Rufen Sie uns an. Wir freuen uns auf Sie!
Baufinanzierung: Vergleich und Baufinanzierungsrechner für die ImmobilienfinanzierungBaufinanzierung: Vergleich und Baufinanzierungsrechner für die ImmobilienfinanzierungBaufinanzierung: Vergleich und Baufinanzierungsrechner für die ImmobilienfinanzierungBaufinanzierung: Vergleich und Baufinanzierungsrechner für die Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung: Alles rund um die Finanzierung Ihrer Immobilie
Hilfreiche Erklärungen und nützliche Tipps.
Sparen Sie viel Geld und Zeit. Mit unserem Zinsvergleich von über 450 Banken.

Baufinanzierung

Baufinanzierung Vergleich und Baufinanzierungsrechner für Ihre günstige Immobilienfinanzierung.

Sie möchten eine Immobilie bauen oder kaufen? Auf dieser Seite erklären wir Ihnen umfassend, wie eine Baufinanzierung funktioniert und worauf Sie achten sollten. Durch unseren Baufinanzierungsvergleich von über 450 Banken sparen Sie viel Geld und Zeit. Mithilfe unserer Baufinanzierungsrechner können Sie online einfach und schnell Ihre günstige Baufinanzierung berechnen. Zudem erhalten Sie wertvolle Tipps von unseren Experten, damit Sie mögliche Stolperfallen souverän vermeiden. BAUFINANZIERUNG XPERT berät Sie in allen Fragen kompetent, kostenfrei und losgelöst von Bankeninteressen. Sichern Sie sich unseren BEST-ZINS für Ihre Immobilienfinanzierung!

Gute Beratung ist der Schlüssel für Ihre optimale Baufinanzierung

Der Bau oder Erwerb von Wohneigentum und eine damit einhergehende Baufinanzierung (unter anderem auch Immobilienfinanzierung, Hausfinanzierung, Wohnungsfinanzierung oder Eigenheimfinanzierung genannt) gehören zu den wichtigsten und sicherlich schönsten Entscheidungen im Leben.

Eine Baufinanzierung ist komplex, und viele unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen. Je nachdem für welches Angebot Sie sich entscheiden, sparen Sie entweder bares Geld oder zahlen am Ende zu viel für Ihre Immobilienfinanzierung. Im schlimmsten Fall werden Verbraucher so schlecht beraten, dass sie die monatlichen Raten für ihren Immobilienkredit nicht mehr tragen können und ihre Immobilie wieder verlieren. Die sehr individuellen Gegebenheiten beim Bau oder Kauf einer Immobilie machen jede Baufinanzierung einzigartig. Daher sollte das Hypothekendarlehen perfekt auf Ihr individuelles Vorhaben zugeschnitten sein und Ihren Wünschen entsprechen.

Baufinanzierung Vergleich, Baufinanzierungsrechner und günstige Immobilienfinanzierungen, Schaubild LeistungsübersichtBAUFINANZIERUNG XPERT steht Ihnen mit langjähriger Erfahrung beratend zur Seite. Wir hören mit der Optimierung erst auf, wenn der Wohnkredit optimal auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist und Sie vollends zufrieden sind.

Wie Sie unserem Schaubild entnehmen können, helfen wir Ihnen nicht nur bei der Finanzierung einer Immobilie, wenn Sie diese kaufen möchten oder Baugeld benötigen. Wir beraten Sie darüber hinaus bei einer Anschlussfinanzierung (wie zum Beispiel einem Forward-Darlehen), einer Umschuldung, einer Modernisierung, einer Sanierung, einem Umbau, einer Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer und staatlichen Fördermitteln, insbesondere einer Baufinanzierung in Kombinationen mit einem KfW-Kredit.

Baufinanzierung: Vergleich hilft den besten Zinssatz zu ermitteln

Der Zinssatz einer Immobilienfinanzierung ist eines der wichtigsten Entscheidungskriterien. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Zinsdifferenz können die Finanzierung um viele Tausend Euro teurer oder günstiger machen. Dennoch bevorzugen die meisten Verbraucher den Gang zu ihrer Hausbank, um einen Hauskredit abzuschließen. Dies ist generell nachzuvollziehen, schließlich besteht ein persönlicher Kontakt zum Berater.

Die Hausbank versucht allerdings häufig die eigenen Produkte zu verkaufen, oftmals in Kombination mit teuren Zusatzprodukten. Von daher raten Stiftung Warentest und Finanztest regelmäßig dazu, unabhängige Baufinanzierungsvermittler hinzuzuziehen und mehrere Baufinanzierungsangebote einzuholen.

Der aussagekräftige Baufinanzierungsvergleich ist sehr schwierig. Eine Immobilienfinanzierung ist vielschichtig und viele persönliche Gegebenheiten beeinflussen die individuelle Zinskondition. Der Kreditvergleich im Internet ist irreführend, denn Zinsrechner fragen in der Regel nur sehr wenige Eckdaten ab und weisen überwiegend die bestmögliche Zinskondition aus. Dies trifft ebenso auf Vergleichsrechner und Zinstabellen zu, welche größtenteils den Zinssatz für den Idealfall abbilden. Selbst gute Baufinanzierungsvergleiche berücksichtigen entscheidende Faktoren, wie etwa die Bewertung der Immobilie oder die Haushaltsrechnung, nicht.

Aus vielfältigen Gründen kann die Mehrheit der Verbraucher diesen Idealzins allerdings nicht für sich beanspruchen. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die Baufinanzierungszinsen täglich ändern. Dementsprechend müssten Verbraucher an ein und demselben Tag mit ihren individuellen Daten bei vielen Kreditgebern Angebote einholen, um einen belastbaren Baukredit-Vergleich vornehmen zu können. Dies ist für Verbraucher jedoch nicht darstellbar.

Dank einer digitalen und automatisierten Angebotsabfrage können wir mit Ihren individuellen Daten zeitgleich Angebote von über 450 namhaften Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen und Versicherungen einholen und die Zinsen vergleichen. Dabei wird Ihre Anfrage nicht an die Schufa gemeldet. Zudem beraten wir Sie kostenfrei, unterstützen Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Dokumente, stehen Ihnen mit nützlichen Tipps zur Seite und vertreten Ihre Interessen gegenüber den Kreditbanken.

Sind Sie an unserem kostenfreien und für Sie unverbindlichen Immobilienkredit-Vergleich interessiert? Dann fordern Sie jetzt Ihre individuellen Finanzierungsvorschläge an: Angebote anfordern.

Baufinanzierungsrechner: Kostenlos die günstige Baufinanzierung berechnenBaufinanzierungsrechner: Kostenlos die günstige Baufinanzierung berechnenBaufinanzierungsrechner: Kostenlos die günstige Baufinanzierung berechnenBaufinanzierungsrechner: Kostenlos die günstige Baufinanzierung berechnen
Berechnen Sie bequem Ihre Baufinanzierung
Online und kostenlos.

Baufinanzierung Rechner: Kostenlos Ihre Baufinanzierung berechnen, planen und günstige Zinsen sichern

Für die solide Berechnung Ihrer Finanzierung stellen wir Ihnen gerne unsere Baufinanzierungsrechner online zur Verfügung. Nutzen Sie für die Planung Ihrer Baufinanzierung Kreditrechner aus der nachfolgenden Auswahl:

Finanzierungsrechner: Alle kostenlosen Online-Rechner für die Finanzierung von Hauskauf, Immobilienkauf oder Bau auf einen Blick

Finanzierungsrechner – Übersicht

Auf unserer Übersichtsseite finden Sie alle kostenlosen Baufinanzierungsrechner für die Planung Ihres Immobilienvorhabens.

Zinsrechner: Online Richtwerte für Ihre Zinsen berechnen. Einfach und schnell.

Zinsen berechnen

Mit diesem Baufinanzierungsrechner können Sie einfach und schnell Richtwerte für Ihren Zinssatz bei verschiedenen Zinsbindungen sowie die monatliche Rate bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz berechnen.

Budgetrechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Berechnen Sie unkompliziert das Budget für Ihren Hauskauf oder Ihr Immobilienvorhaben.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mit diesem Baufinanzierungsrechner können Sie unkompliziert ermitteln, welchen maximalen Kaufpreis Sie sich leisten können bzw. wie hoch die Baukosten ausfallen dürfen.

Wie unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Konsumentenkredit

Eine komplexe Immobilienfinanzierung unterscheidet sich grundlegend von einem Ratenkredit, mit dem zum Beispiel ein Fernseher oder ein neuer Computer finanziert wird. Bei Ratenkrediten steht dem Verbraucher das Geld zur freien Verfügung, das heißt, dieser kann sich aussuchen, wofür er das Geld verwendet. Bei einer Baufinanzierung wird das Geld zweckgebunden verliehen und muss für die Immobilie ausgegeben werden (mit Ausnahme einer sogenannten Kapitalbeschaffung für andere Zwecke, welche Immobilienbesitzer in Anspruch nehmen können). Zur Risikoabsicherung fordert die Bank die Eintragung eines Grundpfandrechtes im Grundbuch. Als Grundpfandrechte

dienen Hypotheken oder Grundschulden. Kann der Kreditnehmer seine monatlichen Raten nicht vereinbarungsgemäß bedienen, besteht für das Bankhaus die Möglichkeit, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern und durch den Erlös die Restschuld teilweise oder ganz zu begleichen.

Interessieren Sie sich für einen Ratenkredit oder möchten Sie einen Ratenkredit-Vergleich vornehmen? Dann besuchen Sie bitte unsere Seite Kredit.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung.

Für die Erfüllung des Wunsches nach Wohneigentum müssen Verbraucher überwiegend eine hohe Summe aufbringen. Die Wenigsten können solch hohe Beträge selbst beibringen und sind demgemäß auf eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung angewiesen.

Baufinanzierung Schritt 1: Was darf die Immobilie kosten?Baufinanzierung Schritt 1: Was darf die Immobilie kosten?Baufinanzierung Schritt 1: Was darf die Immobilie kosten?Baufinanzierung Schritt 1: Was darf die Immobilie kosten?
In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung
Schritt 1.

Kassensturz – Was darf die Immobilie kosten?

Mit dem Kassensturz ermitteln Sie, wie viel der Hausbau oder das neue Wohneigentum kosten darf. Ihre persönliche Finanzierungsplanung bildet das Fundament Ihres gesamten Projektes. Dementsprechend sollte sie so akkurat als möglich aufgestellt werden.

Ihre monatliche Belastbarkeit ermitteln

Erstellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung. Dabei handelt es sich um eine Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Wenn Sie Ihre Traumimmobilie bereits vor Augen haben, kann es schnell geschehen, dass Sie unbewusst Ihre Zahlen verschönern. Unser Gehirn trickst uns dabei gerne aus. Das Wichtigste bei der Planung ist, realistisch zu bleiben.

Auf die Einnahmenseite schreiben Sie

  • Ihr Nettoeinkommen (Haushaltsnetto)
  • Jährliche Sonderzahlungen (vertraglich zugesichert)
  • Kindergeld
  • Sonstige Einnahmen (Mieten, Renten, Unterhalt etc.)

Auf die Ausgabenseite schreiben Sie

  • Kosten der Lebenshaltung (Lebensmittel, Kleidung, Körperpflege etc.)
  • Unregelmäßige Ausgaben (Möbel, Elektrogeräte, Geschenke, Neuanschaffungen, Reparaturen etc.)
  • Mobilitätskosten (Auto, Benzin, öffentliche Verkehrsmittel)
  • Versicherungsbeiträge (private Krankenversicherung, Haftpflichtversicherung etc.)
  • Altersvorsorge
  • Bestehende Leasingkredite oder Ratenkredite
  • Sonstige Ausgaben (Telefon, Internet, Rundfunkgebühren, Unternehmungen, Urlaub, Hobbys, eventuelle Unterhaltsverpflichtungen etc.)

Unregelmäßige Ausgaben sollten Sie auf monatliche Beträge aufteilen, damit diese in die Kalkulation einfließen können.

Die Differenz aus monatlichen Einnahmen und Ausgaben ergibt Ihre Belastbarkeit. Das wäre im Endeffekt der Betrag, welchen Sie jeden Monat für die Immobilienfinanzierung sowie für die Bewirtschaftungskosten zur Verfügung hätten.

Die Planung Ihrer monatlichen Belastbarkeit ist in erster Linie ein Gradmesser für Sie selbst. Banken stellen anhand Ihrer Angaben und Unterlagen eigene Haushaltsrechnungen auf. Da sie hierbei bankeigene Pauschalen verwenden, unterscheiden sich die Haushaltsrechnungen der verschiedenen Geldhäuser oftmals gravierend.

Lehnt die eine Bank die Baufinanzierung aufgrund einer negativen Haushaltsrechnung ab, kann die Haushaltsrechnung eines anderen Kreditinstitutes wiederum positiv ausfallen. 

XPERT-Tipp
Als Orientierungshilfe für die Berechnung Ihrer Lebenshaltungskosten gilt: 750 Euro monatlich für eine Person und zusätzlich 250 Euro für jedes weitere Mitglied des Haushaltes. Banken setzen jedoch teilweise weitaus höhere Lebenshaltungskostenpauschalen (bis zu 40 % des Familiennettoeinkommens) an.
Beachten Sie
Je nach Region, Objektart (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus etc.), Beschaffenheit und Alter der Immobilie belaufen sich die Bewirtschaftungskosten auf 2,00 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Kalkulieren Sie ebenso einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Die monatliche Belastung für die Kreditrate und die Bewirtschaftungskosten sollte 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen.

XPERT-Tipp
Legen Sie jeden Monat etwas Geld als Instandhaltungsrücklage beiseite. Größere Reparaturen können Sie dann bequem aus der Rücklage finanzieren. Als Faustformel gilt: Rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich bzw. 0,8 % bis 1 % des Kaufpreises oder der Erstellungskosten jährlich.

Als unabhängiger Baufinanzierer haben wir einen Überblick, welche Banken für Sie und Ihr Vorhaben infrage kommen. Entscheidend ist allerdings, dass Sie eine Finanzierung tatsächlich nur im Rahmen Ihrer monatlichen Belastbarkeit aufnehmen sollten.

Ihr Eigenkapital ermitteln

Überprüfen Sie als Nächstes, wie viel Vermögen Sie aktuell besitzen und wie viel Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen können. Folgende Vermögenswerte zählen als Eigenkapital:

  • Bankguthaben
  • Sparguthaben
  • Kapitallebensversicherungen
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Aktien
  • Zuteilungsreife Bausparverträge
  • Nicht liquide Vermögenswerte (ein Grundstück oder bestehendes Immobilienvermögen)
  • Vorerbe
  • Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Eigenkapital senkt den Zinssatz und die Gesamtkosten

Überlegen Sie, wie viel Ihres Vermögens Sie in die Baufinanzierung einfließen lassen möchten. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird die Zinskondition und desto mehr Banken kommen für Ihr Vorhaben in Betracht. Ihr Eigenkapital verkürzt die Darlehenslaufzeit, reduziert somit die Gesamtzinskosten und erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Bankkredit zu erhalten. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz verringert das Finanzierungsrisiko der Banken. Je niedriger ein Finanzierungsobjekt von Kreditgebern beliehen werden muss, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sämtliche Forderungen der Bank im Fall einer Immobilienverwertung (Zwangsversteigerung) beglichen werden können. Dieses reduzierte Risiko belohnen Kreditgeber mit günstigeren Zinskonditionen.

