erheben.

Bausparvertrag: Ob Bausparen sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren abBausparvertrag: Ob Bausparen sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren abBausparvertrag: Ob Bausparen sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren abBausparvertrag: Ob Bausparen sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab
Bausparverträge richtig einsetzen
Klassisch, als Sofortfinanzierung oder zur Zinssicherung der Restschuld.

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ob ein Bausparvertrag sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Ausschlaggebend sind der aktuelle Marktzins sowie der Zweck, zu welchem Sie den Vertrag abschließen möchten.

Beabsichtigen Sie, schon heute günstige Bauzinsen für Ihr in der Zukunft liegendes Immobilienprojekt zu sichern, können sich klassische Bausparverträge durchaus rechnen. Des Weiteren können Bausparverträge für Verbraucher mit hohem Sicherheitsbedürfnis in Kombination mit endfälligen Darlehen (Bausparen als Tilgungsersatz) oder Annuitätendarlehen (Bausparen als Tilgungsergänzung) als Instrument zur Zinssicherung der Restschuld durchaus sinnvoll sein. Ob sich Bausparverträge unter Umständen als teure Finanzierungsalternative entpuppen, ist von dem jeweiligen Vorhaben abhängig und bedarf einer Prüfung im Einzelfall.

Bausparvertrag zur Sofortfinanzierung

In der Vergangenheit wurden Bausparverträge zumeist abgeschlossen, um ein in der Zukunft liegendes Immobilienvorhaben vorzubereiten.

Lässt sich der Erwerb oder der Bau von Wohneigentum allerdings nicht mit der langen Ansparphase des klassischen Bausparens vereinbaren, so kann der Vertrag zur Sofortfinanzierung mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen kombiniert werden. Bei dieser Bausparsofortfinanzierung, dem Konstantdarlehen, steht das Vorausdarlehen umgehend für Finanzierungszwecke zur Verfügung.

Bausparvertrag zur Zinssicherung der Restschuld

Bausparen eignet sich als Schutz vor Zinserhöhungen. Indem Sie einen Bausparvertrag mit einem endfälligen Vorausdarlehen oder einem Annuitätendarlehen kombinieren, kann das Zinsänderungsrisiko für die Restschuld ausgeschlossen werden. Koppeln Sie einen Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen, bildet dieser das Tilgungsersatzprodukt. Bei einer Kombination mit einem Annuitätendarlehen stellt der Bausparvertrag ein Tilgungsergänzungsprodukt dar.

Bausparen als Tilgungsersatz

Konstantdarlehen: Tilgungsfreie Vorfinanzierung und Bauspardarlehen, Bausparvertrag als Tilgungsersatz, InfografikKombinieren Sie Bausparen mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen, entsteht eine neue Darlehensform: das Konstantdarlehen. Der Bausparvertrag dient in diesem Kombikredit als Tilgungssurrogat (Tilgungsersatzprodukt). Wie ein Konstantarlehen im Einzelnen funktioniert, veranschaulicht und erläutert Ihnen unsere Infografik.

Für sicherheitsbewusste Immobilienfinanzierer kann das Konstantdarlehen eine sinnvolle Variante zur Absicherung des Zinssatzes über die gesamte Finanzierungslaufzeit darstellen. Allerdings dürfen Bausparkassen die Zuteilung des Vertrages zum Ablaufzeitpunkt des endfälligen Vorausdarlehens nicht garantieren. Verzögert sich die Zuteilung, müssen Sie die Wartezeit gegebenenfalls mithilfe einer Zwischenfinanzierung überbrücken.

Detailliertere Informationen zu diesem Kombikredit sowie zu den Vor- und Nachteilen erhalten Sie auf unserer Seite Konstantdarlehen.

Bausparen als Tilgungsergänzung

Bausparvertrag als Zinssicherung für Annuitätendarlehen, Bausparen als Tilgungsergänzung, InfografikUnterlegen Sie ein klassisches Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag, so bildet dieser ein Tilgungsergänzungsprodukt. Wie dieses Zusammenspiel funktioniert, veranschaulicht unsere Infografik.

Anhand des Tilgungsplanes eines annuitätischen Darlehens wird die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung ermittelt und als Bausparsumme in Ihrem Vertrag vereinbart. Die Höhe des monatlichen Bausparbeitrages wird so berechnet, dass das Mindestsparguthaben mit Ablauf der Sollzinsbindung erreicht wird.

