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Günstige Baufinanzierung: So geht es

Erläuterungen und nützliche Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung.

Sie möchten sich Ihren Wunsch nach Wohneigentum erfüllen und eine Immobilie bauen oder kaufen? Im Folgenden erläutern wir Ihnen, wie eine Baufinanzierung funktioniert, wie Sie am besten vorgehen und worauf Sie achten sollten. Zudem erhalten Sie wertvolle Tipps, damit Sie mögliche Stolperfallen souverän vermeiden.

Gute Beratung ist der Schlüssel für Ihre optimale Baufinanzierung

Der Bau oder Erwerb von Wohneigentum gehört sicherlich zu den wichtigsten, folgenreichsten und auch schönsten Entscheidungen im Leben – wenn die Finanzierung der Immobilie auf einem sicheren Fundament ruht.

Eine Baufinanzierung ist ein komplexer Vorgang und viele unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen. Je nachdem, für welches Angebot Sie sich entscheiden, sparen Sie entweder bares Geld oder zahlen am Ende zu viel für Ihre Finanzierung. Im schlimmsten Fall werden Verbraucher so schlecht beraten, dass sie die monatlichen Raten für ihren Immobilienkredit nicht mehr tragen können und ihre Immobilie wieder verlieren.

Die sehr individuellen Gegebenheiten beim Neubau oder Kauf einer Immobilie machen jede Baufinanzierung einzigartig. Daher sollte der Hypothekenkredit perfekt auf Ihr Vorhaben zugeschnitten sein und Ihren Wünschen und Möglichkeiten entsprechen.

BAUFINANZIERUNG XPERT steht Ihnen mit langjähriger Erfahrung beratend zur Seite, bis die Immobilienfinanzierung optimal auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist und Sie vollends zufrieden sind.

Wie Sie unserem Schaubild entnehmen können, unterstützen wir Sie nicht nur bei der Finanzierung einer Immobilie, wenn Sie diese kaufen möchten oder Baugeld benötigen, wir beraten Sie darüber hinaus auch zu einer Anschlussfinanzierung (wie zum Beispiel einem Forward-Darlehen), einer Umschuldung, einem Modernisierungskredit, einem Sanierungskredit, einem Umbaukredit, einer Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer und helfen Ihnen, staatliche Fördermittel zu bekommen, insbesondere für eine Baufinanzierung in Kombination mit einem KfW-Kredit.

Wie unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Konsumentenkredit?

Eine komplexe Immobilienfinanzierung unterscheidet sich grundlegend von einem Privatkredit, mit dem zum Beispiel ein Fernseher oder ein neuer Computer finanziert wird. Bei Ratenkrediten steht dem Verbraucher das Geld zur freien Verfügung, das heißt, er kann sich aussuchen, wofür er die Geldmittel verwendet.

Bei einer Baufinanzierung wird das Geld zweckgebunden verliehen und muss für die Immobilie ausgegeben werden (mit Ausnahme einer sogenannten Kapitalbeschaffung für andere Zwecke, welche Immobilienbesitzer in Anspruch nehmen können). Zur Risikoabsicherung fordert die Bank die Eintragung eines Grundpfandrechtes im Grundbuch. Als Grundpfandrechte dienen Hypotheken oder Grundschulden. Kann der Kreditnehmer seine monatlichen Raten nicht vereinbarungsgemäß bedienen, besteht für das Bankhaus die Möglichkeit, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern und durch den Erlös die Restschuld teilweise oder ganz zu begleichen.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

In 5 Schritten zur optimalen Baufinanzierung.

Für die Erfüllung des Wunsches nach den eigenen vier Wänden müssen Verbraucher überwiegend eine hohe Summe aufbringen. Die Wenigsten verfügen selbst über solch hohe Beträge und sind demgemäß auf eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung angewiesen.

Optimale Baufinanzierung

Schritt 1 von 5.

Kassensturz – Was darf die Immobilie kosten?

Mit dem Kassensturz ermitteln Sie Ihr persönliches Budget, also das, was der Hausbau oder das neue Wohneigentum maximal kosten darf. Ihre Finanzierungsplanung bildet somit das Fundament Ihres gesamten Projektes. Dementsprechend sollte sie gut durchdacht sein und so akkurat wie möglich aufgestellt werden.

Ihre monatliche Belastbarkeit ermitteln

Erstellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung. Dabei handelt es sich um eine Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ganz wichtig: Seien Sie realistisch bei der Finanzplanung – wenn Sie nämlich Ihre Traum-Immobilie bereits vor Augen haben, kann es schnell geschehen, dass Sie unbewusst Ihre Zahlen verschönern.

Die Differenz aus monatlichen Einnahmen und Ausgaben ergibt Ihre Belastbarkeit, Ihr sogenanntes Finanzierungspotenzial. Das wäre im Endeffekt der Betrag, welchen Sie jeden Monat für die Immobilienfinanzierung und die Bewirtschaftungskosten zur Verfügung hätten.

Die Planung Ihrer monatlichen Belastbarkeit ist in erster Linie ein Gradmesser für Sie selbst. Banken stellen anhand Ihrer Angaben und Unterlagen eigene Haushaltsrechnungen auf. Da sie hierbei bankeigene Pauschalen und Haushaltsrechner verwenden, unterscheiden sich die Haushaltsrechnungen der verschiedenen Geldhäuser oftmals gravierend.

Lehnt die eine Bank die Baufinanzierung aufgrund einer negativen Haushaltsrechnung ab, kann die Haushaltsrechnung eines anderen Kreditinstitutes wiederum positiv ausfallen. Entscheidend ist allerdings, dass Sie die Finanzierung tatsächlich nur im Rahmen Ihrer monatlichen Belastbarkeit aufnehmen.

Ihr Eigenkapital ermitteln

Überprüfen Sie als Nächstes, wie viel Vermögen Sie aktuell besitzen und wie viel Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen können. Folgende Vermögenswerte zählen als Eigenkapital:

Eigenkapital senkt den Zinssatz und die Gesamtkosten Ihres Darlehens

Überlegen Sie, wie viel Ihres Vermögens Sie in die Baufinanzierung einfließen lassen möchten. Grundsätzlich gilt, je mehr eigenes Kapital Sie investieren, desto attraktiver werden die Zinskonditionen und desto mehr Banken kommen für Ihr Vorhaben in Betracht. Ihr Eigenkapital verkürzt die Darlehenslaufzeit, reduziert somit die Gesamtzinskosten und erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Bankkredit zu erhalten, denn ein höherer Eigenkapitaleinsatz verringert das Finanzierungsrisiko der Banken. Je niedriger ein Finanzierungsobjekt von Kreditgebern beliehen werden muss, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sämtliche Forderungen der Bank im Fall einer notwendig gewordenen Immobilienverwertung (Zwangsversteigerung) beglichen werden können. Dieses reduzierte Risiko belohnen Kreditgeber mit günstigeren Zinskonditionen.