Wann bekomme ich den günstigsten Zinssatz?

Die günstigsten Zinssätze lassen sich in der Regel für erstrangig abgesicherte Immobilienkredite bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes realisieren. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis der Immobilie, sondern der von der Bank ermittelte Objektwert, welcher sich voraussichtlich dauerhaft am Markt erzielen lässt. Für die Berechnung des Beleihungswertes stehen dem Finanzinstitut drei gängige Verfahren zur Verfügung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Der Grund, weshalb die niedrigsten Zinskonditionen bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes zu erzielen sind, liegt in der Art und Weise, wie sich Hypothekenbanken refinanzieren. Die Banken refinanzieren ihre Immobilienfinanzierungen in erster Linie dadurch, dass sie Pfandbriefe an Anleger herausgeben, welche durch bankeigene sowie an die Bank abgetretene Immobilien besichert sind.

Diese Immobilien, welche den Pfandbriefen als Sicherheit hinterlegt werden, dürfen gemäß Pfandbriefgesetz (PfandBG) nicht höher als 60 % ihres Beleihungswertes beliehen werden. Daher erhalten Darlehensnehmer ebenfalls bis zu dieser Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes die günstigsten Zinskonditionen. Die Hypothekenkredite bis zu dieser Beleihungshöhe werden im Übrigen als Realkredite oder 1a-Hypotheken bezeichnet.

Den Kreditbedarf, welcher die Grenze von 60 % des Beleihungswertes übersteigt, müssen Banken auf anderem Wege (z. B. über ihre Kundeneinlagen) refinanzieren. Die höheren Refinanzierungskosten hierfür geben die Kreditinstitute an ihre Kunden weiter. Deshalb erhöht sich ab einer Beleihungshöhe von über 60 % des Beleihungswertes die Zinskondition stufenweise. Somit entscheidet die prozentuale Beleihungshöhe des Beleihungswertes maßgeblich darüber, ob und zu welchen Konditionen der Kredit vergeben wird.

Wussten Sie schon
Banken sprechen im Zusammenhang mit dem Beleihungswert gerne vom sogenannten Beleihungsauslauf (BLA). Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen (inklusive aller Vorlasten) und dem Beleihungswert.
Die Beleihungsgrenze beschränkt die maximale Darlehenshöhe

Liegt die gewünschte Darlehenssumme über der sogenannten Beleihungsgrenze, wird der Kredit nicht gewährt. Die Beleihungsgrenze setzt sich aus dem von der Bank festgelegten Beleihungswert, abzüglich eines von der Bank errechneten Sicherheitsabschlages, zusammen. Die Höhe der Beleihungsgrenze unterscheidet sich je nach Kreditinstitut deutlich. Schlussendlich lässt sich festhalten: Nicht der Beleihungswert limitiert die maximale Kredithöhe, sondern die oftmals niedrigere Beleihungsgrenze.

Weiterführende Informationen hierzu sowie zu den Faktoren, welche darüber hinaus Einfluss auf die Zinskondition haben, erhalten Sie auf unserer Seite aktuelle Bauzinsen.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für meine Eigenheimfinanzierung aufbringen?

Obgleich bei manchen Baukreditgebern eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital (bei sehr guter und sicherer Einkommenssituation) möglich ist, empfehlen wir einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten

bei selbst genutzten Immobilien. Üblich ist, dass Darlehensnehmer zumindest die Kaufnebenkosten (bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision) oder die Baunebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten.

Anstelle von Eigenkapital können Sie ferner weitere Vermögenswerte in Ihre Baufinanzierung einbringen. Detaillierte Informationen hierzu erhalten Sie weiter unten unter dem Punkt zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung.

Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, den Eigenkapitaleinsatz zu verringern, da die Immobilienzinsen steuerlich absetzbar sind. Wir empfehlen Ihnen, diesbezüglich Ihre Steuerberatung zu kontaktieren.

Mithilfe unserer Baufinanzierungsrechner können Sie unkompliziert berechnen, wie sich die Zinskondition bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz verändert: Zinsrechner.

Gerne überprüfen auch wir für Sie, wie sich Ihr Eigenkapital auf die Zinssätze verschiedener Geldinstitute auswirkt und wie hoch der optimale Eigenkapitaleinsatz für Ihr Vorhaben ist.

XPERT-Tipp
Behalten Sie von Ihrem Eigenkapital eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes in der Hinterhand und bringen diese nicht in Ihre Baufinanzierung ein. Als Richtwert gelten 3 bis 5 Nettomonatseinkommen. Kapitalanleger sollten bei ihrer Liquiditätsreserve zudem etwaige Mietausfälle berücksichtigen.
Zu mehr Eigenkapital durch KfW-Kredit, Zwischenfinanzierung, Nachrangdarlehen und Eigenleistung
KfW-Kredit

Immobiliendarlehen lassen sich mit Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kombinieren. Die KfW-Förderung umfasst unterschiedliche Kredite mit vergünstigten Zinskonditionen, welche teilweise sogar Tilgungszuschüsse beinhalten.

Da einige Kreditinstitute Gelder aus KfW-Förderprogrammen als Eigenkapital behandeln und in der Folge Zinsverbesserungen erzielt werden können, sollten Sie die Einbindung von KfW-Fördermitteln schon aus diesem Grund stets prüfen.

Was weitere Vorteile von Förderkrediten für Ihre Baufinanzierung sind, erfahren Sie auf unserer Seite KfW-Förderung.

Zwischenfinanzierung

Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben und bereits bestehendes Wohneigentum parallel zu veräußern? Oder Sie möchten ein Haus bauen und die Auszahlung Ihrer Kapitallebensversicherung steht in Kürze an? Dann bietet es sich an, mithilfe einer Zwischenfinanzierung bereits das Eigenkapital in die neue Baufinanzierung einzubringen, welches Ihnen erst in naher Zukunft zur Verfügung stehen wird. Das Kapital aus der Zwischenfinanzierung wird in diesem Fall wie Eigenkapital behandelt und verbessert entsprechend Ihre Zinskondition. Zwischenfinanzierungen sind endfällige (tilgungsfreie) Hypothekenkredite mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen können Sie jederzeit zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen sind für Finanzunternehmen mit einem erhöhten Risiko verbunden, da die Grundschuld nicht an erster Rangstelle in Abteilung III des Grundbuches eingetragen wird. Die Grundschuld wird entweder nachrangig eingetragen oder das Darlehen wird ohne Eintragung einer Grundschuld blanko vergeben. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, entscheidet die Rangstelle im Grundbuch allerdings darüber, in welcher Reihenfolge die Forderungen der Darlehensgeber befriedigt werden. Demgemäß ist das Kreditausfallrisiko für Gläubiger von Nachrangdarlehen (mit oder ohne dinglicher Absicherung) größer. Für dieses erhöhte Risiko verlangen die Darlehensgeber von Nachrangdarlehen höhere Zinskonditionen.

Da einige Finanzierungsgeber Kapital aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital bewerten, kann es fallbedingt sinnvoll sein, mithilfe eines Nachrangdarlehens mehr Eigenkapital zu simulieren. Durch die verbesserte Eigenkapitalquote wird der Beleihungsauslauf reduziert und gegebenenfalls die nächste Konditionsstufe erreicht, wodurch die Zinskondition des vorrangigen Darlehens verbessert würde. Obwohl die Zinssätze von Nachrangdarlehen relativ hoch sind, kann die herbeigeführte Zinsverbesserung bei dem vorrangigen Hauptdarlehen zu einem günstigeren Mischzins (Zinssatz aus vorrangigem und nachrangigem Darlehen) Ihrer Baufinanzierung führen.

Eigenleistung

Kreditnehmern bietet sich die Möglichkeit, beim Bau des Eigenheimes oder bei Modernisierungsmaßnahmen selbst mitzuwirken oder Freunde und Verwandte mitwirken zu lassen. Ohne besondere handwerkliche Qualifikation können einfache Arbeiten, wie etwa das Verlegen von Laminat oder Fliesen, Malerarbeiten sowie Tapezierarbeiten selbst übernommen werden.

Die durch Eigenleistungen (umgangssprachlich Muskelhypothek genannt) eingesparten Lohnkosten der Handwerksbetriebe honorieren die meisten Kreditgeber, indem sie diese bis zu einer gewissen Höhe als Eigenkapitaleinsatz ansetzen. Die Höchstgrenze für das Einbringen von Eigenleistungen ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.

Ohne handwerklichen Qualifikationsnachweis sind Eigenleistungen üblicherweise zwischen 10.000 und 30.000 Euro anrechenbar. Mit Nachweis der Qualifikation akzeptieren Banken vereinzelt Eigenleistungen sogar bis zu 30 % der gesamten Finanzierungskosten.

Bei engen Kreditentscheidungen aufgrund von wenig Eigenkapital können Eigenleistungen zu einem positiven Entscheid verhelfen. Zudem können Eigenleistungen eine Konditionsverbesserung herbeiführen.

Beachten Sie
Erbringen Sie Arbeiten in Eigenleistung, müssen Sie Material hierfür selbst einkaufen. Dementsprechend können Sie nur die eingesparten Lohnkosten der Handwerker als Eigenkapitaleinsatz ansetzen und nicht die Materialkosten. Des Weiteren können die eingesparten Lohnkosten nicht in beliebiger Höhe angegeben werden. Vielmehr müssen sie anhand eingeholter Kostenvoranschläge oder einer Kostenaufstellung vom Architekten belegt werden.

Zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung

Mithilfe von Zusatzsicherheiten (nicht liquiden Vermögenswerten) können Darlehensnehmer die Zinskondition ihrer Baufinanzierung deutlich verbessern. Denn durch das Einbringen von Zusatzsicherheiten sinkt das Forderungsausfallrisiko der Bank.

Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und wird für die Bank eine Verwertung (Zwangsversteigerung) der Immobilie erforderlich, ist der Erlös selten ausreichend hoch, um davon die Restschuld sowie weitere entstandene Kosten begleichen zu können. In der Folge bleibt ein Teil der Forderung für die Kreditanstalt häufig uneinbringlich. Zusätzliche Sicherheiten erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass im Fall der Verwertung sämtliche Forderungen der Bank beglichen werden. Die Zinskondition verbessert

sich dementsprechend. Insbesondere weitere Immobilien kommen als Zusatzsicherheit infrage. Allerdings sollten diese Immobilien entweder lastenfrei sein oder die aktuelle Beleihungshöhe sollte eine zusätzliche Beleihung erlauben. Ebenso wirkt sich der im Grundbuch zur Verfügung stehende Rang auf den Zinsvorteil aus. Ist der erste Rang bereits belegt, fällt der Zinsvorteil geringer aus.

Weiterhin eignen sich kapitalbildende Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Guthaben auf Festgeldkonten sowie Wertpapiere als Zusatzsicherheiten. Aufgrund der Kursschwankungen nehmen Hypothekenbanken bei Wertpapieren jedoch einen satten Risikoabschlag vor. Das heißt, diese Vermögenswerte werden üblicherweise mit rund 60 % ihres Kurswertes bewertet.

Was kann ich mir leisten? Die maximale Darlehenssumme berechnen

Für die Berechnung des maximalen Kreditbetrages stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Für beide benötigen Sie Ihre vorher kalkulierte monatliche Belastbarkeit. Wenn Sie die Höhe Ihres einzusetzenden Eigenkapitals noch nicht genau abschätzen können, Sie aber bereits eine grobe Vorstellung Ihres möglichen Zins- und Tilgungssatzes haben, empfehlen wir Ihnen folgende Formel:

Baufinanzierung: Berechnung der maximalen Darlehenssumme, Formel

Sollten Sie noch keine Vorstellung von dem möglichen Zins- und Tilgungssatz Ihrer Baufinanzierung haben, empfehlen wir Ihnen alternativ unseren Budgetrechner. Unabhängig davon, ob Sie bereits eine Vorstellung von der Höhe Ihres zur Verfügung stehenden Eigenkapitals haben oder nicht, ermittelt der Budgetrechner anhand eines beispielhaften Zinssatzes den maximal möglichen Darlehensbetrag sowie den maximalen Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten werden bei diesem Online-Rechner als 10 %-ige Pauschale berücksichtigt.

Beachten Sie
Mit der abgebildeten Formel wird der maximale Darlehensbetrag errechnet und nicht der maximale Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten müssten dementsprechend ebenso von dem ermittelten Betrag bestritten werden.
Kaufnebenkosten: Diese Nebenkosten müssen Sie beim Hauskauf oder Wohnungskauf berücksichtigen

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, InfografikNebenkosten, die beim Erwerb oder Bau von Wohneigentum anfallen, werden häufig unterschätzt. Leider bleibt es nicht nur bei dem Kaufpreis oder den Erstellungskosten einer Immobilie. Wie auf der Infografik dargestellt, fallen eine ganze Reihe weiterer Kosten an, die mit dem Erwerb von Wohneigentum einhergehen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Standort der Immobilie. Unserer Übersicht können Sie entnehmen, welche Steuersätze die einzelnen Bundesländer für die Grunderwerbsteuer erheben.

Grunderwerbsteuer: Steuersätze der verschiedenen Bundesländer, ÜbersichtMöchten Sie ein Haus finanzieren und bekommen dieses beispielsweise für 250.000 Euro zum Kauf angeboten, belaufen sich die Kaufnebenkosten auf 13.750 bis 39.000 Euro.

Wie Sie sehen, entstehen beim Kauf oder Bau einer Immobilie verschiedenartige Nebenkosten in erheblichem Umfang, welche Sie bei der Planung auf jeden Fall berücksichtigen sollten. Bei der Kalkulation Ihrer maximalen Darlehenssumme sollten von daher sowohl der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten, als auch die Kaufnebenkosten bzw. die Baunebenkosten Berücksichtigung finden.

Bei den Kaufnebenkosten wird zwischen den obligatorischen (Nebenkosten, die unbedingt anfallen) und flexiblen Nebenkosten unterschieden

Zu den obligatorischen Kaufnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
  • Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
  • Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)

Zu den flexiblen Kaufnebenkosten zählen:

  • Maklerprovision (ca. 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises)
  • Finanzierungsnebenkosten
  • Umzugskosten
Beachten Sie
Pauschal lassen sich die Erwerbsnebenkosten mit 5,5 % bis 15,6 % des Kaufpreises beziffern. Bei einem Bauvorhaben machen die Baunebenkosten sogar rund 20 % der gesamten Baukosten aus.
Der vermeintliche Tipp mit der Grunderwerbsteuer

Viele Notare geben Verbrauchern im Beurkundungstermin den „Tipp“, Kosten für Möbel (wie zum Beispiel eine Einbauküche) im Kaufvertrag separat auszuweisen, um auf diese Kosten keine Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Bedauerlicherweise lassen Notare bei ihrer Empfehlung außer Acht, dass sich hierdurch die Zinskondition der Baufinanzierung oftmals verschlechtert. Dies kommt dadurch zustande, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis sinkt, der Darlehensbedarf jedoch unverändert hoch bleibt (schließlich müssen die separat ausgewiesenen Möbel noch immer mitfinanziert werden). Bei gleichem Kapitalbedarf muss die Immobilie nun aus Bankensicht höher beliehen werden, da Kosten für Möbel den Wert der Immobilie nicht erhöhen. In der Folge erhöht sich häufig die Zinskondition und die gut gemeinte Empfehlung des Notars kommt einem letztendlich teuer zu stehen.