Läuft die Zinsbindung des Annuitätendarlehens aus, wird der Bausparvertrag idealerweise zuteilungsreif. Mit dem angesparten Bausparguthaben tilgen Sie die Restschuld des annuitätischen Darlehens teilweise. Die danach verbleibende Restschuld wird als Bauspardarlehen anschlussfinanziert. Da Sie den Zinssatz des Bauspardarlehens bereits mit Abschluss des Vertrages festgeschrieben haben, besteht bei diesem Kombimodell Zinssicherheit über die gesamte Finanzierungslaufzeit.

Diese Finanzierungsvariante bietet, ebenso wie das Bausparen als Tilgungsersatz, den Vorteil einer Sofortfinanzierung und einer Zinssicherung über die gesamte Finanzierungslaufzeit. Jedoch gilt hier ebenfalls: Bausparkassen dürfen den Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrages nicht garantieren. Sollte sich die Zuteilung verzögern, muss die Ablösung der Restschuld des annuitätischen Darlehens unter Umständen zwischenfinanziert werden. Diese Zwischenfinanzierung wäre wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden. Darüber hinaus kommt es bei Bausparverträgen als Tilgungsergänzung zu einer finanziellen Mehrbelastung, da die monatliche Bausparrate zuzüglich zur Kreditrate (Zins und Tilgung) des Annuitätendarlehens bestritten werden muss.

Bausparvertrag: Vergleich rechnet sich

Um den individuellen Bedürfnissen der Verbraucher gerecht zu werden, bieten die verschiedenen Bausparkassen, welche im Übrigen dem Bausparkassengesetz (BauSparkG) sowie der Bausparkassenverordnung (BausparkV) unterliegen, eine Vielzahl an unterschiedlichen Bauspartarifen an. Daher sollten Sie stets mehrere Angebote einholen und die Bausparverträge miteinander vergleichen. Achten Sie bei Ihrem Bausparvergleich auf die jeweiligen Vor- und Nachteile der Angebote und schauen Sie, welches Bausparangebot am besten zu Ihrem Finanzierungsvorhaben passt. Nicht selten lässt sich durch den Vergleich von Bausparverträgen viel Geld einsparen.

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Vorteile und Nachteile von Bausparverträgen

Die Vorteile und Nachteile von Bausparverträgen stellen wir im Folgenden übersichtlich für Sie einander gegenüber:

Vorteile

  • Flexibilität: Der Bausparvertrag kann in beliebiger Höhe bespart werden. Sie können bestimmen, ob Sie das Bauspardarlehen nach der Zuteilung in Anspruch nehmen oder nicht.
  • Kurze/keine Kündigungsfrist: 3 – 6 Monate in der Ansparphase. In der Darlehensphase können Sie das Bauspardarlehen jederzeit ablösen.
  • Anspruch auf ein zukünftiges Bauspardarlehen zu günstigen Zinskonditionen
  • Zinssicherheit: Kein Zinsänderungsrisiko
  • Planungssicherheit: Fest kalkulierbare Darlehensrate
  • Mögliche Inanspruchnahme staatlicher Förderungen: Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester
  • Bausparverträge können mit Produkten der KfW-Förderung kombiniert werden
  • Bieten sich als Geschenk an (etwa für Kinder oder Enkelkinder)
  • Sondertilgungsmöglichkeiten: Für Bauspardarlehen in beliebiger Höhe, ohne Zinsaufschlag und ohne Vorfälligkeitsentschädigung
  • Nachrang: Dank solidarischer Absicherung begnügen sich Bausparkassen mit einer nachrangigen Grundschuldeintragung hinsichtlich des Bauspardarlehens
  • Bauspardarlehen dürfen bis zu 30.000 Euro ohne dingliche Absicherung (Grundschuldeintragung in das Grundbuch) als Blankodarlehen gewährt werden

Nachteile

  • Abschlussgebühr beim Bausparvertrag (1 % bis 1,6 % der Bausparsumme) sowie teilweise weitere Entgelte
  • Wenig Transparenz und erschwerte Vergleichsmöglichkeiten (die Abschlussgebühr muss beispielsweise nicht in den Effektivzins einberechnet werden)
  • Die Bausparkassen dürfen den Zeitpunkt der Zuteilung nicht garantieren. Kommt es bei der Zuteilung zu Verzögerungen, wird gegebenenfalls eine mit zusätzlichen Kosten verbundene Zwischenfinanzierung erforderlich.
  • Geringe Guthabenverzinsung in Niedrigzinsphasen (als reines Sparprodukt daher eher ungeeignet)
  • Hohe monatliche Kreditrate bei Bauspardarlehen aufgrund kurzer Darlehenslaufzeiten und hoher Tilgungssätze
  • Eine Sofortfinanzierung ist nicht ohne weitere Finanzierungsbausteine möglich

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