Baufinanzierung kündigen

Wann Sie den Kredit vorzeitig ablösen können.

Autor: Matthias Steenken

Als Bankkaufmann mit über zwei Jahrzehnten Expertise in der Baufinanzierung steht Matthias Steenken unseren Kundinnen und Kunden als kompetenter Berater zur Seite.

Das Wichtigste in Kürze

Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB ermöglicht es Ihnen, Ihre Baufinanzierung 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung – unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist – zu beenden.
Hierbei müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Eine Sonderkündigung Ihrer Baufinanzierung ist besonders vorteilhaft, wenn gegenwärtig ein Darlehen zu niedrigeren Bauzinsen verfügbar ist.

Baufinanzierung vorzeitig ablösen

(ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung)

Eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt im Banking eine Kompensation für angefallene Kosten und entgangene Gewinne dar (Refinanzierungsschaden und Margenschaden). Bei einer Kündigung des Darlehensvertrages aus einem der folgenden Gründe kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung jedoch nicht zum Tragen.

1. Sonderkündigungsrecht für Immobilienfinanzierungen

Unabhängig von der Sollzinsbindung, welche Sie für Ihre Immobilienfinanzierung vertraglich vereinbart haben, besitzen Sie gemäß § 489 BGB das Recht, Ihr Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung oder 10 Jahre nach Unterzeichnung einer vorzeitigen Vertragsverlängerung bei Ihrer bisherigen Bank (Forward-Darlehen als Prolongation) mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise zu kündigen. Sollte das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt unter dem Zinssatz liegen, welcher in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart wurde, bietet es sich an, von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht erheben. Die Restschuld muss allerdings innerhalb von 2 Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist beglichen werden. Im Übrigen gilt dieses Sonderkündigungsrecht nur für Kreditnehmer und nicht für Banken.

2. Baufinanzierung kündigen im Einvernehmen

Höhere Darlehenssumme

Beabsichtigen Sie Ihr aktuelles Darlehen durch eine höhere Baufinanzierung bei demselben Kreditgeber zu ersetzen, kann der laufende Darlehensvertrag im Einvernehmen gekündigt werden. In diesem Fall sieht die Bank von einer Vorfälligkeitsentschädigung ab.

Schuldnertausch

Tritt bei einem Immobilienverkauf der Käufer in den Darlehensvertrag des Verkäufers ein, müssen keine Vorfälligkeitszinsen abgeführt werden. Allerdings ist in diesem Fall die Zustimmung der Bank unerlässlich. Der neue Schuldner muss im Vergleich zum vorherigen Kreditnehmer über eine identische oder bessere Bonität verfügen.

Objekttausch

Ähnlich verhält es sich, wenn das Beleihungsobjekt zwar verkauft wird, aber parallel mit demselben Darlehen eine neue Immobilie bei derselben Bank finanziert wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die neue Immobilie einen gleichen oder höheren Objektwert aufweist.

3. Immobilienkredit ablösen wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung

Eine Vielzahl von Banken hat in der Vergangenheit fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet. Wurde Ihr Darlehensvertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen und ist ebenfalls hiervon betroffen, können Sie den „Widerrufsjoker“ ziehen und Ihr Wohnungsdarlehen widerrufen, ohne dass Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Grund hierfür ist, dass laut Bundesgerichtshof der Vertrag als nicht geschlossen gilt, wenn die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. In der Folge bleibt das normalerweise auf 14 Tage begrenzte Widerrufsrecht fortwährend bestehen.

Für Darlehensverträge, welche nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden, gilt bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung für das Widerrufsrecht eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen. Darüber hinaus können Sie Verträge widerrufen, welche zwischen November 2002 und dem 10. Juni 2010 in einem Fernabsatzgeschäft abgeschlossen wurden.

Alle übrigen Darlehensverträge, welche zwischen dem 01. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, können auch bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung nicht mehr widerrufen werden. Dies hat die Bundesregierung Anfang 2016 so entschieden. Da die Kündigung infolge einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung jedoch schwierig ist, sollten Sie sich auf jeden Fall von erfahrenen Juristen unterstützen lassen.

In Kürze

Vertragsabschluss vor dem 10. Juni 2010: Kein Widerruf mehr möglich.
Ausnahme: Verträge, welche zwischen November 2002 und dem 10. Juni 2010 im Fernabsatz geschlossen wurden.
Vertragsabschluss zwischen 11. Juni 2010 und 20. März 2016: Widerruf bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung ist möglich.
Vertragsabschluss nach dem 20. März 2016: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung gilt für den Widerruf eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen.

Wussten Sie schon

Kündigt die Bank den Kreditvertrag, da der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Dem Kreditinstitut ist es allerdings gestattet, Verzugszinsen auf den geschuldeten Betrag in Höhe von maximal 2,5 % über dem Basiszins zu verlangen.

Baufinanzierung vorzeitig ablösen

(mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung)

Ihr Kreditgeber ist nicht dazu verpflichtet, Sie vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Einer vorzeitigen Kündigung muss die Bank nur zustimmen, wenn Ihrerseits berechtigtes Interesse besteht und wenn seit dem vollständigen Erhalt des Darlehens mindestens 6 Monate vergangen sind.

1. Baufinanzierung kündigen aufgrund von berechtigtem Interesse

Wenn Ihr aktueller Kreditgeber Ihrem Antrag auf Erhöhung der Darlehenssumme trotz eines gewichtigen Grundes nicht zustimmt und Sie somit gezwungen sind, bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen aufzunehmen, dürfen Sie den bisherigen Wohnkredit gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Erforderliche Modernisierungen oder Anbaumaßnahmen können zum Beispiel Gründe für eine Erhöhung des Kreditbetrages sein.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen (ob dies aus privaten oder beruflichen Gründen erfolgt, ist dabei unerheblich), können Sie Ihren Kreditvertrag gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung auflösen.

2. Kredit ablösen aus anderen Gründen

Auf Nachfrage erklären sich einige Banken dazu bereit, ihre Kunden ebenso aus anderen Gründen gegen Zahlung von Vorfälligkeitszinsen aus der vertraglichen Bindung ihrer Baufinanzierung zu entlassen.

In diesem Fall kann es sich lohnen, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung der möglichen Zinsersparnis einer frühzeitigen Anschlussfinanzierung gegenüberzustellen und sich für die günstigere Variante zu entscheiden. Darüber hinaus können Sie natürlich versuchen, mit der Bank einen Vergleich auszuhandeln und so keine Vorfälligkeitsentschädigung in voller Höhe entrichten zu müssen.

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