Um die ursprüngliche Zinskondition aufrechtzuerhalten, müssten Verbraucher nun entsprechend mehr Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuern. Dies ist für viele Verbraucher allerdings nicht möglich.

Sollten Sie beabsichtigen, Kosten für Möbel im Kaufvertrag separat ausweisen zu lassen, sprechen Sie uns bitte hierzu an. Gerne errechnen wir für Sie, ob sich dies in Ihrem ganz konkreten Fall finanziell rechnet oder nicht.

Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie unkompliziert ermitteln, wie hoch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer voraussichtlich ausfallen werden.

Baufinanzierung Schritt 2: FinanzierungsartenBaufinanzierung Schritt 2: FinanzierungsartenBaufinanzierung Schritt 2: FinanzierungsartenBaufinanzierung Schritt 2: Finanzierungsarten
In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung
Schritt 2.

Die richtige Kreditform für Ihre Baufinanzierung wählen – Welche Finanzierungsarten gibt es?

Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Auf dem Markt gibt es aktuell viele verschiedene Darlehensformen und Möglichkeiten. Dabei werden Anbieter nicht müde, immer neue Begriffe für ein und dasselbe Produkt zu kreieren. Oder es werden vorhandene Produkte miteinander kombiniert. Die Basis der Darlehensarten, aus denen sich die neuen Formen entwickeln, ist im Grundsatz allerdings gleich geblieben. Bevor Sie mit der Suche nach der günstigsten „Baufi“ (wie die Kreditfinanzierung umgangssprachlich häufig genannt wird) starten, sollten Sie sich mit den Besonderheiten der verschiedenen Finanzierungsarten vertraut machen.

Es wird zwischen den folgenden Hauptkreditarten unterschieden:

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen: Entwicklung von Zinsanteil und Tilgungsanteil innerhalb der Rate, DiagrammDas klassische Annuitätendarlehen ist in Deutschland die beliebteste Form der Baufinanzierung. Die Annuität bezeichnet den Gesamtbetrag (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung), welchen Sie jährlich an den Kreditgeber zahlen. Diese Zahlung erfolgt in der Regel in Form von monatlichen Raten. Während der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsdauer bleibt die Höhe der monatlichen Raten unverändert. Sie erhalten folglich eine hohe Planungssicherheit, zumal Sie für den Zeitraum der Zinsfestschreibung mit derselben monatlichen Belastung kalkulieren können.

Mit Ablauf der Zinsbindung werden die Karten Ihrer Finanzierung neu gemischt. Bei Vertragsabschluss in einer Niedrigzinsphase besteht die Wahrscheinlichkeit, dass der Zinssatz für die in Zukunft liegende Anschlussfinanzierung höher ausfallen wird.

Banken rechnen solch eine mögliche zukünftige Zinserhöhung in ihre Haushaltsrechnung ein. Je nach Kreditinstitut werden dabei unterschiedliche Sicherheitsaufschläge für die Restschuld nach Auslauf der Zinsfestschreibung angesetzt.

Wie im Diagramm veranschaulicht, verändert sich mit zunehmender Laufzeit der Anteil der Zinsen und der Tilgung innerhalb der Rate gegenläufig. Der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld beglichen. Am Ende der Gesamtlaufzeit (nicht Zinsfestschreibung) ist der Kredit vollständig abbezahlt.

Für wen ist das Annuitätendarlehen geeignet?

Dieses Tilgungsdarlehen eignet sich für alle Personen, die eine hohe Planungssicherheit bei geringem Zinsrisiko wünschen.

Hier erhalten Sie weiterführende Informationen zum Annuitätendarlehen.

XPERT-Tipp
Wir empfehlen, in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Dadurch reduzieren Sie die Restschuld, welche bei der Folgefinanzierung von einer möglichen Zinserhöhung betroffen wäre.
Endfälliges Darlehen

Endfälliges Darlehen, auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt, im zeitlichen Verlauf, DiagrammEin endfälliges Darlehen (auch Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, Zinszahlungsdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen genannt) bezeichnet einen Kredit, welchen Sie mit einer einzelnen Zahlung am Ende der Laufzeit vollständig tilgen.

Wie das Diagramm aufzeigt, sind während der Laufzeit für das endfällige Darlehen ausschließlich Zinsen zu zahlen. Die einmalige Tilgung am Laufzeitende erfolgt durch ein Tilgungsersatzprodukt (wie beispielsweise eine Kapitallebensversicherung oder einen zugeteilten Bausparvertrag), in welches zuvor regelmäßig einbezahlt wurde oder mithilfe einer bestehenden Kapitalanlage.

Da bei endfälligen Darlehen die Restschuld nicht durch regelmäßige monatliche Tilgungsleistungen sukzessive reduziert wird, bleibt die kontinuierliche Absenkung der Zinskosten aus. Dementsprechend sind die Gesamtzinskosten höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen.

Für wen ist das endfällige Darlehen geeignet?

Endfällige Darlehen können sich insbesondere für Verbraucher eignen, die ihre Immobilie als Kapitalanlage vermieten oder verpachten möchten. Die Kosten des Kapitaldienstes (Darlehenszinsen) können gegen die Mieteinnahmen gerechnet werden und die in Summe höhere Zinslast kann eine Verringerung der Steuerlast zur Folge haben.

Informieren Sie sich hier im Detail über ein endfälliges Darlehen.

XPERT-Tipp
Stellen Sie die möglichen Steuervorteile den höheren Darlehenskosten gegenüber und kalkulieren Sie mithilfe Ihrer Steuerberatung, ob sich diese Darlehensvariante für Sie rechnet oder nicht.
Variables Darlehen

Ein variables Darlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens. Das „Variable“ an dieser Kreditart ergibt sich durch den Wegfall der Zinsbindung. Der Zinssatz orientiert sich während der Laufzeit am aktuellen Marktzins auf dem Geldmarkt und wird üblicherweise quartalsweise angepasst.

Dank einer dreimonatigen Kündigungsfrist kann flexibel gekündigt werden. Insofern ist es möglich, die Restschuld von variablen Darlehen teilweise oder vollständig, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, zu begleichen. Zudem lässt sich ein variables Darlehen bei Bedarf in ein Darlehen mit langfristiger Zinsfestschreibung umwandeln.

Das Risiko eines variablen Darlehens besteht in der Unsicherheit, wie sich die Zinsentwicklung in der Zukunft darstellt.

Indem Kreditinstitute Zinserhöhungen zeitnah an ihre Kunden weitergeben, können sich die Finanzierungskosten kurzfristig erhöhen.

Für wen ist das variable Darlehen geeignet?

Variable Darlehen sind sinnvoll, wenn Sie den Kreditbetrag lediglich für einen kurzen Zeitraum benötigen. Rechnen Sie in absehbarer Zeit mit einer Erbschaft oder einem anderen größeren Geldzufluss, kann ein variables Darlehen als Übergangsfinanzierung dienen.

Informieren Sie sich hier detailliert über ein variables Darlehen.

XPERT-Tipp
In Ihrem Kreditvertrag sollte klar formuliert werden, wann Anpassungen an den Marktzins erfolgen. Andernfalls würde bei steigenden Marktzinsen die Zinskondition zeitnah angepasst, wohingegen bei fallenden Marktzinsen zeitverzögert angeglichen würde.
Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens. Im Gegensatz zu einem klassischen Annuitätendarlehen, bei dem am Ende der Zinsbindung eine Restschuld anschlussfinanziert werden muss, erübrigt sich die Anschlussfinanzierung bei einem Volltilgerdarlehen.

Grund dafür ist, dass bei einem Volltilgerdarlehen die Sollzinsbindung über die Gesamtlaufzeit des Kredites vertraglich vereinbart wird. Das heißt, Zinsbindung und Darlehenslaufzeit stimmen zeitlich überein. Durch diesen Umstand eliminieren Sie das Zinsrisiko vollständig.

Es gibt keine Folgefinanzierung und kein Zinsänderungsrisiko. Sie können mit einer gleichbleibenden Rate über die gesamte Kreditlaufzeit kalkulieren (Volltilgungsrechner).

Für wen ist das Volltilgerdarlehen geeignet?

Das Volltilgerdarlehen ist für Immobilienkäufer und Bauherren geeignet, welche 100%ige Zinssicherheit bei der Baufinanzierung suchen.

Hier erhalten Sie weiterführende Informationen zum Volltilgerdarlehen.

Einen Überblick über diese und weitere Darlehensformen sowie weiterführende Informationen erhalten Sie auf unserer Übersichtsseite Darlehensarten.

Förderkredite können Zinsvorteile bringen

Finanzierungsbausteine richtig miteinander kombinieren.

Im Zuge der Wahl der richtigen Finanzierungsform können zusätzliche Finanzierungsbausteine helfen, Kosten einzusparen. Verschiedene Darlehensarten lassen sich unkompliziert mit Programmen der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kombinieren. Die KfW-Förderung umfasst unterschiedliche Kredite mit vergünstigten Zinssätzen für begrenzte Fördersummen. Ein KfW-Kredit kann der Finanzierung als Baustein unproblematisch hinzugefügt werden. Zudem beinhalten einige Kreditprogramme Tilgungszuschüsse, wodurch die Kosten der Gesamtfinanzierung mitunter deutlich sinken. Gefördert werden unter anderem der Kauf, der Bau, die Modernisierung, die Sanierung und der Umbau von Wohneigentum. Auf unserer Seite KfW-Förderung erhalten Sie eine Übersicht über die aktuellen Förderprogramme der KfW.

Lohnen sich Bausparprodukte zur Zinssicherung in einer Baufinanzierung?

Bausparen ist ein beliebter Finanzierungsbaustein zur Absicherung des Zinssatzes innerhalb einer Baufinanzierung. Dabei kann der Bausparvertrag als Tilgungsersatz oder als Tilgungsergänzung für das Immobiliendarlehen dienen.

Bausparen als Tilgungsersatz

Konstantdarlehen: Tilgungsfreie Vorfinanzierung und Bauspardarlehen, Bausparvertrag als Tilgungsersatz, InfografikErfolgt Bausparen als Tilgungsersatz in Verbindung mit einem endfälligen Vorausdarlehen, wird von einem Konstantdarlehen gesprochen. Ein Konstantdarlehen ist somit eine Kombination aus tilgungsfreier Sofortfinanzierung und Bausparvertrag. Unsere Infografik veranschaulicht beispielhaft die Funktionsweise eines solchen Konstantdarlehens. 

Da es sich bei der Vorfinanzierung um ein endfälliges Darlehen (hier mit 15 Jahren Zinsbindung) handelt, erfolgt keine Tilgungsleistung. Stattdessen wird ein vereinbarter Sparbetrag monatlich in den Bausparvertrag eingezahlt und ein Bausparguthaben aufgebaut. 

Nach 15 Jahren wird der Bausparvertrag in diesem Beispiel zuteilungsreif und das Bauspardarlehen kann abgerufen werden. Das Vorausdarlehen wird mithilfe des bislang angesparten Bausparguthabens teilweise getilgt. Die verbleibende Restschuld wird als Bauspardarlehen anschlussfinanziert.

Zumal mit Abschluss des Bausparvertrages die Zinskondition für das zukünftige Bauspardarlehen (die Anschlussfinanzierung in 15 Jahren) vereinbart wird, ist der Zinssatz bei dieser Finanzierungsvariante über die gesamte Finanzierungslaufzeit von 30 Jahren gesichert.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen als Tilgungsersatz erhalten Sie auf unserer Seite Konstantdarlehen.

Weiterführende Informationen zum Thema Bausparen als Tilgungsergänzung erhalten Sie auf unserer Seite Bausparvertrag.

Bausparen als Tilgungsergänzung

Bausparvertrag als Zinssicherung für Annuitätendarlehen, Bausparen als Tilgungsergänzung, InfografikErfolgt Bausparen als Tilgungsergänzung, wird der Bausparvertrag in Verbindung mit einem klassischen Annuitätendarlehen abgeschlossen. Als Bausparsumme wird die voraussichtliche Restschuld (gemäß Tilgungsplan) nach Ablauf der Sollzinsbindung des annuitätischen Darlehens vereinbart. Durch den Bausparvertrag erhält der Bausparer Anspruch auf ein späteres Bauspardarlehen (eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu bereits jetzt vereinbarten Zinskonditionen). Die Infografik veranschaulicht diese Zusammenhänge.

Erfahrungsgemäß lohnt sich ein Bausparmodell, rein finanziell gesehen, in vielen Fällen nicht. Insbesondere bei Bausparverträgen als Tilgungsergänzung zur Zinssicherung kommt es zu einer Doppelbelastung (einerseits die Zins- und Tilgungsbelastung des Annuitätendarlehens und andererseits die Ansparrate des Bausparvertrages). Hinzu kommt die Abschlussgebühr in Höhe von 1 % bis 1,6 % der Bausparsumme.

Des Weiteren kann das Bausparen ein zusätzliches Finanzierungsrisiko mit sich bringen. Teilen Bausparkassen das Bauspardarlehen nicht rechtzeitig zu, muss die Ablöse des endfälligen Sofortdarlehens (bei Bausparen als Tilgungsersatz) bzw. des annuitätischen Darlehens (bei Bausparen als Tilgungsergänzung) zwischenfinanziert werden. Diese Zwischenfinanzierung wäre wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden. Nichtsdestotrotz kann das Bausparen für den sicherheitsbewussten Verbraucher oder den Kapitalanleger durchaus einen geeigneten und gegebenenfalls steuerlich sinnvollen Finanzierungsbaustein darstellen. Überdies eröffnen die unbegrenzten Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Bauspardarlehen eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung.

Baufinanzierung Schritt 3: Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten?Baufinanzierung Schritt 3: Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten?Baufinanzierung Schritt 3: Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten?Baufinanzierung Schritt 3: Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten?
In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung
Schritt 3.

Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten?

Sollzinsbindung: Was ist die optimale Dauer der Zinsfestschreibung?

Sollzinsbindung: Beispielhafter Zinsverlauf mit Zinsfestschreibungen über jeweils 10 Jahre, InfografikDie optimale Dauer der Zinsbindung ist für jedes individuelle Vorhaben unterschiedlich und von Ihrer Risikobereitschaft abhängig. Sie selbst können bestimmen, wie lange die Zinskondition für Ihren Wohnungskredit festgeschrieben werden soll. Die meisten Darlehensgeber bieten Zinsbindungsfristen in einer Spanne von 5 bis 20 Jahren an. Möglich sind jedoch Zinsbindungen zwischen 1 und 40 Jahren.