Wann bekomme ich den günstigsten Zinssatz für mein Baugeld?

Der günstigste Zinssatz lässt sich in der Regel für erstrangig abgesicherte Immobilienkredite bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes realisieren.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis oder Marktwert einer Immobilie, sondern der von der Bank ermittelte Objektwert, welcher sich vermutlich dauerhaft am Markt erzielen lässt. Für die Berechnung des Beleihungswertes stehen dem Finanzinstitut drei gängige Verfahren zur Verfügung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Der Grund, weshalb die niedrigsten Zinskonditionen bis zu einer Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes zu erzielen sind, liegt in der Art und Weise, wie sich Hypothekenbanken refinanzieren: In erster Linie dadurch, dass sie Pfandbriefe an Anleger herausgeben, welche durch bankeigene sowie an die Bank abgetretene Immobilien besichert sind. Diese Immobilien, welche den Pfandbriefen als Sicherheit hinterlegt werden, dürfen gemäß Pfandbriefgesetz (PfandBG) nicht höher als 60 % ihres Beleihungswertes beliehen werden. Daher erhalten Darlehensnehmer ebenfalls bis zu dieser Beleihungshöhe von 60 % des Beleihungswertes die günstigsten Zinskonditionen.

Den Kreditbedarf, welcher die Grenze von 60 % des Beleihungswertes übersteigt, müssen Banken auf anderem Wege (z. B. über ihre Kundeneinlagen) refinanzieren. Die höheren Refinanzierungskosten hierfür geben die Kreditinstitute an ihre Kunden weiter. Deshalb erhöht sich ab einer Beleihungshöhe von über 60 % des Beleihungswertes die Zinskondition stufenweise.

Somit entscheidet die prozentuale Beleihungshöhe maßgeblich darüber, ob und zu welchen Konditionen der Kredit vergeben wird.

Die Beleihungsgrenze beschränkt die maximale Darlehenshöhe

Liegt die gewünschte Finanzierungssumme über der sogenannten Beleihungsgrenze, wird der Kredit nicht gewährt. Die Beleihungsgrenze setzt sich aus dem von der Bank festgelegten Beleihungswert abzüglich eines von der Bank errechneten Sicherheitsabschlages zusammen. Die Höhe der Beleihungsgrenze kann je nach Kreditinstitut ganz unterschiedlich festgelegt werden. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Nicht der Beleihungswert limitiert die maximale Kredithöhe, sondern die oftmals niedrigere Beleihungsgrenze.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für meine Eigenheimfinanzierung aufbringen?

Obgleich bei manchen Baukreditgebern eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital (bei sehr guter und sicherer Einkommenssituation) möglich ist, empfehlen wir einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 % bis 30 % der Gesamtkosten bei selbst genutzten Immobilien. Üblich ist, dass Darlehensnehmer zumindest die Kaufnebenkosten (bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten) oder die Baunebenkosten aus eigenen Finanzmitteln bestreiten.

Anstelle von Eigenkapital können Sie ferner weitere Vermögenswerte (wie etwa Immobilienbesitz) in Ihre Baufinanzierung einbringen. Detaillierte Informationen hierzu erhalten Sie weiter unten unter dem Punkt zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung.

Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, den Eigenkapitaleinsatz zu verringern, da die Darlehenszinsen abzugsfähige Kosten darstellen. Wir empfehlen Ihnen, diesbezüglich Ihre Steuerberatung zu kontaktieren und die für Ihr Vorhaben sinnvolle Balance aus Eigen- und Fremdkapital in Erfahrung zu bringen.

Mithilfe unserer Hypothekenrechner können Sie unkompliziert berechnen, wie die Zinskonditionen bei unterschiedlich hohem Eigenkapitaleinsatz aussehen: Zinsrechner Baufinanzierung. Gerne überprüfen auch wir für Sie, wie sich Ihr Eigenkapital auf die Zinssätze verschiedener Geldinstitute auswirkt und wie hoch der optimale Eigenkapitaleinsatz für Ihr Finanzierungsvorhaben ist.

Zu mehr Eigenkapital durch KfW-Kredit, Zwischenfinanzierung, Nachrangdarlehen und Eigenleistung

KfW-Kredit

Immobiliendarlehen lassen sich mit Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kombinieren. Die KfW-Förderung umfasst unterschiedliche Kredite mit günstigen Konditionen, welche teilweise sogar Tilgungszuschüsse beinhalten.

Da einige Kreditinstitute Gelder aus KfW-Förderprogrammen als Eigenkapital behandeln und in der Folge Zinsverbesserungen erzielt werden können, sollten Sie die Einbindung von KfW-Fördermitteln schon aus diesem Grund stets prüfen.

Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen sind für Finanzunternehmen mit einem erhöhten Risiko verbunden, da die Grundschuld nicht an erster Rangstelle in Abteilung III des Grundbuches eingetragen wird. Die Grundschuld wird entweder nachrangig eingetragen oder das Darlehen wird ohne Eintragung einer Grundschuld blanko vergeben. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, entscheidet die Rangstelle im Grundbuch allerdings darüber, in welcher Reihenfolge die Forderungen der Darlehensgeber befriedigt werden. Demgemäß ist das Kreditausfallrisiko für Gläubiger von Nachrangdarlehen (mit oder ohne dinglicher Absicherung) größer. Für dieses erhöhte Risiko verlangen die Darlehensgeber von Nachrangfinanzierungen höhere Zinskonditionen.

Da einige Finanzierungsgeber Kapital aus Nachrangdarlehen als Eigenkapital bewerten, kann es fallbedingt sinnvoll sein, mithilfe eines nachrangigen Darlehens mehr eigenes Kapital zu simulieren. Durch die verbesserte Eigenkapitalquote wird der Beleihungsauslauf reduziert und gegebenenfalls die nächste Konditionsstufe erreicht, wodurch die Zinskondition des vorrangigen Darlehens verbessert würde. Obwohl die Zinssätze von Nachrangdarlehen relativ hoch sind, kann die herbeigeführte Zinsverbesserung bei dem vorrangigen Hauptdarlehen zu einem günstigeren Mischzins (Zinssatz aus vorrangigem und nachrangigem Darlehen) Ihrer Baufinanzierung führen.