Wenn Sie für Ihre Immobilienfinanzierung keine Volltilger-Variante gewählt haben, also keine Zinsfestschreibung über die gesamte Darlehenslaufzeit, wird bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit Auslauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung erforderlich (siehe Infografik).

Bitte bedenken Sie, dass eine Anschlussfinanzierung immer mit einem Zinsänderungsrisiko einhergeht. Daher sollte die Restschuld am Ende der Zinsbindung möglichst gering ausfallen.
Mit unserem Tilgungsrechner können Sie die voraussichtliche Restschuld zum Ende der gewünschten Sollzinsbindung ermitteln.

XPERT-Tipp
Wir empfehlen, insbesondere in Niedrigzinsphasen, Zinsbindungen von mindestens 15 bis 20 Jahren zu wählen. Dadurch verringern Sie das Risiko, bei der Folgefinanzierung in eine Zinsfalle mit deutlich erhöhtem Zins zu tappen und folglich eine höhere monatliche Rate abführen zu müssen.
Allerdings gilt es dabei zu beachten: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinsaufschlag.
Wussten Sie schon
Wird der Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, wird dieser auch als gebundener Sollzins, gebundener Sollzinssatz oder Festzinssatz bezeichnet. Das Gegenteil stellt der veränderliche Sollzinssatz dar. Auf ihn treffen wir unter anderem bei variablen Darlehen oder bei Dispositionskrediten von Girokonten.

Tilgung: Welchen Tilgungssatz sollte ich für meinen Immobilienkredit wählen?

Tilgung: Einfluss von Tilgungssatz auf Darlehenslaufzeit und Zinskosten, InfografikDer Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung. Wie lange Sie Ihre Schulden zurückzahlen, hängt maßgeblich davon ab, auf welche anfängliche Tilgungshöhe Sie sich bei Vertragsabschluss mit Ihrem Kreditgeber einigen.

Die für Ihr Vorhaben optimale Tilgungsrate ergibt sich aus der richtigen Balance zwischen Ihrer monatlichen Belastbarkeit und dem Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sein möchten oder müssen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller wird der Bankkredit zurückgeführt und desto niedriger fallen die Gesamtzinskosten aus. Sehen Sie hierzu unsere Infografik.

Tilgung: Tilgungssätze für unterschiedliche Darlehenslaufzeiten bei verschiedenen Zinssätzen, TabelleDie Rate Ihres Annuitätendarlehens setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Durch die monatlichen Tilgungszahlungen und die daraus resultierende Reduzierung der Restschuld nimmt der Zinsanteil im Laufe der Zeit ab und der Tilgungsanteil in gleichem Maße zu. Dies ist auch der Grund, weshalb von einer anfänglichen Tilgung gesprochen wird.

Unserer Tabelle können Sie entnehmen, welche Tilgungssätze erforderlich sind, um bei verschiedenen Zinsniveaus innerhalb einer Wunsch-Darlehenslaufzeit Schuldenfreiheit zu erlangen.

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie unkompliziert ermitteln, wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf die Laufzeit, Restschuld und auf die Gesamtkosten des Immobilienkredites auswirken.

Beachten Sie
Am 21.03.2016 ist das deutsche Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Seitdem kommt der Tilgung eine noch größere Bedeutung zu. Sollte die Rückzahlung des Darlehens nicht vor Renteneintritt abgeschlossen sein, muss ebenso im Rentenalter die Kapitaldienstfähigkeit gegeben sein. Das heißt, die Rente muss ausreichend hoch sein, um daraus die Kosten der Lebenshaltung sowie die monatlichen Kreditraten bestreiten zu können. Ist dies nicht der Fall, müssen Hauskredite bis zum Renteneintritt zurückgeführt werden.
Der Tilgungslücke in Niedrigzinsphasen entgegenwirken

Entwicklung der Tilgungsrate bei Annuitätendarlehen, InfografikHaben Sie Ihr Darlehen zu einem niedrigen Zinssatz abgeschlossen und wählen eine niedrige Tilgungsrate, fällt die Zinskostenersparnis geringer aus, als dies bei einem hohen Zinssatz der Fall wäre. Diesen Zusammenhang veranschaulicht unsere Infografik.

In der Grafik haben wir einen beispielhaften anfänglichen Tilgungssatz von 1,0 % gewählt. Dieser gilt sowohl für die Hochzinsphase als auch für die Niedrigzinsphase. Der Zinssatz beträgt 5,0 % in der Hochzinsphase und 2,0 % in der Niedrigzinsphase.

Bis zum Ende der Darlehenslaufzeit kehren sich der Zins- und der Tilgungsanteil innerhalb der Rate um. In Hochzinsphasen ist die Tilgungsleistung zum Ende der Darlehenslaufzeit deutlich höher als in Niedrigzinsphasen, da der Tilgungsanteil in einer höheren Rate (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung) mehr „Raum zur Ausdehnung“ erhält. Bei gleich hoher anfänglicher Tilgung verlängert sich die Darlehenslaufzeit (bis zur vollständigen Rückzahlung) in Niedrigzinsphasen dementsprechend deutlich.

Dieser sogenannten Tilgungslücke können Sie entgegenwirken, indem Sie während einer Niedrigzinsphase eine höhere anfängliche Tilgung wählen. Dadurch reduzieren Sie die Tilgungslücke und geben dem Tilgungsanteil mehr „Ausdehnungsspielraum“. In der Folge verkürzt sich die Darlehenslaufzeit signifikant und die Gesamtzinskosten Ihrer Baufinanzierung werden reduziert.

XPERT-Tipp
Je niedriger der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ist, desto höher sollten Sie Ihren anfänglichen Tilgungssatz wählen. Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, kann eine niedrigere Tilgung einen steuerlichen Vorteil mit sich bringen. In diesem Fall empfiehlt es sich, vor dem Finanzierungsabschluss eine Steuerberatung zurate zu ziehen.

Sondertilgung

Sondertilgung: Zinskosten reduzieren und Darlehenslaufzeit verkürzen, InfografikErwarten Sie zukünftig beispielsweise Bonuszahlungen, eine Gehaltserhöhung, die Auszahlung einer Versicherung oder eine Erbschaft, sollten Sie sich die Möglichkeit von Sondertilgungen in Ihre Baufinanzierung aufnehmen lassen.
Bei Sondertilgungen handelt es sich um außerplanmäßige Rückzahlungen, die Sie neben Ihrer regelmäßigen monatlichen Rate tätigen können. Sondertilgungen senken die Restschuld Ihrer Baufinanzierung. In der Folge verkürzt sich die Darlehenslaufzeit und die Zinskosten werden reduziert (siehe Infografik).

Durch die verringerte Restschuld verschiebt sich das Verhältnis von Tilgungsanteil und Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate. Der Tilgungsanteil erhöht sich und der Zinsanteil sinkt. Die Höhe der Rate bleibt dagegen unverändert (siehe Diagramm).

In welcher Höhe kann ich Sondertilgungen vereinbaren?

Sondertilgung: Zinskosten einsparen, DiagrammEs steht jeder Bank frei, Sondertilgungsrechte anzubieten. Sondertilgungen erhöhen den Verwaltungsaufwand der Bank und schmälern ihren Gewinn. Daher gewährt nicht jedes Kreditinstitut diese Option. Bei Geldhäusern, die Sondertilgungen offerieren, kann in der Regel zwischen 1 und 5 % pro Jahr (in Bezug auf die ursprüngliche Darlehenssumme) gewählt werden. Vereinzelt bieten Banken Sondertilgungsoptionen sogar bis zu 10 % jährlich an. Bei manchen Darlehensgebern gehören diese Rechte bereits zum Angebot. Andere Anbieter verlangen hierfür einen moderaten Zinsaufschlag von rund 0,05 % für eine jährliche Option in Höhe von 5 %. Wurden Sondertilgungsrechte vereinbart, können Sie das Recht üblicherweise einmal pro Jahr ausüben. Mit Ablauf der Zinsfestschreibung Ihres Darlehens können Sie in beliebiger Höhe sondertilgen.

XPERT-Tipp
Wenn sich für Sie die Möglichkeiten von Sondertilgungen voraussichtlich in der Zukunft ergeben, sollten Sie sich diese Option unbedingt sichern. Die Gesamtkosten von Eigenheimfinanzierungen lassen sich dadurch deutlich reduzieren. Wenn Sie sich unsicher sind, wie sich Sondertilgungen auf Ihre Finanzierung auswirken, errechnen wir Ihnen gerne die möglichen Ersparnisse in Ihrem ganz konkreten Fall. Alternativ können Sie diese ganz einfach mit unserem Tilgungsrechner mit Sondertilgung ermitteln.

Wechsel des Tilgungssatzes

Einige Banken bieten die Möglichkeit von kostenfreien Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit an. Dadurch erhalten Sie mehr Flexibilität bei der Rückzahlung. Ändert sich zum Beispiel unvorhergesehen Ihre finanzielle Situation zum Negativen, könnten Sie durch ein Herabsetzen des Tilgungssatzes Ihre monatliche Rate reduzieren und an Ihre neue Lebenssituation anpassen.

Umgekehrt könnten Sie den Tilgungssatz bei einer Gehaltserhöhung anheben. In der Folge würde die Rückzahlung des Kredites beschleunigt und die Gesamtzinslast reduziert.

Auch wenn Ihr Kreditgeber diese Option nicht kostenlos zur Verfügung stellt, kann es sich durchaus lohnen, hierfür einen kleinen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen oder einen überschaubaren Betrag einmalig zu zahlen.

Bereitstellungszinsen

Bei Krediten berechnen Finanzinstitute nicht nur auf bereits ausgezahlte Darlehenstranchen Zinsen. Ruft ein Kunde nach Vertragsunterzeichnung das Darlehen später oder nur teilweise ab, veranschlagen Banken Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen bzw. ausgezahlten Darlehensteil. Diese Situation tritt insbesondere bei Bauvorhaben auf, bei denen das Darlehen nach Baufortschritt ausgezahlt wird.

Laut Darlehensgebern sollen die Bereitstellungszinsen den Zinsverlust ausgleichen, der ihnen durch noch nicht ausgezahlte Kreditteile entsteht. Bereitstellungszinsen belaufen sich für gewöhnlich auf 0,25 % pro Monat beziehungsweise 3 % pro Jahr und können die Kreditkosten um mehrere Tausend Euro erhöhen. Sie können mit Ihrem zukünftigen Kreditgeber eine bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) vereinbaren. Einen Zeitrahmen von 2 Monaten stellen die meisten Anbieter

kostenfrei zur Verfügung. Für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten (3 bis 24 Monate) werden überwiegend Zinsaufschläge berechnet.

Stellen Sie einen Zinsaufschlag den Bereitstellungszinsen, welche voraussichtlich zu zahlen wären, gegenüber und errechnen Sie, ob sich die Inanspruchnahme einer bereitstellungszinsfreien Zeit für Sie lohnt oder nicht.

Beachten Sie
Bereitstellungszinsen erheben Banken nur für die Dauer der Inanspruchnahme und lediglich auf noch nicht abgerufene Darlehensteile. Zinsaufschläge für bereitstellungszinsfreie Zeiten hingegen gelten für die gesamte Darlehenssumme und über den gesamten Zeitraum der Sollzinsbindung.

Baufinanzierung: Zinsen werden durch diese Faktoren beeinflusst

Bauzinsen: Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz, SchaubildEine Vielzahl von Faktoren beeinflusst den Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung. Auf einige Faktoren können Sie einwirken, auf andere wiederum nicht. Welche Einflüsse im Einzelnen auf die Zinsen Ihrer Baufinanzierung wirken, können Sie unserem Schaubild entnehmen.

Detaillierte Erläuterungen zu den Faktoren und deren Einflussnahme erhalten Sie auf unserer Seite Bauzinsen unter dem Punkt: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Wussten Sie schon
Der Marktzins für Baufinanzierungen orientiert sich vorwiegend an den Renditen von Pfandbriefen. Daher hat die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt einen maßgeblichen Einfluss auf die Immobilienzinsen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auf unserer Seite Bauzinsen.

Diese 11 größten Fehler bei der Baufinanzierung sollten Sie vermeiden

1. Darlehenskosten sind zu hoch

Wohneigentum ist verlockend. Dennoch sollten Verbraucher ihre Grenzen kennen. Trotz Wohnimmobilie werden Sie auch zukünftig verreisen wollen und Kosten der normalen Lebenshaltung haben. Deshalb sollte Ihre monatliche Belastung für Baufinanzierung und Bewirtschaftungskosten 40 % Ihres Haushaltsnettos nicht übersteigen.

2. Zu wenig Eigenkapital

Je weniger Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto höher sind die Zinsaufschläge der Banken. Sollte die Immobilie verkauft werden müssen, besteht die Gefahr, dass mit dem Verkaufserlös die Restschuld nicht vollständig beglichen werden kann.

3. Nebenkosten werden unterschätzt

Viele Verbraucher vergessen bei ihrer Planung die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten. Da die Kaufnebenkosten mittlerweile 5,5 bis 15,6 % (für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision) des Kaufpreises betragen und die Baunebenkosten etwa 20 % der gesamten Baukosten ausmachen, sollten sie unbedingt mit einkalkuliert werden. Berechnen Sie unkompliziert mit unserem Nebenkostenrechner, wie hoch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer voraussichtlich ausfallen werden.

4. Keine Rücklagen

Es sollte immer eine finanzielle Rücklage für Unvorhergesehenes (wie etwa Reparaturen und Renovierungen) geben bzw. eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Die Frage ist nicht ob Reparaturen erforderlich werden, sondern wann. Als Richtwert für eine Rücklage gelten 3 – 5 Nettomonatseinkommen. Parallel sollte als Instandhaltungsrücklage monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beiseitegelegt werden.

5. Teure Nachfinanzierung

Die Kosten für Erschließung, Einrichten der Baustelle, Hausanschlüsse und Bodengutachten sind oftmals nicht im Festpreis des Bauvorhabens enthalten. Werden diese Kosten nicht in der Kostenaufstellung berücksichtigt, wird eine Nachfinanzierung unumgänglich. Ebenso sollten bei der Finanzierungsplanung folgende Statistiken berücksichtigt werden:

  • 30 % der Bauvorhaben verteuern sich um rund 10 %
  • 20 % der Bauvorhaben verteuern sich um rund 20 %
  • 10 % der Bauvorhaben verteuern sich um rund 30 %
  • 25 % der Bauvorhaben verzögern sich um rund 3 Monate
6. Tilgung ist zu niedrig

Auch wenn Bankhäuser vereinzelt eine anfängliche Mindesttilgung von nur 1 % verlangen und dies zu einer höheren Kreditsumme verleitet, sollten Sie – wenn möglich – einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 % wählen. Mit der Anschlussfinanzierung könnte ansonsten, sollte das Zinsniveau zwischenzeitlich deutlich gestiegen sein, die Restschuld erdrückend werden. Je höher die Tilgungsrate, desto schneller ist die Baufinanzierung zurückgeführt und desto niedriger fällt die Gesamtzinslast aus.