Zwischenfinanzierung

Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben und gleichzeitig bereits bestehendes Wohneigentum zu veräußern? Oder möchten Sie ein Haus bauen und erwarten in Kürze die Auszahlung Ihrer Kapitallebensversicherung? Dann bietet es sich an, mithilfe einer Zwischenfinanzierung bereits das Eigenkapital in die neue Baufinanzierung einzubringen, welches Ihnen erst in naher Zukunft zur Verfügung stehen wird. Das Kapital aus der Zwischenfinanzierung wird in diesem Fall wie Eigenkapital behandelt und verbessert entsprechend Ihre Zinskondition. Zwischenfinanzierungen sind endfällige (tilgungsfreie) Hypothekarkredite mit Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten. Sie bieten sich als Übergangsfinanzierungen an, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Zwischenfinanzierungen können Sie jederzeit zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Eigenleistung

Kreditnehmern bietet sich die Möglichkeit, beim Bau des Eigenheimes oder bei Modernisierungsmaßnahmen selbst mitzuwirken oder Freunde und Verwandte mitwirken zu lassen. Ohne besondere handwerkliche Qualifikation können einfache Arbeiten, wie etwa das Verlegen von Laminat und Fliesen, Malerarbeiten oder das Tapezieren der Wände und Decken selbst übernommen werden.

Eigenleistungen des Kreditnehmers (umgangssprachlich gerne als „Muskelhypothek“ bezeichnet) sparen Lohnkosten der Handwerksbetriebe ein, und das honorieren die meisten Kreditgeber, indem sie diese Einsparungen – bis zu einer gewissen Höhe – als Einsatz von Eigenkapital werten. Die Höchstgrenze für das Einbringen von Eigenleistungen ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.

Ohne handwerklichen Qualifikationsnachweis sind Eigenleistungen üblicherweise zwischen 10.000 und 30.000 Euro anrechenbar. Mit Nachweis der Qualifikation akzeptieren Banken vereinzelt Eigenleistungen sogar bis zu 30 % der gesamten Finanzierungskosten.

Bei engen Kreditentscheidungen aufgrund von wenig Eigenkapital können Eigenleistungen zu einem positiven Entscheid verhelfen. Zudem können Eigenleistungen eine Konditionsverbesserung herbeiführen.

Zusätzliche Sicherheiten zur Zinsverbesserung des Bankkredites

Mithilfe von Zusatzsicherheiten (nicht liquiden Vermögenswerten) können Darlehensnehmer die Zinskonditionen ihrer Baufinanzierung deutlich verbessern. Denn durch das Einbringen von Zusatzsicherheiten sinkt das Forderungsausfallrisiko der Bank.

Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und wird für die Bank eine Verwertung der Immobilie (Zwangsversteigerung) erforderlich, ist der Erlös selten hoch genug, dass davon die Darlehensschuld sowie mögliche weitere Kosten beglichen werden können. In der Folge kann das Kreditinstitut einen Teil seiner Forderungen nicht einlösen. Zusätzliche Sicherheiten sollen eine solche Situation möglichst ausschließen und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass im Fall einer notwendig gewordenen Verwertung der Immobilie sämtliche Forderungen der Bank beglichen werden können. Die Zinskondition verbessert sich dementsprechend. Insbesondere Bestandsimmobilien kommen als Zusatzsicherheit infrage. Wenn Sie ein bestehendes Haus beleihen möchten, dann sollte dieses allerdings entweder lastenfrei sein oder die aktuelle Restschuld sollte eine zusätzliche Beleihung erlauben. Banken beleihen zusätzliche Sicherheiten in Form von Immobilien oder Grundstücken bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 85 % des Beleihungswertes. Ebenso wirkt sich der im Grundbuch zur Verfügung stehende Rang auf den Zinsvorteil aus. Ist der erste Rang bereits belegt, fällt der Zinsvorteil geringer aus.

Weiterhin eignen sich kapitalbildende Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Guthaben auf Festgeldkonten sowie Aktien und Fonds als Zusatzsicherheiten. Aufgrund der Kursschwankungen nehmen Hypothekenbanken bei Wertpapieren jedoch einen satten Risikoabschlag vor. Das heißt, diese Finanzwerte werden üblicherweise mit lediglich 60 % ihres Kurswertes bewertet.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten? So berechnen Sie die maximale Darlehenssumme:

Für die Ermittlung des maximalen Kreditbetrages stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Für beide Berechnungen müssen Sie vorab Ihre monatliche Belastbarkeit bestimmt haben. Wenn Sie die Höhe Ihres einzusetzenden Eigenkapitals noch nicht genau abschätzen können, aber bereits eine grobe Vorstellung von Ihrem möglichen Zins- und Tilgungssatz haben, empfehlen wir Ihnen folgende Formel:

Sollten Sie noch keine Vorstellung von dem möglichen Zins- und Tilgungssatz Ihrer Baufinanzierung haben, empfehlen wir Ihnen alternativ unseren Budgetrechner. Unabhängig davon, ob Sie bereits eine Idee von der Höhe Ihres zur Verfügung stehenden Eigenkapitals haben oder nicht, ermittelt dieser Darlehensrechner anhand eines beispielhaften Zinssatzes den höchstmöglichen Kreditbetrag sowie den maximal möglichen Kaufpreis bzw. die maximalen Herstellungskosten. Die Kauf- bzw. Baunebenkosten werden bei dem Online-Rechner als 10 %-ige Pauschale berücksichtigt.

Diese Kaufnebenkosten müssen Sie beim Hauskauf oder Wohnungskauf berücksichtigen:

Nebenkosten, die beim Erwerb oder Bau von Wohneigentum anfallen, werden häufig unterschätzt. Leider bleibt es nicht nur bei dem Kaufpreis oder den Erstellungskosten einer Immobilie. Wie auf der Infografik dargestellt, fällt eine ganze Reihe weiterer Kosten an, die mit dem Immobilienerwerb einhergehen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab wie zum Beispiel dem Standort der Immobilie. Unserer nachfolgenden Übersicht können Sie entnehmen, welchen Steuersatz jedes Bundesland für die Grunderwerbsteuer erhebt.

Möchten Sie ein Haus finanzieren und bekommen es beispielsweise für 250.000 Euro zum Kauf angeboten, addieren sich die Kaufnebenkosten auf 13.750 bis 39.100 Euro.

Wie Sie sehen, entstehen beim Immobilienkauf oder Bau verschiedenartige Nebenkosten in erheblichem Umfang, welche Sie bei der Planung auf jeden Fall berücksichtigen sollten. Bei der Kalkulation Ihrer maximalen Kreditsumme sollten deshalb sowohl der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten als auch die Kaufnebenkosten bzw. die Baunebenkosten eingeplant werden.

Bei den Kaufnebenkosten wird zwischen den obligatorischen (Nebenkosten, die unbedingt anfallen) und flexiblen Nebenkosten unterschieden

Der vermeintlich gute Tipp mit der Grunderwerbsteuer

Viele Notare geben Käufern im Beurkundungstermin den „Tipp“, Kosten für Möbel (wie zum Beispiel eine Einbauküche) im Kaufvertrag separat auszuweisen, um auf diese keine Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen.

Bedauerlicherweise lassen Notare bei ihrer Empfehlung außer Acht, dass sich hierdurch die Zinskondition der Baufinanzierung oftmals verschlechtert. Dies kommt dadurch zustande, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis sinkt, der Darlehensbedarf jedoch unverändert hoch bleibt (schließlich müssen die separat ausgewiesenen Möbel noch immer mitfinanziert werden). Bei gleichem Kapitalbedarf muss die Immobilie nun aus Bankensicht höher beliehen werden, da Kosten für Möbel den Wert der Immobilie nicht erhöhen. In der Folge wirkt sich dieser Umstand häufig negativ auf die Zinskondition aus und die gut gemeinte Empfehlung des Notars kommt einen letztendlich teuer zu stehen.

Um den ursprünglichen Zinssatz aufrechtzuerhalten, müssten Käufer nun entsprechend mehr Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuern. Dies ist für viele Betroffene aber nicht möglich.

Sollten Sie beabsichtigen, Kosten für Möbel im Kaufvertrag separat ausweisen zu lassen, sprechen Sie uns bitte hierzu an. Gerne errechnen wir für Sie, ob sich dies in Ihrem ganz konkreten Fall finanziell rechnet oder nicht.

Optimale Baufinanzierung

Schritt 2 von 5.

Die richtige Kreditform für Ihre Baufinanzierung wählen – welche Finanzierungsarten gibt es?

Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Auf dem Markt gibt es aktuell viele verschiedene Darlehensformen und Möglichkeiten. Dabei werden Anbieter nicht müde, immer neue Begriffe für ein und dasselbe Produkt zu kreieren oder vorhandene Produkte miteinander zu kombinieren. Die Basis der Darlehensarten (Festzinsdarlehen und Gleitzinsdarlehen), aus denen sich die neuen Formen entwickeln, ist im Grundsatz allerdings gleich geblieben.

Bevor Sie mit der Suche nach der günstigsten „Baufi“ (wie die Kreditfinanzierung umgangssprachlich häufig genannt wird) starten, sollten Sie sich mit den Besonderheiten der verschiedenen Finanzierungsarten vertraut machen.

Es wird zwischen den folgenden Hauptkreditarten unterschieden:

Annuitätendarlehen

Das klassische Annuitätendarlehen ist in Deutschland die beliebteste Form der Baufinanzierung. Auch wenn die Annuität den jährlichen Gesamtbetrag (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung) bezeichnet, welchen Sie an den Kreditgeber zahlen, so erfolgt die Rückzahlung vorwiegend in Form von monatlichen Raten. Im Verlauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsdauer bleibt die Höhe der Monatsraten unverändert. Sie erhalten folglich eine hohe Planungssicherheit und können mit derselben monatlichen Belastung kalkulieren.

Mit Ablauf der Zinsbindung werden die Karten Ihrer Finanzierung neu gemischt. Bei Vertragsabschluss in einer Niedrigzinsphase besteht die Möglichkeit, dass der Zinssatz für die in Zukunft liegende Anschlussfinanzierung höher ausfallen wird. Banken rechnen solch eine eventuelle zukünftige Zinserhöhung in ihre Haushaltsrechnung ein. Je nach Kreditinstitut werden dabei unterschiedliche Sicherheitszuschläge für die Restschuld nach Auslauf der Zinsfestschreibung angesetzt.

Wie im Diagramm veranschaulicht, verändert sich mit zunehmender Laufzeit der Anteil der Zinsen und der Tilgung innerhalb der Darlehensrate gegenläufig. Der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld beglichen, sodass der Kredit am Ende der Gesamtlaufzeit (nicht Zinsfestschreibung) vollständig abbezahlt ist.

Für wen ist das Annuitätendarlehen geeignet?

Dieses Grundschulddarlehen eignet sich für alle Personen, die eine hohe Planungssicherheit bei geringem Zinsrisiko wünschen.

Hier erhalten Sie weiterführende Informationen zum Annuitätendarlehen.

Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen (auch Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, Zinszahlungsdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen genannt) bezeichnet einen Kredit, welchen Sie mit einer einzelnen Zahlung am Ende der Laufzeit vollständig tilgen.

Wie das Diagramm aufzeigt, sind während der Laufzeit ausschließlich Zinszahlungen zu leisten. Die einmalige Tilgung am Laufzeitende erfolgt mithilfe einer bestehenden Kapitalanlage oder eines Tilgungsersatzproduktes (wie beispielsweise einer Kapitallebensversicherung bzw. eines zugeteilten Bausparvertrags), in welches zuvor regelmäßig einbezahlt wurde.

Da bei endfälligen Darlehen die Restschuld nicht durch regelmäßige monatliche Tilgungsleistungen sukzessive reduziert wird, bleibt die kontinuierliche Absenkung der Zinskosten aus. Dementsprechend sind die Gesamtzinskosten höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen.

Für wen ist das endfällige Darlehen geeignet?

Endfällige Darlehen können sich insbesondere für Verbraucher eignen, die ihre Immobilie als Investition vermieten oder verpachten möchten. Die Kosten des Kapitaldienstes (Darlehenszinsen) können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden und die in Summe höhere Zinslast kann eine Verringerung der Steuerlast zur Folge haben.

Informieren Sie sich hier im Detail über ein endfälliges Darlehen.

Variables Darlehen

Ein variables Darlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens. Variabel ist diese Kreditart deshalb, weil es dabei keine Zinsbindung gibt: Der Zinssatz orientiert sich während der Laufzeit am aktuellen Marktzins auf dem Geldmarkt und wird üblicherweise quartalsweise angepasst.

Dank einer dreimonatigen Kündigungsfrist kann flexibel gekündigt werden, das heißt es ist kurzfristig möglich, die Restschuld von variablen Darlehen teilweise oder vollständig zu begleichen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Zudem lässt sich ein variables Darlehen bei Bedarf in ein Darlehen mit langfristiger Zinsfestschreibung umwandeln.