7. Zinsbindung ist zu kurz

Käufer und Bauherren sollten in Niedrigzinsphasen und Phasen des gemäßigten Zinsniveaus eine Sollzinsbindung von mindestens 15 bis 20 Jahren wählen, anstatt den Zins lediglich für 5 oder 10 Jahre festzuschreiben. Dadurch sichern sie sich langfristig gegen steigende Kreditzinsen ab. Die Gefahr von steigenden Zinsen ist zu groß, um mit kurzen Zinsbindungen auf eine Geldersparnis zu spekulieren.

8. Keine Flexibilität

Lebensumstände können sich ändern. Daher sollte das Hausdarlehen flexibel an neue Situationen angepasst werden können. Selbst wenn für Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels geringe Zinsaufschläge verlangt werden, sollten Darlehensnehmer sich diese Optionen sichern. Zukünftige Gehaltsboni, Schenkungen oder Erbschaften lassen sich auf diesem Wege in die Rückzahlung der Baufinanzierung einbringen.

9. Bereitstellungszinsen werden vergessen

Da Bauherren ihr Vorhaben nach Baufortschritt zahlen müssen, rufen sie ihr Baudarlehen in mehreren Tranchen ab. Auf den noch nicht abgerufenen Teil ihres Darlehens müssen sie zusätzlich Bereitstellungszinsen in Höhe von üblicherweise 0,25 % pro Monat an den Kreditgeber entrichten. Aus diesem Grund sollten Bauherren eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit in ihrem Vertrag vereinbaren bzw. vergleichen, ob sich dies trotz Zinsaufschlag finanziell rechnet. In jedem Fall sollten die Bereitstellungszinsen in der Kostenaufstellung Berücksichtigung finden.

10. Förderung wird nicht berücksichtigt

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsvergünstigte Förderdarlehen für verschiedene Maßnahmen. Gefördert werden unter anderem der Kauf, der Bau, die Modernisierung, die Sanierung und der Umbau von Wohneigentum. Die Kredite sind von der Fördersumme her begrenzt und beinhalten teilweise Tilgungszuschüsse. Ein KfW-Kredit lässt sich als Darlehensbaustein einfach in die Baufinanzierung einbinden.

11. Zu großes Vertrauen in die Hausbank

Man kennt sich, man vertraut sich. Weshalb sollten Kreditnehmer dann Vergleichsangebote einholen oder einen unabhängigen Baufinanzierungsberater mit dem Vergleich beauftragen? Dass dies der Fehler ist, der vielen Kreditnehmern am teuersten zu stehen kommt, ahnen die Wenigsten. Zwischen günstigen und teuren Angeboten liegt häufig eine Zinsdifferenz von über einem Prozentpunkt.

Beachten Sie
Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, einer Laufzeit von 20 Jahren und einer monatlichen Rate von 900 Euro kann eine Zinsdifferenz von einem Prozentpunkt Mehrkosten in Höhe von über 50.000 Euro bedeuten.

Sind Sie an unserem Baufinanzierungsvergleich interessiert? Dann fordern Sie jetzt unsere kostenfreien und für Sie unverbindlichen Angebote an: Angebote anfordern.

Baufinanzierung Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen, Angebote einholen, ZinsvergleichBaufinanzierung Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen, Angebote einholen, ZinsvergleichBaufinanzierung Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen, Angebote einholen, ZinsvergleichBaufinanzierung Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen, Angebote einholen, Zinsvergleich
In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung
Schritt 4.

Unterlagen zusammenstellen, Angebote einholen und Zinsen vergleichen

Für die Erstellung von Finanzierungsvorschlägen benötigen wir noch keine Unterlagen von Ihnen. Ebenso wird keine Schufa-Anfrage vorgenommen. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, ist es erforderlich, Ihre Unterlagen dem Finanzierungspartner für seine Kreditentscheidung zur Verfügung zu stellen. Es ist jedoch hilfreich, wenn Sie die Inhalte Ihrer persönlichen Unterlagen und die Eckdaten Ihres Wunsch-Objektes kennen. Denn je genauer Ihre Angaben ausfallen, desto belastbarer wird der Zinssatz unseres Angebotes.

Für viele unserer Kunden ist die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen der unangenehmste Teil einer Wohnungsfinanzierung oder Hausfinanzierung. Lassen Sie sich jedoch hiervon nicht abschrecken. Wir unterstützen Sie dabei und übernehmen die Kommunikation mit der Geschäftsbank in Ihrem Sinne. Wir werden immer wieder gefragt, warum die Bank

so viele Unterlagen benötigt. Dies ist schnell erklärt: Der Kreditgeber ist gesetzlich dazu verpflichtet, zu überprüfen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können und ob Sie in der Zukunft Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. Zudem handelt das Kreditinstitut in eigenem Interesse, denn es möchte Kreditausfälle tunlichst vermeiden. Im Endeffekt schützt das finanzierende Institut sich selbst und Sie vor Schaden. Schließlich sind die Summen weitaus höher als die üblichen Konsumentenkredite zur Finanzierung eines Fernsehers oder einer Couch.

Die Unterlagenanforderungen variieren unter den verschiedenen Darlehensgebern. Im Groben möchte die Bank Unterlagen zu Ihrer persönlichen Bonität und zu dem Objekt, welches Sie erwerben bzw. bauen möchten, einsehen.

Baufinanzierung: Zinsvergleich – Worauf muss ich beim Angebotsvergleich achten?

Generell können nur „Äpfel mit Äpfeln“ verglichen werden. Wichtig bei einem Zinsvergleich für die beste Baufinanzierung ist, dass die verschiedenen Angebote dieselben Vorgaben berücksichtigen. Hierzu zählen unter anderem:

  • Darlehensbetrag
  • Zinsbindungsfrist
  • Anfängliche Tilgung
  • Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel
  • Bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Weitere Finanzierungsbausteine

Stimmen diese Parameter in den zu vergleichenden Angeboten überein, bietet der effektive Jahreszins einen Anhaltspunkt, um Angebote einzuordnen.

Worin unterscheiden sich der Sollzins und der Effektivzins?

Für Ihre Finanzierung sind der Sollzinssatz sowie der effektive Jahreszins von Bedeutung. Der Sollzins (ehemals Nominalzins genannt) bildet den jährlichen Prozentsatz der Zinsen ab, welchen der Kreditnehmer an die Bank bezahlt. Er gibt dementsprechend die jährlichen Zinskosten der Finanzierung an. Möchten Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung finanzieren oder Angebote der Baufinanzierung vergleichen, sagen die Sollzinsen jedoch wenig darüber aus, wie günstig diese Angebote wirklich sind. Das liegt daran, dass der Sollzinssatz nur die Zinskosten und keine zusätzlichen Kosten abbildet.

Wie kann ich dann Angebote zur Baufinanzierung vergleichen?

Diese Frage haben sich Staats- und EU-Minister sowie Experten ebenfalls gestellt und sind zu folgendem Ergebnis gekommen: mit dem effektiven Jahreszinssatz. In den Effektivzins werden weitere preisbestimmende Faktoren (wie beispielsweise Zinsfestschreibungsdauer, Tilgungssatz und Disagio) einkalkuliert. Der Effektivzins stellt dementsprechend eine Kennzahl für die jährlichen Gesamtkosten des Darlehens (in Bezug auf die Darlehenssumme und die Darlehenslaufzeit) dar. Eventuelle Bearbeitungsgebühren dürfen Banken nicht mehr in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einbeziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Mai 2014 für Verbraucherkredite entschieden. Der Effektivzins wird mithilfe einer komplizierten, gesetzlich festgelegten mathematischen Formel errechnet. Anbieter sind inzwischen nach §§ 6 ff. Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, den effektiven Jahreszins bei allen Angeboten auszuweisen. Angebote können so besser verglichen werden.

Beachten Sie
Der Gesetzgeber hat den Finanzierungsanbietern allerdings eine Hintertür offen gelassen, mit deren Hilfe die Vergleichbarkeit des effektiven Jahreszinses verwässert wird. So müssen beispielhaft Schätzgebühren (Kosten für die Wertermittlung der Immobilie), Bereitstellungszinsen, Gebühren für Sondertilgungsrechte, Zuschläge für Teilauszahlungen, Besicherungskosten (wie etwa Kosten zur Eintragung von Hypothek oder Grundschuld) sowie Kosten der Kontoführung nicht im effektiven Jahreszins enthalten sein.
Ist allein der effektive Jahreszins aussagekräftig, wie günstig eine Hausfinanzierung ist?

Zusätzlich zum effektiven Jahreszins sollten Sie bei Ihrem Vergleich von Immobilienfinanzierungen die Restschuld zum Ende der Zinsbindung beachten. Schauen Sie, bei welchem Angebot – trotz identischer Ratenhöhe und gleicher Tilgung – sich die geringste Restschuld herauskristallisiert. Neben dem Effektivzins und der Restschuld am Ende der Sollzinsbindung können Sondertilgungsmöglichkeiten, optionale Tilgungssatzwechsel oder bereitstellungszinsfreie Zeiten die Attraktivität eines Angebotes deutlich erhöhen.
Unser Angebot für Ihre Baufinanzierung: Zinsen vergleichen mithilfe unserer Experten. Sprechen Sie uns gerne hierzu an.

Wussten Sie schon
Seit Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland am 21.03.2016 muss der effektive Jahreszins für die gesamte Laufzeit des Immobiliendarlehens kalkuliert werden. Dabei wird außer Acht gelassen, dass sich der Zinssatz bei einer eventuell erforderlich werdenden Anschlussfinanzierung verändern kann. In der Folge rechnen manche Banken mit derart fiktiven Zinssätzen für die Zeit nach der Sollzinsbindung, dass es kurioserweise (und sinnhaft falsch) vorkommen kann, dass der effektive Jahreszins niedriger ausgewiesen wird als der Sollzins.
Wie schnell erfahre ich, ob mein Kreditantrag bewilligt wird?

Wie schnell Sie eine Zusage der Bank erhalten, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

  1. Wie schnell Sie Ihre vollständigen Unterlagen einreichen.
  2. Wie schnell Ihr Antrag von dem Kreditgeber bearbeitet wird.

Bitte beachten Sie: Das Bankhaus beginnt mit der Bearbeitung Ihrer Kreditanfrage erst, wenn sämtliche benötigten Unterlagen vorliegen. Solange dies nicht der Fall ist, stellt der Darlehensgeber die Kreditprüfung zurück.

Die Bearbeitungszeit einer Kreditanfrage ist sehr unterschiedlich und variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut zwischen einem Bankarbeitstag und mehreren Wochen.

Selbst bei ein und demselben Kreditgeber ändert sich die Bearbeitungszeit je nach Auftragslage.

Falls Sie eine kurzfristige Kreditzusage benötigen, helfen wir Ihnen gerne dabei, die Banken mit den günstigsten Konditionen und gleichzeitig kürzesten Bearbeitungszeiten für Sie herauszufiltern: Express-Finanzierung anfragen.

XPERT-Tipp
Stellen Sie Ihre persönlichen Unterlagen und die Dokumente Ihres Wunsch-Objektes zusammen, bevor Sie eine Finanzierungsanfrage stellen. Dadurch können Sie die Zeit von der ersten Anfrage bis hin zur Vertragsunterzeichnung deutlich verkürzen.
Baufinanzierung Schritt 5: Auszahlung Darlehen und Einzug in das neue EigenheimBaufinanzierung Schritt 5: Auszahlung Darlehen und Einzug in das neue EigenheimBaufinanzierung Schritt 5: Auszahlung Darlehen und Einzug in das neue EigenheimBaufinanzierung Schritt 5: Auszahlung Darlehen und Einzug in das neue Eigenheim
In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung
Schritt 5.

Vertragsunterzeichnung und Auszahlung

Nachdem Sie sich für einen Finanzierungsvorschlag entschieden haben und wir Ihre Unterlagen an den Finanzierungspartner übergeben haben, prüft der Kreditgeber Ihren Darlehensantrag für Ihr neues Eigenheim. Mit Kreditzusage erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag sowie die Grundschuldbestellungsurkunde für den Notar.

Gemeinsam mit Ihrem persönlichen Finanzierungsberater können Sie den Kreditvertrag in aller Ruhe durchgehen. Ihr Berater beantwortet all Ihre offenen Fragen und übermittelt Ihr unterzeichnetes Vertragsexemplar an die finanzierende Bank. Sie können nun den notariellen Beurkundungstermin wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen. Im Anschluss wird Ihr günstiger Kredit ausgezahlt und Ihre Baufinanzierung ist abgeschlossen.

Beachten Sie
Unterzeichnen Sie den notariellen Kaufvertrag erst, nachdem Sie die schriftliche Darlehenszusage des Kreditgebers erhalten haben. Sollte der Verkäufer wider Erwarten von seiner Verkaufsabsicht zurücktreten, können Sie Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht in Anspruch nehmen und Ihren Darlehensvertrag widerrufen. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sollte von daher innerhalb Ihrer 14-tägigen Widerrufsfrist erfolgen.

Wie lange dauert es, bis die Bank das Baudarlehen auszahlt?

Mit Ihrem Kreditvertrag erhalten Sie ferner einen sogenannten Zahlungsabruf bzw. Abrufungsauftrag. Sind sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, kann die Auszahlung sehr kurzfristig vorgenommen werden. Mithilfe des Abrufungsauftrages teilen Sie dem Geldinstitut mit, zu welchem Wunschtermin die Zahlung auf welches Konto zu erfolgen hat.

Baufinanzierung: Versicherung für Immobilienkäufer und BauherrenBaufinanzierung: Versicherung für Immobilienkäufer und BauherrenBaufinanzierung: Versicherung für Immobilienkäufer und BauherrenBaufinanzierung: Versicherung für Immobilienkäufer und Bauherren
Richtig versichern
Schützen Sie sich und Ihre Immobilie vor finanziellem Schaden.

Die wichtigsten Versicherungen für Immobilienkäufer und Bauherren

Eine Finanzierung birgt ein finanzielles Risiko und eine Immobilie stellt in der Regel einen großen Wert dar. Beides gilt es ausreichend zu versichern, um sich und das Eigentum zu schützen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Versicherungen im Zuge der Immobilienfinanzierung, während der Bauphase und nach der Fertigstellung bzw. nach dem Erwerb der Immobilie vor.

Im Zuge der Immobilienfinanzierung

Risikolebensversicherung

Für den Todesfall eines Kreditnehmers stellt die Risikolebensversicherung sicher, dass die Raten einer Baufinanzierung weiter bedient werden können und die Hinterbliebenen nicht in eine finanzielle Schieflage geraten. Den Angehörigen wird eine vertraglich vereinbarte Summe ausgezahlt, mit welcher der Hausbaukredit abgelöst werden kann. Manche Banken verlangen im Zuge der Finanzierung den Abschluss sowie die Abtretung einer Risikolebensversicherung zur eigenen Absicherung.