Das Risiko eines variablen Darlehens besteht in der Unsicherheit darüber, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Informationen hierzu erhalten Sie hier: Bauzinsen Prognose. Indem Kreditinstitute Zinserhöhungen zeitnah an ihre Kunden weitergeben, können sich die Finanzierungskosten auf kurze Sicht erhöhen.

Für wen ist das variable Darlehen geeignet?

Variable Darlehen sind sinnvoll, wenn Sie den Kreditbetrag lediglich für einen kurzen Zeitraum benötigen. Rechnen Sie in absehbarer Zeit mit einer Erbschaft oder einem anderen größeren Geldzufluss, kann ein variables Darlehen als Übergangsfinanzierung dienen.

Informieren Sie sich hier detailliert über ein variables Darlehen.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist ebenfalls eine Form des Annuitätendarlehens. Im Gegensatz zu dem Klassiker Annuitätendarlehen, bei dem am Ende der Zinsbindung zumeist eine Restschuld anschlussfinanziert werden muss, erübrigt sich die Anschlussfinanzierung bei einem Volltilgerdarlehen.

Grund dafür ist, dass bei einem Volltilgerdarlehen die Sollzinsbindung über die Gesamtlaufzeit des Kredites (bis zur Volltilgung) vertraglich vereinbart wird. Das heißt, Zinsbindung und Darlehenslaufzeit stimmen zeitlich überein. Durch diesen Umstand eliminieren Sie das Zinsrisiko vollständig.

Es gibt keine Folgefinanzierung und kein Zinsänderungsrisiko. Sie können mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate über die gesamte Kreditlaufzeit kalkulieren (Volltilgungsrechner).

Für wen ist das Volltilgerdarlehen geeignet?

Das Volltilgerdarlehen ist für Immobilienkäufer und Bauherren zu empfehlen, die feste Raten und 100%ige Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit suchen.

Hier erhalten Sie weiterführende Informationen zum Volltilgerdarlehen.

Staatliche Förderkredite können Zinsvorteile bringen

Finanzierungsbausteine richtig miteinander kombinieren.

Wenn Sie noch unschlüssig sind, welche Finanzierungsform Sie wählen sollen, so denken Sie auch an zusätzliche Finanzierungsbausteine, die Ihnen helfen können, Kosten einzusparen. Verschiedene Darlehensarten lassen sich nämlich unkompliziert mit Programmen der KfW-Förderbank kombinieren.

Die Fördermöglichkeiten, die der Staat zur Verfügung stellt, umfassen unterschiedliche Kredite mit günstigen Zinsen für begrenzte Fördersummen. Ein KfW-Darlehen kann der Finanzierung als Baustein unproblematisch hinzugefügt werden. Zudem beinhalten einige Kreditprogramme Tilgungszuschüsse, wodurch die Kosten der Gesamtfinanzierung mitunter deutlich sinken.

Gefördert werden unter anderem der Kauf, der Bau, die energetische Modernisierung, die energieeffiziente Sanierung, der altersgerechte Umbau als auch die Verbesserung von Einbruchschutz und Barrierefreiheit. Auf unserer Seite KfW-Förderung erhalten Sie eine Übersicht der aktuellen Förderprogramme und Zuschüsse sowie die jeweiligen Produktbeschreibungen.

Lohnen sich Bausparprodukte zur Zinssicherung in einer Baufinanzierung?

Bausparen ist ein beliebter Finanzierungsbaustein zur Absicherung des Zinssatzes innerhalb einer Kapitalaufnahme. Dabei kann der Bausparvertrag als Tilgungsersatz oder als Tilgungsergänzung für das Immobiliendarlehen dienen.

Bausparvertrag als Tilgungsersatz

Erfolgt Bausparen als Tilgungsersatz in Verbindung mit einem endfälligen Vorausdarlehen, wird von einem Konstantdarlehen gesprochen. Ein Konstantdarlehen ist somit eine Kombination aus tilgungsfreier Sofortfinanzierung und Bausparvertrag. Unsere Infografik veranschaulicht beispielhaft die Funktionsweise eines solchen Darlehens. 

Da es sich bei der Vorfinanzierung um ein endfälliges Darlehen (hier mit 15 Jahren Zinsbindung) handelt, erfolgt keine Tilgungsleistung. Stattdessen wird ein vereinbarter Sparbetrag monatlich in den Bausparvertrag eingezahlt und ein Bausparguthaben aufgebaut. 

Nach 15 Jahren wird der Bausparvertrag in diesem Beispiel zuteilungsreif und das Bauspardarlehen kann abgerufen werden. Das Vorausdarlehen wird mithilfe des bislang angesparten Bausparguthabens teilweise getilgt. Die verbleibende Restschuld wird als Bauspardarlehen weiterfinanziert.

Da mit Abschluss des Bausparvertrages die Zinskondition für das zukünftige Bauspardarlehen (die Weiterfinanzierung in 15 Jahren) vereinbart wird, ist der Zinssatz bei dieser Finanzierungsvariante über die gesamte Finanzierungslaufzeit von 30 Jahren gesichert.

Bausparvertrag als Tilgungsergänzung

Erfolgt Bausparen als Tilgungsergänzung, wird der Bausparvertrag in Verbindung mit einem klassischen Annuitätendarlehen abgeschlossen. Als Bausparsumme wird die voraussichtliche Restschuld (gemäß Tilgungsplan) nach Ablauf der Sollzinsbindung des annuitätischen Darlehens vereinbart. Durch den Bausparvertrag erhält der Bausparer Anspruch auf ein späteres Bauspardarlehen (eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu bereits jetzt vereinbarten Zinskonditionen). Die Infografik verdeutlicht diese Zusammenhänge.

Rein finanziell gesehen lohnt sich ein Bausparmodell erfahrungsgemäß in vielen Fällen nicht. Insbesondere wenn Bausparverträge als Tilgungsergänzung zur Zinssicherung eingesetzt werden, kommt es zu einer Doppelbelastung: Zum einen besteht die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung des Annuitätendarlehens und zum anderen kommt nun die Ansparrate des Bausparvertrages hinzu. Darüber hinaus muss auch noch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages (1 % bis 1,6 % der Bausparsumme) in die Kalkulation mit einbezogen werden.