Restschuldversicherung

Eine Restschuldversicherung (auch Kreditversicherung, Kreditausfallversicherung, Restkreditversicherung oder Ratenschutzversicherung genannt) kann im Rahmen der Kreditfinanzierung abgeschlossen werden und kommt zum Tragen, wenn Darlehensnehmer ihre Raten aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit

oder Tod nicht weiterzahlen können. Im Todesfall werden die Hinterbliebenen entlastet. Trotz hoher Versicherungsprämien bietet eine Restschuldversicherung oftmals keinen vollumfänglichen Versicherungsschutz. Zur Absicherung für den Todesfall stellt eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme eine sehr günstige Alternative zur Restschuldversicherung dar. Aufgrund der fallenden Versicherungssumme wird sie ebenso häufig als Restschuld- oder Restkreditversicherung bezeichnet.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung springt ein, wenn Verbraucher aufgrund einer Erkrankung ihrer Beschäftigung nicht weiter nachgehen können. Im Versicherungsfall wird dann beispielsweise eine Rente ausgezahlt. Die Beitragshöhe sowie der daraus resultierende Rentenanspruch im Versicherungsfall kann so vereinbart werden, dass die monatlichen Raten der Baufinanzierung durch die Rente getragen würden.

Während der Bauphase

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Grundsätzlich trägt der Bauherr die Verantwortung für die Sicherheit auf der Baustelle. Der Bauherr haftet für Sach- und Personenschäden und muss dementsprechend seine Baustelle ordnungsgemäß absichern. Dies trifft selbst dann zu, wenn sich Fremdfirmen um den Bau des Eigenheimes kümmern. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte immer vor Beginn der Arbeiten auf einer Baustelle abgeschlossen werden. Die Prämie wird auf Grundlage der Bausumme des Vorhabens berechnet. Der Versicherungsschutz besteht bis zur Fertigstellung und Schlussabnahme des Gebäudes. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist optionaler Bestandteil von Wohngebäudeversicherungen bzw. Gebäudeneubauversicherungen.

Bauhelfer-Unfallversicherung

Werden bei einem Bauvorhaben Eigenleistungen erbracht und helfen dabei Freunde oder Verwandte, sind diese grundsätzlich per Gesetz unfallversichert. Eine automatische gesetzliche Unfallversicherung gilt jedoch nicht für den Bauherrn selbst sowie ggf. für den Ehepartner. Diese sollten sich über eine private Bauhelferunfallversicherung absichern. Darüber hinaus bietet die private Bauhelferunfallversicherung ergänzenden Schutz für die Bauhelfer. Zudem sind Bauherren verpflichtet, Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft zu registrieren. Erfolgt diese Meldung nicht, riskiert der Bauherr einen Bußgeldbescheid.

Eine Bauhelferunfallversicherung ist Bestandteil der privaten Unfallversicherung.

Feuerrohbauversicherung

In der Entstehungsphase des Gebäudes können Brände, Blitzschläge oder Explosionen zu erheblichen Schäden am Bau sowie

an den Baustoffen auf dem Grundstück führen. Eine Feuerversicherung bzw. Feuerrohbauversicherung deckt diese Schäden ab. Häufig verlangt der Kreditgeber einer Baufinanzierung den Abschluss dieser Versicherung.

Bauleistungsversicherung

Diese Versicherung schützt Bauherren vor Schäden auf der Baustelle, die durch Unwetter (zum Beispiel Sturm und Hochwasser) und Vandalismus hervorgerufen werden. Schäden, welche durch Unachtsamkeit der Bauarbeiter entstehen (beispielsweise Glasbruch), werden ebenfalls von der Bauleistungsversicherung abgedeckt. Sämtliche Bauteile und Baustoffe liegen im Bereich des Versicherungsschutzes, welcher sich über die gesamte Bauzeit erstreckt.

Eine Bauleistungsversicherung ist optionaler Bestandteil von Wohngebäudeversicherungen bzw. Gebäudeneubauversicherungen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (für unbebaute Grundstücke)

Nicht nur auf einer Baustelle ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass niemand zu Schaden kommt. Ebenso auf einem unbebauten Grundstück ohne Baustelle muss für Sicherheit gesorgt werden. Diese Form der Haftpflichtversicherung greift zum Beispiel dann, wenn ein auf dem Grundstück stehender Baum umstürzt und Personen- oder Sachschäden verursacht.

Ein optionaler Bestandteil der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist oftmals die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, mit welcher sich der Grundstücksbesitzer gegen die finanziellen Folgen eines Lecks im Öltank und die daraus resultierende Verschmutzung des Grundwassers absichern kann.

Nach der Fertigstellung bzw. nach dem Erwerb der Immobilie

Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung ist eine wichtige Police für jeden Immobilienbesitzer. Sie bietet Versicherungsschutz gegen Feuer, Hagel, Sturm und Leitungswasser. Hauseigentümer müssen sich selbst um diese Versicherung kümmern, während Wohnungseigentümer über die Eigentümergemeinschaft mitversichert sind und ihren Beitragsanteil an der abgeschlossenen Police entrichten müssen.

Elementarschadenversicherung

Diese Versicherung schützt Immobilienbesitzer gegen Schäden, welche durch Naturgewalten hervorgerufen werden. Hierzu zählen Überschwemmungen, Erdsenkungen, Schneedruck, Erdbeben und Lawinen. Die Elementarschadenversicherung trägt die Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes. Befindet sich das zu versichernde Objekt in einer Wohngefährdungszone, also beispielsweise in der Nähe eines Flusses, verweigern Versicherer häufig den Versicherungsschutz oder verlangen hohe Prämien. Die Elementarschadenversicherung ist eine optionale Komponente der Wohngebäudeversicherung bzw. Gebäudeversicherung.

Hausratversicherung

Mit einer Hausratversicherung wird das Inventar eines Haushaltes gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser, Einbruch und Diebstahl abgesichert. Bestehen viele Elemente des

selbst genutzten Eigenheims aus Glas, wie etwa ein großer Wintergarten, ist es gegebenenfalls sinnvoll, die Hausratversicherung um eine Glas- und Reparaturversicherung zu erweitern.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Diese Police ist für Eigenheimbesitzer wichtig, die ihre Immobilie vermieten. Fällt zum Beispiel ein Dachziegel auf einen Passanten, schützt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung vor den finanziellen Schadensfolgen. Wird die Immobilie hingegen selbst bewohnt, deckt bereits die private Haftpflichtversicherung den Schadensfall ab.

Immobilien-Rechtsschutzversicherung

Eine Immobilien-Rechtsschutzversicherung greift bei Auseinandersetzungen zwischen Eigenheimbesitzern und Mietern oder Nachbarn. Mit ihrer Hilfe kann das finanzielle Risiko von gerichtlichen Auseinandersetzungen gemindert werden. Inwiefern eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll ist, sollte individuell geklärt werden. Viele Streitigkeiten lassen sich unter anderem durch Einschaltung einer Schlichtungsstelle aus der Welt schaffen.

Die Immobilien-Rechtsschutzversicherung ist Bestandteil der privaten Rechtsschutzversicherung.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen einer Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-FinanzierungBaufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen einer Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-FinanzierungBaufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen einer Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-FinanzierungBaufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen einer Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-Finanzierung
Hauskauf ohne eigenes Kapital
Was Sie bei einer Vollfinanzierung beachten sollten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Beabsichtigen Kreditnehmer, die Immobilie inklusive der Nebenkosten zu finanzieren, handelt es sich um eine Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Selbst wenn für diese Finanzierung lediglich wenige Kreditgeber infrage kommen, ist sie unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Wird hingegen die Immobilie finanziert und Darlehensnehmer kommen für die Nebenkosten selbst auf, wird dies als Kaufpreisfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Eine Vollfinanzierung birgt ein höheres Risiko, dauert für gewöhnlich länger und kostet mehr.

Voraussetzungen einer Vollfinanzierung

Die Realisierung einer Vollfinanzierung wird vonseiten der Bank üblicherweise an einige Voraussetzungen geknüpft:

  • Der Darlehensnehmer verfügt über ein gesichertes und gutes Einkommen (Selbstständige und Freiberufler mit schwankenden Einkommen haben geringere Chancen auf Kreditgewährung).
  • Der Schufa-Score ist tadellos.
  • Die Immobilie steht in bevorzugter Lage und befindet sich in einem guten Zustand (da sie dem Kreditgeber als Sicherheit dient und aufgrund der Vollfinanzierung höher beliehen werden muss).
  • Die Immobilie wird selbst bewohnt (steigert die Chancen auf Kreditzusage).

Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz klingt zunächst verlockend. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich neben den Vorteilen auch der Nachteile bewusst sein. Daher haben wir für Sie im Folgenden die Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt:

Vorteile

  • Sie können umgehend eine Baufinanzierung abschließen, ohne das Eigenkapital anzusparen.
  • In Niedrigzinsphasen können Sie das günstige Zinsniveau sofort in Anspruch nehmen und müssen nicht befürchten, dass die Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt auf höherem Niveau rangieren.
  • Verfügen Sie über liquides Vermögen und möchten eine Vollfinanzierung abschließen, steht Ihnen Ihre Liquidität weiterhin zur Verfügung.

Nachteile

  • Der fehlenden Eigenkapitaleinsatz erhöht das Risiko für die Bank. Die Nebenkosten, welche durch das Kredit gebende Institut ebenfalls mitfinanziert werden müssen, sind nach dem Kauf ausgegeben. Für dieses Risiko verlangt der Darlehensgeber Zinsaufschläge.
  • Die Laufzeit einer Vollfinanzierung ist üblicherweise länger als die einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, wodurch die Gesamtzinskosten deutlich steigen.
XPERT-Tipp
Wir empfehlen, mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten (inklusive Nebenkosten) an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Sollten Sie sich dennoch für eine Finanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie folgende Punkte unbedingt berücksichtigen:

Finanzierung ohne Eigenkapital: Auf diese Punkte sollten Sie achten

1. Durch Versicherungen absichern. Insbesondere bei einem Baukredit ohne Eigenkapital sollten Sie sich und Ihren Ehepartner mit einer Risikolebensversicherung sowie gegebenenfalls mit einer Restschuldversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung vor den finanziellen Folgen von Zahlungsunfähigkeit schützen.

2. Bausparverträge zur Zinsabsicherung. Wählen Sie ein Konstantdarlehen als Darlehensart oder schließen Sie parallel zum Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag ab, wenn Ihre monatliche Belastbarkeit dies zulässt. Auf diese Weise schließen Sie das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Sollzinsbindung aus.

3. Instandhaltungsrücklage bilden. Gerade bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital sollten Sie monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

als Instandhaltungsrücklage zur Seite legen, um bei erforderlich werdenden Reparaturen nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

4. Zwischenfinanzierung zur Überbrückung von Engpässen. Möchten Sie eine Immobilie finanzieren und planen eine bereits existierende Immobilie zeitgleich zu verkaufen? Dann sollten Sie den finanziellen Engpass durch eine Zwischenfinanzierung überbrücken.

Zwischenfinanzierungen bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen sind endfällige Darlehen mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie können jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Mit einem Nachrangdarlehen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung finanzieren und keinerlei Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einbringen, dann benötigen Sie eine Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Eine Vollfinanzierung ist zwar (wie zuvor geschrieben) unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wird jedoch lediglich von sehr wenigen Kreditinstituten angeboten. Da einige Kreditgeber Kapital aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital behandeln, bietet sich die Möglichkeit, die anfallenden Nebenkosten über solch ein Nachrangdarlehen zu finanzieren. Hierdurch können Sie den Kreis der infrage kommenden Banken erweitern. Denn nun kämen ebenso Geldinstitute in Betracht, welche zwar keine 110-Prozent-Finanzierungen anbieten, aber 100-Prozent-Finanzierungen (Kaufpreisfinanzierungen). Nachrangdarlehen werden mit oder ohne Absicherung

über eine Grundschuld angeboten. Wie der Name es vermuten lässt, wird der Immobilienkredit bei der Variante mit dinglicher Absicherung dabei im Grundbuch nicht an erster Rangstelle eingetragen, sondern nachrangig. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und wird seine Immobilie zwangsversteigert, wird der Gläubiger des Nachrangdarlehens erst bedient, nachdem vorrangige Forderungen befriedigt wurden. Ist der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreichend groß, wird das Nachrangdarlehen nur teilweise oder überhaupt nicht beglichen. Dementsprechend sind Nachrangdarlehen (mit oder ohne dinglicher Absicherung) für Gläubiger mit einem erhöhten Kreditausfallrisiko verbunden. Dieses erhöhte Risiko lassen sich Geldgeber durch einen satten Zinsaufschlag vergüten.

Mit der KfW-Bank zum Hauskredit ohne Eigenkapital

Weitere Bausteine einer Vollfinanzierung können Programme der KfW-Förderung darstellen. Einige Banken behandeln einen KfW-Baustein als Einbringung von Eigenkapital. Dadurch können Sie nicht nur von einem günstigen KfW-Zins profitieren, sondern ebenso von simuliertem Eigenkapital, ohne Ihr eigenes Kapital einzusetzen. Die Möglichkeiten variieren von Bank zu Bank und sind ebenso abhängig von Ihrem individuellen Vorhaben.

Baufinanzierung für Selbstständige und FreiberuflerBaufinanzierung für Selbstständige und FreiberuflerBaufinanzierung für Selbstständige und FreiberuflerBaufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler
Immobilienkredit für Selbstständige und Freiberufler
Darauf achten die Banken.

Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler

Eine Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler ist in der Regel aufwendiger und schwieriger als für Angestellte und Beamte. Dies liegt an den meist schwankenden Einkommen dieser Berufsgruppen. Während bei Angestellten das Gehalt regelmäßig in gleicher Höhe eintrifft, ist der Selbstständige auf die Zahlungsmoral seiner Kunden angewiesen. Die Immobilienfinanzierung für Selbstständige und Freiberufler ist generell möglich, jedoch häufig mit Zinsaufschlägen verbunden.

Als Einkommensnachweise können bei Angestellten und Beamten die letzten Gehaltsnachweise beziehungsweise Bezügemitteilungen ausreichend sein. Selbstständige und Freiberufler hingegen müssen (je nachdem ob Sie bilanzieren oder nicht) die letzten Einnahmenüberschussrechnungen oder Bilanzen, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen inklusive Summen- und Saldenliste, Einkommensteuerbescheide und Einkommensteuererklärungen vorlegen.

Bei der Beantragung einer Baufinanzierung für Selbstständige kann es paradoxerweise vorkommen, dass dem Selbstständigen selbst die Finanzierung verwehrt, einem seiner Angestellten jedoch gewährt wird. Selbstständige und Freiberufler sollten eine Baufinanzierung frühzeitig planen. Denn überwiegend wird vorausgesetzt, dass die Selbstständigkeit seit mindestens 3 Jahren besteht. Ist dies nicht der Fall, bietet sich die Möglichkeit, einen zweiten Darlehensnehmer (wie zum Beispiel den Ehepartner) mit ins Boot zu holen. Dabei sollte der Ehepartner idealerweise über eigene Einnahmen aus einem Angestelltenverhältnis verfügen.