Bausparen kann ein zusätzliches Finanzierungsrisiko mit sich bringen. Teilt die Bausparkasse das Bauspardarlehen nämlich nicht rechtzeitig zu, muss die Ablöse des endfälligen Sofortdarlehens, (wenn Bausparen als Tilgungsersatz dient) bzw. des annuitätischen Darlehens, (wenn Bausparen als Tilgungsergänzung eingesetzt wird), zwischenfinanziert werden. Diese Zwischenfinanzierung wäre wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dennoch kann Bausparen für den sicherheitsbewussten Verbraucher oder den Kapitalanleger durchaus einen geeigneten und unter Umständen steuerlich sinnvollen Finanzierungsbaustein darstellen, insbesondere weil Bausparer staatliche Förderungen in Anspruch nehmen können, beispielsweise vermögenswirksame Leistungen, Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester bzw. Riester-Rente oder Rürup-Rente. Die unbegrenzten Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Bauspardarlehen eröffnen zudem eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung.

Optimale Baufinanzierung

Schritt 3 von 5.

Die wichtigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung:

Was ist die optimale Sollzinsbindung?

Die optimale Dauer der Zinsbindung ist für jedes individuelle Vorhaben unterschiedlich und von Ihrer Risikobereitschaft abhängig. Sie selbst können bestimmen, wie lange der Zinssatz für Ihren Wohnungskredit festgeschrieben werden soll. Die meisten Darlehensgeber bieten Zinsbindungsfristen in einer Spanne von 5 bis 20 Jahren an. Möglich sind jedoch Zinsbindungen zwischen 1 und 40 Jahren.

Wenn Sie für Ihre Immobilienfinanzierung keine Volltilger-Variante gewählt haben, also keine Zinsfestschreibung über die gesamte Darlehenslaufzeit, wird bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit Auslauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung erforderlich (unsere Infografik veranschaulicht einen beispielhaften Zinsverlauf bei mehreren Zinsbindungsperioden).

Bitte bedenken Sie, dass eine Anschlussfinanzierung immer mit einem Zinsänderungsrisiko einhergeht. Daher sollte die Restschuld am Ende der Zinsbindung möglichst gering ausfallen.

Welchen Tilgungssatz sollte ich für meinen Immobilienkredit wählen?

Der Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung. Wie lange Sie Ihre Schulden zurückzahlen, hängt maßgeblich davon ab, auf welche anfängliche Tilgungshöhe Sie sich bei Vertragsabschluss mit Ihrem Kreditgeber einigen.

Die für Ihr Vorhaben optimale Tilgungsrate ergibt sich aus der richtigen Balance zwischen Ihrer monatlichen Belastbarkeit und dem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Darlehen vollständig getilgt haben möchten oder müssen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller wird der Bankkredit zurückgezahlt und desto niedriger fallen die Zinskosten aus. Sehen Sie hierzu unsere Infografik.

Die Monatsrate Ihres Annuitätendarlehens setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Durch die monatlichen Tilgungszahlungen und die daraus resultierende Reduzierung der Restschuld nimmt der Zinsanteil im Laufe der Zeit ab und der Tilgungsanteil in gleichem Maße zu. Dies ist auch der Grund, weshalb von einer anfänglichen Tilgung gesprochen wird.

Unserer Tabelle zeigt Ihnen, welche Tilgungssätze nötig sind, um bei unterschiedlichen Zinsniveaus innerhalb einer gewünschten Darlehenslaufzeit schuldenfrei zu sein.

Der Tilgungslücke in Niedrigzinsphasen entgegenwirken

Haben Sie Ihr Annuitätendarlehen zu niedrigen Zinsen abgeschlossen und wählen eine niedrige Tilgung, fällt die Zinskostenersparnis geringer aus, als dies bei einem hohen Zinssatz der Fall wäre. Diesen Zusammenhang verbildlicht unsere Infografik

In der Grafik haben wir einen beispielhaften anfänglichen Tilgungssatz von 1,0 % gewählt. Dieser gilt sowohl für die Hochzinsphase als auch für die Niedrigzinsphase. Der Zinssatz beträgt 5,0 % in der Hochzinsphase und 2,0 % in der Niedrigzinsphase.

Bis zum Ende der Darlehenslaufzeit kehren sich der Zins- und der Tilgungsanteil innerhalb der Rate um. In Hochzinsphasen ist die Tilgungsleistung zum Ende der Darlehenslaufzeit deutlich höher als in Niedrigzinsphasen, da der Tilgungsanteil in einer höheren Rate (Summe aus Zins- und Tilgungsleistung) mehr „Raum zur Ausdehnung“ erhält. Bei gleich hoher anfänglicher Tilgung verlängert sich die Darlehenslaufzeit (bis zur vollständigen Rückzahlung) in Niedrigzinsphasen dementsprechend deutlich.

Dieser sogenannten Tilgungslücke können Sie entgegenwirken, indem Sie in Zeiten niedriger Bauzinsen eine höhere anfängliche Tilgung wählen. Dadurch reduzieren Sie die Tilgungslücke und geben dem Tilgungsanteil mehr „Ausdehnungsspielraum“. In der Folge verkürzt sich die Darlehenslaufzeit signifikant und die Gesamtzinskosten Ihrer Baufinanzierung werden reduziert.

Warum sind optionale Sondertilgungen sinnvoll?

Erwarten Sie zukünftig weitere Geldeingänge wie Bonuszahlungen, eine Gehaltserhöhung, die Auszahlung einer Versicherung oder eine Erbschaft, sollten Sie sich die Möglichkeit von Sondertilgungen in Ihre Baufinanzierung einplanen lassen.

Bei Sondertilgungen handelt es sich um außerplanmäßige Rückzahlungen, die Sie neben Ihrer regelmäßigen monatlichen Rate tätigen können. Sondertilgungen senken die Restschuld Ihrer Hypothekenfinanzierung. Dadurch verkürzt sich die Darlehenslaufzeit und die Zinskosten werden reduziert (siehe Infografik).

Durch die verringerte Restschuld verschiebt sich das Verhältnis von Tilgungsanteil und Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate. Der Tilgungsanteil erhöht sich und der Zinsanteil sinkt. Die Höhe der Rate bleibt dagegen konstant (siehe Diagramm).

In welcher Höhe kann ich Sondertilgungen für meinen Kredit vereinbaren?