Vorteilhaft wirkt es sich aus, wenn Sie viel Eigenkapital in Ihre Haus- oder Wohnungsfinanzierung einbringen. In der Folge erhöht sich die Sicherheit für die Bank und viele der strengen Vorgaben entfallen.

Worauf achten Banken bei Selbstständigen und Freiberuflern?

Geschäftsbanken schauen vor allem auf den Gewinn vor Steuern. Dabei sollte der Gewinn keinen starken Schwankungen unterliegen und idealerweise eine steigende Tendenz aufweisen. Aus dem Gewinn vor Steuern der letzten 3 Jahre wird ein Durchschnittswert gebildet. Von diesem Durchschnittswert wird ein Abschlag von bis zu 30 % vorgenommen, der die abzuführenden Steuern sowie die Altersvorsorge berücksichtigt. Den verbleibenden Teil sehen Kreditgeber als Nettoeinkommen an, von welchem die Immobilienfinanzierung zu bestreiten ist.

Kreditanstalten bewerten zudem die Branchen der Antragsteller unterschiedlich. Als problematisch gelten exemplarisch Gastronomen, KFZ-Händler oder Betreiber von Sonnen- und Fitnessstudios. Generell gestaltet sich eine Baufinanzierung für Freiberufler (beispielsweise Anwälte, Gutachter oder Ärzte) vielmals einfacher als für Selbstständige und Gewerbetreibende (wie etwa Unternehmer, Händler oder Handwerker).

Wichtig ist ebenfalls das Vorhaben an sich. Wird Wohneigentum für die eigene Nutzung erworben oder soll dieses vermietet werden und als Altersvorsorge dienen, neigen die Banken eher zu einer Zusage, als wenn es sich um eine gewerbliche Immobilienfinanzierung handelt.

XPERT-Tipp
Lassen Sie sich nicht von den strikten Vorgaben der Banken gegenüber Selbstständigen und Freiberuflern abschrecken. Es werden viele Baufinanzierungen an diese Berufsgruppen vergeben. Sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach dem passenden Finanzierungspartner für Ihr Vorhaben.
Baufinanzierung: Wohneigentum im RentenalterBaufinanzierung: Wohneigentum im RentenalterBaufinanzierung: Wohneigentum im RentenalterBaufinanzierung: Wohneigentum im Rentenalter
Mieten oder Kaufen?
Wohneigentum zahlt sich im Rentenalter oftmals aus.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Mieten oder kaufen: Mietzahlungen im Laufe von 30 Jahren, ChartDie Frage „Mieten oder Kaufen?“ ist eine der schwierigsten finanziellen Fragestellungen des Lebens. Die Frage basiert auf der nachvollziehbaren Überlegung, ob es nicht von Vorteil ist, monatlich eine Rate für ein Immobiliendarlehen zu entrichten, bis das Wohneigentum vollständig abbezahlt ist, anstatt jeden Monat Miete abzuführen und am Ende mit leeren Händen dazustehen. Schließlich summieren sich die Mietzahlungen über die Jahre zu einem nicht unerheblichen Betrag, wie Sie unserem Chart entnehmen können.

Welche Vorteile und Nachteile mit dem Kauf oder der Miete einhergehen und unter welchen Voraussetzungen sich der Immobilienerwerb lohnt, erfahren Sie auf unserer Seite Mieten oder Kaufen?

Immobilie als Altersvorsorge

Immobilie als Altersvorsorge: Mietkosten einsparen und von Rentenüberschuss profitieren, InfografikUm Mieterhöhungen nicht fortwährend unterworfen zur sein und somit im Rentenalter gegebenenfalls in einen finanziellen Engpass zu geraten, entscheiden sich viele Verbraucher für den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Altersvorsorge. Insofern die Immobilie bis zum Renteneintritt abgezahlt ist, entfallen im Ruhestand Mietzahlungen sowie Ratenzahlungen für die Baufinanzierung. Unsere Infografik veranschaulicht die mögliche Gefahr einer finanziellen Unterdeckung im Lebensalter, welche sich für Mieter ergeben kann. Mit unserem Mieten oder Kaufen – Rechner können Sie unkompliziert ermitteln, ob sich der Kauf oder Bau einer Immobilie für Sie lohnt oder ob das Mieten für Sie die günstigere Variante darstellt.

So funktioniert der einfache und schnelle Finanzierungsablauf mit BAUFINANZIERUNG XPERT

In nur 4 Schritten begleiten wir Sie zum Abschluss Ihrer optimalen Baufinanzierung.

Anfrage & Beratung

Wir bieten Ihnen verschiedene Möglichkeiten, mit uns in Kontakt zu treten. Sie können uns Ihre Anfrage zu einer Baufinanzierung über unser Formular Angebote anfordern zukommen lassen, uns diese per E-Mail senden oder uns anrufen (Telefon 0800 8445448 oder 0201 45354840). In einem ersten Gespräch oder im Rahmen einer Baufinanzierung Online-Beratung erfragen wir wichtige Eckdaten zu Ihrem Vorhaben, welche wir für zinsverbindliche Angebote benötigen.

Ihr persönlicher Baufinanzierungsexperte begleitet Sie von diesem Moment an durch den gesamten Finanzierungsprozess und über die Darlehensauszahlung hinaus. Er beantwortet Ihre Fragen und steht Ihnen mit wertvollen Tipps zur Seite.

Bankenvergleich & Analyse

Im Anschluss an das Beratungsgespräch nimmt Ihr persönlicher Finanzierungsberater einen Banken-Vergleich vor und analysiert Angebote von über 450 Kreditbanken deutschlandweit. Er ermittelt die günstigsten Finanzierungsvorschläge, maßgeschneidert auf Ihr individuelles Profil und Ihre Wünsche. Die Angebotsoptimierung endet für uns erst, wenn Ihnen die Parameter der Finanzierungsvorschläge zusagen und Sie rundum zufrieden sind.

Angebote & Unterlagen

Sie erhalten Ihre individuellen BEST-ZINS-Angebote aus unserem Baufinanzierungsvergleich per E-Mail, Fax oder postalisch, je nachdem, welcher Weg für Sie der angenehmste ist. Mit Ihren Angeboten übermitteln wir Ihnen eine Aufstellung der erforderlichen Unterlagen, welche die Finanzierungspartner für ihre Kreditentscheidung benötigen.

Ihr persönlicher Finanzierungsexperte überprüft die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen und übernimmt die Kommunikation mit den Banken in Ihrem Sinne. Sobald Sie sich für ein Angebot entschieden haben, senden Sie uns dieses unterzeichnet zu. Wir leiten Ihr Angebot, zusammen mit den benötigten Unterlagen, an den entsprechenden Kreditgeber weiter.

Vertrag & Auszahlung

Nach abschließender Kreditprüfung und Finanzierungszusage durch die Bank erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag sowie alle erforderlichen Formulare, welche Sie für Ihren Notartermin benötigen. Im Anschluss wird das Darlehen zu Ihrem Wunschtermin ausgezahlt.

Baufinanzierer: Vorteile unserer freien BaufinanzierungsberatungBaufinanzierer: Vorteile unserer freien BaufinanzierungsberatungBaufinanzierer: Vorteile unserer freien BaufinanzierungsberatungBaufinanzierer: Vorteile unserer freien Baufinanzierungsberatung
Ihre Wünsche stehen bei uns im Vordergrund
Als freier Baufinanzierer bieten wir Ihnen Vorteile, über die Ihre Hausbank nicht verfügt.

Diese Vorteile bieten wir Ihnen

Wir sind an keine Bank gebunden und bieten Ihnen als unabhängiger Baufinanzierungsvermittler viele Vorteile gegenüber Ihrer Hausbank.

Der Berater Ihrer Hausbank bietet Ihnen in der Regel die eigenen Produkte an. Bei der Vielzahl an Angeboten zu Immobilienfinanzierungen auf dem Markt ist die Wahrscheinlichkeit äußerst gering, dass das Angebot Ihrer Hausbank für Ihr individuelles Vorhaben das günstigste ist. Beachten Sie, dass Ihre Hausbank oftmals versucht, Ihnen teure Zusatzprodukte zu verkaufen, selbst wenn diese für Ihr Vorhaben nicht erforderlich oder ungeeignet sind.

Ihre Vorteile im Überblick:

  • Tagesaktuelle BEST-ZINS-Konditionen
  • Baufinanzierung Vergleich: Über 450 Kreditinstitute
  • Geld- und Zeitersparnis – Wir identifizieren für Sie die günstigsten Angebote
  • Kostenlose und unabhängige Beratung
  • Produktvielfalt
  • Umsetzung Ihrer ganz individuellen Wünsche
  • Nützliche Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung
  • Baufinanzierungsrechner online und kostenlos
  • Wir übernehmen für Sie die Kommunikation mit der Bank
  • Erfahrene Baufinanzierungsexperten
  • Ein persönlicher Ansprechpartner
  • Deutschlandweite Baufinanzierungsvermittlung
  • Kostenfreie und Schufa-neutrale Angebote

Unsere Kreditpartner für Ihre Hausfinanzierung oder Wohnungsfinanzierung

Zu unseren über 450 Finanzierungspartnern gehören sämtliche namhafte deutsche Kreditinstitute, darunter Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen und Versicherungen. Hier erhalten Sie eine Übersicht unserer Kreditbanken.

KundenzufriedenheitKundenzufriedenheitKundenzufriedenheitKundenzufriedenheit
BAUFINANZIERUNG XPERT
So zufrieden sind unsere Kunden.

Kundenstimmen: Das sagen unsere Kunden

„Wir möchten uns für die angenehme und im Ergebnis tolle Zusammenarbeit bedanken. Ohne die Beratung von Baufinanzierung Xpert wäre die Zeit der Finanzierung sicherlich nicht so entspannt gewesen. Von Anfang an fühlten wir uns kompetent begleitet.“

Paul S., Düsseldorf

„Unser Berater hat uns äußert kompetent, mit herausragendem Engagement, stets rasch und flexibel beraten. Bei seinen immer objektiven Empfehlungen standen stets unsere Interessen im Vordergrund. Wir können jedem, der eine Finanzierung plant, nur wärmstens empfehlen, sich von BAUFINANZIERUNG XPERT beraten zu lassen. Danke.“

Thomas H., Torgau

„Baufinanzierung Xpert hat geschafft, was vorher kein anderer schaffte. Unsere Finanzierung konnte zu sehr guten Konditionen realisiert werden. Wir danken Baufinanzierung Xpert für den außerordentlichen Einsatz und können sie nur uneingeschränkt empfehlen.“

Alexander H., Neuwied

„Baufinanzierung Xpert hat uns in Rekordzeit ein unglaublich gutes Angebot und zu später Stunde eine ausführliche und fundierte Beratung gegeben. Vielen Dank. Ich kann diesen Baufi-Experten nur empfehlen.“

Carola T., Icking

„Baufinanzierung Xpert hat uns super beraten und uns bei jeder Frage zur Finanzierung unterstützt. Der Berater war sehr kompetent und immer ansprechbar, auch am Wochenende. Wir können Baufinanzierung Xpert nur weiterempfehlen! Vielen lieben Dank, dass Sie uns den Hauskredit ermöglicht haben.“

Stefanie S., Zierenberg

„Die Beratung und die komplette Begleitung durch den Finanzierungsprozess waren super. Sehr verbindlich und auch persönlich sehr angenehm. Sollten wir unseren ersten Hausbau überleben, gerne wieder!“

Philippe L., Essen

Häufige Fragen an BAUFINANZIERUNG XPERT

Im Folgenden finden Sie einen Überblick der Fragen, die uns häufig erreichen:

Eine Baufinanzierung ist eine zweckgebundene Finanzierung einer Immobilie. Unter einer Baufinanzierung wird nicht nur eine Finanzierung verstanden, die sich mit dem Bau einer Immobilie beschäftigt (so wie das Wort buchstäblich verstanden werden kann). Unter dem Begriff Baufinanzierung versammeln sich inzwischen sämtliche Formen einer Finanzierung, die eine Immobilie betreffen. Hierzu gehören zum Beispiel der Kauf eines Grundstückes in Form einer Grundstücksfinanzierung, der Hauskauf in Form einer Hausfinanzierung, der Bau einer Immobilie in Form von Baugeld, der Bau einer Wohnung in Form eines Wohnbaukredites, der Kauf einer Wohnung in Form einer Wohnungsfinanzierung, Anschlussfinanzierungen (etwa in Form von Forward-Darlehen), staatliche Förderfinanzierungen, ein Bausparvertrag, ein Modernisierungskredit, ein Sanierungskredit oder eine Kapitalbeschaffung mithilfe von bereits bestehendem Immobilienvermögen.

Der Begriff Baufinanzierung wird dabei häufig synonym zu den Begriffen Immobilienfinanzierung, Eigenheimfinanzierung, Baudarlehen oder Hypothekarkredit verwendet. Wenn sich Verbraucher mit diesen Themen das erste Mal beschäftigen, können die Begrifflichkeiten mitunter sehr verwirren.

Insbesondere die beiden Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung werden oftmals gleichwertig verwendet. Eine Baufinanzierung sollte sich rein logisch auf die Finanzierung von Bauvorhaben konzentrieren, umfasst allerdings den gleichen Anwendungsbereich wie der Begriff Immobilienfinanzierung. Der Begriff Baufinanzierung hat sich zwischenzeitlich in Deutschland als Gattungsbegriff durchgesetzt.

Der richtige Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist einerseits von Ihnen selbst abhängig, also davon, ob Sie sich die monatliche Belastung einer Haus-Finanzierung leisten können und ob Sie gegebenenfalls das gewünschte Eigenkapital bereits angespart haben. Andererseits ist das aktuelle Zinsniveau von großer Bedeutung.

Geht der Marktzins in den Keller, begeben sich viele Verbraucher auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie. Schließlich sinken bei einem niedrigen Zinssatz die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung deutlich. Damit geht jedoch einher, dass die Immobilienpreise aufgrund der erhöhten Nachfrage, besonders in begehrten Lagen, ebenfalls steigen.

Die Kunst besteht nun darin, den Zeitpunkt abzupassen, an dem

  1. Sie sich die Finanzierung leisten können,
  2. der Bauzins sich auf niedrigem Niveau befindet und
  3. Sie ein günstiges und passendes Kaufobjekt in Aussicht haben.

Eine verlässliche Aussage darüber, wie sich der Hypothekenzins in Zukunft verändern wird, lässt sich nicht treffen. Es ist jedoch möglich, Tendenzen und Korrelationen festzustellen, mit deren Hilfe Einschätzungen gegeben werden können. Auf unserer Seite Hypothekenzinsen finden Sie alle wichtigen Informationen rund um das Thema Baufinanzierung-Zinsentwicklung.

Bei uns können Sie so viele Angebote anfordern, wie Sie wünschen. Es erfolgt keinerlei Meldung an die Schufa Holding AG und es hat folglich keinen negativen Einfluss auf Ihren Schufa-Score.