Sondertilgungsrechte gibt es nicht automatisch: Es steht jeder Bank frei, ob sie solche Rechte anbietet oder nicht, denn Sondertilgungsrechte erhöhen den Verwaltungsaufwand der Bank und schmälern ihren Gewinn. Daher gewährt nicht jedes Kreditinstitut diese Finanzierungsoption. Bei Geldhäusern, die Sondertilgungen offerieren, kann der Kunde in der Regel einen Prozentsatz wählen, der zwischen 1 und 5 % pro Jahr (bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme) liegt. Vereinzelt bieten Banken Sondertilgungsoptionen sogar bis zu 10 % jährlich an. Bei manchen Darlehensgebern gehören diese Rechte bereits zum Angebot. Andere Anbieter verlangen hierfür einen moderaten Zinsaufschlag von bis zu 0,05 % für eine jährliche Option in Höhe von 5 %. Wurden Sondertilgungsrechte vereinbart, können Sie das Recht üblicherweise einmal pro Jahr ausüben. Wenn die Zinsfestschreibung Ihres Darlehens abgelaufen ist, können Sie Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen.

Warum sind wahlweise Tilgungssatzwechsel empfehlenswert?

Einige Banken bieten die Möglichkeit von 1 bis 2 kostenfreien Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit an, oft in einem Bereich zwischen 2 % und 5 %. Dadurch werden Sie bei der Rückzahlung flexibler und haben einen größeren Spielraum. Verschlechtert sich zum Beispiel Ihre wirtschaftliche Situation unerwartet, könnten Sie den Tilgungssatz herabsetzen und auf diese Weise Ihre Monatsrate reduzieren und so an die neue Lebenssituation anpassen.

Umgekehrt könnten Sie den Tilgungssatz bei einer Gehaltserhöhung anheben, was Ihnen die Möglichkeit gäbe, den Kredit früher zurückzuzahlen und damit die Gesamtzinslast zu reduzieren.

Auch wenn Ihr Kreditgeber diese Option nicht kostenlos zur Verfügung stellt, kann es sich durchaus lohnen, hierfür einen kleinen Aufschlag in Kauf zu nehmen oder einen überschaubaren Betrag einmalig zu bezahlen.

Was sind Bereitstellungszinsen und wann werden sie berechnet?

Bei Krediten berechnen Finanzinstitute nicht nur auf bereits ausgezahlte Darlehensteile Zinsen, sondern verlangen auch sogenannte Bereitstellungszinsen: Wenn nämlich ein Kunde nach Vertragsabschluss das Darlehen erst später oder nur teilweise abruft, verlangt die Bank Zinsen für den noch nicht abgerufenen oder ausgezahlten Teilbetrag. Das geschieht vor allem dann, wenn Sie ein eigenes Bauvorhaben finanzieren, bei dem das Darlehen nach Baufortschritt ausgezahlt wird.

Die Darlehensgeber (Banken) begründen Bereitstellungszinsen damit, dass sie den Zinsverlust ausgleichen sollen, der der Bank entsteht, wenn Kreditteile noch nicht ausgezahlt wurden und folglich die vertraglich vereinbarten Zinsen noch nicht berechnet werden können. Bereitstellungszinsen belaufen sich für gewöhnlich auf 0,25 % pro Monat beziehungsweise 3 % pro Jahr und können die Kreditkosten um mehrere tausend Euro erhöhen. Sie können mit Ihrem zukünftigen Finanzierer eine bereitstellungszinsfreie Zeit (BZF) vereinbaren. Einen Zeitrahmen von 2 Monaten stellen die meisten Anbieter kostenfrei zur Verfügung. Für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten (3 bis 24 Monate) werden überwiegend Zinsaufschläge berechnet.

Stellen Sie einen Zinsaufschlag den Bereitstellungszinsen, welche voraussichtlich zu zahlen wären, gegenüber und errechnen Sie, ob sich die Inanspruchnahme einer bereitstellungszinsfreien Zeit für Sie lohnt oder nicht.

Zinsen werden durch diese Faktoren beeinflusst

Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst den Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung. Auf einige Aspekte können Sie einwirken, auf andere wiederum nicht. Welche Einflüsse im Einzelnen auf die Zinsen Ihrer Baufinanzierung wirken, können Sie unserem Schaubild entnehmen.

Detaillierte Erläuterungen zu den Faktoren und deren Einflussnahme erhalten Sie auf unserer Seite Bauzinsen unter dem Punkt: Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen.

Optimale Baufinanzierung

Schritt 4 von 5.

Unterlagen zusammenstellen, Angebote zu Hypothekendarlehen einholen und Konditionen vergleichen

Für die Erstellung von Finanzierungsvorschlägen benötigen wir noch keine Unterlagen von Ihnen. Ebenso wird keine Schufa-Anfrage vorgenommen. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, ist es erforderlich, Ihre Nachweise dem Bankpartner für seine Kreditentscheidung zur Verfügung zu stellen. Es ist jedoch hilfreich, wenn Sie die Inhalte Ihrer persönlichen Unterlagen und die Eckdaten Ihres Wunsch-Objektes kennen. Denn je genauer Ihre Angaben ausfallen, desto belastbarer wird der Zinssatz unseres Angebotes. Worauf Sie beim Vergleich von Konditionen achten sollten, erfahren Sie hier: Baufinanzierung Angebotsvergleich.

Für viele unserer Privatkunden ist die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen der unangenehmste Teil einer Wohnungsfinanzierung oder Hausfinanzierung. Lassen Sie sich jedoch hiervon nicht abschrecken. Wir unterstützen Sie dabei, geben Ihnen eine Checkliste an die Hand und übernehmen die Kommunikation mit der Bank in Ihrem Sinne.

Wir werden immer wieder gefragt, warum die Bank so viele Nachweise benötigt. Dies ist schnell erklärt: Der Kreditgeber ist gesetzlich dazu verpflichtet, zu überprüfen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können und ob Sie in der Zukunft Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. Zudem handelt das Kreditinstitut in eigenem Interesse, denn es möchte Kreditausfälle tunlichst vermeiden. Im Endeffekt schützt das finanzierende Institut sich selbst und Sie vor Schaden. Schließlich sind die Summen weitaus höher als die von üblichen Konsumkrediten zur Finanzierung eines Fernsehers oder einer Couch.

Die Unterlagenanforderungen variieren unter den verschiedenen Darlehensgebern. Im Groben möchte die Bank Unterlagen zu Ihrer Bonität und zu dem Objekt, welches Sie erwerben bzw. bauen möchten, einsehen.

Optimale Baufinanzierung

Schritt 5 von 5.

Immobilienfinanzierung abschließen: Vertragsunterzeichnung und Auszahlung

Nachdem Sie sich für einen Finanzierungsvorschlag entschieden haben und wir Ihre Unterlagen an den Finanzierungspartner übergeben haben, prüft der Kreditgeber Ihren Darlehensantrag für Ihr neues Eigenheim. Mit der Kreditzusage erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag sowie die Grundschuldbestellungsurkunde für den Notar.