Sollten Sie direkt bei Banken Angebote anfragen, weisen Sie diese darauf hin, dass ausschließlich „KK-Anfragen“ (Anfrage Kreditkondition) gestellt werden. Diese Anfragen sind Schufa-neutral und haben keine Auswirkung auf Ihren Bonitäts-Score. „AK-Anfragen“ (Anfrage Kredit) sind hingegen Schufa-relevant und sollten vermieden werden.

Der Zinssatz ist ein bedeutendes Kriterium Ihrer Baufinanzierung. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied können die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung um viele Tausend Euro erhöhen oder vergünstigen. Darüber hinaus können Angebotsparameter, wie etwa Sondertilgungsrechte, mögliche Tilgungssatzwechsel oder bereitstellungszinsfreie Zeiten die Attraktivität eines Angebotes deutlich steigern.

So einzigartig jedes Finanzierungsvorhaben ist, so vielfältig sind die Angebote und Produkte der verschiedenen Anbieter. Einige Kreditgeber bieten besonders günstige Konditionen für Selbstständige, andere Banken wiederum finanzieren ausschließlich Angestellte. Manche Darlehensgeber bieten sehr niedrige Zinssätze für geringe Beleihungsausläufe, andere Finanzierungsanbieter wiederum nicht. Eine Reihe von Banken verlangt die Mitverpflichtung des Ehepartners, wenn keine Gütertrennung vereinbart wurde, andere verlangen dies nicht. Hinzu kommt, dass nahezu täglich zeitlich begrenzte Sonderrabatte von verschiedenen Kreditinstituten offeriert werden.

Die Wahrscheinlichkeit, dass ausgerechnet Ihre Hausbank das günstigste und passendste Angebot für Ihr individuelles Vorhaben vorlegen kann, ist dementsprechend äußerst gering. Des Weiteren sollten Sie berücksichtigen, dass der Berater Ihrer Hausbank im Endeffekt ein Verkäufer ist. Seitens seiner Bank ist er oftmals gehalten, bestimmte Produkte zu vorgegebenen Stückzahlen in einem vorgegebenen Zeitraum zu verkaufen. Folglich werden nicht selten teure Zusatzprodukte mitverkauft, welche für Ihr Vorhaben nicht erforderlich sind.

Ein freier Finanzierungsvermittler handelt hingegen unabhängig von den Vorgaben der einzelnen Banken. Er analysiert die aktuellen Angebote und Produkte vieler Kreditanbieter in Deutschland und ermittelt aus diesen – unter Berücksichtigung Ihrer ganz persönlichen Wünsche – den für Ihr individuelles Vorhaben optimalen und günstigsten Finanzierungsvorschlag.

Verbraucherportale wie zum Beispiel Stiftung Warentest und Cash.online empfehlen immer wieder, unabhängige Baufinanzierer mit der Suche nach dem günstigsten Immobilienkredit zu beauftragen.

Wir sind mit über 450 Filialbanken, Direktbanken, Volks- und Raiffeisenbanken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen elektronisch verbunden. Das bedeutet für Ihre Baufinanzierung: Konditionen können zu jeder Minute abgerufen werden. Wir können für Sie tagesaktuell einen Baufinanzierungsvergleich durchführen und die günstigsten Angebote für Ihr individuelles Vorhaben identifizieren.

Durch unsere Dienstleistung sparen die Kreditinstitute bei einer Kreditvergabe ihrerseits Vertriebs- und Beratungskosten ein, wodurch sie uns ermäßigte Konditionen anbieten können. Eine weitere Vergünstigung erzielen wir durch die Vielzahl an vermittelten Baufinanzierungen. Dadurch sind wir in der Lage, Ihnen häufig Angebote zu günstigeren Konditionen anzubieten, als Sie sie erhalten würden, wenn Sie bei der entsprechenden Bank direkt anfragen.

Unsere Beratung ist für unsere Kunden grundsätzlich kostenfrei. Wenn Sie eine Baufinanzierung über uns bei einem unserer Finanzierungspartner abschließen, erhalten wir von dem jeweiligen Kreditinstitut eine Vermittlungsprovision. Dies rechnet sich dennoch für die Banken, da sie im Gegenzug eigene Vertriebs- und Beratungskosten einsparen. Unter dem Strich wird unsere Provision natürlich aus den Zinseinnahmen, welche Sie an die Bank entrichten, gezahlt. Aber ebenso würden die bankeigenen Vertriebs- und Beratungskosten aus diesen Zinseinnahmen bestritten.

Jedes Immobilienvorhaben ist einzigartig und für jedes Projekt werden unterschiedliche Darlehensbeträge benötigt. Wir vermitteln Kredite zum Thema Baufinanzierung ab 50.000 Euro. Einige Geldhäuser bieten Immobilienfinanzierungen jedoch erst ab einer Darlehenshöhe von 100.000 Euro an. Darüber hinaus verlangen Banken für Darlehen unter 100.000 Euro häufig Mindermengenaufschläge.

Nein. Sowohl das Anfordern von Angeboten als auch die Beratung bei BAUFINANZIERUNG XPERT ist für Sie völlig unverbindlich und kostenfrei.

Wir verwenden modernste Technologien und legen großen Wert auf höchste Sicherheitsstandards.

Unsere Webseite nutzt aus Sicherheitsgründen und zum Schutz vertraulicher Inhalte bei der Datenübertragung eine SSL-Verschlüsselung. Mit dieser Verschlüsselung können Ihre an uns übermittelten Daten nicht von Dritten gelesen werden. Zur Sicherung der von Ihnen an uns übermittelten personenbezogenen Daten nutzen wir das „Transport Layer Security“ (TLS), welches Ihre Daten verschlüsselt. Zum Schutz vor Cyber-Attacken verwenden wir zusätzlich das „Secure Remote Password Protocol“ (RFC 2945), ein hocheffizientes, von der Stanford University entwickeltes Sicherheitsprotokoll. Der langfristigen Sicherheit dienen die kryptografischen Standards AES-256 und RSA-2048.

Sämtliche Mitarbeiter und Finanzierungspartner von BAUFINANZIERUNG XPERT sind zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Wir vermarkten Ihre Daten nicht für Werbezwecke und Sie erhalten keine Werbeanrufe, Werbemails oder sonstige Arten der Werbung.

Nach der Baufinanzierung die Anschlussfinanzierung im Auge behaltenNach der Baufinanzierung die Anschlussfinanzierung im Auge behaltenNach der Baufinanzierung die Anschlussfinanzierung im Auge behaltenNach der Baufinanzierung die Anschlussfinanzierung im Auge behalten
Nach der Baufinanzierung ist vor der Baufinanzierung
Rechtzeitig um die nächste Runde kümmern.

Nach der Baufinanzierung: Gemeinsam die Anschlussfinanzierung im Auge behalten

Der Baufinanzierungsvertrag ist unterschrieben, Sie sind in Ihr Eigenheim eingezogen und können tief durchatmen. Falls Sie sich für eine Finanzierung entschieden haben, in welcher der Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben wurde, müssen Sie sich höchstwahrscheinlich keine weiteren Gedanken machen. Sie können sich während der Restlaufzeit Ihrer Finanzierung entspannt zurücklehnen.

Bei Abschluss eines klassischen Annuitätendarlehens mit einer Zinsfestschreibung, welche kürzer als die Darlehenslaufzeit ist, sollten Sie Ihre Baufinanzierung jedoch weiterhin gut im Auge behalten.

Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Haben Sie eine Zinsfestschreibung von beispielsweise 10 Jahren gewählt und Ihre Hausbaufinanzierung ist bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Gänze abbezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung unumgänglich. Schließen Sie keine Anschlussfinanzierung ab, wandelt sich Ihr Wohnbaukredit in ein variables Darlehen mit all seinen Risiken. Eine Anschlussfinanzierung kann entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder im Zuge einer Umschuldung bei einem neuen Kreditgeber erfolgen.

Wenn Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern und Angebote vergleichen, können Sie bares Geld sparen.

Das Ablaufdiagramm auf unserer Seite Anschlussfinanzierung veranschaulicht, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten und welche Fristen es zu beachten gilt.

Den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sichern

Forward-Darlehen: Aktuelles Zinsniveau für die Zukunft sichern, InfografikWenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung das vorherrschende Zinsniveau für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn sich der Marktzins auf einem niedrigen Niveau befindet und von einem steigenden Zins auszugehen ist (siehe Infografik).

Mehr Informationen zu diesem Thema erhalten Sie auf unserer Seite Forward-Darlehen.

Baufinanzierung kündigen: Den Darlehensvertrag mit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig ablösenBaufinanzierung kündigen: Den Darlehensvertrag mit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig ablösenBaufinanzierung kündigen: Den Darlehensvertrag mit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig ablösenBaufinanzierung kündigen: Den Darlehensvertrag mit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig ablösen
Vorzeitig die Baufinanzierung ablösen
Diese Möglichkeiten bieten sich Ihnen.

Baufinanzierung kündigen: Wann Sie den Darlehensvertrag vorzeitig ablösen können

Aus vielfältigen Gründen entwickeln sich die Dinge manchmal anders als geplant. Durch Arbeitslosigkeit, Umzug oder Scheidung können sich die Lebensumstände ändern und dementsprechend kann es vorkommen, dass Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit frühzeitig ablösen müssen.

Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt für die Banken eine Kompensation für angefallene Kosten sowie entgangene Gewinne dar (Refinanzierungsschaden und Margenschaden). Bei einer Kündigung des Darlehensvertrages aus einem der folgenden Gründe kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht zum Tragen.

1. Sonderkündigungsrecht

Unabhängig von der Sollzinsbindung, welche Sie für Ihre private Baufinanzierung vertraglich vereinbart haben, besitzen Sie gemäß § 489 BGB das Recht, Ihr Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise zu kündigen. Sollte das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt unter dem Zinssatz liegen, welcher in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart wurde, bietet es sich an, von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht erheben. Die Restschuld muss innerhalb von 2 Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist beglichen werden. Im Übrigen gilt dieses Sonderkündigungsrecht nur für Kreditnehmer und nicht für Banken.

2. Kündigung im Einvernehmen

Höhere Darlehenssumme

Beabsichtigen Sie Ihr aktuelles Darlehen durch eine höhere Baufinanzierung bei demselben Kreditgeber zu ersetzen, kann der laufende Darlehensvertrag im Einvernehmen gekündigt werden. In diesem Fall sieht die Bank von einer Vorfälligkeitsentschädigung ab.

Schuldnertausch

Tritt bei einem Immobilienverkauf der Käufer in den Darlehensvertrag des Verkäufers ein, müssen keine Vorfälligkeitszinsen abgeführt werden. Allerdings ist in diesem Fall die Zustimmung der Bank erforderlich. Der neue Schuldner muss im Vergleich zum vorherigen Kreditnehmer über eine identische oder bessere Bonität verfügen.

Objekttausch

Ähnlich verhält es sich, wenn das Beleihungsobjekt zwar verkauft wird, aber parallel mit demselben Darlehen eine neue Immobilie bei derselben Bank finanziert wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die neue Immobilie einen gleichen oder einen höheren Objektwert aufweist.

3. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Eine Vielzahl von Banken hat in der Vergangenheit fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet. Wurde Ihr Darlehensvertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen und ist ebenfalls hiervon betroffen, können Sie den „Widerrufsjoker“ ziehen und Ihr Wohnungsdarlehen widerrufen, ohne dass Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Grund hierfür ist, dass laut Bundesgerichtshof der Vertrag als nicht geschlossen gilt, wenn die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. In der Folge bleibt das normalerweise auf 14 Tage begrenzte Widerrufsrecht fortwährend bestehen.

Für Darlehensverträge, welche nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden, gilt bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung für das Widerrufsrecht eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen. Darüber hinaus können Sie Verträge widerrufen, welche zwischen November 2002 und dem 10. Juni 2010 in einem Fernabsatzgeschäft abgeschlossen wurden.

Alle übrigen Darlehensverträge, welche zwischen dem 01. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, können auch bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung nicht mehr widerrufen werden. Dies hat die Bundesregierung Anfang 2016 so entschieden. Da die Kündigung infolge einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung jedoch schwierig ist, sollten Sie sich auf jeden Fall von einer erfahrenen Rechtsberatung unterstützen lassen.

In Kürze

  • Vertragsabschluss vor dem 10. Juni 2010: Kein Widerruf mehr möglich.
    Ausnahme: Verträge, welche zwischen November 2002 und dem 10. Juni 2010 im Fernabsatz geschlossen wurden.
  • Vertragsabschluss zwischen 11. Juni 2010 und 20. März 2016: Widerruf bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung ist möglich.
  • Vertragsabschluss nach dem 20. März 2016: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung gilt für den Widerruf eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen.
Wussten Sie schon
Kündigt das Geldhaus den Kreditvertrag, da der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, darf es keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Der Bank ist es allerdings gestattet, Verzugszinsen auf den geschuldeten Betrag in Höhe von maximal 2,5 % über dem Basiszins zu verlangen.

Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung

Ihr Kreditgeber ist nicht dazu verpflichtet, Sie vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Einer vorzeitigen Kündigung muss Ihr Kreditgeber nur zustimmen, wenn Ihrerseits berechtigtes Interesse besteht und wenn seit dem vollständigen Erhalt des Darlehens mindestens 6 Monate vergangen sind.

Kündigung aufgrund von berechtigtem Interesse

1. Wenn Ihr aktueller Kreditgeber Ihrem Antrag auf Erhöhung der Darlehenssumme trotz eines gewichtigen Grundes nicht zustimmt und Sie somit gezwungen sind, bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen aufzunehmen, dürfen Sie das bisherige Darlehen gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Erforderliche Modernisierungen oder Anbaumaßnahmen können zum Beispiel Gründe für eine Erhöhung des Kreditbetrages sein.

2. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen (ob dies aus privaten oder beruflichen Gründen erfolgt, ist dabei unerheblich), können Sie Ihren Kreditvertrag gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung auflösen.

Kündigung aus anderen Gründen

Auf Nachfrage erklären sich einige Banken dazu bereit, ihre Kunden ebenso aus anderen Gründen gegen Zahlung von Vorfälligkeitszinsen aus der vertraglichen Bindung ihrer Baufinanzierung zu entlassen.

In diesem Fall kann es sich lohnen, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung der möglichen Zinsersparnis einer frühzeitigen Anschlussfinanzierung gegenüberzustellen und sich für die günstigere Variante zu entscheiden. Darüber hinaus kann der Versuch unternommen werden, mit der Bank einen Vergleich auszuhandeln und infolgedessen keine Vorfälligkeitsentschädigung in voller Höhe entrichten zu müssen.

XPERT-Tipp
Befinden Sie sich in der Situation, dass Sie Vorfälligkeitszinsen abführen müssen? Oder erwägen Sie, Ihr Darlehen vorzeitig umzuschulden und sind an der Höhe der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung interessiert? Dann nutzen Sie unseren kostenlosen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.
Jetzt zum
BEST-ZINS Check
Angebote und Beratung kostenlos & unverbindlich
Baufinanzierung BEST-ZINS Check
BX hat 4,98 von 5 Sternen | 106 Bewertungen auf ProvenExpert.com