Gemeinsam mit Ihrem persönlichen Finanzierungsberater können Sie nun den Kreditvertrag in aller Ruhe durchgehen. Ihr Berater beantwortet all Ihre offenen Fragen und übermittelt Ihr unterzeichnetes Vertragsexemplar an die finanzierende Bank. Sie können nun den notariellen Beurkundungstermin wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen. Im Anschluss wird der günstige Kredit auf Ihr Konto ausgezahlt und Ihre Baufinanzierung ist abgeschlossen.

Wie schnell wird mein Kreditantrag bewilligt?

Wie schnell Sie eine Genehmigung der Bank erhalten, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

Bitte beachten Sie: Banken beginnen mit der Bearbeitung Ihrer Kreditanfrage erst, wenn sämtliche benötigten Nachweise vorliegen. Solange dies nicht der Fall ist, stellen Darlehensgeber die Kreditprüfung zurück.

Die Bearbeitungszeit einer Kreditanfrage ist sehr unterschiedlich und variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut zwischen einem Bankarbeitstag und mehreren Wochen. Selbst bei ein und demselben Kreditgeber ändert sich die konkrete Bearbeitungszeit je nach Auftragslage.

Falls Sie eine kurzfristige Kreditzusage benötigen, helfen wir Ihnen gerne dabei, die Banken mit den günstigsten Baufinanzierungskonditionen und gleichzeitig kürzesten Bearbeitungszeiten für Sie herauszufiltern: Kostenlos und unverbindlich Express-Finanzierung anfragen.

Wie lange dauert es, bis die Bank das Baudarlehen auszahlt?

Mit Ihrem Kreditvertrag erhalten Sie ferner einen sogenannten Zahlungsabruf bzw. Abrufungsauftrag. Sind sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, kann die Auszahlung sehr kurzfristig erfolgen. Mithilfe des Abrufungsauftrages teilen Sie dem Geldinstitut mit, zu welchem Wunschtermin und auf welches Girokonto der Darlehensbetrag gezahlt werden soll.

Mieten oder Kaufen?

Wohneigentum zahlt sich im Rentenalter oftmals aus.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Die Frage „mieten oder kaufen?“ ist eine der schwierigsten finanziellen Fragestellungen des Lebens. Die Frage basiert auf der nachvollziehbaren Überlegung, ob es nicht von Vorteil ist, monatlich eine Rate für ein Immobiliendarlehen zu entrichten, bis das Wohneigentum vollständig abbezahlt ist, anstatt jeden Monat Miete abzuführen und am Ende mit leeren Händen dazustehen. Schließlich summieren sich die Mietzahlungen über die Jahre zu einem nicht unerheblichen Betrag, wie Sie unserem Chart entnehmen können.

Welche Vorteile und Nachteile mit dem Kauf oder der Miete einhergehen und unter welchen Voraussetzungen sich Immobilien als Geldanlage rentieren, zeigen wir Ihnen auf unserer Seite Mieten oder Kaufen?

Immobilie als Altersvorsorge

Eine wertbeständige Immobilie gilt allgemein als eine der wichtigsten und stabilsten Säulen in der Altersvorsorge. Um nicht fortwährend Mieterhöhungen unterworfen zu sein und im Rentenalter möglicherweise sogar in einen finanziellen Engpass zu geraten, entscheiden sich viele Verbraucher für den Erwerb einer eigenen Immobilie zum Zweck der Alterssicherung. Sofern die Immobilie bis zum Renteneintritt abgezahlt ist, entfallen im Ruhestand Mietkosten sowie Ratenzahlungen für die Baufinanzierung.

Unsere Infografik veranschaulicht die mögliche Gefahr einer finanziellen Unterdeckung im Alter, welche sich für Mieter ergeben kann. Mit unserem Mieten oder Kaufen – Rechner können Sie unkompliziert ermitteln, ob sich der Kauf oder Bau einer Immobilie für Sie lohnt oder ob das Mieten für Sie die günstigere Variante darstellt.

Häufig gestellte Fragen an BAUFINANZIERUNG XPERT

Im Folgenden finden Sie einen Überblick der Fragen, die uns oft erreichen:

Nach der Baufinanzierung ist vor der Baufinanzierung

Rechtzeitig um die nächste Runde kümmern.

Nach der Baufinanzierung: Gemeinsam die Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Der Baufinanzierungsvertrag ist unterschrieben, Sie sind in Ihr neues Zuhause eingezogen und können tief durchatmen. Falls Sie sich für eine Erstfinanzierung entschieden haben, in welcher der Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben wurde, müssen Sie sich höchstwahrscheinlich keine weiteren Gedanken machen. Sie können sich während der Restlaufzeit Ihrer Finanzierung entspannt und sorgenfrei zurücklehnen.

Bei Abschluss eines klassischen Annuitätendarlehens mit einer Zinsfestschreibung, welche kürzer als die Darlehenslaufzeit ist, sollten Sie Ihre Baufinanzierung jedoch weiterhin gut im Auge behalten und die Entwicklung der Zinsen beobachten.

Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Haben Sie eine Zinsfestschreibung von beispielsweise zehn Jahren gewählt und Ihre Hausbaufinanzierung ist bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Gänze abbezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung unumgänglich. Wenn Sie keine Anschlussfinanzierung abschließen, wandelt sich Ihr Wohnbaukredit in ein variables Darlehen mit all seinen Risiken um. Eine Anschlussfinanzierung kann entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder im Zuge einer Umschuldung bei einem neuen Kreditgeber erfolgen.

Wenn Sie sich rechtzeitig um Ihr Anschlussdarlehen kümmern und Zinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen, können Sie bares Geld sparen.

Das Ablaufdiagramm auf unserer Seite Anschlussfinanzierung zeigt auf, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten und welche Fristen es zu beachten gilt.

Clever den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sichern

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie sich bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung das aktuell gültige Zinsniveau für Ihre spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dies ist insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, wenn von einem zukünftig steigenden Marktzins auszugehen ist (siehe Infografik).

Mehr Informationen zu diesem Thema erhalten Sie auf unserer Seite Forward-Darlehen.

Sie interessieren sich für eine günstige Baufinanzierung?

Fragen Sie gerne unverbindlich Angebote für Ihre persönliche Baufinanzierung an. Unsere erfahrenen Finanzierungsberater vergleichen für Sie die aktuellen Bauzinsen der Kreditbanken und ermitteln so die günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Vorhaben.

Hier können Sie kostenfrei Angebote anfordern.